休闲养老综合体研究0626.docx
《休闲养老综合体研究0626.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《休闲养老综合体研究0626.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
休闲养老综合体研究0626
休闲养老综合体研究
一、中国的中产阶级简介
1.1、主要特征：
按照《福布斯》对中国中产阶级的定义，中国中产阶级应有如下特征：
Ø生活在城市内
Ø25～45岁之间
Ø有大学学位
Ø专业人士和企业家
Ø年入1～6万美元
1.2、人员构成：
Ø专业人员（会计、工程师、医生、科学家等）
Ø企事业单位高级管理人员（部门经理，厂长，质控经理，财务经理等）
Ø企业家，公司老板，私营业主，个体户
Ø大学讲师或教授和中高层国家公务人员
1.3、中产阶级的特点：
Ø工作态度：
中产阶级愿意为相对优越的生活超时间工作、承担更大工作压力及加大工作强度。
Ø生活方式：
对穿着、饮食的时尚流行投入相对较多。
家庭理财方面选择股票投资较普遍，也选择风险较小的储蓄和理财产品。
Ø生活态度:
追求享受“自己工作那么辛苦，就应该享受好一些”，“享受多一些，享受好一些”是他们的人生信条。
Ø消费观念：
提前享受的信用消费观念、学会休闲才是真正的生活的观念已被广泛的接受。
如：
‘花明天的钱，享今天的闲’。
热衷于消费有个性、有形象、有档次，需要得到旁人认同的产品。
Ø住房需求：
中产阶级的收入水平上升以及达到中产阶级收入水平的人数增长都导致在住房消费方面增加。
尤其在当前的中国社会，拥有舒适、宽敞的住房是中产阶级的最重要的身份标志。
Ø旅游需求：
想法设法体验于都市化生活之外的一种更原始、更本能、更单纯的的生活，成为现代人、尤其是中国中产阶级中的一种时尚；国外旅游如今已成为中产阶级层的又一消费热点。
Ø汽车需求：
购买汽车，拥有自己的交通工具已成为中产阶级的必须消费，即作为交通工作，又可以体现个人身份，彰显让个性。
Ø网络需求：
网络现已成为主流媒体，中产阶级为谋求自身素质的提高，必然通过网络接触社会，了解社会，也是中产阶级交际活跃的体现。
二、第二居所简介
2.1、第二居所的定义
第二居所为家庭或者居民拥有产权或长期租赁的一处财产，作为平常住在他处的临时性的居所。
第二居所具备以下四点共性：
Ø拥有产权或长期租赁；
Ø具有自用性和居住功能；
Ø主要住宅与第二居所处于不同区位；
Ø作为家庭或个人临时性生活居所。
2.2、第二居所的分类
2.2.1城郊型第二居所：
“一小时生活圈”生活方式及“5+2”的生活方式（是指购买两套住房，一套在城里，一套在郊区或外地，5天在繁华的城市里工作娱乐，2天回到自己的世外桃源投入地享受周末）的兴起，导致人们对城市的郊区或者指靠近城市区域的住房的大量需求，如小产权房、农家院等等，该类第二居所离第一居所距离较近。
2.2.2候鸟型第二居所：
人们为实现像鸟儿一样随着气候变换选择不同的地域环境居住而购置的住房，其兼顾旅游度假休闲功能，该类第二居所距离第一居所距离较远。
2.3、第二居所产生的原因
2.3.1脱离困境：
都市人的收入和生活水平提高，但其面临生活压力大、工作时间长、交通拥堵、污染严重、房屋密集大、绿化面积少、物价房价高、子女入学难、老人需要照顾、邻里关系冷漠的困境。
这些问题局限着都市人对第一居所的选择，至于居住的品质、环境、舒适度、文化品位和生活方式等这些居住本身最重要的特质，在选择第一居所时已无法兼顾。
“逃离大都市”已被越来越多的都市人认同。
而“第二居所”成为都市人弥补“第一居所”的种种遗憾和不足的载体。
2.3.2转变需求：
中国的住房政策及房地产行业的快速发展，促成以投资为目的的第二居所（主要是指第二套住房）的大量需求，但却忽视了满足个人及家庭的个性化需求。
但随着国内房地产市场的发展，地产投资回报率下降的趋势下，人们在投资第二居所时将更加注重满足个人及家庭个性化要求。
2.3.3需求升级：
按照马斯洛需求层次论，人们在满足了生理、安全等基本需求以后，要向实现自我价值进行需求跃迁，即古语云“仓廪实而知礼节”。
第一居所在满足人们对居住的基本需求后，其自然会向更高层次的需求跃迁，通过第二居所满足他们切换身份、改变生活、放松自己、陶冶情操的目的。
2.4、第二居所开发模式
2.5、第二居所开发的特点
Ø第二居所产品同质化标准化。
Ø第二居多以大盘形式进行综合开发。
Ø第二居所的选址多在海滨度假和风景区。
Ø第二居所的开发多倾向于城市化现象。
Ø第二居所的开发倾向于高端消费。
2.6、第二居所发展现状
由于我国自然资源、人文资源还是海滨度假资源比较丰富，休闲度假第二居所开发很多。
目前，在全国许多旅游、休闲资源较为发达的地区，如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地都在积极的发展休闲度假型第二居所，以高端为主。
三、中产阶级的第二居所
3.1、中产阶级第二居所的定义：
在主要居所之外为满足中产阶级个性化需求的房屋，包括休闲、商务、旅游、照顾老人等。
3.2、中产阶级第二居所的需求：
2013年我国GDP总量超过56万亿元，人均GDP已经超过6700美元，按照世界银行的标准，我国已进入中等偏上收入国家行列。
随着社会财富的积累，据统计中国的中产数量已接近总人数的10%，预计2020年人数会上升到总人数的40%、约5.5亿人，中产阶级的消费能力不断增强，满足中产阶级个性需求的第二居所未来发展空间广阔。
3.3、中产阶级第二居所的特点：
Ø第二居所不等于第二套房：
第二居所与第二套房子是截然不同的概念。
第二套房子可能更多的是用来出租、投资，第二居则被赋予更多的个性化需求，为人们营造新的生活方式。
Ø第二居所不等于异地居住：
第二居所可弥补第一居所的居住遗憾或不足，是对生活空间的有益延伸，如周末的放松空间、消磨时间等。
它并非生活基本所需，而是用来提供另一种生活形态和居住体验，用来满足更高层次的精神需求及享受。
Ø第二居所不等于豪华：
第二居所的主要功能是满足人们的个性化需求，如修身养性、充分放松自我。
那么心态上的闲适是最为重要的。
如果过于奢华，对满足人们返朴归真的心理需求没有帮助，相反会增添浮躁心态。
四、中国养老产业简介
4.1、中国养老产业需求
我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。
截止2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求不断增加。
同策咨询研究部的数据同样证明了中国未来养老市场的巨大潜力。
其预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为可自理老人床位数174万-185万张，而需要护理老人床位数为30万—32万张。
如果按现有标准，单一养老项目最优化床位数为400张计算，意味着未来3年市场上将需要新建设至少4500个养老项目。
4.2、中国养老产业政策
十一五”期间推出的9073养老政策，即90%家庭养老、7%居家养老、3%机构养老。
2013年9月发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出要大力加强养老机构建设，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
2014年3月的国务院常务会议再度提出要在2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。
2014年4月国土资源部印发《养老服务设施用地指导意见》保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展。
4.3、养老需求新变化
从“50后”人群开始，中国的养老市场将步入新的阶段，传统养老模式即将发生重大转变。
“50后”人群面临的养老局面不同以往，这一人群赶上了建国时期生育的高峰阶段，同时他们也是落实国家计划生育政策的第一代人，这种独特的人群结构使得家庭养老功能极度弱化。
较高的教育程度和收入水平又决定了他们对于养老问题有着更加多元化的需求和消费能力。
他们处在初级老龄化水平，身体健康且注重精神追求，对旅游养老、候鸟养老、互换养老有着浓厚的兴趣，强调个性化需求的养老产品将大行其道。
4.4、中国养老地产现状
在2010年万科就已经开始尝试掘金养老地产，如浙江杭州的良渚文化村等项目，万科实行以租售并举开发养老住宅的模式。
利地产也不甘落后。
2013年12月24日，其董事长宋广菊表示公司将全产业链进入养老产业。
保利地产的官方数据显示，截至2014年2月，包含计划中的项目，保利地产在全国一共有6个养老地产试点项目。
《中国经营报》的报道称，全国范围内约有2-30家较大型房企已经进入养老地产领域。
4.5、中国养老地产模式
4.6、中国养老地产的问题
Ø照搬国外模式：
中国按照国外模式做是不可持续的，中国财政收入总量很大，但如国外同等程度的补贴，政府财政无力支撑，所以在中国养老必须走出跟发达国家不同的路，这样才有希望。
Ø只注重短期回报：
在房地产传统模式是整体销售的模式，而养老是长期的，用短期解决长期问题迟早出问题。
如果用短期的思维想解决一个长期问题，本身逻辑就是错误的。
所以通过研究国家提出的战略实际上也表明，中国政府不会向西方发达国家那样用大量的财政收入来支撑中国的养老体系。
Ø养老社区规模过大：
大部分开发商倾向于开发建设全面大型的养老社区，然后让老年人在那幸福安居，这种让老人离开子女独立生活的养老与中国的文化不匹配。
中国非常重视家庭文化，老年人的价值更多体现在扶持子女和照看孙辈，虽然目前家庭小型化，但是多数老人希望与子女就近居住。
五、投资开发第二居所的建议
5.1、产品定义：
我们认为结合中产阶级群体中的中年人休闲旅游与老年人养老的综合性产品可满足中产阶级的需求，以休闲旅游为主、养老为辅的运营模式，我们暂定该种产品为“休闲养老综合体”包括中产阶级第二居所和养老公寓。
说明如下：
5.1.1、大中城市中中产阶级尤其看重对子女的教育，对此的投入没有最多只有更多。
学区房已成为中产阶级家庭的首选置业即第一居所。
中产阶级在满足基本居住需求后，其对空间、环境、个性的需求比其他任何人群更加迫切和强烈。
5.1.2、大中城市中中产阶级想法设法体验于都市化生活之外的一种更原始、更本能、更单纯的的生活，成为现代人、尤其是中国中产阶级中的一种时尚；国外旅游如今已成为中产阶级层的又一消费热点。
5.1.3、目前我国常住人口城镇化率为53.7%，正处于“以从小城市进入大城市为主”的阶段。
这样的人口流动导致青年人与其父母分离居住，或近或远，必然导致聚少散多的境况。
为改变这种状况，对第二居所的需求油然而生。
5.1.4、远离父母表现为父母已与中产家庭分开居住，但照顾或是帮助其抚养第三代是中国的传统，独生子女时代的到来意味着四位老人都有照看第三代的愿望，而第一居所的空间已无法满足这一要求。
5.1.5、中年人的父母随着年龄的增加，对养老的需求不断上升。
到独立的、大型养老机构养老的观念至今并不被大多数老人们接受，他们更愿意同子女有距离的居住，但同时又能得到子女的照顾。
“休闲养老综合体”不但满足中年人第二居所的需求，同时还可以看望或照顾老人。
5.2、客户定位:
主要针对大中城市内、已有孩子、远离父母的中产阶级家庭，包括部分中产阶级老年群体。
Ø50后养老：
高知中富，身体健康追求舒适充实的退休生活精神生活诉求和自我实现要求。
Ø70后休闲：
社会中坚，事业有成，独生子女，上有老下有小重视亲情，思想开放。
5.3、项目选址条件：
（1）选址区域：
选址区域（城市）主要集中在一线、二线和少数三线城市郊区及周边。
（2）区域人口水平：
区域内（城市）人口应不低于500万人（我国有89个城市）。
按将来20%老龄化计算，预计100万人有养老需求。
选择第二居所休闲养老的的比例按1%计算，需求约1万人。
（3）居民收入水平：
区域内（城市）人均GDP需要超过了1千美元（我国有66个城市）。
从世界休闲组织的预测，人均GDP超过一千美元，大众型的旅游需求将会进入一个新的时期；人均GDP超过5千美元，从国际的规律来看，将进入休闲、度假的需求膨胀期。
（4）交通条件要求：
项目所在城市需要满足铁路、公路、高架、航空（可选）的可直达性，尤其是现在越来越多的人喜欢选择节假日自驾出游，因此公路体系的完善建设尤为重要。
（5）依托著名景点开发：
项目所依托著名景点应空气清新、环境偏静、风光秀丽，能让居住人群从视觉、心灵都得到享受。
我国国家级5A旅游景区175个，国家级4A旅游景区多达1200多个，旅游景点资源丰富。
（6）项目离主城区有一定距离：
项目所依托著名景点资源应位于城郊或郊区，离主城区大致1个小时左右车程。
项目周边交通体系发达，应有方便自驾出游而建设的公路。
中产阶级的第二居所强调是个性化满足，最注重居住环境，远离大都市的喧嚣，寻找一片宁静港湾是选择第二居所的初衷。
5.4、产品定位：
Ø交通方便、环境优美、低密度、大空间、框架结构独栋、联排或四合院式普通住宅而非高档别墅，强调“家的感觉”并非标准化的酒店，客户自主进行个性化的简单装修。
Ø配套建设小规模公寓式“养老服务中心”（即为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务，针对有养老需求的中产老人及中年中产阶级的父母），主要侧重提供养老服务。
Ø配套建设小型“医护中心”。
医护中心由当地著名医院与投资人合作建设，著名医院输出设备、人员及医护服务（如定期巡诊模式），投资人提供场所及运营资金。
医护中心提供日常诊断、定期体检、日常供药服务，著名医院提供专门小组负责项目内业主的重大疾病救治。
5.5、项目规模：
项目规模控制如下范围内：
Ø1000人≤居住人口≤3000人
Ø用地面积≤3万平米
Ø建筑面积≤3万平米
Ø容积率≤1
Ø第二居所开间面积：
70～90平米
Ø养老公寓开间面积：
45～60平米
其中：
第二居所以低层为主，养老公寓可适当采用低层与多层搭配建设，但配套设施必须考虑养老需要。
根据项目区域范围内人口数量、老龄人口及收入水平的实地调查确定具体建筑规模。
5.6、开发模式：
Ø与当地政府（包括集体组织）合作开发，当地政府出土地，投资人负责建安及后续运营。
Ø考虑到我国的土地政策，景区周边土地的获得并非易事，与当地政府的合作开发是最优选择（其一可以降低投资成本、其二可获得理想的地块、其三有利于后期的运营管理）。
Ø根据我国当前房地产行业及养老产业的发展趋势，长期持有物业及输出包括养老服务在内的综合性服务将是我国未来房地产行业投资的大方向。
通过物业的证券化，投资人实现轻资产重服务输出的运营模式。
5.7、盈利模式：
5.6.1长期持有模式：
投资人长期持有物业并负责日常的维护及管理。
实行会员制，收取少量会员费，增加客户的“粘性”；以租赁的方式向会员提供房屋包括养老公寓，租期1～5年不等；会员可以在城市内不同物业之间及不同城市物业之间进行互换租赁，根据不同物业档次相应增减租金。
5.6.1短期持有模式：
投资人可将部分物业出售给潜在投资者（个人、保险公司、养老基金、投资机构或政府）。
潜在个人投资者在退休前购买物业，再委托管理公司经营管理直至退休后自用。
管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下，该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
5.8、发展战略
Ø提供服务为主：
投资人以物业为依托，以输出综合服务（物业维护、保洁、搬家、保姆、月嫂、陪护、聊天、理财、咨询、医疗保健、餐饮、日常照料养老服务等）为主导，创造特色的服务，提高服务的增加值。
Ø加快多点布局：
以北京为例，可在周边不同著名景区开发不同风格的物业，客户可在不同物业互换租赁；类似项目可以复制到其他城市，城市间物业也可以互换租赁；类似项目还可复制到外国著名景点区域，国家之间物业也可以互换租赁，如此可满足客户的多样性需求。
Ø精心培养品牌：
创立品牌，注重品牌的建设，面向中产阶级的产品没有必要“高大上”，但必须有特色、实用性强和高质量的服务。
品牌的宗旨——争做引领中国中产阶级生活方式转变的服务提供商。
六、模拟案例——“北京十渡风景区项目”
6.1、背景研究：
6.1.1、2013年末北京市常住人口2114.8万人，其中，常住户籍人口1312.1万人，常住外来人口802.7万人，占常住人口的比重为38%。
其中机关党群组织企事业单位负责人占常住外来人口0.3%，约2.4万人，商业工作人员占常住外来人口16.7％，约136.万人。
这部分外来人口在经济条件允许的情况下通常愿意购买第二居所。
6.1.2、根据统计，2013年北京市旅游业保持稳定发展，接待旅游总人数2.52亿人次，比上年同期增长9.0%；实现旅游总收入3963.2亿元，同比增长9.3%。
6.1.3、据报到北京市自1990年已步入老龄化社会，人口老龄化加速化发展。
2013年北京全市户籍老年人口262.9万，占户籍人口的比例突破了20.3%。
户籍老年人口每天新增400人，每年新增15万人，以年均6%的水平高速增长。
2020年户籍老龄人口将达到380万，将占到户籍人口的25%，也就是每4个人中就有一个是老人。
6.1.4、2013年10月12日，北京市出台《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》。
同年10月31日，北京市又出台相应配套落实文件《北京市人民政府办公厅印发关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》。
该通知表明：
社会资本投资建设的非营利性养老机构可获得市政府给予每张新增床位2.5万元的支持，区（县）政府固定资产投资按1:
1比例配套，即共可获得5万元的支持。
对社会资本投资建设的非营利性养老机构接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月；接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月，同时鼓励区（县）政府对属地床位给予额外补贴。
6.1.5、北京市人力资源和社会保障局、北京统计局联合发布的数据显示，2013年度全市职工平均工资为69521元，月平均工资为5793元。
其中单位负责人年平均工资为23万余元，这部分人完全具有购买第二居所的经济实力。
综上所述：
我们假设外来人口中的单位负责人2.4万人中1/4的人具有购买第二居所的需要及经济实力，其中1/2的人已购买别墅级高档住所，还有3000人的需求。
假设该部分人群中10%、约300人购买本项目中的“第二居所”。
此处仅仅考虑北京市内常住外来人口的需求，常住户籍人口也有同样的需求，加之外地人的需求，总量可谓巨大。
因此本项目暂定规模：
300间第二居所+100间养老公寓（具体实施项目时还需进行市场问卷调查及深入研究后方可行）。
6.2、选址北京十渡风景区
十渡风景区位于北京西南部，距市区70余公里，辖区面积301平方公里，是华北地区唯一以岩溶峰林、峰丛、河谷地貌为特色的自然风景区。
十渡景区山奇水秀，谷壁峭立，峰林叠翠、石美潭深、景致幽胜，众誉“青山野渡、百里画廊”。
十渡负氧离子含量极高，每CM3达7000-10000个，素有“自然空调、天然氧仓”之称。
经过近几年的开发建设，已基本形成吃、住、行、游、购、娱相配套的格局，年接待游客数百万人次以上。
6.3、土地获取：
当地村镇政府协商，选址应远离村落又邻近景点，以土地租赁（或购买）的形式与当地政府合作开发。
6.4、建设规模：
第二居所数量≤300间
养老公寓数量≤100间
建筑面积≤3万平米
第二居所开间面积：
70～90平米
养老公寓开间面积：
45～60平米
容积率≤1
6.5、建筑风格：
参考“北京颐和安缦酒店”的四合院式结构，融合明清建筑风格（与景区文化相融合），本项目不求高端奢华，但求朴实实用、彰显个性。
养老公寓需集中建设，即可满足老年人交往、娱乐、集体活动等需求，又有利于提供饮食、护理及医疗服务。
6.6、管理服务：
Ø成立专门“综合服务管理公司”对项目进行管理，服务内容包括但不限于：
物业维护、保洁、搬家、接送、保姆、月嫂、陪护、聊天、理财、咨询、医疗保健等，注重服务的质量、专业化、高标准。
Ø养老服务涉及面广、专业性强，初期可引进“养老服务提供商”提供养老服务，但最终还需建立属于自己的养老服务品牌。
Ø医疗服务可利用本地医疗资源，通过与三甲医院合作，共同投资设立分支机构或医疗服务站点的方式提供。
6.7、运营方式：
6.7.1持有项目物业，实行会员制，以租赁的方式向会员提供产品：
Ø考虑到会员的多样性需求（如喜欢不同地点度假休闲的需求），租赁合同一般不超过5年，最少1年，租赁合同可用于不同的项目，根据不同规格房间增减租金。
Ø考虑到会员的投资寻求，可签署20年的租赁合同，但须一次性收取租金。
该租赁合同可自由转让给第三人。
Ø“综合服务管理公司”负责项目的日常维护、管理和提供服务，并承担相应费用。
Ø“综合服务管理公司”可将该物业资产证券化（房地产信托投资基金或项目房租收入收益权转让）收回投入资金。
6.7.2出售项目物业，由专门成立的“综合服务管理公司”输出服务：
Ø考虑到快速收回投资资金，可将该物业出售给（个人、保险公司、养老基金、投资机构或政府）。
Ø潜在个人投资者在退休前购买该物业，再委托管理公司经营管理直至退休后自用。
管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下，该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
Ø本项目通过出售收回前期投资后，可通过“综合服务管理公司”输出服务的方式扩大收益。
6.8、盈利分析
6.8.1租赁方式经营收益分析：
项目收益测算表
（盈利分析只考虑项目租金收入，暂不测算提供服务的收益）
序号
项目
金额（万元）
备注
1
房租收入
1095
租金1.0元/平米•天、总面积3万平米计算（相当于100平米租金91250元/年）。
2
土地租金
234
用地面积4万平米、土地租金0.16元/平米•天计算（相当楼面价格4000元/平米）。
3
房屋折旧
120
建安成本6000万元（暂按2000元/平米、建筑面积3万平米计算）、折旧年限20年。
4
税费及维护费
164
房租收入的15%计算。
5
项目利润（每年）
577
预计10年可收回建安成本（即投资总成本6000万元）。
6
项目利润折现值
8546
按项目利润、期限30年、折现率7.2%折现计算。
7
长期投资回报率
142%
建安成本为投资总额。
6.8.2出售方式经营收益分析：
项目收益测算表
（盈利分析只考虑项目销售收入，暂不测算提供服务的收益）
序号
项目
面积（万平米）
销售单价（元/平米）
金额（万元）
备注
1
销售收入
3
10000
30000
2
土地成本
4
3000
12000
用地面积4万平米、楼面价4000万元/平米。
3
建安成本
3
2000
6000
暂按2000元/平米、建筑面积3万平米计算。
4
营业税金及附加
1650
暂按销售收入的5.5%计算。
5
土地增值税
2520
暂按30%计算。
6
营业利润
7830
7
企业所得税
1957.5
暂按25%计算。
8
税后利润
5872.5
9
投资收益率
33%
土地成本与建安成本的和为投资总额。
备注：
项目总投资额18000万元，基金启动该项目需资金约630万元，启动资金融资费用158万元（按25%计算），其他融资费用约960万元（按融资期限1年、利率8%计算），两者合计1590万元。
销售1600平米（或30套房）即可收回前期投资及费用。
6.9、案例总结：
Ø本案选取4A级著名景点北京十渡，离主城区70
升级会员 