个人住房贷款管理规定.docx

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个人住房贷款管理规定

1目的

为规范丹东银行（以下简称“本行”）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及有关规定，制定本规定。

2范围

2.1本规定明确了个人住房贷款管理的原则、程序、内容与要求。

2.2本规定适用于本行所辖境内分支机构办理的个人住房贷款业务。

3术语与定义

3.1本规定所称个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买个人住房的贷款。

3.2个人住房贷款分类

3.2.1按照利率是否固定，分为浮动利率个人住房贷款和固定利率个人住房贷款。

3.2.2按照个人住房贷款是否与个人住房公积金委托贷款组合办理，分为自营性个人住房贷款和个人住房公积金组合贷款。

3.2.3按照按揭项目是否竣工验收，分为期房项目个人住房贷款和现房项目个人住房贷款。

3.2.4按照是否有本行住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目个人住房贷款和纯按揭项目个人住房贷款。

3.3名词释义

3.3.1一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

3.3.2固定利率个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，在约定期限内贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。

3.3.3个人住房公积金组合贷款是指自营性个人住房贷款与个人住房公积金委托贷款进行组合的贷款。

4职责与权限

总行零售银行部负责全行个人住房贷款各项制度、办法和政策的制定、业务检查、指导和管理。

各分支机构负责具体承办个人住房贷款业务，按照职权范围严格操作规程，认真履行职责。

5政策

个人住房贷款要保证贷款资料真实完整，贷款担保足额、合法，贷款发放符合政策、法规，贷款风险有效控制。

6流程图

7风险控制要点

详情见风险库。

8内容与要求

8.1基本规定

8.1.1贷款对象

贷款对象是具有完全民事行为能力，年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间的自然人。

8.1.2贷款条件

8.1.2.1具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（含）之间；借款人为外籍人以及港、澳、台居民的，应在中华人民共和国境内居住满1年并有固定居所和职业，能提供境内联系人，并同时满足我国关于境外人士购房相关政策。

8.1.2.2具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。

8.1.2.3具有合法有效的贷款行所在地户籍证明或有效居留证明。

对非本地居民的借款人，若当地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。

8.1.2.4具有良好的信用记录和还款意愿。

8.1.2.5具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。

8.1.2.6具有所购住房的商品房销（预）售合同。

8.1.2.7具有支付所购房屋首期购房款的能力。

8.1.2.8同意贷款资金采用受托支付方式，委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。

8.1.2.9能够提供我行认可的有效担保。

8.1.2.10两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。

8.1.2.11授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

8.1.2.12在我行开立个人结算账户。

8.1.2.13我行规定的其他条件。

8.1.3贷款房屋套数

借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

有下列情形之一的，对借款人拟贷款房屋认定为第二套（及以上）住房：

8.1.3.1借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

8.1.3.2借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

8.1.3.3通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。

8.1.4贷款额度

对申请贷款购买首套住房的，贷款额度不得超过贷款人认可的交易价的70%；对申请贷款购买第二套住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价的40%。

8.1.5贷款期限

个人住房贷款期限最短为1年（含），最长不得超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。

两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。

8.1.6贷款利率

8.1.6.1申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款利率不低于央行基准利率，如遇国家政策法规变化，按照标准相应进行调整；

8.1.6.2申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于央行基准利率的1.1倍，如遇国家政策法规变化，按照标准进行相应调整；

8.1.6.3采用浮动利率方式的，贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率执行；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，从调整利率的次月开始，按相应利率档次执行新的利率标准。

8.1.7还款方式

8.1.7.1个人住房贷款可采用如下还款方式之一：

a）按月等额本息还款法（按月计息）；

b）按月等额本金还款法（按月计息）。

8.1.7.2借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限5个自然日。

8.1.8贷款担保

借款人向贷款人申请个人住房贷款必须提供有效担保。

贷款担保分别采用抵押、保证的方式。

贷款人可根据借款人情况选择以上一种或多种担保方式。

8.1.8.1借款人可以用其他足值房产抵押，抵押率不得超过70%，抵押房权属必须严格明晰、价值足额，易于变现且拥有完全产权。

禁止以大型商场的分割销售摊位、酒店式公寓及其他存在产权纠纷、不易变现的房产作抵押，禁止接受已设定抵押权的房产作抵押。

8.1.8.2借款人可采用抵押加房地产开发企业阶段性保证，即贷款人以借款人所购住房作抵押

在借款人取得该住房所有权证和办妥抵押登记、并将相关房屋他项权证交由贷款人收押之前，由售房人提供不可撤销连带责任保证。

保证范围为应偿还借款本金、利息及相关费用；保证人必须是本行与之签订了合作协议书，且是借款人所购房屋的开发商或售房单位。

为强化保证人的保证责任意识，防范和控制房屋按揭贷款风险，保证人应按合作协议书中的有关规定，交存一定比例的保证金，作为阶段性保证。

8.1.8.3担保公司全额连带责任保证

在办理个人房屋贷款业务过程中，由担保公司为符合条件的借款人提供连带责任保证的，担保公司应按合作协议中的相关规定，在本行交存一定比例（或数额）的保证金。

如借款人连续3期或累计6期未按约定及时还款，将从担保公司保证金账户内扣款，用于清偿借款本息及其他相关费用。

8.1.8.4自然人全额连带责任保证

自然人必须经查无任何违法行为及不良信用记录，具有保证能力，具有固定职业，在当地拥有自有房产，能提供产权证明，且未设定抵押，并满足下列条件之一：

a）当地国家机关公务员、公立医院正式编制医务人员、公立学校正式编制教师，且工作年限满2年；

b）电力、电信、金融、报业、广播电视、民航行业的正式在编员工，且工作年限满2年；

c）近6个月家庭金融资产月均50万元（含）以上的客户；

d）本行规定的其他条件。

8.1.8.5个人住房贷款抵押登记的办理，按照以下要求执行：

a）已取得房屋所有权证的，贷款经办行应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证；

b）尚未取得房屋所有权证的，贷款经办行应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记，并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续。

8.1.8.6以贷款所购房屋抵押担保的个人住房贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如贷款经办行认为抵押物交易价格偏高的，可由本行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。

8.1.8.7借款人可自愿选择是否购买抵押物财产保险。

8.2贷款流程

8.2.1申请

借款人向贷款经办行申请个人住房贷款，应填写《个人住房借款申请书》，并提供如下资料：

8.2.1.1借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件和复印件；

8.2.1.2借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明），对非本地居民的借款人，若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；

8.2.1.3贷款人认可的部门出具的借款人及配偶职业和收入的证明；

8.2.1.3本行要求提供的其他文件或资料。

8.2.2受理

贷款人对借款人资格进行初审，对符合条件的予以受理并进行贷前调查，对不符合受理条件的向借款人解释具体原因。

8.2.3调查

个人住房贷款的调查由贷款经办行负责。

贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。

贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析，当面约见借款人填写《个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知》。

调查要点包括：

8.2.3.1所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。

借款人的身份和购房行为是否真实，贷款申请是否自愿、属实；

8.2.3.2借款人的负债和资信状况。

通过查询本行特别关注客户信息系统和人民银行个人信用信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿；

8.2.3.3借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件；

8.2.3.4贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件；

8.2.3.5借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有按期足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定条件；

8.2.3.6借款人是否已足额支付首期房款；

8.2.3.7所购买的住房是否符合国家有关规定及本行的贷款条件，是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房，或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符；

8.2.3.8抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的，是否按规定进行了评估，评估价值是否合理；

8.2.3.9提供阶段性担保的，担保方式及提供的担保资料是否符合本行贷款担保的有关规定。

8.2.3.10贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定。

8.2.4审查

贷款审查人员对个人贷款业务的合法、合规性和安全性进行审查，主要应对以下内容进行审查：

8.2.4.1借款人的借款资格和条件是否具备；

8.2.4.2借款用途是否符合贷款规定；

8.2.4.3申请借款的额度、期限、利率、还款方式等是否符合有关贷款办法规定；

8.2.4.4借款人提供的材料是否完整、合法、有效；

8.2.4.5贷前调查人的调查意见，对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；

8.2.4.6其他需要审查事项。

8.2.5审批

个人贷款审批人员根据审批权限，负责独立对贷款申请进行审批，并提出明确的审批结论和担保条件，具体执行《丹东银行个人信贷业务管理规定》。

8.2.6合同签订

对审批同意的，贷款人与借款人签署《个人购房借款/担保合同》，并办理抵押登记等有关手续。

签批人根据借款合同和相关担保落实证明材料签署借据。

8.2.7发放与支付

8.2.7.1个人住房贷款应在同时落实担保和抵押预先登记的前提下发放贷款。

8.2.7.2个人住房贷款须采取受托支付的方式，借款人须委托贷款经办行将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

8.3贷后管理

8.3.1个人住房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及总行信贷管理部门共同负责。

贷后管理内容包括贷后监督、贷后监测与检查、逾期贷款催收等。

8.3.2受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证，并在15日内将贷款资料交总行档案管理中心归档保存。

8.3.3总行信贷管理部门要就贷款经办行对审批过程及签批意见的落实情况、贷款发放过程的合规性进行逐笔监督，对贷款档案资料的完整性和合规性进行监督。

8.3.4贷款经办行应关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋所有权证的条件时，应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》后，应将原件立即按照本行有关规定入库保管，并于5个工作日内完成抵押证明材料的归档。

8.3.5符合条件的个人住房贷款，在借款人提出申请的情况下，贷款经办行可对合同要素进行变更或调整，具体内容包括：

8.3.5.1抵押物、贷款期限、还款方式变更。

相关要求参照个人购房借款合同要素变更规定执行。

8.3.5.2提前还款。

借款人应提前至少15天向本行提出申请，填写提前还款申请书。

贷款经办行受理提前还款申请后，应在规定时间内通知借款人办理贷款部分归还或结清手续，退还相关凭证。

合同约定收取提前还款违约金的，要按合同约定标准向借款人收取提前还款违约金。

8.3.5.3原借款人变更。

由于房产赠与、继承、夫妻离婚或增加、减少借款人等原因需变更借款人的，贷款经办行在确保贷款担保足额可靠的前提下，可根据借款人申请对原借款人进行变更。

8.4合作机构的准入

8.4.1个人住房贷款合作机构（包括房地产开发企业、房地产评估机构、担保公司）应遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

8.4.1.1名单准入。

合作机构的准入实行名单制，名单由总行信贷管理部门核定，各分支行不得与准入名单外的合作机构建立合作关系。

对本行近三年已发放开发贷款且开发贷款形态正常的房地产开发企业，可直接纳入准入名单。

8.4.1.2择优增补。

对符合条件的优质合作机构，由总行信贷管理部门完成审批手续后，增补进准入名单。

8.4.1.3动态监测。

各相关分支行信贷管理部门负责对辖内合作机构进行监测，定期提交监测报表，由总行信贷管理部门进行通报。

8.4.1.4适时淘汰。

总行信贷管理部门根据监测结果，对存在风险的合作机构实行预警或退出机制。

禁止向退出合作机构所推荐的客户发放个人住房贷款。

8.4.2申请准入的合作机构须具备以下基本条件：

8.4.2.1经工商行政管理机关核准登记的企业法人或其分支机构（担保公司须为企业法人），且按照核定的业务范围及授权从事经营活动；

8.4.2.2有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；

8.4.2.3财务状况良好，有一定资金实力；

8.4.2.4信誉良好，无拖欠银行贷款；

8.4.2.5企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；

8.4.2.6在本行开立基本存款账户或一般存款账户；

8.4.2.7本行要求的其他条件。

8.4.3禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：

8.4.3.1已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；

8.4.3.2有组织或协助他人制造虚假贷款行为的机构；

8.4.3.3内部管理混乱或资金严重短缺的机构；

8.4.3.4已经或即将丧失履行债务能力的机构。

8.4.4房地产开发企业须具备以下条件：

8.4.4.1评定的信用等级符合本行标准；对按揭项目为现房项目或纯按揭项目的房地产开发企业，可不评定信用等级；

8.4.4.2纯按揭项目开发企业注册资本金及实收资本金准入标准可根据实际情况拟定；

8.4.4.3具有合法有效的房地产开发资质；

8.4.4.4承担连带责任保证担保的，还要具备较强的资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，存入保证金的比例由总行信贷管理部门确定，实行专项存储、专户管理；

8.4.4.5符合监管部门对房地产开发企业的市场监管要求，不存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、一房多卖等违规行为，且未被禁止经营房地产业务。

8.4.5房地产评估机构须具备以下条件：

8.4.5.1实缴货币资本金50万元（含）以上；

8.4.5.2依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务；

8.4.5.3以房地产价格评估为主营业务；

8.4.5.4从事房地产价格评估业务连续二年以上；

8.4.5.5有3名（含）以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师。

8.4.6担保公司还须具备以下条件：

8.4.6.1有完善的法人治理结构和内部组织机构；

8.4.6.2自主经营，独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；

8.4.6.3企业一般需成立一年（含）以上，对担保能力强、信用状况良好的担保公司可不受成立年限的限制；

8.4.6.4实缴货币资本金500万（含）以上，对在本行存入一定比例保证金的担保公司，可不受实缴货币资本金限制；

8.4.6.5担保公司在同一时点为客户在本行个人贷款提供的总担保额度最高不超过其净资产的5倍；

8.4.6.6上年度代偿率不高于2%，同时代偿回收率不低于40%；

8.4.6.7承担阶段性保证担保的担保公司存入保证金的比例由总行信贷管理部门确定，保证金实行专户存储，专户管理。

8.4.7合作机构的调查由贷款经办行负责。

申请准入的合作机构要向贷款经办行提供以下基本资料：

8.4.7.1《个人住房贷款合作机构准入申请审批表》；

8.4.7.2经年检的企业法人营业执照；

8.4.7.3验资报告；

8.4.7.4公司章程；

8.4.7.5经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；

8.4.7.6最近一期企业财务报表和上年末企业财务报表；

8.4.7.7相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；

8.4.7.8法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；

8.4.7.9个人控股股东和总经理的身份证件；

8.4.7.10组织机构代码证；

8.4.7.11经年检的税务登记证；

8.4.7.12有贷款记录的，还须提供贷款卡；

8.4.7.13承担连带责任保证的，还须根据公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会出具的同意提供连带责任保证的相关决议；

8.4.7.14本行要求的其他资料。

8.4.8贷款经办行对合作机构须实行双人调查制度，调查人对资料的真实性、完整性负调查责任。

调查人要通过上门调查、查询人民银行信用信息数据库等方式对合作机构进行调查。

调查要点包括：

8.4.8.1合作机构提供的资料是否完整、真实、有效；

8.4.8.2合作机构经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；

8.4.8.3合作机构负责人资信状况是否良好，有无不良记录；

8.4.8.4合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录；

8.4.8.5合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉，管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为；

8.4.8.6合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况；

8.4.8.7合作机构为房地产开发企业的，要重点审查房地产开发企业是否符合监管部门相关要求，有无重大违法违规行为；

8.4.8.8承担连带责任保证的合作机构，公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额；

8.4.8.9承担连带责任保证的合作机构，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在本行开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。

调查同意的，调查人要形成调查报告，签署调查意见，经贷款经办行行长或经授权的副行长签批后，将相关资料报送总行信贷管理部门审批。

8.4.9合作机构的准入核准工作由总行信贷管理部门负责。

总行信贷管理部门收妥上报的合作机构申请准入名单和相关资料，并对申请材料进行准入核准，经行长或分管行长审批后，向分支行发布合作机构准入名单。

8.4.10分支行要在准入名单内选择合作机构建立合作关系。

8.4.11总行信贷管理部门负责督导各级信贷管理部门对合作机构进行监测与分析，定期通报，必要时进行现场检查。

对合作机构的日常监测工作由分支行信贷部门负责。

分支行信贷部门要对辖内合作机构及合作机构推荐的个人贷款进行动态监测，定期向总行信贷管理部门提交监测报表和工作报告。

具体监测内容包括：

8.4.11.1合作机构经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等情况；银行同业公会、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及投诉等信息；

8.4.11.2合作机构所推荐个人贷款的贷款户数、金额和质量情况；

8.4.11.3保证金存入情况。

8.4.12合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责。

贷款经办行要定期分析合作机构所在行业发展状况和竞争状况，加强与合作机构的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。

一旦发现合作机构在经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面发生异常变动，出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向总行信贷管理部门报告。

8.4.13合作机构的预警与退出由总行信贷管理部门负责。

总行信贷管理部门要根据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单，报行长或分管行长审批后印发各分支机构执行，并对被预警或退出的合作机构作出相应处理。

8.4.14对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：

8.4.14.1合作机构与本行合作的个人贷款不良率连续三个月超过2%，且没有合理原因的；

8.4.14.2管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对本行资金安全造成影响的；

8.4.14.3法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对本行资金安全造成影响的；

8.4.14.4房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；

8.4.14.5承担保证责任的企业未按规定在本行存入保证金；

8.4.14.6其他需要预警的情况。

8.4.15对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行退出：

8.4.15.1合作机构与本行合作的个人贷款不良率连续三个月超过4%，且没有合理原因的；

8.4.15.2组织或协助他人制造虚假贷款，或尽管尚未被认定虚假贷款，但合作机构推荐的个人住房贷款存在非正常批量违约、批量垫款、还款账户批量入账等现象；

8.4.15.3存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；

8.4.15.4未通过政府管理部门年审和年度检查，或资质有效期届满未延续的；

8.4.15.5存在违法违规行为，被政府主管及监管部门等通报或曝光且被取消经营资格，或被公告纳入相关行业“黑名单”的；

8.4.15.6其他需要退出的情况。

8.4.16对预警半年（含）以上仍未撤