阜新市人民政府办公室关于促进房地产业又好又快发展的实施意见.docx

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阜新市人民政府办公室关于促进房地产业又好又快发展的实施意见

阜新市人民政府文件

阜政办发〔2008〕94号

阜新市人民政府办公室关于促进

房地产业又好又快发展的实施意见

各县、区人民政府，市政府有关部门，中省直有关单位：

根据省委、省政府提出促进房地产业又好又快发展的指示精神，结合阜新市房地产业发展现状，经市政府同意，现就促进我市房地产业又好又快发展提出以下实施意见：

一、指导思想

坚持以人为本的科学发展观，以构建和谐社会为要求，围绕振兴东北老工业基地主题，以“经济转型城市”和“突破阜新”为契机，立足市场需求，本着“合理、经济、高效利用资源”的原则，明确目标，增强信心，运用多种手段把房地产业做大、做强，坚定不移地推进我市房地产又好又快发展，为保证我市经济平稳较快发展做出贡献。

二、工作目标

到2012年，房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、调控稳妥有效”的房地产发展格局，加大旧区基础设施改造力度，改善居住环境，建立起以普通商品房、经济适用住房、廉租房等组成的住房供应保障体系。

1.房地产投资规模规划目标

城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进阜新市房地产业的发展，2000年—2007年阜新市的房地产投资规模（不含棚户区）平均增长率为3.5%，棚户区2005年至2007年共完成开发272万平方米，按照含棚户区计算，房地产投资年平均增长率为17.6%。

考虑到宏观调控和存量房屋的影响，2008—2012年期间房地产投资规模年均增长率为20%左右，房地产开发计划投资额280亿元，实现税收25亿元，利润40亿元。

2008年计划完成房地产增加值8.78亿元（预计），同比增长6.0%（预计），到2012年房地产增加值要达到34.44亿元。

2008—2012年期间房地产投资占固定资产投资比重要逐步增加到35%。

2.人均住房面积规划目标

根据阜新市的经济发展水平，到2012年人均住房面积确保达到25—26平方米，力争达到30平方米。

3.住房供应总量

2008—2012年，全市商品住房开发总量为950万平方米左右，经济适用住房、廉租住房建设总量为50万平方米左右，即住房供应总量达1000万平方米左右。

开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等配套建筑物。

4.房地产开发整体布局规划目标

2008—2012年在主城区要彻底消灭平房区，重点发展城市以北的建设，要在城市北部建设一批人居环境好、小区建设有一定档次的大型居住区域，以减轻日益拥挤的市区交通。

基本完成市区范围内的“火炕”楼的改造任务。

5.住宅小区物业管理规划目标

加大物业管理工作力度。

一是对新建小区从源头把关，督促建设单位落实前期物业管理，实行建管衔接；二是对原有小区划片整合，打破物业产权界限，按照就近方便的原则，把相邻小区整合成一个物业管理区域；三是逐步完成老小区改造工作；四是抓好从业人员培训教育，提高从业人员的素质；五是指导成立业主大会，规范业主委员会行为，支持业主理性维权。

三、工作措施

目前，阜新市房地产业正处于发展成熟时期，面临宏观调控的形势，为保证阜新市房地产业发展目标的实现，迫切需要通过政策引导、推进体制创新、强化宏观调控、加强市场监管、规范市场秩序、完善市场机制、建立住房保障制度等措施，促进阜新市房地产的持续、稳定和健康发展。

1.加强领导，成立房地产综合开发工作协调领导小组

为了加强阜新市房地产综合开发工作的领导，市政府成立推进阜新市房地产业又好又快发展工作协调领导小组。

其组成人员如下：

组长：

潘利国市长

副组长：

李明山副市长

薛景岐市政府副秘书长、市建委主任

惠立忠市政府副秘书长

崔雪东市政府副秘书长

朱立伟市公用事业与房产局局长

成员单位：

市公用事业与房产局、建委、国土资源局、发改委、环保局、综合执法局、物价局、统计局、民防办、工商局、消防局、金融办、人民银行、外经局、监察局、房屋开发动迁办、

城市规划管理处。

领导小组下设办公室，设在市房屋开发动迁办，负责全市房地产综合开发建设管理及组织协调日常工作。

领导小组成员单位要上下联动，各负其责。

成员单位具体职责分工如下：

市公用事业与房产局：

负责全市房地产综合开发建设管理及规范房地产市场秩序的日常协调工作，组织各相关部门制定当年的房地产开发计划，做好住房保障货币化政策的制定和实施。

市国土资源局：

制定土地长期使用计划和年度土地供应计划，组织和实施房地产开发用地公开招标或者拍卖工作。

市建委：

制定全市房地产开发长期规划和年度房地产开发项目规划，制定对外招商房地产项目规划用地，修编和实施产业带发展规划，加快村屯改造，搞好房地产项目规划和策划，积极抓好房地产项目开工、竣工验收备案等工作。

市发改委：

负责房地产开发投资计划的制定，协调金融部门搞好房地产开发资金的调控，配合公用事业与房产局制定年度房地产开发计划，严格执行房地产开发投资许可制度，筹备沈阜发展带的建设。

市物价局：

加强商品房价外收费的监管，规范开发企业实行商品住房明码标价和收费公示制度，对我市涉及房地产建设项目收费进行清理，取消不合理收费项目。

市工商局：

严格房地产市场主体准入。

对于开发企业资质年检不合格的企业其营业执照不予年检，强化房地产广告监管，尤其是媒体发布房地产广告的监管和房地产展销活动管理。

市政府金融办、人民银行：

负责多渠道、多方式为房地产开发企业搭建融资平台，协调银行加大房地产信贷有效投放力度和住房个贷支持力度。

市外经局：

负责策划包装一大批房地产项目，协助建委制定对外招商的房地产开发项目年度规划，重点是商业地产和工业地产，成立招商引资推进小组，落实人员，明确分工，集中力量，主动招商。

市统计局：

配合市公用事业与房产局负责全市的房地产信息系统的建立，做好全市房地产综合统计数据上报工作。

市监察局：

会同物价局加大对房地产开发行政收费项目清理的力度，禁止乱收费、搭车收费。

市环保局、消防局、民防办、综合执法局：

按照各自职能分工，加强环评、消防设施、民防设施建设监督管理。

2.强化城市规划管理

以我市城市总体规划为指导，修编和实施产业带发展规划，加快村屯改造，拉开城市骨架，围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，坚持成片开发、严格控制零星建设、与基础设施同步建设、与城市风格相结合的原则，开展居住区发展规划和城市中心区控制性详细规划的编制。

根据城市各区域项目不同情况，对居住地要明确住房建筑套型密度和住宅净面积两项强制性指标，把普通商品房、经济适用住房、廉租住房比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到具体项目中。

3.建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制

要有效整合房地产相关信息，形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统，市公用事业与房产局牵头，规划、国土、金融、发改委、统计等部门要密切配合，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记、物业、中介机构等管理环节的市场信息有机结合起来，形成全面客观反映我市房地产市场运行状况的房地产市场信息系统，引导广大居民树立正确的住房消费观念。

2009年3月底前，建立商品房预售合同网上备案制度和楼盘表。

4.搞好房地产项目规划和策划

组织有关部门、机构、专家大力发展房地产项目规划和策划工作，房地产项目规划和策划要实行社会化、专业化运作模式，规划和策划要具有合理性、科学性，主题突出，概念独特。

2008年年底前建立房地产规划和策划方案储备库，抓住机遇，条件成熟一批实施一批。

加快道路、煤气、供热及电力等城市基础设施建设，要整合公共资源，对学校、社区、文化娱乐等设施进行整合，形成人流物流聚集区，为招商引资提供环境支持。

5.加大招商引资力度

要策划包装一大批房地产项目，重点是商业地产和工业地产，突出概念和主题，以珠三角、长三角和美国、欧盟、日本、韩国、香港等国家和地区为重点进行招商；成立招商引资推进小组，落实人员，明确分工，集中力量，主动招商。

要与省里同步在11月、12月份各召开一次大型招商活动，至少安排20个项目，其中商业、工业地产项目要在5个以上。

2009—2012年至少每季度安排一次招商活动，其中商业、工业地产项目要占招商项目的25%以上。

6.努力打造融资平台

多渠道、多方式为房地产开发企业搭建融资平台。

通过定期召开银企对接座谈会的方式，争取金融部门支持房地产项目开发。

鼓励域外信托机构到我市办理房地产信托业务，参与房地产开发建设，扩大房地产资金来源。

建立小额信贷公司，开辟民间融资渠道。

鼓励企业发行房地产开发债券，扶持有实力的开发企业上市融资。

鼓励中小企业担保中心、担保机构为房地产开发企业担保，开展信贷业务。

7.实行统一拆迁、净地出让的制度

按照国家有关规定，对城市建设用地、新征集体土地等一律实行净地出让，坚持以“政府规划用地，改善人居环境”的原则，凡是阜新市房地产开发项目都统一实施拆迁。

市房屋开发动迁办公室负责管理全市的统一拆迁工作；各区人民政府是项目拆迁主体；拆迁具体工作由有资质的拆迁公司负责实施。

8.改革行政审批方式，加强服务质量

改革房地产开发项目审批方式，减少审批环节中不必要的要求，缩短审批时间，提高办事效率。

房地产开发项目实行一站式收费，项目开工前只需缴纳城市基础设施配套费、墙改基金、人防建设费、价格调节基金、劳保统筹，即可放线开工，保证房地产开发企业在获得土地使用权30个工作日之内及时开工建设。

其他各项行政事业收费和服务性收费按最低标准执行，并在媒体公示，增加透明度。

对重大房地产投资项目实行“市长联络员”制度，帮助协调解决开发建设过程中遇到的问题，实行“保姆式”服务。

凡购地投资额5000万元人民币或700万美元以上的项目审批，由市房屋开发动迁办公室主任为该项目全程代办；投资额8000万元人民币或1000万美元以上的项目，由公用事业与房产局副局长代办；投资额在1亿元人民币或1500万美元以上的项目，由主管副市长召集相关部门主持联合审批。

四、扶植政策

（一）进一步扩大住房需求

1.加快旧城区危旧房改造步伐，逐步满足住房刚性需求。

制定旧城区危旧房改造规划，逐步对房屋破损严重、基础设施配套不全、存在严重安全隐患的城市危旧房进行改造。

积极推行货币化安置，鼓励购买普通商品房。

2.积极稳妥推行住房保障货币化。

对符合经济适用房条件的家庭购买中低价位、中小套型普通商品房的，发放货币补贴。

补贴资金从计划建设经济适用房的土地出让金和城市基础设施配套费等资金中解决（经济适用房货币补贴标准由市政府另行制定），并根据市场运行情况进行调整。

年度补贴户数和资金额度由市政府根据年度住房保障计划合理安排。

3.全面启动县域房地产市场。

加快推进阜蒙县和彰武县城区危旧房改造任务。

合理规划村镇建设，加快推进农村城市化进程。

通过村屯改造腾出土地，依托本地资源，发展工业地产、商业地产。

4.鼓励农民及异地居民进城购房。

放宽对农民进城的户籍限制，农民通过购买获得具有所有权并达到全市城区居民平均住房标准的住房，可以将本人、配偶、未婚子女和在同一居住地赡养的老人的户口，迁移到就业和居住的城区，享受户口所在地医疗、教育等资源。

（二）搞活房地产交易市场，鼓励住房消费

1.采取多种形式举办房交会，扩大房交会影响，促进商品房销售。

在房交会期间，给予相应优惠政策，减半收取相关交易费和手续费。

2009年6月30日前个人住房转让环节（卖旧买新或买新卖旧）所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收，对个人购买商品房（包括二手房），可按购房人缴纳的契税数额，在取得房屋所有权证后，经属地财政部门审核后给予全额补贴。

2.取消普通商品住房认定条件。

有效时限为2009年6月30日前。

3.提高住房公积金贷款支持力度。

年底前全部开展住房公积金异地贷款业务；支持居民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买普通商品房；进一步放宽个人住房公积金贷款额度、首付比例、贷款期限和年龄限制，提高个人住房公积金贷款限额，贷款的最高限额由25万元（申请人夫妻双方缴存住房公积金）和15万元（申请人一方缴存住房公积金），相应上调为30万元和20万元；降低普通商品房及经济适用房等个人住房公积金贷款首付款比例，由现行的30%降至20%；延长个人住房公积金贷款期限，由最长20年延长至30年；放宽职工个人申请住房公积金贷款的年龄限制，由原来的男60岁、女55岁提高至男65岁、女60岁；允许个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款。

4.具备贷款条件的居民已经办理首套商品房贷款，但人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。

5.协调市商业银行加大对住房个贷支持力度。

对普通商品房购买者实行房贷最优惠的利率，在银行基准利率基础上下浮30%。

（三）促进房地产项目开发

1.搞好房地产项目规划和策划，加大招商引资力度。

市政府组织有关部门、机构、专家大力开展房地产项目规划和策划工作。

在2008年年底前，要建立房地产项目规划和策划方案储备库，策划包装一批房地产项目，重点是商业地产和工业地产，到国外、省外进行招商。

2.大力发展商业地产、工业地产。

要制定扶持商业地产、工业地产发展的优惠政策，对投资回报率小或投资回收周期较长的商业地产、工业地产项目，可减免市本级行政事业性收费和政府性基金。

3.协调银行加大房地产信贷有效投放力度，对实行浮动贷款利率的一律采用下限标准。

对到期未能偿还债务的房地产开发企业视企业、项目开发情况适当展期。

积极采取多渠道方式解决资金，参与房地产开发建设。

4.对城市建设用地、新征集体土地等一律实行净地出让，做到“净地要净”。

出让前要完成土地整理、环评、文物保护、三通一平、详规等前期相关工作。

5.鼓励拆迁房货币化安置。

在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。

6.根据城市总体规划、住房建设规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划以及城市拆迁计划等情况，合理确定出让土地规模以及土地推出的节奏、数量、结构和价格，不断优化土地出让条件，使土地供应与市场需求相匹配。

7.适度调整出让价款支付期限。

对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）的约定足额支付首期出让价款（包括定金）的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息，免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。

本条执行期限至2009年6月30日。

8.放宽新出让地块地价款支付期限和比例。

对2009年6月底之前新出让的经营性房地产用地，起价额在3000万元以上的允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在1亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款（定金）调整至出让价款总额的20%；足额上缴超过1亿元以上的土地出让金的开发项目，城市基础设施配套费可给予10%的减免。

9.允许房地产开发企业缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等相关建设规费。

3—5万平方米的建设项目收费可先按应缴金额的80%缴纳；5万平方米以上的建设项目收费可先按应缴金额的50%缴纳。

其余部分在商品房预售最终办理前交齐，商品房预售可以分期办理。

10.改革房地产开发项目审批方式，减少审批环节中不必要的要件，缩短审批时间，提高办事效率，确保房地产开发商拿到土地后一个月内开工。

实行房地产开发项目集中、联合、限时审批，成立联合行政审批机构，机构下设办公室，设在阜新市公用事业与房产局，对较大的房地产开发项目，以市长办公会议的形式组织相关部门同步启动审批工作。

11.加快城市道路、煤气、供热及电力等城市基础配套设施建设，整合学校、社区、文化娱乐、商业、体育等公共资源，形成人流物流聚集区，为房地产开发提供环境支持。

12.加大对房地产开发行政收费项目清理的力度，禁止乱收费、搭车收费。

13.调整商品房预售许可审批条件，在商品房预售许可中，取消对建设项目工程形象进度的审核。

14.对房地产开发企业预售收入的企业所得税实行按月核算、按季预缴、年度汇算。

对房地产开发项目年缴税超过1000万元的企业，按纳税级次由当地给予适当的奖励。

    15.对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。

16.进一步建立和完善房地产市场信息系统，开展商品房和二手房合同网上备案，及时准确披露市场供求、销售、价格等方面的信息。

17.明确城市基础设施管网建设的划分。

房地产开发项目的供水、供热管线工程送至该项目小区内泵房；排水工程送至该项目小区红线以内；煤气工程施工至用户终端；电力工程施工至单元电表箱，表箱管理由电业部门负责；上水、下水、煤气及供热管线新建配套工程由相关专业公司承担，并负责相应的费用，政府给予适当的补贴。

供电配套工程费用按有关规定执行。

18.各城市基础设施项目建设单位要严格执行建设项目收费有关规定，不许收取或变相收取不合理费用。

二○○八年十一月二十五日

主题词：

城乡建设房地产意见

抄送：

市委办公室、市人大办公室、市政协办公室、市纪检委办公室，人民团体，新闻单位。

阜新市人民政府办公室2008年11月26日印发

阜文登039共印180份