房地产行业分析报告.docx
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房地产行业分析报告
一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。
这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。
1、制度维度
制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。
因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。
不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。
制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。
土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。
要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。
制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。
如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。
制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。
以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。
地产价格下跌，只会导致经济发展减速。
当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。
通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。
以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。
其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。
制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。
2、宏观经济维度
作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。
人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。
中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。
经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。
用地矛盾对于像中国这样的国家而言，会越来越紧迫。
对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。
城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。
发展中国家的房地产业会随着国家的发展和收入水平的提高而不断发展，尽管价格也会逐步提高，但房地产市场的价格，与房地产行业的发展不是同一个概念。
房地产业可能更加繁荣，而房地产的价格与收入的比值差距反而可能随着收入的增长而降低。
宏观经济维度看待房地产业，是宏观政策是否将房地产业作为经济发展的主导产业来定位。
如果中国的经济依赖房地产业为发展的动力，很多行业都会被挤出经济体系，难以生存。
由房地产带动的经济发展模式，将只能以不断推动价格上涨为发展模式，社会实际收入将呈现严重的两级分化。
投资性需求将成为推动房地产发展的主要力量，社会住房消费，将只能被迫接投资性房产需求的盘，不但价格会大幅涨升，而且会大幅波动。
经济结构将因此扭曲，社会福利会大幅下降。
适当的房地产宏观定位，是将房地产业作为经济发展的结果来看待。
通过向下的政策打压，保持政策的适度紧缩，为其它行业的发展提供空间，社会的购房需求提供价格保障，以挤出投资需求或者将之转化为租赁供应为原则，以提高利用率为原则，使房地产业成为社会收入增长后的一种发展结果，而不是领导发展的龙头。
3、人口维度
人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。
随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。
人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。
农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口结年龄和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。
随着社会收入的增长，人均占有商业土地的比例会不断下降，会有更多的土地用于农产品和工业产品的生产，公共基础设施的建设，自然环境的恢复等方面。
因此房地产业就呈现出明显的区域特点和功能特点。
商用住房需要的是环境和社会功能配置的方便程度，从投资角度看，是获取商业价值的能力。
在中国这样具有庞大人口基数的国家中，对环境和社会功能配置的共同偏好，会导致这类地产具备超值的溢价能力。
人口结构的变化，特别是住房需求人口结构的变化，对于房地产市场的价格影响程度是很大的。
人口因素是个刚性问题，全球人口的不断增长导致这种趋势的强化。
住房本身就是人口因素中的一个概念，因此也是刚性问题。
住房不通过购房解决，也要通过租房解决，对房屋的需求只会转移或者暂时抑制，不会出现消失的情况。
实际上住房刚性是由人口导致的问题。
4、供需维度
供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。
因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。
需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。
只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。
环境和制度提供了这种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。
以上四种维度中，只有人口维度是刚性不可逆的维度。
即使人口出生率下降，在中国也只是会缓解居住人均面积的压力，人口维度不具备对房地产价格走势向下的压力能力。
其它三个维度本质上是政策选择和配置的问题。
因此日本人口众多，土地更稀缺，一样可以解决环境和居住问题，中国只是要找到适合自身方式的政策配置，这个问题也不难解决。
对于市场价格走势的判断，应该是个具体现象。
比如地脚位置，当前收入。
需求紧迫程度等。
对于有迫切需求的消费者而言，价格可能是其次的考虑。
对于购买力不足的消费者而言，价格下跌的空间还很大。
对于优质房产而言，现在可能是个机遇或者可能仍然要等待。
价格本身就有预期的成分，还有能力的问题。
北京社科院提供的保障性住房数据是个信号，但是是否能够对中心区，对功能区的价格产生影响，要视具体情况而定。
在《三点疑问，质疑北京社科院房地产报告》中一再强调的是，要独立分析，依据自身情况做出判断。
中国房地产市场的未来，具有很大的制度和政策不确定性。
制度和政策在不断的进步中，因此对房地产业的未来影响也难以预料。
从中国的现状来看，最终采用方向向下的房地产政策的可能性极大，这种结果对于无论是房产商还是消费者都是有利的。
当前的宏观环境，决定了房地产业只能处于下降趋势。
房地产业的复苏，是经济发展的一种结果。
现在经济还谈不上发展，房地产业就谈不上复苏。
短期的房地产趋势，将以消化库存为主。
中期的房地产趋势，要看消费者或者地产商谁能够撑得更久。
库存是一个非常积极有效的数据
72房地产业
1、房地产开发经营
指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
◇包括：
—土地使用权的转让、买卖和租赁活动；
—住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；
—办公楼的开发、销售、出租等活动；
—商业营业用房的开发、销售、出租等活动；
—其他建筑物的开发、销售、出租等活动。
◆不包括：
—房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入（建筑业）的相关行业类别中；
—房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入（建筑业）的相关行业类别中；
—家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入（其他住宿服务）。
2、 物业管理
指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。
◇包括：
—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；
—综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；
—工厂厂房、仓库等物业管理；
—车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；
—房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；
—单位对自有房屋的管理；
—其他物业管理。
◆不包括：
—独立的房屋维修及设备更新活动，列入（建筑业）相关类别中；
—贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入（市场管理）；
—社区服务，列入（其他居民服务）。
3、房地产中介服务
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
◇包括：
—房地产价格评估机构活动；
—房屋买卖居间、代理活动；
—房屋租赁居间、代理活动；
—房地产咨询活动；
—房屋置业担保；
—其他房地产中介代理。
◆不包括：
—房产测绘，列入（测绘服务）。
4、其他房地产活动
◇包括：
—房地产交易管理；
—房屋权属登记管理；
—房屋拆迁管理；
—住房及房改积（基）金的管理；
—其他未列明的房地产活动。
◆不包括：
—房地产行政主管部门的活动，
交易行为种类
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
每一块土地都有完全不同的特性，所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。
为了促成交易，一般需要专家进行不动产估价。
下面几种是比较常见的房地产经济行为：
估价：
专业的价值评价服务
经纪业务：
促成买卖双方交易的服务
开发：
建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务
物业管理：
为产权所有人管理不动产的服务
在每一个领域中又会分为住宅地产，商业地产和工业地产等专业种类。
而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。
经济规模
根据《经济学家》杂志关于发达国家2002年底总资产的评估，其中
住宅地产：
48万亿美元
商业地产：
14万亿美元
权益：
20万亿美元
政府债券：
20万亿美元
公司债券：
13万亿美元
总额：
115万亿美元
在总资产中，房地产占了54%，金融资产占了46%。
银行存款，保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。
同时也不能肯定是否已将所有的负债和权益列示在内。
中国大陆住宅房产发展沿革
上世纪80年代
上世纪九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。
1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。
不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。
然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。
在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。
上世纪90年代
1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。
但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。
如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。
之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。
到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。
停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。
2000年以来
进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。
2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。
8%）。
与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。
使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。
在这种背景下，房价开始迅速窜升。
这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。
2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。
到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米，而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。
而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：
杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击，但依然在2009年后超越上海成为华东地区房价最高的省会城市；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。
房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市，2008年后，浙江省温州市的房价超过上海，以鹿城区房价34420元、乐清市37420元和瑞安市房价47450元的价格成为全国房价最高的城市，而同时台州、义乌、宁波等地区房地产价格也先后突破20000大关。
抑制房价政策
主条目：
打房
国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产与1997年之前的香港房地产。
但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。
但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理，牵制过猛的房地产升势。
但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。
房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到短期内的顶峰。
但在随后的发展看来，号称‘抑制房价’的政策实际上只是银行在区分客户，[1]对贷款50万以下的拒绝，实际上是鼓励价格不到50万的房产涨价涨到50万以上去；事实上到了2005年，上海市区已经找不到50万的房子，这个价格都在很远的郊区[2]。
2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。
特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。
此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。
在主流媒体‘涨幅下跌’的声音中论调中，房价还是在继续上涨，一直涨到了2008年中的时候[3]。
此时美国次贷危机浮现，政府接下来又推出了新一轮刺激房价上涨的政策。
刺激房价政策
2008下半年，受美国次级贷款危机影响以及自身调整的要求，中国大陆的房地产业开始一次普遍的调整。
房地产交易量大幅萎缩，但是平均成交价格并没有下降。
之后中国众多城市地方政府纷纷出台相关政策直接补贴开发商，并放宽了征地政策，部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。
之后不久，中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%，并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。
并大幅减免了购房契税。
同时对之前地方政府出台的“救市”政策予以肯定。
这普遍被解读为中央政府开始放弃之前的抑制房价政策，转为重新希望通过刺激楼市来刺激中国经济。
但也有人认为在中国房地产泡沫并未破裂之时便放弃对房价的抑制，会埋下更大的隐患。
2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策，新增贷款5万亿人民币。
由于国际经济环境低迷，国内可投资行业单一，大量资金涌入了股市和楼市，股市从08年低点1700点上升至09年7月的3130点，楼市由于开发商资金充裕，又掀起了一波涨价风潮，地价楼价很快超过07年的高点，有观点认为：
“以09年的价格来看，07年还是太便宜了”。
截至09年底，甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1：
574。
中国大陆房地产的特点
区别于多数发达国家房地产市场
1.产权拥有期：
70年产权
2.发展时间短：
2000年终止福利分房制度，全面启动和发展中国商品房市场
3.土地所有权和使用权的分离[4]
现阶段房地产存在的问题
1..房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高
2..圈地的可能性依然存在
3..房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出
4..住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。
5..房地产企业数量多、负债率高
6..二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范
7..房地产中介诚信缺失
8..拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断
9..观念有待于改变，发达地区租价比例为40%，法国为36%，英国为34%，新加坡为30%，美国28%，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义。
所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。
开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。
高地价，高利润（有传言说有普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。
在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。
房地产交易
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。
房地产分三级市场：
一级市场：
土地的买卖
二级市场：
商品房交易及增量房市场
三级市场：
二手房及存量房市场
房地产的一些特点：
房地产经营管理课程要点：
1.房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2.房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3.房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。
房地产是国家的一笔宝贵财富。
房地产业的地位明显。
4.房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。
可以提供大量的财政积累。
它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5.土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。
6.我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7.房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。
房产是商品。
具有商品属性，有价值和使用价值。
房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8.房地产经营的概念有狭义和广义之分。
狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。
广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9.房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10.房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11.房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。
其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。
要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12.必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13.土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。
案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。
由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。
公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。
公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。
小区的空、路边也堆放了许多杂物。
按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。
公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。
房地产投资
案例
经济调控时期，国内房地产市场上，高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。
但社会对中档住宅仍有很大的需求，对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。
在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。
项目定名“新景花园”，位于广东南沙经济开发区。
项目占地面积120060平方米，规划建筑占地面积35000平方米，建筑总面积269700平方米建筑密度为29.2％．绿化面积35％容积率2。
25，居住人口按占地面积20平方米/人计，共6000人。
经估算，项目总投资费用这5。
86亿元人民币。
建成后，在经营期内累计盈余将达1。
47亿元，项目总投资收在率为34。
61％动态投资回收期为三年零七个月，净现值约占6.493万元，内部收处率为38．23％。
并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。
得出项目的投资和市场风险较小，而盈利性好。
经过反复论证，合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司，负责该项目的兴建和经营。
小结
1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。
2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值；动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。
3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。
进行分析，必须有基础数据和分析报表。
分析报表主要是现金流量表和预测报益表。
4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。
5.房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。
6.房地产投资的物业类型有：
生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。
7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：
投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。
8.房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。
9.房地产
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