资产评估师讲座知识.docx

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资产评估师讲座知识

资产评估师讲座

资产评估学第1讲资产评估总论讲座

（一）资产评估重要概念和特点

1.资产评估概念

指在市场经济条件下，由专业机构人员，根据国家关于规定，依照特定目，遵循合用原则，依照法定程序，选取恰当价值类型，运用科学办法，对资产价值进行评估和估算行为。

2.评估要素

评估要素涉及八个方面内容：

①评估主体：

从事资产评估机构和人员；

②评估客体：

即被评估资产，它是资产评估详细对象，也称评估对象。

③评估根据：

资产评估工作所遵循法律、法规等；

④评估目：

资产业务引起经济行为对资产评估成果规定，或资产评估成果详细用途。

它直接决定和制约资产评估价值类型和办法选取；

⑤评估原则：

资产评估行为规范；

⑥评估程序：

评估工作从开始准备到最后结束工作顺序；

⑦评估价值类型：

对评估价值质规定，它对资产评估参数选取具备约束性；

⑧评估办法：

资产评估所运用特定技术，是分析和判断资产评估价值手段和途径；

3.资产评估特点

现实性、市场性、预测性、公正性、征询性

4.资产评估与会计区别

反映和监督是会计基本职能，评估和征询是资产评估基本职能；

前提条件不同：

会计活动重要以历史成本、持续经营为根据，资产评估重要以市场价值为根据；

目不同：

会计中资产计价反映资产实际价值量，资产评估反映资产效用。

操作者不同：

资产计价是本公司财会人员完毕，评估是由公司之外具备评估资格社会中介机构完毕

（二）资产评估对象

1.资产含义

是经济主体拥有或控制，能以货币计量，可以给经济主体带来经济效益经济资源，具备如下特性：

①必要是经济主体控制或拥有；②必要能以货币计量；③必要是可以给经济主体带来经济效益资源。

资产分类：

①按资产存在形态分类分为有形资产和无形资产；②按资产与否具备综合获利能力分为单项资产，整体资产；③按资产能否独立存在分为可确指资产和不可确指资产；④按资产与生产经营过程关系分为经营性资产和非经营性资产，此外，经营性资产又可按与否对赚钱产生贡献分为有效资产和无效资产。

2.资产评估种类

资产评估分类办法不同得出不同分类成果。

①按资产评估服务对象、评估内容和评估者承担责任可以分为：

评估、评估复核和评估征询

②按资产评估面临条件、资产评估执业过程遵循资产评估准则限度及对评估披露规定角度：

完全评估和限制评估，完全评估普通是指完全按照评估准则及其规定程序和规定进行资产评估。

限制评估普通是指评估机构及其人员由于评估条件限制不能按照资产评估准则规定进行执业，或在容许前提下，未完全按照评估准则及其规定程序和规定进行资产评估，评估成果是在受限条件下得出。

③按资产评估对象角度分为：

单项资产评估和整体资产评估

2.资产评估特点

①市场性；②公正性；③专业性；④征询性：

评估师只对结论自身合乎职业规范规定负责，而不对资产业务定价决策负责。

3.资产评估功能和作用（教材有变动）

资产评估功能涉及评价管理功能和鉴证功能。

管理功能：

是国有资产评估在特定历史时期特定功能，会随着国家在国有资产评估管理体制方面变化而加强或弱化。

鉴证功能：

涉及鉴别和举证。

鉴别是专家做出独立判断，举证是对判断提供理论和事实支撑。

（三）资产评估价值类型、目

1.资产评估价值类型

是指资产评估成果价值属性及其体现形式。

不同属性价值类型所代表资产评估价值不但在性质上不同，在数量上也存在着较大差别。

资产评估价值类型形成，不但与引起资产评估特定经济行为，即资产评估特定目关于，并且与被评估对象功能、状态、评估时市场条件等因素有着密切关系。

资产评估价值类型分类：

①按估价原则形式表述价值类型：

重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）、清算价值

②按评估假设角度表述价值类型：

继续使用价值、公开市场价值和清算价值

③按资产业务性质划分价值类型：

抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等

④按评估根据市场条件划分价值类型：

市场价值类型和非市场价值类型

2.资产评估目

资产评估目有普通目和特定目之分。

资产评估普通目包括特定目，而资产评估特定目则是普通目详细化。

①资产评估普通目：

资产评估普通目或资产评估基本目的，是由资产评估性质及其基本功能决定。

暂不考虑资产交易或引起资产评估特殊规定，资产评估普通目：

资产在评估时点公允价值。

②资产评估特定目：

资产评估特定目来源于资产业务对评估成果用途详细规定，资产业务涉及：

资产转让、公司兼并、公司出售、公司联营、股份经营，中外合资、合伙，公司清算、抵押、担保、公司租赁、债务重组等等。

3.资产评估特定目在资产评估中地位作用

资产评估特定目是由引起资产评估特定经济行为（资产业务）所决定，它对评估成果性质、价值类型等有重要影响。

资产评估特定目不但是某项详细资产评估活动起点，同步它又是资产评估活动所要达到目的。

资产评估特定目是界定评估对象基本；资产评估特定目对资产评估价值类型选取具备约束性。

在不同步期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估成果价值类型规定也会有差别。

资产评估业务类型是影响甚至是决定资产评估成果价值类型一种重要因素，但是，它决不是决定资产评估成果价值类型惟一因素。

（四）资产评估假设、原则

1.资产评估假设：

交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。

①交易假设：

是最基本前提假设。

它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师依照待评估资产交易条件等模仿市场进行估价。

交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件，另一方面它明确限定了资产评估外部环境。

②公开市场假设：

它是对资产拟进入市场条件，以及资产在这样市场条件下接受何种影响一种假定阐明或限定。

其核心是把握和结识公开市场实质和内涵，假定较为完善、充分竞争公开市场存在。

其她假设都是以公开市场假设为基本参照。

③持续使用假设：

是对资产拟进入市场条件，以及在这样市场条件下资产状态一种假定性描述或阐明。

它分为在用续用、转用续用和移地续用三种状况。

在持续使用假设前提下资产评估及其成果合用范畴经常是有限制。

④清算假设：

是对资产在非公开市场条件下被迫出售或迅速变现条件假定阐明。

在清算假设下，资产评估值普通要低于在公开市场假设、持续使用假设下同样资产评估值。

在清算假设下资产评估成果合用范畴是非常有限。

2.资产评估原则：

（1）工作原则对评估主体而言，涉及：

独立性原则、客观性原则、科学性

（2）技术原则是对评估业务而言，涉及：

供求原则、贡献原则、代替原则、预期收益原则、估价日期原则。

3.评估基本办法：

市场法、成本法、收益法。

（五）资产评估在中华人民共和国发展

1.中华人民共和国资产评估行业及发展

1991年11月颁布《国有资产评估管理办法》是资产评估制度基本形成重要标志。

1993年12月，中华人民共和国资产评估协会正式成立，她表白中华人民共和国资产评估行业已逐渐从政府直接管理向行业自律管理过渡。

9月1日，《资产评估准则———无形资产》颁布并实行，它是国内资产评估第一种执业详细准则。

2.中华人民共和国注册评估师职业法律规范

（1）法律形式资产评估师职业法律规范

①为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文献专业机构和人员，在该股票承销期内和期满后6个月内，不得买卖该种股票；

②为上市公司出具审计报告和法律意见书等文献专业机构和人员，自接受上市公司委托之日起至上述文献公开后5日内，不得买卖该种股票；

③为证券发行、上市或证券交易活动出具资产评估报告资产评估机构，就其所应负责内容弄虚作假，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍如下罚款，并可由关于主管部门责令该机构停业，吊销直接负责人资格证书。

导致损失，承担连带补偿责任。

构成犯罪，依法追究刑事责任。

④承担资产评估机构因过错提供有重大漏掉报告，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍如下罚款，并可由关于主管部门依法责令该机构停业，吊销直接负责人资格证书。

构成犯罪，依法追究刑事责任。

⑤承担资产评估机构提供虚假证明文献，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍如下罚款，并可由关于主管部门依法责令该机构停业，吊销直接负责人资格证书。

⑥保险事故财产评估人员故意提供虚假证明文献，为她人欺诈提供条件，以保险诈骗共犯论处。

⑦承担资产评估职责中介组织人员故意提供虚假证明文献，情节严重，处5年如下有期徒刑或拘役，并惩罚金。

⑧承担资产评估职责中介组织人员，索取她人财务或非法收受她人财务，犯扰乱市场秩序罪，处5年如下以上有期徒刑，并惩罚金。

⑨承担资产评估职责中介组织人员，严重不负责任，出具证明问家有重大失实，导致严重后果，处3年如下有期徒刑或拘役，并处或单惩罚金。

（2）行政法规和部门规章形式资产评估师职业法律规范

①资产评估机构作弊或玩忽职守，致使资产评估成果失实，国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估成果无效，并可依照情节轻重，对该资产评估机构予以如下惩罚：

警告；停业整顿；吊销国有资产评估资格证书。

②对资产评估机构违法行为行政惩罚种类有：

警告；罚款；没收所得；暂停执行某些或者所有业务，暂停执业期限为3~12个月；吊销资产评估资格证书

③对资产评估机构予以警告行为

④对资产评估机构责令改正并予以警告行为

资产评估学第2讲资产评估基本办法

市场法、收益法讲座

本讲是资产评估学第二讲，讲述资产评估学第二章资产评估基本办法前两个：

市场法、收益法。

重要内容涉及：

市场法应用前提条件；参照物差别调节因素；运用市场法评估资产程序。

收益法基本涵义、收益法及其合用前提条件、收益法应用形式、收益法中各项指标拟定、收益法评估资产环节及优缺陷。

一、市场法

1．市场法概念

市场法是指运用市场同样或类似资产近期交易价格，通过直接比较或类比分析以估测资产价值各种评估技术办法总称。

2.市场法应用前提条件：

（1）要有一种充分发育活跃资产市场

（2）可收集到参照物及其与评估资产可比较指标、技术参数等资料。

市场法在国际上比较通行，在国内当前市场不很开放状况下使用会受到限制。

3.资产及其交易可比性详细体现

（1）参照物与评估对象在功能上具备可比性

（2）参照物与被评估对象面临市场条件具备可比性

（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一种适度时间范畴内

4.单项资产应考虑可比因素：

资产功能、资产实体特性和质量、市场条件、交易条件。

5.运用市场法评估资产程序：

（1）选取参照物；

（2）在评估对象与参照物之间选取比较因素；

（3）指标对比、量化差别；

（4）在各参照物成交价格基本上调节已经量化对比指标差别；

（5）综合分析拟定评估成果；

6.市场法优缺陷

（1）长处：

①评估价更能反映市场现实价格，

②评估成果易于被各方面理解和接受。

（2）缺陷：

①要有公开活跃市场作为基本，有时因缺少可对比数据难以应用，

②不合用于专用机械设备和大某些无形资产，以及受到地区、环境严格限制某些资产评估。

7.市场法中详细评估办法

（1）直接比较法：

运用参照物交易价格及参照物某一基本特性直接与评估对象同一基本特性进行比较而判断评估对象价值办法。

评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特性/参照物A特性

长处：

直观简洁，便于操作。

缺陷：

对参照物与评估对象之间可比性规定较高。

涉及：

a.现行市价法

b.市价折扣法：

资产评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）

c.功能价值类比法：

资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x

d.价格指数法：

资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）

e.成新率价格调节法：

资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）

（2）类比调节法：

它是市场法中最基本评估办法。

该办法对参照物与评估对象之间可比性规定不高。

只要参照物与评估对象在大方面基本相似或相似即可。

①市场售价类比法：

以参照物成交价格为基本，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面差别，通过对比分析和量化差别，调节估算出评估对象价值办法。

资产评估价值=参照物售价+功能差别值+时间差别值+……+交易状况差别值或资产评估价值=参照物售价*功能差别修正系数+时间差别修正系数+……+交易状况差别修正系数

②成我市价法：

以评估对象现行合理成本为基本，运用参照物成我市价比率来估算评估对象价值办法。

资产评估价值=评估对象现行合理成本*参照物成交价格/参照物现行合理成本

③市盈率乘数法：

以参照物市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象收益额相乘估算评估对象价值办法。

该办法重要合用与整体公司价值评估。

资产评估价值=评估对象繁华收益额*参照物市盈率

8.市场法合用条件

（1）参照物与评估对象必具备可比性

（2）参照物交易时间与评估基准日间隔不能过长

二、收益法

（一）收益法概念

是指通过估算被评估资产将来预期收益并折算成现值，借以拟定被评估资产价值一种资产评估办法。

它服从资产评估中将利求本思路。

采用收益法对资产进行评估，所拟定资产价值，是指为获得该项资产以获得预期收益权利所支付货币总额。

资产评估价值与资产效用或有用限度密切有关。

资产效用越大，获力能力越强，它价值也就越大。

资产成交后能为新所有者带来一定收益，所有者支付货币量不会超过该项资产盼望收益折现值。

投资者投资购买资产时普通要进行可行性分析，其预测内部回报率只有在超过评估折现率时才肯支付货币以获得该项资产。

（二）应用收益法评估资产必要具备前提条件：

（1）被评估资产将来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（2）资产拥有者获得预期收益所承担风险也可以预测并可以用货币来计量

（3）被评估资产预期获利年限可以预测

（三）收益法评估资产程序及优缺陷

1.收益法评估程序

（1）收集验证与评估对象将来预期收益关于经营、财务状况信息资料；

（2）分析测算被评估对象将来预期收益；

（3）拟定折现率或本金化率；

（4）将预期收益折现或本金化解决为现值

（5）分析拟定评估成果。

2.收益评估资产优缺陷

长处：

（1）能真实和较精确地反映公司本金化价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估资产价值，易为买卖双方所接受。

缺陷：

（1）预期收益额预测难度较大，易受较强主观判断和将来不可预见因素影响；

（2）在评估中使用范畴较小，普通合用公司整体资产和可预测将来（四）收益法中各项指标拟定

收益法中重要指标（也称三个基本要素）有三个，即收益额、折现率或本金化率、收益期限。

1.收益额

收益额是指依照投资回报原理，资产在正常状况下所能获得归其产权主体所得额。

特点：

（1）收益额是资产将来预期收益额，而不是资产历史收益额或现

（2）用于资产评估收益额是资产客观收益，而不是资产实际收益。

关于收益额构成，以公司为例，当前有几种观点：

①税后利润，即净利润；

②钞票流量；

至于选取哪一种作为收益额，评估人员应依照所评估资产类型、特点以及评估目决定，重要是精确反映资产收益，并与折现率或本金化率口径保持一致。

2.折现率和本金化率

（1）从本质上讲，折现率是一种盼望投资报酬率，是投资者在投资风险一定前提下，对投资所盼望回报率。

（2）从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率构成，无风险报酬率普通指同期国库券利率；风险报酬率是超过无风险报酬率以上某些投资回报率。

（3）拟定折现率，一方面应当明确折现内涵。

折现作为一种时间优先概念，以为将来得收益或利益低于当前同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟限度而有系统地减少价值。

（4）折现率选取时还要注意所选收益额计算口径与折现率口径保持一致。

（5）本金化率与折现率在本质上是没有区别。

只是使用场合不同。

折现率是将将来有限期预期收益折算成现值比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将将来永续性预期收益折算成现值比率。

3.收益期限

收益期限是指资产收益期间，普通指收益年限。

（五）收益法应用形式

收益法应用，事实上就是对被评估资产将来盼望收益进行折现或本金化过程。

1.纯收益不变状况下收益法应用，公式参照教材

在资产将来预期收益具备特定期期状况下，通过预测有限期限内各期收益额，以恰当折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值。

基本公式是：

其中：

Ri——将来第i个收益期预期收益额，收益期有限时，Ri中还涉及期末资产剩余净额

n——收益年期

r——折现率

（1）将来收益年金化情形。

在这种情形下，一方面预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化解决，即可拟定其评估值。

基本公式为：

资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率

p=A/r

（2）在收益年期有限，资本化率不不大于零条件下，公式：

（3）在收益年期有限，资本化率为零条件下，公式：

p=A*n

2.纯收益在若干年后保持不变，公式参照教材

（1）无限年期收益

（2）有限年期收益

3.纯收益按等差级数变化

公式参照教材

（1）纯收益按等差级数递增，收益年期无限制，

（2）纯收益按等差级数递增，收益年期有限制，

（3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制，

（4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制，

4.纯收益按等比级数变化

公式参照教材

（1）纯收益按等比级数递增，收益年期无限制，

（2）纯收益按等比级数递增，收益年期有限制，

（3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制，

（4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制，

5.在有资产评估时，其将来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种状况下也可以采用上述办法进行评估，其环节如下：

第一步，预测该项资产将来若干年（普通为5年左右）收益额，并折现求和；

第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。

第三步，将求得年等值收益额进行本金化计算，拟定该项资产评估值。

（3）将来收益是不等额情形。

在这种情形下，一方面预测将来若干年内（普通为5年）各年预期收益额，对其进行折现。

再假设从若干年最后一年开始，后来各年预期收益额均相似，将这些收益额进行本金化解决，最后，将先后两某些收益现值求和。

基本公式为：

资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年收益额×各年折现系数+后来各年年金化收益/本金化率×此前若干年最后一年折现系数

资产评估学第3讲资产评估基本办法

成本法讲座

（一）成本法及其合用前提条件

1．成本法概念

成本法是指一方面估测被评估资产重置成本，然后估测被评估资产业已存在各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值各种评估办法总称。

成本法基本思路是：

重置或重建被评估资产

2．采用成本法评估资产前提条件是：

（1）被评估资产处在持续使用状态或被假定处在持续使用状态。

（2）应当具备可运用历史资料

（3）形成资产价值耗费是必要。

（二）成本法基本计算公式：

被评估资产评估值=资产重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

（三）成本法基本要素

1.成本法四个基本要素

资产重置成本、资产实体性贬值、资产功能性贬值、资产经济性贬值

2.资产重置成本

资产重置成本是资产现行再获得成本，分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用本来相似材料、建筑或制造原则、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生支出。

更新重置成本是指运用新型材料，并依照当代原则、设计及格式，以现时价格生产和建造具备同等功能全新资产所需成本。

3.资产实体性贬值

资产实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致资产物理性能损耗或下降引起资产价值损失。

公式表达为：

实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本

4.资产功能性贬值

资产功能性贬值是指由于技术进步引起资产功能相对落后而导致资产价值损失。

5.资产经济性贬值

资产经济性贬值是指由于外部条件变化引起资产闲置收益下降等而导致资产价值损失。

（四）重置成本及其估算

在同步可获得复原重置成本和更新重置成本状况下，应选取更新重置成本。

在无更新重置成本时可采用复原重置成本。

普通来说，复原重置成本不不大于更新重置成本。

重置成本估算普通可以采用下列办法：

1.重置核算法。

也称细节分析法、核算法，是运用成本核算原理，依照重新获得资产所需费用项目，逐项计算然后累加得到资产重置成本。

在实际测算中又详细划分为两种类型：

购买型和自建型。

购买型资产重置成本详细是由资产现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其她必要费用构成，将上述获得资产必须费用累加起来，便可计算出资产重置成本。

自建型资产重置成本是依照重新建造资产所需料、工、费及必要资金成本和开发者合理收益等分析和计算出资产重置成本。

资产重置成本应涉及开发者合理收益。

普通资产重置成本中收益某些拟定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为根据。

2.价格指数法。

这种办法是运用与资产关于价格变动指数，将被估资产历史成本（账面价值）调节为重置成本一种办法，计算公式为：

重置成本=资产帐面原值*（1+价格变动指数）或=资产帐面原值*价格指数（该公式今年有变化）

上式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。

定基价格变动指数是评估时点价格指数与资产购建时点价格指数之比，即：

定基价格变动指数=（评估时点价格指数/资产购建时点价格指数）x100%

环比价格变动指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%

式中：

an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、5……n

价格指数法与重置核算法比较：

（1）物价指数法估算重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而拟定是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

（2）物价指数法建立在不同步期某一种或某类甚至所有资产物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算基本上。

一项科学技术进步较快资产采用物价指数法估算重置成本往往会偏高。

物价指数法和重置核算法也有其相似点，都是建立在运用历史资料基本上。

3.功能价值法，

也称生产能力比例法。

这种办法是寻找一种与被评估资产相似或相似资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力比例，据以估算被评估资产重置成本。

计算公式为：

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本

前提条件和假设是资产成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，并且是成正比例变化。

4.规模经济效益指数法。

由于规模经济效益作用成果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。

计算公式参照教材

x是一种经验数据，成为规模经济效益指数，普通介于0.4~1之间。

5.记录分析法

在用成本法对公司整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用记录分析法拟定某类资产重置成本。

第一，在核算资产数量基本上，把所有资产按照恰当原则化分为若干类别。

第二，在各类资产中抽样选取适量具备代表性资产，估算其重置成本。

第三，根据分类抽样估算资产重置成本