中国房地产行业季度跟踪分析报告.docx
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中国房地产行业季度跟踪分析报告
2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告
2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。
初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。
其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。
中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。
这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。
至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5%。
随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。
但2007年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543.78亿元，增速进一步上升为26.9%。
2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。
其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。
资金来源中增速较快的是利用外资。
从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。
一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。
近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。
因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。
进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。
这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。
因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。
正文目录
第一部分全国房地产行业宏观环境分析8
一、全国房地产宏观政策8
●● 1、监察部：
将对工程建设和房地产市场情况监督检查8
●● 2、国土部：
各地抓紧编报用地方案8
●● 3、建设部：
完善房地产估价行业运行规则9
●● 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知10
●● 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知12
二、全国房地产宏观政策分析13
●● 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响13
●● 2、物业税的开征是否可降房价13
●● 3、物权法对我国房地产行业的影响14
三、全国宏观经济环境分析17
●● 1、2007年一季度我国国民经济运行情况17
●● 2、2007年一季度我国金融总体运行情况19
●● 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况20
●● 4、2007年一季度全国企业景气情况21
●● 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升23
●● 6、2007年一季度宏观调控对策建议24
四、房地产关联行业运行状况分析25
●● 1、2007年一季度钢材市场价格情况25
●● 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好26
●● 3、2007年建材行业利润有望保持增长27
第二部分全国房地产行业数据分析28
一、全国房地产市场分析28
●● 1、2007年一季度房地产市场运行情况28
二、全国房地产需求状况分析29
●● 1、商品房销售面积情况29
●● 2、商品房销售面积对比分析30
●● 3、商品房销售额情况31
●● 4、商品房销售额对比分析32
三、全国房地产供给状况分析33
●● 1、土地购置与开发33
●● 2、房地产短期供给分析34
2.1住宅竣工面积与销售面积对比分析34
2.2办公楼竣工面积与销售面积对比分析35
2.3商业营业用房竣工与销售面积对比分析36
●● 3、房地产长期供给分析37
3.1住宅长期供给分析37
3.2办公楼长期供给分析38
3.3商业营业用房长期供给39
第四部分全国房地产行业投融资分析41
一、房地产投融资结构分析41
●● 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况41
●● 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况42
●● 3、房地产融资多元化问题分析43
二、房地产融资渠道动态分析45
●● 1、银行45
1.1外资银行进军本地市场的影响45
1.2房贷业务将成为外资银行重点争夺对象46
1.3：
对外资银行挑战不应盲目乐观47
●● 2、信托48
2.1信托业协会呼吁合理收取监管费48
2.2银行并购信托业格局裂变48
●● 3、基金50
3.1中国掀起基金抢购狂潮50
3.2封闭式基金转型后的发展50
3.3外汇局提醒警惕境外基金非法集资51
三、全国房地产行业投资策略分析52
●● 1、我国房地产行业依然景气52
●● 2、需求继续扩张行业景气无拐点52
●● 3、政策调控路径在于规范行业发展53
●● 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局53
四、全国房地产上市公司投资策略分析53
●● 1、两大因素：
人民币升值和宏观调控54
●● 2、工业地产：
未被深入挖掘的金矿55
●● 3、商业地产：
资产增值潜力大56
●● 4、住宅开发：
关注行业及区域龙头56
●● 5、行业景气：
持续向好值得期待57
●● 6、一季度全国房地产重点上市公司点评58
第五部分全国房地产行业风险提示60
一、政策风险60
●● 1、征收土地增值税对商业银行的影响60
●● 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖61
●● 3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响64
二、经营风险65
●● 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险65
●● 2、城市土地储备存在的风险不容忽视66
●● 3、住房预售制度潜在风险不容忽视68
三、金融风险70
●● 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味70
●● 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大72
●● 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视74
四、信贷风险75
●● 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视75
●● 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险77
●● 3、银行房贷促销忙信贷风险正在积累78
第六部分结论及建议81
一、房地产投资分析及发展预测81
●● 1、2007年房地产投资前景分析81
●● 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略82
●● 3、2007年房地产中介业发展趋势分析83
●● 4、2007年房地产市场发展预测86
二、观点及建议87
●● 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响87
●● 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响89
表格目录
表格12007年一季度全国商品房销售面积29
表格22007年一季度全国商品房销售面积对比分析30
表格32007年一季度全国商品房销售额情况31
表格42007年一季度全国商品房销售额对比分析32
表格52007年一季度全国土地购置与开发33
表格62007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析34
表格72007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积35
表格82007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长36
表格92007年一季度全国住宅长期供给状况分析37
表格102007年一季度全国办公楼长期供给状况分析38
表格112007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析39
表格122007年一季度全国房地产投资变化41
表格132007年一季度全国房地产开发资金来源42
图表目录
图表12007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况25
图表22007年一季度全国商品房销售情况30
图表32007年一季度全国商品房销售面积对比分析31
图表42007年一季度全国商品房销售额32
图表52007年一季度全国商品房销售额对比分析33
图表62007年一季度全国土地购置与开发对分析34
图表72007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析35
图表82007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析36
图表92007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析37
图表102007年一季度全国住宅长期供给分析38
图表112007年一季度全国办公楼长期供给分析39
图表122007年一季度全国商业营业用房长期供给分析40
图表132007年一季度全国房地产投资增速41
图表142007年一季度全国房地产开发资金来源43
第一部分全国房地产行业宏观环境分析
一、全国房地产宏观政策
1、监察部：
将对工程建设和房地产市场情况监督检查
2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。
监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。
配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。
此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。
意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。
2、国土部：
各地抓紧编报用地方案
国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。
2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。
2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。
国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》要求进行。
国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。
土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。
各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。
2007年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本农田保护示范区建设。
同时，将进一步严格审查报国务院批准的建设用地，发挥土地供应参与宏观调控的重要作用；继续积极推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作，抓好纠正征地中损害农民利益问题的工作。
国土部还将加强对地方工作的指导和监督，抓好对基本农田保护有关政策落实情况的监督检查；抓好对批后用地的核查和耕地占补平衡考核；抓好土地开发整理复垦有关资金和项目的监督管理。
3、建设部：
完善房地产估价行业运行规则
在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿中，由估价引起的纠纷多发情况有望受到遏制。
建设部已正式下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》。
新出台的监管规定进一步完善了房地产估价行业运行规则，明确二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。
此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改。
根据管理办法，如因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的，一律不予注册。
监管规定要求各地建立房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案，并公示信用信息。
对房地产估价机构和注册房地产估价师有违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况，将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。
根据有关部署，各地建设行政主管部门将对房地产估价机构展开一次实地检查。
4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
建稽[2007]87号
各省、自治区、直辖市建设厅（建委、房地局）、国土资源厅（局）、财政厅（局）、审计厅（局）、监察厅（局）、国家税务局、地方税务局、发展改革委、物价局、工商局：
为贯彻中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，按照中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》（中纪发[2007]2号）的要求，研究制订了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。
现就开展房地产市场秩序专项整治（以下简称专项整治）有关问题通知如下：
一、统一思想，充分认识开展专项整治的重要意义
开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。
各地要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。
通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。
二、加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为
各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
（一）以房地产开发项目为切入点组织全面检查。
对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。
对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。
（二）严肃查处房地产领域违纪违法案件。
畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
（三）选择典型案例开展警示教育。
曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
（四）建立健全长效机制。
从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。
三、落实责任，切实加强对专项整治工作的组织领导
开展专项整治工作涉及面广，政策性强，工作难度大，各地人民政府建设、国土资源、财政、审计、监察、税务、发展改革、工商等部门应密切配合，求真务实，确保专项整治工作取得实效。
（一）强化专项整治工作责任。
要将专项整治工作的任务分解到各相关主管部门，明确工作职责和任务，各司其职、各尽其责，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。
牵头单位要设置专门机构承担好专项整治的组织、协调等日常工作。
（二）制订并落实专项整治工作实施方案。
各地要全面贯彻落实《房地产市场秩序专项整治工作方案》，结合本地实际，有针对性地制定本地区的专项整治工作实施方案，对专项整治工作进行全面部署，明确开展专项整治的目标要求和方法步骤，确定整治的工作重点，采取有力措施，真抓实干，防止走过场。
（三）加强对专项整治工作的监督检查。
各级相关主管部门要加强对专项整治工作的监督检查，按要求报告工作进展情况，重要情况和大案要案要及时报告。
建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门将对各地区开展专项整治情况进行监督检查；各地相关主管部门也应对本地区专项整治情况进行监督检查，并将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局。
5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
建金管[2007]76号
各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
根据2007年3月17日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2007]79号），现就个人住房公积金存贷款利率调整的有关事宜通知如下：
一、从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
二、从2007年3月18日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。
五年期以下（含五年）从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。
请各省、自治区建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。
中华人民共和国建设部
二○○七年三月十七日
附表：
个人住房公积金存贷款利率调整表
单位：
%
项目
调整利率
调整后利率
一、个人住房公积金存款
当年缴存
0.72
0.72
上年结转
1.80
1.98
二、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
4.14
4.32
五年以上
4.59
4.77
二、全国房地产宏观政策分析
1、土地增值税的清算对房地产企业的影响
2007年1月16日，国家税务总局公布一份通知----《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%-60%的土地增值税。
之前全国各地土地增值税基本都采用预征收制，这次通知细化了清算方法，可操作性更强，房地产行业土地增值税将从“预征”转向“清算”。
对于房地产开发企业，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会受到一定影响。
2、物业税的开征是否可降房价
在“两会”审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。
由此，被称为是房地产业发展“稳定器”的物业税正式被纳入了公众的视野之中。
“研究开征物业税的实施方案”促进我国房地产发展稳定、平衡房地产投资性需求和保障性需求的有效手段之一。
但是，近期的“两会”中代表及委员们的争论逐步转向了物业税是否可降房价的焦点之上。
与房地产相关的议题，无疑是2007年“两会”的重要内容，而物业税成为与房地产息息相关的重要内容。
种种迹象表明，一直停留在想法阶段的物业税征收，似乎有望在2007年破题。
实际上，自2006年初开始，6城市对物业税征收进行了试点。
虽然仍处于“空转”阶段，作为试探性的政策，一旦取得较理想的成果，全面推开也就为期不远了。
一旦物业税开征，三个方面的影响将是显而易见的。
首先，是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。
当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。
同时，征收“物业税”后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。
其次，可有效提高房地产资源的利用效率。
“物业税”的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。
再次，会使住房消费习惯改变。
在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经达到了中等发达国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收成本，住房消费倾向于大户型，征收物业税后会使小户型住宅受到追捧。
2004年以来，中央政府相关部门出台了不少措施调控房价，然而去年70个大中城市房屋销售价格还是上涨了5.5%。
物业税真能“药到病除”，解决房价增长过快的问题吗？
两会热议的焦点逐步转向了这里。
然而，对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是关心。
在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。
物业税是个人持有住房所交的税。
一般来讲，个人交税有三大制度，即消费税、个人所得税、物业税。
从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价也可以降下来。
中国住房如果仅仅是消费需求的话，价格就不会增长这么快了。
但不同观点则认为，物业税对房价的影响甚微。
虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。
2007年的国家财政预算报告，明确提出要“研究开征物业税的实施方案”。
根据代表委员以及业内专家的观点分析认为：
物业税的开征还存在着诸多悬念，而且如果开征物业税也未必能使房价下降。
从近些年来的开征物业税的背景来看，“开征物业税”的提法早在五年前就出现在中央文件里。
从提出“对不动产开征统一规范的物业税”到现在的“研究开征物业税的实施方案”，已历时五年。
然而，从目前的情况来看，物业税的开征至少面临着很多方面的难题，加上现在对物业税的界定都还未明确，还存在很多争议，因此，综合来看，物业税的开征仍有待时日。
开征物业税有积极的一面，它可以使拥有多套住房的人要多付出成本，调节贫富差距。
对房地产商的投资、百姓的住房消费，也可能会起到一定引导作用。
但是能不能抑制房价，这需要谨慎地看待。
认为，房价主要还是取决于市场供求关系，房价暴涨有许多市场以外的因素在起作用，这不
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