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读书笔记

阅读书目：

罗杰·H·伯恩哈特，安·H·伯克哈特：

《不动产》，法律出版社2000年版

序

所谓不动产是指土地及定着与土地上的房屋和其他将建构物，生成于土地之上的林木、草原，埋藏于土地之下的矿藏等。

它们是任何国家、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存与发展的物质基础。

因此，所有国家都无不把作为重点在其财产法或物权法中予以规范。

世界各国发展的历史经验表明，以不动产为重心的财产法（物权法）是最大限度提高人民创造财富或积累财富内在动力的最重要的激励体制与制度保障。

第一篇不动产权益

[p3]

不动产由土地和诸如林木、建筑物等永久附着于土地上的物所组成。

不动产一般是固定不动的，动产则由可移动的物所组成。

动产可以是有形的，如书或汽车；也可以是无形的，如思想或商誉。

财产法所规定的大多数是不动产而不是动产方面的事项。

然而，两者的规则大致相同。

第一章占有权和所有权

Ⅰ.无主或有主动产的占有

[p4]

A.无主物

占有人的权利主张，取决于财产是否存在合法的所有人。

如果是无主物，通过占有，占有人就可能成为该财产的所有人。

至少没有人可以向占有人主张权利。

1.占有人的权利

除法律禁止取得无主财产的情形外，谁占有了无主物，谁就是它的的“所有人”，谁就被赋予如购买或继承该财产的所有人一样完整的所有权。

2.竞争占有人

谁先取得物的占有，法律就将先占权赋予谁，这就是所谓的“先占先得”规则。

但是通过不正当手段取得先占，则不适用此规则。

3.构成占有的行为

构成占有，必须具有对物的实际控制行为及控制或者排他控制的意图。

无论在事实上还是在法律上，占有均是个模糊的概念。

[p6]

B.有主物

占有所有物的占有人，负有将该物返回物之所有人的义务。

借物人、租物人、拾物人和盗物人，都负有按照所有人的要求或者根据协议条件，将其占有的财物返回物之所有人的义务。

每个人在处理该物时都负有一定的注意义务。

占有人对所有人所负的义务，一般视注意的性质而定。

真正的受托人有将财物返还所有人的绝对义务。

场所所有人没有义务返还他从未占有的财物，除非他愿意返还，或者在特殊情况下，才负有返还财物的义务。

[p7]

1.在占有期间，占有人对占有物负有一定的注意义务。

在通常情况下，注意义务的程度取决于占有的性质：

（1）若为委托人的利益而接受委托，则受托人负有轻微的注意义务。

只有在存在重大过失的情况下，他才负有责任。

（2）若为受托人的利益而接受委托，则受托人负有最高度注意义务，然而，他并非负有绝对的保护义务。

（3）若为委托人和受托人的共同利益而接受委托，则受托人应为一般过失负责。

（4）若不存在委托关系，则场所所有人对财产所有人存放于其场所的财物，不负有注意义务。

[p10]

2.房产所有人的权利

因为拾物地一般为他人所有或占有的不动产，所以，拾物人与拾物地所有人一直纠纷不断。

法院采取一套有点相互矛盾的区分规则。

a.拾物人的状况

若拾物人属于下列情形之一，其对所拾之物的权利较小：

（1）非法侵入他人不动产者；

（2）如为修理下水道或传递邮件等限定目的进入他人不动产者；

（3）作为不动产所有人的雇员而进入该不动产者；

（4）同意将任何所拾之物交给不动产所有人者。

b.房产的状况

若财物系在私人之处而非公共场所所被拾得，则拾有人的权利较小。

c.以不动产为基础的请求权的状况

以不动产为基础的请求权的效力，受请求人是否为未入住的不动产拾有人、是否从未在该处居住的出租人、是否为长期承租人或者是是否是周末住客等因素的影响。

d.拾物地

若系地下而不是地上发现之物，则一般属于不动产所有人而不是拾物人。

然而，若系他人有意埋藏之物，则可被视为珠宝一类的财富。

e.所拾之物何以至该处

若系遗失或遗弃在公共场所之物，拾物人有权占有。

若系遗忘物，则不动产所有人有权占有。

这方面的很多问题，现在均由侵权、合同观念或者立法来解决，而不是由较为古老的占有或委托的区分理论来解决。

Ⅱ.赠与物

[p11]

赠与物，是财产所有人自愿无偿转让的财物。

赠与人可以生前赠与，也可以死因赠与财物给受赠人。

若赠与发生于在世的赠与人与受赠人之间，且赠与人希望该赠与不可撤销、无条件地立即生效，则系生前赠与。

若赠与人预料自己即将死亡而做出赠与，则系死因赠与。

第三种赠与是遗嘱赠与。

遗嘱赠与仅在赠与人死后生效，一般要以符合法定要件的遗嘱方式做出。

[p12]

A.生前赠与

生前赠与必须具备的三个要素：

（1）赠与的意图；

（2）赠与物的交付；

（3）赠与物的接受。

[p17]

B.死因赠与

死因赠与，系赠与人预料自己即将死亡而做出的赠与行为。

其目的是使面临死亡的人有最后的机会处分自己的财产。

极有可能发生有人谎称自己有权接受死者财产的案件的现实情况，使法院通常严格适用死因赠与的要件。

死因赠与有以下要素。

a.赠与的意图、赠与物的交付和接受

死因赠与的要素和生前赠与的要素相同。

在判断这些要素是否齐备时，法院比考虑是赠与更为审慎，因为在这种案件中，更有可能出现针对死者财产的诈骗行为。

b.占有人预料在即将死亡

有效的赠与，必须是赠与人患有致命疾病或者手指吗伤时做出的。

一般的害怕死亡不符合这个要求。

C.如期死亡

赠与人必须死于促使其做出赠与决定行为的疾病或者伤害，而非死于其他介入的原因。

d.占有人没有恢复健康

若赠与人从促使其做出赠与决定行为的疾病或者伤害中恢复过来，赠与行为就会被依法取消。

e.赠与人没有撤销赠与

不同于生前赠与，赠与人可以取消死因赠与。

f.赠与人先于受赠人死亡

g.生效条件或解除条件

若赠与附有生效条件，则表明该赠与仅在赠与人死亡时生效。

Ⅲ.无所有权的占有不动产行为

[p18]

虽然在一般情况下，占有不动产的人就是不动产的所有人或者取得所有人同意的占有人，但是，也会出现占有人既不是所有人也未取得所有人同意的情形。

无权占有并非把前所有人的权利转让给了占有人，而是通过消除此前占有权利的缺陷，为占有人创造了全新的额完整的权利。

1.占有必须持续多长时间

在无权占有必须持续多长时间的立法规定上，各州千差万别，较高年限有20年，较低年限有5年，在特殊案件中有更高或者更低的年限。

2.期间合并

[p22]

尽管占有人自己占有不动产的时间为满足法定期限的要求，但是，他可以把之前的占有人占有的时间计入其占有的时间，从而可能通过积累年限达到立法规定的要求。

除非前后占有人之间存在某种厉害关系，否则不允许期间合并。

如果所主张的厉害关系是源自于前后占有人之间的契据，但是，该契据与所主张的不动产无关，以至于不能创立权利外衣时，通常就认为，如果前后占有人实际上都占有了该不动产，就仍存在厉害关系。

3.法定占有行为

关于构成占有的行为类型并无固定的规则。

有时适用的标准，是看占有人的行为是否具有足以支持所有人提出驱逐之诉的特性。

4.推定占有的限制

权利外衣赋予的扩大地块权利可保护在先占有人，是他能阻止随后的侵入人。

属于下列情况之一，不适用上述规则：

①只推定占有那部分不动产由不同人所有时；

②实际占有的部分未被无权占有时；

③权利外衣指向的不是争议的不动产时。

5.时效延长的外因

[p34]

a.无行为能力

一般来说，在诉因发生时，原告属于未成年、患有精神病、被监禁或在服役等法定无行为能力的情形，时效就被终止。

b.未来权益

一般来说，不动产的未来权益持有人，无权对错误的占有人提出驱逐之诉，因为未来权益并没有赋予当前占有性权利。

c.无权占有对非占有性权益的效力

无权占有当然不能自动将第三人享有的地役权和限制性契约权消灭。

第二章普通法不动产产权

Ⅰ.当前占有性不动产产权

[p38]

A.不动产产权种类

1.非限嗣继承不动产产权；

2.限嗣继承不动产产权；

3.终身不动产产权；

4.定期不动产产权或定期租赁不动产产权；

6.续期不动产产权或续期租赁不动产产权；

[p39]

B.自由保有v.非自由保有不动产产权——封地占有权

非限嗣继承不动产产权、限嗣继承不动产产权、终身不动产产权统称为自由保有不动产产权；定期不动产产权或定期租赁不动产产权、续期不动产产权或续期租赁不动产产权统称非自由保有不动产产权。

自由保有不动产产权的终止时间不能预先准确确定，因为死亡通常是导致终止的事件。

区分自由保有和非自由保有不动产产权的必要性，源自于普通法封地占有权的观念。

自由保有不动产产权的所有人享有封地占有权，但是，非自由保有不动产产权的占有人只享有占有权而不享有封地占有权。

[p44]

C.不动产产权的保有方式——绝对的或不受限制的

所有的不动产产权在“保有程度上”都有所不同，即根据它们的期限和自然终止的事件而言均有所不同。

继承不动产产权的持续时间是不确定的，终身不动产产权据以权衡期限的人的寿命结束时自然终止，非自由保有的不动产产权在规定的期限到来后终止。

但是，若转让指明附有某种条件或者限制，则所有这些不动产产权都可能会更早终止。

1.附终止条件的不动产产权

只有在转让人保留未来权益的情况下，才能设立附终止条件的不动产产权。

只有指定的条件仍然存在，这种不动产产权就会继续存在。

一旦附终止条件成就，该不动产产权就会自动终止。

2.附解除条件的不动产产权

只有在转让人保留未来权益的情况下，才能设立付解除条件的不动产产权。

当条件成就时，该不动产产权就会终止。

但它不是自动终止，而是由未来权益所有人决定是否终止。

Ⅱ.未来权益

[p46]

未来权益有5种:

（1）复归权（reversion）；

（2）回归权（possibilityofreverter）；

（3）终止权（poweroftermination）；

（4）剩余产权（reminder）；

（5）执行权益（executoryinterest）。

若转让人保留了未来权益，则它必定是复归权、回归权或终止权。

若设立未来权益的文件件它转让给了受让人，则它必定是剩余产权或执行权益。

Ⅲ.不动产产权的转让

[p56]

A.转让的方式

不涉及封地占有权的交付时，不必履行封地交付仪式。

非占有性的未来权益的转让，也是通过转让协议或者契据来完成，不必举行封地交付仪式。

如今，所有的权益一般均以协议或者其他书面形式进行转让。

1.让与契据

权益所有人将未来权益让给先这样性不动产产权的持有人的转让行为，称为“让与”。

2.让回契据

若系相反方向的转让，就是“让回”。

B.权益的可转让性

在普通法里，确定的权益一般都可转让。

转让未来权益时，通常必须取得当前占有性不动产产权所有人的同意，即认可封地新领主。

不确定剩余产权或者终止权不能转让或者赠与他人。

对于终止权来说，转让行为不仅无效，而且实际上取消了终止权的本身。

有些州现在还禁止转让权。

C.权益的可继承性

任何大于终身不动产产权的产权，即使是不确定的产权，均是可继承的，除非不确定产权的条件使继承成为不可能。

Ⅳ.普通法不动产产权规则

[p58]

A.封地占有权不能违背规则

一定总有人享有封地占有权。

B.转让人只有履行封地占有权交付仪式才能转让封地占有权规则

有时不通过封地占有权交付，封地占有权也可以从一个受让人转让给另一个人。

但是，转让人要转让封地占有权，必须履行封地占有权交付仪式。

C.禁止将来权益规则或禁止自由保有不动产产权在建立开始规则

因为封地占有权只有通过封地只有有权交付，才能从转让人处转移到受让人处，所以，转让人给予受让人的自由保有不动产产权，不能在将来某个时候开始，除非它是属于第三者的当前封地占有权。

无论如何不能由其他任何方式代替封地占有权交付仪式。

D.禁止转让权益规则——禁止为第三人设立条件规则

E.不确定剩余产权可消灭性规则

在普通法里，如果在不确定剩余产权成为占有性权益之前或者之时，还未确定其归属人，则该不确定剩余产权就被取消。

Ⅴ.衡平法不动产权益——用益权

[p65]

A.衡平法不动产转让协议

对于合乎某种形式的不动产转让，衡平法法院认为，受让人享有衡平法不动产用益权，尽管封地占有权由其他人所享有。

B.与普通法不动产产权比较下的用益权

用益权既可以是占有性权益，也可以是非占有性权益。

用益权有终身不动产产权、限嗣继承不动产产权、非限嗣继承不动产产权、复归权、确定或者不确定剩余产权之分。

所有适用于剩余产权的普通法规则，也适用于衡平法剩余产权。

C.新型衡平法不动产产权

在普通法上，封地占有权的有关规定阻止了剩余产权在将来产生或者转移。

但是，但有人享有用益权，封地占有权又被其他人所占有时，在衡平法就没有理由禁止将来用益权或者转移用益权。

因此，衡平法承认这些权益，称之为执行权益。

D.用益权的不可消灭性

不确定剩余产权消灭性规则，系禁止剩余产权将来产生规则的必然要求。

但是，因为用益权可以在将来产生，所以执行权益系不可消灭的。

E.用益权法

该法通过将发动占有权从受托人转移给受益人来“执行”用益权。

F.不能执行的用益权

《用益权法》不能将每个用益权都转变成普通法不动产产权。

有些用益权只能是用益权而已。

Ⅵ.禁止永久权规则

[p75]

A.规则内容

“从设立某项权益起，某人终身及其死后21年内，如果该权益还未确定生效，该权益就是无效的。

”这一规则将太久才能确定的某种未来权益归于无效。

太久才能确定的权益是无效的，并从转让之日起就存在缺陷。

B.据以衡量的时间长度

一项权益必须于受益人终身及死后21年内生效。

若该权益可能长于此期限才确定生效，则无效。

C.适用本规则的权益

1.不确定剩余产权适用本规则；

2.确定剩余产权一般不适用本规则；

3.复归权不适用本规则；

4.执行权益适用本规则；

5.终止权和回归权不适用本规则。

D.违反本规则的法律后果

如果违反了本规则，赠与行为就是有缺陷的，而其他的条件和书面记载一样仍然有效，除非保留未来权益使他更符合转让人的意图。

E.本规则的修改内容

几乎半数的法域，通过立法或者法院判决的途径，抛弃了本质的普通法观点，代之以稍显缓和的观点。

Ⅶ.转让不动产产权给继承人的特殊规则

[p79]

A.转让不动产产权给受让人的继承人——谢利案规则

如果在同一文件中，将自由保有不动产产权转让给某人，将非限嗣继承不动产产权性质或者限嗣继承不动产产权性质的剩余产权转让给该人的继承人，那么，转让给继承人的剩余产权就成为该继承人的剩余产权。

B.转让不动产产权给转让人的继承人——优势权规则

优势权规则会取消键未来权益给予转让人的继承人的转让行为。

这意味着转让人保留着同样大小的复归性权益。

Ⅷ.不动产产权的转让限制条款

[p85]

A.转让能力限制条款

这种转让协议条款明确规定，受让人无权将不动产产权转让给其他任何人。

一般认为，这种不动产转让能力限制条款是无效的，但在反挥霍信托中却有效。

B.权利丧失限制条款

转让协议可以规定，所转让的不动产产权，是附终止条件的或者附解除条件的，任何企图转让该不动产权利的行为，都将导致其所有权的终止。

法院一般会支持限制专业期间或者限制被转让人的规定。

允许转让人享有回赎该不动产产权的权利，或者在该不动产产权再次被出售前，允许转让人享有第三人的要约进行竞争的权利即享有优先购买权的条款，通常会得到法院的支持。

C.允诺限制条款

转让协议可以规定，受让人保证不转让该不动产产权。

法院一般根据权利丧失限制条款原则，来决定这种允诺限制条款是否有效。

Ⅸ.反毁坏法

[p86]

A.当事人

自不动产权益分为当前占有性权益和未来权益始，反毁坏法就有防止当前占有人破坏该不动产产权的作用。

B.理论依据

反毁坏法的基本理论是，未来权益所有人有权按未来权益设立时的财产状况取得不动产。

因此，毁坏被定义为改变某不动产之特性的任何行为。

C.种类

1.积极毁坏行为

这种毁坏行为，由占有人实施的损害该不动产的主动行为构成。

所有的积极毁坏行为，不是破坏该不动产现在面貌，就是开采有限资源。

2.消极毁坏行为

这种毁坏行为，由诸如未能做好防风、防水等性质的正常修缮工作，造成不动产重大损毁的行为构成。

D.救济措施

如果在未来权益持有人取得占有之时，发生了毁坏行为，损失赔偿金额就等于恢复该不动产原有面貌或者价值的金额；如果毁坏发生在未来权益持有人取得占有之前，损失赔偿金额就等于该未来权益的当前市场价值已减少的金额。

Ⅹ.普通法婚姻不动产产权

[p88]

在得到合法承认的婚姻里，若符合一定的条件，配偶任何一方都可以从对方的不动产里取得终身不动产产权。

A.妻子的不动产产权——亡夫遗产权

1.取得亡夫遗产权的条件

a.封地占有权

丈夫必须在他们的婚姻存续期间，曾享有过该不动产产权的封地占有权。

b.可继承性

该不动产必须可被妻子的子孙所继承，她才能在丈夫去世时主张亡夫继承权。

这并不要求妻子事实必须有子孙，只要任何这样的子孙都是丈夫的继承人就行。

2.亡夫遗产权的范围

a.在丈夫去世之前

在丈夫去世前，妻子对丈夫的不动产产权不享有产权。

b.在丈夫去世之后

在丈夫去世后，亡夫遗产权赋予妻子终身不动产产权。

B.丈夫的不动产产权

1.在结婚之时和和女儿出生之前——妻产共享权

根据普通法，对妻子享有封地占有权的任何不动产，丈夫均享有封地占有权，他的权益系由妻产共享权赋予的。

2.在女儿出生之时——初始亡妻遗产权

一旦有子女出生并成活，丈夫所享有的自由不动产产权，就转化为他自己对妻子所有的自由保有不动产产权享有终身不动产产权，这种终身不动产产权以他自己的寿命来衡量。

C.现代立法规定必须分享不动产产权

如今，实际上在每个法域，亡夫遗产权和亡妻遗产权，都被后死配偶的不动产产权份额的立法规定所取代。

一般来说，仍然在世的配偶享有去世配偶不动产产权的一半或者三分之一的份额。

第三章共同所有权

Ⅰ.共同所有权的形式

[p92]

A.共同所有不动产产权的特点

必须符合一定的条件，即必须具有同一性。

但是只要符合其中一个条件就可以成立混合所有不动产产权。

1.同一时间

共同共有不动产产权所有人和夫妻共有不动产产权所有人，必须在同一时间取得该不动产权益两个及两个以上之人。

不要求混合不动产产权必须符合同一时间要件。

2.同一权源

除非所有人获取权利的来源相同，否则，不存在共同共有不动产产权或者夫妻共有不动产产权。

混合共有不动产产权不存在这种要求。

3.同一权益

共同共有不动产产权和夫妻共有不动产产权，要求每个所有人享有同等的不动产权益。

若一个人享有的权益大于另一个人的权益，仅存在混合共有不动产产权。

4.同一占有

共同共有不动产产权、夫妻共有不动产产权和混合共有不动产产权，均要求每个所有人对全部不动产享有同等的占有权。

5.同一之人

夫妻共有不动产产权要求获取人系合法已婚之人。

在普通法里，夫妻是同一之人。

共同共有不动产产权和混合共有不动产产权，均不存在这方面的要求。

B.享有优先权的共同所有不动产产权

在普通法里，曾推定，与混合共有不动产产权相比，国通管业不动产产权享有优先权。

这意味着，若能把赠与两个或者两个以上之人的不动产产权解释为共同共有不动产产权，而不是混合共有不动产产权，则做如是解释。

如今则推定，与共同共有不动产产权相比，混合共有不动产产权享有优先权。

Ⅱ.不同类型所有权的法律后果

[p95]

A.生存者权

生存者权是共同共有不动产产权和混合共有不动产产权特有的主要内容。

当其中一个共有人死亡后，其他在世的共有人在法律上取得死者所享有的份额，它的继承与血缘无关。

B.分化

共同共有不动产产权可以被分化，即转换为混合共有不动产产权。

当共同共有不动产产权所有人将其权益转让给第三人，从而造成同一时间、同一权源不复存在，就出现了分化。

受让人享有的是为分割的权益，共同所有权仍然存在，但是就分化的份额而言，当事人就变成了混合共有不动产产权所有人。

C.分割

分割，是对不动产做有形分割，将原有共有人变成邻居的行为。

分割后，该不动产的整体所有权不再是未作分割的而是被分割了的，每个原共有人均各自拥有不同部分的不动产。

Ⅲ.占有、收益和支出

[p99]

A.租金

1.来自占有性共有人的租金

由于每个共有人均有权占有整个不动产，所以，在多数州，独自占有该不动产的共有人，无须向美元占有不动产的共有人支付租金。

其他共有人不能没有占有不动产为由，要求占有该不动产的共有人为其有权占有的不动产支付租金。

2.来自第三人的租金或收益

共有人有权将其占有性权益出租给第三人。

某一共有人签订的租约一样具有法律效力，并能将其享有的任何占有性权益转让给第三人，而且并不要求其他共有人也参与签订租约。

B.支出

1.购买支出费用

若分担的购买支出费用不同，法院将按照所分担的不动产购买支出费用进行分割。

2.必要支出费用

为保有该不动产产权而支出的必要费用，可以通过提起报账之诉或者分割之诉得到补偿。

但是只有在未支付必要费用的共有人必须亲自负担该费用时，才可以提起分担之诉。

3.改善支出费用

对不动产做出改善的所有人，只有在其他的曾同意分担所支付费用的情况下，才可以针对其他共有人提起分担之诉。

改善人不享有请求他人分担改善支付费用的权利。

4.修缮支出费用

除非没有参与的共有人同意分担修缮支付费用，否则，在一般情况下，修缮人无权要求他人分担修缮支出费用。

Ⅳ.夫妻共同财产

[p102]

在承认夫妻共同财产权的各州，“夫妻共同财产”包括配偶双方在婚姻存续期间获取的所有财物。

在婚姻存续期间，配偶任何一方获取的工资，通常是最重要的夫妻共同收入形式。

与工资密切相关的其他收入，如养老金和人身伤害赔偿金，也属于夫妻共同财产。

在婚姻存续期间通过类似收入获取的任何资产，都是夫妻共有资产。

单独财产可转换为夫妻共同财产，根据夫妻之间的协议或者赠与，夫妻共有财产也可以转换为单独财产。

第四章出租人和承租人

Ⅰ.租赁不动产产权的种类和设立

[p109]

不动产所有人可以将短于自己所拥有期限的不动产产权转让给他人，而自己保留该不动产产权的剩余期限。

在多数的商业交易中，这种有限不动产产权的转让，是通过租约而不是契据进行的。

我们的法律制度承认以下四种租赁不动产产权：

（1）定期租赁不动产产权；

（2）续期租赁不动产产权；

（3）不定期租赁不动产产权；

（4）逾期租赁不动产产权。

上述租赁不动产产权的主要区别，在于设立的方式不同、期限的长短不同。

Ⅱ.租赁不动产产权的终止方式

[p113]

A.各种租赁不动产产权的终止方式

1.定期租赁不动产产权

2.续期租赁不动产产权

3.不定期租赁不动产产权

4.逾期租赁不动产产权

B.租赁不动产产权的其他终止方式

1.房产毁灭

在普通法里，房产毁灭并不终止于租赁不动产产权。

尽管几乎不能再使用该房产，承租人仍然享有非自由保有不动产产权。

2.承租人违约——独立条款规则

在普通法里，即使承租人没有按照租约的规定履行义务，出租人也无权终止租赁不动产产权。

尽管承租人没有支付租金，普通法仍然要求，出租人必须允许承租人保持占有不动产。

3.出租人违约——安静享用条款

尽管出租人没有履行其义务，承租人仍然必须继续支付租金。

若出租人违反了这个义务，则承租人有权终止租约。

4.协议——让回

在租赁不动产产权自然终止前，当事人通常可以协议终止不动产产权。

但是，与买卖合同不同，让回协议并不导致