北京畅清园期项目地块规划案.docx
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北京畅清园期项目地块规划案
北京畅清园2期项目地块规划案
销售面积：
81000平米（其中公建面积：
5988平米）容积率：
2.45
施工情况：
其中一栋楼已出地面二层证照情况：
四证具备，销售证正在办理中项目情况：
6-14层板式带电梯住宅。
一、该地块优势分析
1.得天独厚的区域环境根据奥运规划和商业网点的集中分布，我们可以大致勾勒出亚奥商圈的轮廓：
北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。
以前这一地区的核心区则仅限于安立路附近亚运村段，主要包括：
亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。
而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。
从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建12条道路，这12条道路会使奥运会后亚奥地区的出行更加畅通。
目前，亚运核心区几乎没有可开发用地，奥运结束后土地也会变得愈加稀少、宝贵。
另外，目前地铁四号线和十号线以及奥运支线的征地拆迁工作已经全面启动，将全面进入施工阶段。
四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站,2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带，不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况，也必将会直接服务于2008年的奥运会，拉动沿线地区产业经济的发展，使得本区域在在未来十年内将更具发展潜力
2.开发商的实力开发商的强大实力，以及在长期的房地产开发工作中积淀的实战经验，更重要的是开发商具有对本案一期成功的操盘经验。
3.高价值的区域基础平台该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，是亚奥商圈商务发展轴的中心地段，有望以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。
4.奥运村地区相对优越的地理优势该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，更位于中关村商圈、亚奥商圈、上地信息产业基地，这三大重要经济区域的交汇位置。
利用三大主动脉可以在有限时间内迅速抵达任意目的地。
5.区域内客户群质素该区域的目标客群具备比较明显的特征，且质素相对较高。
是以中关村、亚运村、上地信息产业基地的中层白领为主；客群年龄结构范围广也是一大特点，大致在25－45岁之间；家庭结构简单，多以两口或三口之家为主；教育背景基本为大专以上学历；家庭月收入：
5000—10000元/月之间；交通工具：
以中低档轿车和公共交通为主要交通工具；居住偏好显示出对未来的预期良好，追求较高的生活的品质和品味。
6.周边城市景观繁华而现代，城市机能相对完善。
本案所在区域属于近10年内快速发展起来的现代化城区。
在本区域内，城市景观资源和城市机能均可以支持中、高端住宅区的定位要求。
7.周边一流的居住生态环境
13000亩的国家森林公园以及200公顷生态碧波，打造出本区域无与伦比的居住环境，相邻的奥林匹克公园采用对称格局，总共30多万平方米的公园广场，更可容纳30万人，水池、树木、花草、雕塑小品及相关的商业、娱乐设施一应俱全，完全满足您休闲生活的需要。
二、本案机会分析
1区域开发的序列化推进北部地区尤其是奥运商圈周边的土地资源已近十分紧缺，土地开发成本极高。
而本案所在区域是奥运商圈西部极具潜力的发展区域。
奥运工程的进一步大规模启动将为本区域的加速开发提供持续有力的市场动力。
2城市环境发展战略以申奥为契机，北京市已经把城市环境治理以及城市绿化赋予了攸关城市未来的重要战略地位，包括清河在内的项目周边环境治理是可以期待的，更有意义的是，公众对政府治理城市环境的决心和措施已形成乐观的心理预期和坚定信心。
3.区域市场现时机会本案直接腹地内，各种住宅产品的供应都处于一个相对的过渡期。
以上分析的该区域内4个典型项目：
倚林佳园、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳园已向市场内供应450套左右，销售已过85%；天和人家一期推出的200余套住宅、澳林春天四期的高层板楼目前销售业已达到80%；而清林苑的400套住宅也已进入销售尾声，使得目前这一区域内市场供应的竞争力度趋缓；形成了目前该区域内市场竞争的真空层。
4.亚运村及泛亚运村地区区域内环境质素亚运村及泛亚运村地区日前正逐步、逐块地开发其区域内的土地资源，目前区域内部分已达到成品标准的项目，带动着该地区市政环境的不断完善，将对这一地区内部环境质素的提升形成有力支撑。
5．区域环境市政工程的逐步完善而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。
从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建12条道路，这12条道路会使奥运地区建成相对发达的公路网络，使得亚奥地区的出行更加畅通。
同时加之城铁4及11号线的进一步延伸，使得这一地区的公共交通面貌呈现出喜人的局面。
6.独有的户型规划上述四个项目的同本案类似的板式建筑形式的主力户型，基本上在100川〜120川的二居以及130川〜170川的三居之间。
根据市调显示，本区域内的板楼内的大面积户型销售状况都比较理想。
本区域良好的居住环境以及未来无限的升值空间，同时
作为理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置业的客户群体。
本案作为本区域内唯一一个提供菜单式精装修项目，将会对本区域内在销的项目造成极大的冲击力。
7．地块的升值优势：
因本案地处亚奥商圈，紧邻奥运公园及京昌高速，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，在清河京昌高速西侧将建设15万平米的大型商业设施，极大提高本地区的商业配套功能。
诸多利好因素，与前几年的地价相比，目前已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，目前地块升值在1000-1500元。
三、市场定位：
项目处于亚运村CLD（中央生活圈）、中关村CID（中央科技圈）和奥运公园的西侧的辐射地带，针对这一地区部分楼盘的市调结果显示，该区域内各项目的销售价格总体比较平均，总体平均价格为7328/川（毛坯房价格）。
形成这一现象的主要因素，是由于该区域内项目距离基本靠近，产品虽各有特色，但总体还是以板楼为主。
人文环境成熟、市政配套都可同样得到相对充分的支持
就区域内整体市场的供应量而言，除天和人家外，其余项目均进入了后期销售阶段，且整体开始逐步实现入住，目前这一地区尚无新的供应量补充市场。
我们针对本案周边在售项目进行了深入了解，在此基础上加以分析，本案二期同比一期在楼体外观及户型等方面均有所改良，目前准备推出的楼体为外挂高档面砖，与本案一期及周边在售项目相比，二期从建筑外观上更胜一筹。
从户型上看，本案二期户型设计较合理，均好性佳，基本能够迎合市场需求
卖点一：
小区居住文化
园区内设有各种盆景、雕塑、名言牌文再配以优雅的背景音乐，楼间绿地除以园林小品、绿植、树木、水系的营造，同时也为儿童、老年人提供相应的娱乐健身活动设施，使人一步入花园即可感受到浓烈的生活氛围，加上由物业管理公司组织丰富多彩的社区活动。
例如：
以“爱护鸟类，养护鸟类”为题组织定期的知识讲座，业主可领养自己喜爱的鸟类，以饲养鸟为乐，可极大增强生活的趣味性。
诸多形式多样的社区活动能够加强业主与业主、业主与开发商之间的沟通，丰富业主的业余生活，形成良好的居住文化。
卖点二：
户型特色
A、室内菜单式精装修设计在同区域产品有极大竞争力，同区域除风林绿洲项目热销售磐外，无精装修在售项目,提供菜单式精装修方案。
B、由于地块的原因，所有楼座位置东南朝向，户型不是正南正北，消费者往往认为是户型的缺限，但相反这是一个户型的特色，可作为强势卖点推介。
由于受阳光的照射，上午南向房间可采光，在午后北向房间也可享受到充裕的阳光，避免冬天北侧阴冷，无阳光照射。
C、户型设计上做到户户有景可观、每户客厅设有宽敞明亮的落
地窗，可将园林绿化景观尽收眼底。
户内动静彻底分离，保障业主的私密，使居住功能更加细化。
D、复式坡屋顶安装威鲁克斯窗是非常独到的户型设计，可成为有力的卖点。
卖点三：
会所配套
会所配套齐全，设施先进。
卖点四：
赠送户式空调系统冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。
卖点五：
物业管理聘请专业物业管理公司管理，除防火、防盗、清洁、垃圾清运等一般性管理外，将首次试用家政管理、物业及电器维修、汽车美容等项目服务，最大限度减少业主的烦恼，提高生活品质。
（具体由物业管理公司出方案）
卖点六：
外立面设计新颖独特，材质档次高，可直接吸引消费者的眼球，视觉冲击感强。
周边项目的市场调研
主要调查北京市北部地区市场供应量及市场情况，范围包括中、高、低档公寓、住宅，通过调研，对海淀（中关村、亚运村、清河等地域）房产市场有一个详尽的了解，对个案产品及价格等因素有一个详实的认知，进行项目的强、弱势分析，预测项目的市场前景，之后根据项目所处的市场环境，研究项目切实可行的行销企划方案。
市调项目包括：
倚林佳园、清林园、澳林春天、天河人家等个案分析
项目名称：
倚林佳园
1.项目简介：
地理位置：
倚林佳园位于亚运村林萃路，奥林匹克公园（国家森林公园）西界。
西邻八达岭高速公路600米。
南靠北四环，
地处CLD（北京中央生活区），北望城市五环。
发展商：
物业管理公司：
中海物业
建筑形式：
TOWNHOU（连排别墅）
占地面积：
100000平方米
建筑面积：
180000平方米
绿化面积：
31600平方米
使用率：
89%
容积率：
＜1.6
绿化率：
50%
交房标准：
毛坯
配套：
社区内设有会所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）
商业、学校。
目前进度：
A区结构及外立面完工，基本入住.
2.功能介绍
“倚林佳园”是由北京科林房地产开发有限公司开发，社区集健康、高尚、舒适的住宅和自然、优美、理想的居住环境于一身，与成熟的亚运商圈和即将呈现眼前的奥林匹克公园相映成趣，融为一体。
2.1项目建筑规划特色：
占地面积10万平方米，总建筑面积18万平方米；
A区总计18栋，超低层CITYHOUSE共计378套；
B区为5.5〜6.5层电梯公寓，共计78套；
C区为10层电梯公寓，共计128套；
设有高档会所、商业、学校等，活动面积达到33%；
共计设有1032个车位；
2.2项目建筑设计特色：
产品由中国建筑设计研究院设计；外观简约明快，色彩丰富，错落有致；连排别墅，1〜2层为一户，3〜4.5层为一户；立体化空间设计，，私密性好，公摊面积极低；
1〜2层独有院落花园，3〜4.5层独有空中花园；
2.3项目环境设计特色：
由建设部城市建设研究院风景园林研究所设计园林景观，绿化率高达50%；“户户倚林”；处处成荫”的环境设计，在中心花园，广场四周，林荫道及宅前均种植50%的成树林。
楼
前屋后更有杜仲、白蜡、紫薇、丁香、迎春、珍珠梅等诸多名贵花木；从东主入口进入社区中心花园，依次有蝴蝶谷、日月
台、儿童游戏场、星光广场、银杏林等经典景点，楼前屋后还
散落着十二星座景观；巧妙融合地形、矮墙、廊架、平台、座椅、水体、小楼、植物、阳光、月色等元素，创造出高低错落、色彩缤纷、舒适连绵、情趣无限的空间环境
2.4项目户型设计特色：
A区户型面积:
176川〜245m2
主力户型：
245m
B区户型面积：
202m〜289m
主力户型：
202m
C区户型面积：
主力户型：
170m
双户门设计，独立门户，独立出入；户型纵向分布，5.6米挑空门厅；5.7〜6.9米开间，15米进深，落地飘窗，景观极佳;
0.3米错层设计，空间划分明确，动静分离；通透性楼梯设计，空间感强;
2.5项目装修标准：
围栏：
铸铁（40cm高）
铺装：
防滑地砖甬路
绿化：
草坪
窗：
铝合金喷塑、断桥中空
户门：
德国霍曼防盗门
玻璃起居室为落地铝合金中空玻璃
户内楼梯：
混凝土楼梯
地面：
水泥砂浆面层
卫生间：
初装修
栏杆
阳台：
地砖透空、金属网
露台：
（上户）高级瓷砖
库门
车库外门：
自动开启霍曼
结构形式：
现浇混凝土剪力墙结构屋面：
彩色油毡瓦屋面（坡
屋顶）、现浇钢筋混凝土屋面板外墙：
进口高级无机瓷砖及涂料相结合
2.6项目设备设施配置：
热水系统：
24小时热水；供电系统：
双回路供电（上户100安培/下户80安培）；燃气系统：
管道天然气入户；热力系统：
集中供暖系统、森德散热器；空调系统：
赠送全套美的牌冷暖户式中央空调系统、主机及全部管线安装到位；
电视系统：
有线电视（起居室、主卫及各卧室均设有电视插口）；网络信息：
社区局域网、10M宽带入户、VOD点播；户内安防系统：
1可视对讲系统；
2门禁系统；
3红外线监控防盗（户门口、屋顶）；
4厨房燃气泄漏报警系统；
5紧急求助系统；⑥家庭电器遥控系统；社区智能化系统：
1周界安防、红外线监控系统；
2闭路电视监控系统；
3自动巡更系统；
4车辆出入智能化管理系统（小区大门、地下车库）；
5会所社区中央控制室，对社区安防、消防进行监控；
6社区背景音乐系统；
3.项目推广及销售
3.1推广主题：
北京。
第一居所
3.2推广渠道：
开盘期阶段，八达岭高速路清河收费站向南延伸线旁的户外广告牌以及大屯路沿线设立灯箱道旗报刊；包括北青、精品、北晚、京华等
3.3卖点推介：
紧邻奥林匹克公园，与2008年奥运会零距离接触；中国建筑设计研究院担当设计；
13000国家森林公园；居住环境幽雅；环境规划独具特色，高绿化率；国际标准化建筑;
3.4销售现状：
3.4.1一期开盘日期:
2001年9月6日入住日期:
2004年10月31日全部入住
3.4.2一期价格（TOWNHOU）SE:
起价：
7200/m2均价：
7800/m2最高价：
9800/m2
销售状况:
99%
二期价格（5.5〜6.5层电梯板楼）：
起价：
6370/m2均价：
7000/m2最高价：
7550/m2
销售状况:
99%
三期价格:
（10层电梯板楼）:
起价：
6800/m均价：
7500/m
销售状况:
14%
4.周边生活配套设施业态：
教育机构：
清河一小、清河二小、北京市20中;
医疗机构：
清河医院、北京市急救中心、解放军361医院;商业机构：
金五星商厦、建金商厦、清河百货商场、普尔斯马特超市;
休闲机构：
麦当劳、大鸭梨餐饮连锁店;公交线路:
315、345、355等数十条线路;
5.项目评价
奥林匹克公园旁首个TOWNHOUSE目
5.1优势：
5.1.1地理位置：
位于北四环路及北五环路之间，地处CLD及
中关村商圈,上地信息产业基地,亚奥商圈交汇点,紧邻八达高速公路,交通快捷,出行便利.
5.1.2周边环境：
距奥林匹克公园仅一路之隔,享受13000亩森林带来的居住环境享受,周边配套设施齐全,起居生活便捷;
5.1.3产品设计:
本区域独有的别墅项目,由中国建筑设计研究院设计，超低层TOWNHOUSE于林萃路旁，外观显著，具有较大的视觉吸引力;
5.1.4景观规划：
以“户户倚林”为景观设计主导思想，使社
区内绿化率高达50%;
5.1.5户型设计：
独立出入、具有良好的通透性，挑空门厅、错层、极低的的公摊面积都体现了户型设计的变化丰富性；
5.2劣势：
5.2.1从宏观上讲，在未来3〜5年内，由于奥运村及奥林匹克公园的建设将对
居住环境造成一定的影响；
5.2.2开发商综合管理能力略显不足，不论是设计管理、工程
管理、项目综合管理各方面都可看出；
5.2.3工程质量较差，房屋室内管道，配电箱位置、窗户、厨房等都存在一定的问题，而且为追求立面效果造成室内空间不便利用；
5.2.4项目管理较差，已入住一段时间，社区内一些细节问题
如一些工程遗留物的处理问题等尚未解决；
5.2.5楼间距过小，居住私密性受到影响；
5.2.6车位紧张，一部分绿地由于车位紧张以改造成为停车场影响了整体环境；
5.2.7绿化区严重不足，和楼盘宣传期间大相径庭。
澳林春天个案分析
图一、项目效果图：
项目名称：
澳林春天
1.项目简介：
地理位置：
项目位于京都黄金绝版地段——亚奥核心区域，2008奥运村西1500米处，与北京最大的“绿肺”工程13000亩国家森林公园仅相距35米。
西距京昌高速路500米，北四、五环之间，交通通畅顺捷。
发展商：
物业管理公司：
北京旭日房地产物业管理公司建筑形式：
板塔结合总占地面积：
200000平方米总建筑面积：
496456平方米四期建筑面积：
90000平方米绿化面积：
10200平方米使用率：
89%容积率：
<1.9绿化率：
34%交房标准：
粗装修
配套：
设有11000川会所（游泳池、壁球、桑拿，健
身等）、20000川商业街区目前进度：
一期、二期、三期完工已入住，四期建设中基本完
2.功能介绍澳林春天位于亚奥核心区,是旭日房地产开发有限公司鼎力打造的规模达9万平米的四期工程。
不仅与规划中的世贸展览中心相望，更可凭窗欣赏林海绿涛，美景无限。
1800亿的奥运建设投入，使这一区域会成为通讯、道路、市政设施高度发达的高尚区域。
居住于此的生活前景将会无比便利与舒适。
2.1项目建筑规划特色：
总占地面积20万平方米，总建筑面积40万平方米,亚奥核心区首屈一指的大规模社区；多层、塔楼及板楼结合的多种建筑形式社区;整个社区分四期开发，总户数3843户；一期为6栋多层板楼,售馨,已入住;
二期为2栋24层蝶形塔楼,售馨,已入住;
三期为10栋6层板楼,一梯两户等,售馨,已入住;四期为4栋9〜12层板楼，一梯两户等；设有11000川高档会所、20000川商业街；严格的人车分流，1：
0.87的地下车位，使社区具有更完善的秩序感；
低密度，区域容积率低于1.93。
四期建设规模为111869.21平米，住宅部分面积为104749.21平米，平台面积为7120平米，用地面积为44091平米，销售面积为91000平米；
2.2项目建筑设计特色：
外观简洁明快，楼间距达65米；
12层板楼,一梯两户,使用率高达92%；户型多样,选择面广；
2.3项目环境设计特色：
简洁的、时尚美的现代景观设计理念，使小区生态环境美溶入自然美、艺术美和社会美；大型中庭花园；体现运动特色，注重浪漫意境的营造；朝阳广场、运动阳光走廊、芳菲花园、清风为伴广场、时光广场、天籁舞台广场、夏日清泉、美丽人生广场等多个主题景观；
“适地适树”，“三季有花，四季常青”的植物景观设计原则，模
拟自然的生态群落，按照上、中、下三层进行设计；
2.4项目户型设计特色：
一居〜跃层五居，户型多样，户户观景；三期户型面积：
96川〜214m2
10.80
主力户型：
117m（二居）、133m（三居）四期户型面积：
90m〜302m；主力户型:
150〜170m（二居）四居室可俯瞰13000亩国家森林公园，三居室南向面宽米。
四居室面宽10.95米至12.08米，2.8米层高；5.7〜6.9米开间，15米进深，落地飘窗，景观极佳；
南北朝向,具有良好的通透性；空间划分明确，动静分离；
2.5项目装修标准：
内
厨
墙：
四白落地
房：
毛坯
卫生间：
四白落地
供
水：
市政
供
电：
市政
供
气：
管道天然气入户
采
暖：
电热膜
通
讯：
电话线入户
消
防：
消防系统
2.6
项目设备设施配置：
热水系统：
24小时热水；供电系统：
双回路供电；燃气系统：
管道天然气入户；热力系统：
分户式独立采暖炉；电视系统：
有线电视（起居室、主卫及各卧室均设有电视插口）网络信息：
社区局域网；户内安防系统：
1可视对讲系统；
2门禁系统；
3红外线监控防盗（户门口、屋顶）；
4厨房燃气泄漏报警系统；社区智能化系统：
1周界安防、红外线监控系统；
2闭路电视监控系统；
3自动巡更系统；
4车辆出入智能化管理系统（小区大门、地下车库）；
5会所社区中央控制室,对社区安防、消防进行监控；
3.项目推广及销售
3.1推广主题：
森林大道•纯氧国际健康生活
3.2推广渠道：
现阶段，上清桥向南的户外广告牌以及林萃路沿线的道旗报刊；包括北青、精品、北晚、京华等
3.3卖点推介：
距亚洲最大的国家级森林公园及2008奥运村最近的都市生态板式社区；奥运村区域（含亚运村）容积率最低的全功能健康生活区
40万平方米大型社区,板塔结合的规模化住宅群；双卧、客厅均朝阳奥运村住宅区域独有；生态车库---自然通风、采光唯一可最近、最直接兼容享有森林生活同绿色、科技、人文为宗旨的奥运文化环境的板式社区配套设施齐全,幼儿园、小学、中学齐全，11000平米别墅级超大会所，彰显社区品质，2万米专属商业街区，更显生活便捷；
3.4销售现状：
3.4.1开盘日期:
2002年底入住日期:
一期、二期、三期全部入住,四期分2004.7月、11月两批入住
3.4.2四期价格:
开盘日期:
2003年4月,首期开盘3栋楼盘
起价：
6200/m2均价：
7100/m2最高价：
8000/m2
销售率:
80%
4.周边生活配套设施业态：
教育机构：
清河一小、清河二小、北京市20中;
医疗机构：
清河医院、北京市急救中心、解放军361医院;商业机构：
金五星商厦、建金商厦、清河百货商场、普尔斯马特超市;
休闲机构：
麦当劳、大鸭梨餐饮连锁店;公交线路:
315、345、355、328、602等数十条线路;
5.项目评价距奥运村最近的大规模景观社区
5.1优势：
5.1.1地理位置：
位于北四环路及北五环路之间，地处CLD及
中关村商圈,上地信息产业基地,亚奥商圈交汇点,紧邻八达高速公路,交通快捷,出行便利.
5.1.2周边环境：
超大规模,距奥林匹克公园仅一路之隔,享受13000亩森林带来的健康居住环境享受,社区内各类生活配套设施齐全,起居生活便捷;
5.1.3产品设计：
低容积率，间距达65米，整个社区板塔结合,高低错落有致；
5.1.4景观规划：
中式园林设计，近10000平方米水景中心花
园；
5.1.5户型设计：
一居〜跃层五居多种户型，可供选择面广；
5.2劣势：
5.2.1从宏观上讲，在未来3〜5年内，由于奥运村及奥林匹克公园的建设将对
居住环境造成一定的影响；
5.2.2由于分四期完成，施工时间段过长，对先期入住的住户的居住环境影响较大；
清林苑个案分析
图一、项
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