北京畅清园期项目地块规划案.docx

1、北京畅清园期项目地块规划案北京畅清园 2 期项目地块规划案销售面积： 81000 平米（其中公建面积： 5988 平米） 容积率： 2.45施工情况：其中一栋楼已出地面二层 证照情况：四证具备，销售证正在办理中 项目情况： 6-14 层板式带电梯住宅。一、该地块优势分析1.得天独厚的区域环境 根据奥运规划和商业网点的集中分布，我们可以大致勾勒出亚 奥商圈的轮廓： 北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。以前这一 地区的核心区则仅限于安立路附近亚运村段，主要包括：亚运 村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边 的商业配套。而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已 成必然之势

2、，而东扩也在悄然进行。从即将完工的北辰路到整 个奥运网路的完成，一共要修建12条道路，这12条道路会 使奥运会后亚奥地区的出行更加畅通。目前，亚运核心区几乎 没有可开发用地，奥运结束后土地也会变得愈加稀少、宝贵。 另外，目前地铁四号线和十号线以及奥运支线的征地拆迁工作 已经全面启动， 将全面进入施工阶段。 四号线、十号线一期 （含 奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及 正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站,2 0 0 7年 底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带，不但能极大地 缓解这一地区的交通拥堵状况，也必将会直接服务于2 0 0 8 年的奥运会，拉动沿线地区产业经

3、济的发展，使得本区域在在 未来十年内将更具发展潜力2.开发商的实力 开发商的强大实力，以及在长期的房地产开发工作中积淀的实 战经验，更重要的是开发商具有对本案一期成功的操盘经验。3.高价值的区域基础平台 该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主 干道之间，是亚奥商圈商务发展轴的中心地段，有望以此为基 础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。4.奥运村地区相对优越的地理优势 该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主 干道之间， 更位于中关村商圈、 亚奥商圈、 上地信息产业基地， 这三大重要经济区域的交汇位置。利用三大主动脉可以在有限 时间内迅速抵达任意目的地。5.区域内

4、客户群质素 该区域的目标客群具备比较明显的特征，且质素相对较高。是 以中关村、亚运村、上地信息产业基地的中层白领为主；客群 年龄结构范围广也是一大特点， 大致在 2545 岁之间； 家庭结 构简单，多以两口或三口之家为主；教育背景基本为大专以上 学历；家庭月收入： 500010000 元/ 月之间；交通工具：以中 低档轿车和公共交通为主要交通工具；居住偏好显示出对未来 的预期良好，追求较高的生活的品质和品味。6.周边城市景观繁华而现代，城市机能相对完善。 本案所在区域属于近 10 年内快速发展起来的现代化城区。 在本 区域内，城市景观资源和城市机能均可以支持中、高端住宅区 的定位要求。7.周边

5、一流的居住生态环境13000 亩的国家森林公园以及 200 公顷生态碧波，打造出本区 域无与伦比的居住环境，相邻的奥林匹克公园采用对称格局， 总共 30 多万平方米的公园广场，更可容纳 30 万人，水池、树 木、花草、雕塑小品及相关的商业、娱乐设施一应俱全，完全 满足您休闲生活的需要。二、本案机会分析1 区域开发的序列化推进 北部地区尤其是奥运商圈周边的土地资源已近十分紧缺，土地 开发成本极高。而本案所在区域是奥运商圈西部极具潜力的发 展区域。奥运工程的进一步大规模启动将为本区域的加速开发 提供持续有力的市场动力。2 城市环境发展战略 以申奥为契机，北京市已经把城市环境治理以及城市绿化赋予 了

6、攸关城市未来的重要战略地位，包括清河在内的项目周边环 境治理是可以期待的，更有意义的是，公众对政府治理城市环 境的决心和措施已形成乐观的心理预期和坚定信心。3. 区域市场现时机会 本案直接腹地内，各种住宅产品的供应都处于一个相对的过渡 期。以上分析的该区域内 4个典型项目： 倚林佳园、 天和人家、 澳林春天、 清林苑； 其中倚林佳园已向市场内供应 450 套左右， 销售已过 85%；天和人家一期推出的 200 余套住宅、澳林春天 四期的高层板楼目前销售业已达到 80%；而清林苑的 400 套住 宅也已进入销售尾声，使得目前这一区域内市场供应的竞争力 度趋缓； 形成了目前该区域内市场竞争的真空层

7、。4. 亚运村及泛亚运村地区区域内环境质素 亚运村及泛亚运村地区日前正逐步、逐块地开发其区域内的土 地资源，目前区域内部分已达到成品标准的项目，带动着该地 区市政环境的不断完善，将对这一地区内部环境质素的提升形 成有力支撑。5区域环境市政工程的逐步完善 而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势， 而东扩也在悄然进行。从即将完工的北辰路到整个奥运网路的 完成，一共要修建12条道路，这12条道路会使奥运地区建 成相对发达的公路网络，使得亚奥地区的出行更加畅通。同时 加之城铁 4 及 11 号线的进一步延伸， 使得这一地区的公共交通 面貌呈现出喜人的局面。6. 独有的户型规划 上述四个项

8、目的同本案类似的板式建筑形式的主力户型，基本 上在100川120川的二居以及 130川170川的三居之间。根 据市调显示，本区域内的板楼内的大面积户型销售状况都比较 理想。本区域良好的居住环境以及未来无限的升值空间，同时作为理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置业的 客户群体。 本案作为本区域内唯一一个提供菜单式精装修项目，将会对本 区域内在销的项目造成极大的冲击力。7地块的升值优势 ： 因本案地处亚奥商圈，紧邻奥运公园及京昌高速，地理位置和 环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会 有极大改善， 另外，在清河京昌高速西侧将建设 15 万平米的大 型商业设施， 极大提高本

9、地区的商业配套功能。 诸多利好因素， 与前几年的地价相比，目前已突显其升值空间，据市场考证及 周边项目的价格调查，目前地块升值在 1000-1500 元。三、市场定位：项目处于亚运村 CLD（中央生活圈）、中关村CID （中央科 技圈）和奥运公园的西侧的辐射地带，针对这一地区部分楼盘 的市调结果显示，该区域内各项目的销售价格总体比较平均， 总体平均价格为7328/川（毛坯房价格）。形成这一现象的主要 因素，是由于该区域内项目距离基本靠近，产品虽各有特色， 但总体还是以板楼为主。人文环境成熟、市政配套都可同样得 到相对充分的支持就区域内整体市场的供应量而言，除天和人家外，其余项 目均进入了后期销

10、售阶段，且整体开始逐步实现入住， 目前这 一地区尚无新的供应量补充市场。 我们针对本案周边在售项目 进行了深入了解，在此基础上加以分析，本案二期同比一期在 楼体外观及户型等方面均有所改良，目前准备推出的楼体为外 挂高档面砖，与本案一期及周边在售项目相比，二期从建筑外 观上更胜一筹。从户型上看，本案二期户型设计较合理，均好 性佳，基本能够迎合市场需求卖点一：小区居住文化园区内设有各种盆景、 雕塑、名言牌文再配以优雅的背景音乐， 楼间绿地除以园林小品、绿植、树木、水系的营造，同时也为 儿童、老年人提供相应的娱乐健身活动设施，使人一步入花园 即可感受到浓烈的生活氛围，加上由物业管理公司组织丰富多 彩

11、的社区活动。例如：以“爱护鸟类，养护鸟类”为题组织定 期的知识讲座，业主可领养自己喜爱的鸟类，以饲养鸟为乐， 可极大增强生活的趣味性。诸多形式多样的社区活动能够加强 业主与业主、 业主与开发商之间的沟通， 丰富业主的业余生活， 形成良好的居住文化。卖点二：户型特色A、 室内菜单式精装修设计在同区域产品有极大竞争力， 同区域 除风林绿洲项目热销售磐外， 无精装修在售项目 , 提供菜单式精 装修方案。B、 由于地块的原因，所有楼座位置东南朝向，户型不是正南 正北，消费者往往认为是户型的缺限，但相反这是一个户型的 特色，可作为强势卖点推介。由于受阳光的照射，上午南向房 间可采光，在午后北向房间也可享

12、受到充裕的阳光，避免冬天 北侧阴冷，无阳光照射。C、 户型设计上做到户户有景可观、 每户客厅设有宽敞明亮的落地窗，可将园林绿化景观尽收眼底。户内动静彻底分离，保障 业主的私密，使居住功能更加细化。D、 复式坡屋顶安装威鲁克斯窗是非常独到的户型设计， 可成为 有力的卖点。卖点三：会所配套会所配套齐全，设施先进。卖点四： 赠送户式空调系统冬天供暖， 夏天制冷全由自己掌控。 卖点五：物业管理 聘请专业物业管理公司管理，除防火、防盗、清洁、垃圾清运 等一般性管理外，将首次试用家政管理、物业及电器维修、汽 车美容等项目服务， 最大限度减少业主的烦恼， 提高生活品质。 （具体由物业管理公司出方案）卖点六：

13、 外立面设计新颖独特，材质档次高，可直接吸引消费 者的眼球，视觉冲击感强。周边项目的市场调研主要调查北京市北部地区市场供应量及市场情况，范围包 括中、高、低档公寓、住宅，通过调研，对海淀（中关村、亚 运村、清河等地域）房产市场有一个详尽的了解，对个案产品 及价格等因素有一个详实的认知，进行项目的强、弱势分析， 预测项目的市场前景，之后根据项目所处的市场环境，研究项 目切实可行的行销企划方案。市调项目包括：倚林佳园、清林 园、澳林春天、天河人家等个案分析项目名称：倚林佳园1.项目简介：地理位置：倚林佳园位于亚运村林萃路，奥林匹克公园（国家 森林公园）西界。西邻八达岭高速公路 600米。南靠北四环

14、，地处CLD （北京中央生活区），北望城市五环。发展商：物业管理公司：中海物业建筑形式：TOWNHOU（连排别墅）占地面积：100000平方米建筑面积：180000平方米绿化面积：31600平方米使用率：89%容积率：1.6绿化率：50%交房标准：毛坯配 套：社区内设有会所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）商业、学校。目前进度：A区结构及外立面完工，基本入住.2.功能介绍“ 倚林佳园 ”是由北京科林房地产开发有限公司开发，社 区集健康、高尚、舒适的住宅和自然、优美、理想的居住环境 于一身，与成熟的亚运商圈和即将呈现眼前的奥林匹克公园相 映成趣，融为一体。2.1项目建筑规划特色： 占地面积 10 万

15、平方米，总建筑面积 18 万平方米；A区总计18栋，超低层 CITY HOUSE共计378套；B区为5.56.5层电梯公寓，共计78套；C区为10层电梯公寓，共计128套；设有高档会所、商业、学校等，活动面积达到 33%；共计设有 1032 个车位；2.2项目建筑设计特色： 产品由中国建筑设计研究院设计； 外观简约明快，色彩丰富，错落有致； 连排别墅， 1 2 层为一户， 3 4.5 层为一户； 立体化空间设计， ，私密性好，公摊面积极低；1 2层独有院落花园， 34.5 层独有空中花园；2.3项目环境设计特色：由建设部城市建设研究院风景园林研究所设计园林景观， 绿化率高达 50%；“ 户户倚

16、林 ”；处处成荫 ” 的环境设计，在 中心花园，广场四周，林荫道及宅前均种植 50%的成树林。楼前屋后更有杜仲、白蜡、紫薇、丁香、迎春、珍珠梅等诸多名 贵花木；从东主入口进入社区中心花园，依次有蝴蝶谷、日月台、儿童游戏场、星光广场、银杏林等经典景点，楼前屋后还散落着十二星座景观；巧妙融合地形、矮墙、廊架、平台、座 椅、水体、小楼、植物、阳光、月色等元素，创造出高低错落、 色彩缤纷、舒适连绵、情趣无限的空间环境2.4项目户型设计特色：A区户型面积:176川245 m2主力户型 ：245 mB区户型面积：202 m289 m主力户型 ：202 mC区户型面积：主力户型 ：170 m双户门设计，独立

17、门户，独立出入； 户型纵向分布， 5.6 米挑空门厅； 5.76.9米开间，15米进深，落地飘窗，景观极佳;0.3 米错层设计，空间划分明确，动静分离； 通透性楼梯设计，空间感强;2.5 项目装修标准：围栏：铸铁（ 40cm 高）铺装：防滑地砖甬路绿化：草坪窗：铝合金喷塑、断桥中空户门：德国霍曼防盗门玻璃起居室为落地铝合 金中空玻璃户内楼梯：混凝土楼梯地面：水泥砂浆面层卫生间：初装修栏杆阳台：地砖透空、金属网露台：（上户）高级瓷砖库门车库外门：自动开启霍曼结构形式： 现浇混凝土剪力墙结构 屋面：彩色油毡瓦屋面 （坡屋顶）、现浇钢筋混凝土屋面板 外墙：进口高级无机瓷砖及涂料相结合2.6 项目设备

18、设施配置： 热水系统： 24 小时热水； 供电系统：双回路供电（上户 100 安培 / 下户 80 安培）； 燃气系统：管道天然气入户； 热力系统：集中供暖系统、森德散热器； 空调系统：赠送全套美的牌冷暖户式中央空调系统、主机及全 部管线安装到位；电视系统： 有线电视（起居室、主卫及各卧室均设有电视插口） ； 网络信息：社区局域网、10M宽带入户、VOD点播； 户内安防系统：1可视对讲系统；2门禁系统；3红外线监控防盗（户门口、屋顶）；4厨房燃气泄漏报警系统；5紧急求助系统； 家庭电器遥控系统； 社区智能化系统：1周界安防、红外线监控系统；2闭路电视监控系统；3自动巡更系统；4车辆出入智能化管

19、理系统（小区大门、地下车库） ；5会所社区中央控制室， 对社区安防、消防进行监控；6社区背景音乐系统；3.项目推广及销售3.1 推广主题： 北京。第一居所3.2 推广渠道： 开盘期阶段，八达岭高速路清河收费站向南延伸线旁的户 外广告牌以及大屯路沿线设立灯箱道旗报刊； 包括北青、 精品、 北晚、京华等3.3 卖点推介： 紧邻奥林匹克公园，与 2008 年奥运会零距离接触； 中国建筑设计研究院担当设计；13000 国家森林公园；居住环境幽雅； 环境规划独具特色，高绿化率； 国际标准化建筑 ;3.4 销售现状：3.4.1 一期开盘日期 : 2001 年 9 月 6 日 入住日期 : 2004 年 1

20、0 月 31 日全部入住3.4.2一期价格（ TOWNHOU）SE:起价：7200/ m2 均价：7800/ m2 最高价：9800/ m2销售状况 : 99%二期价格（5.56.5层电梯板楼）：起价：6370/ m2 均价：7000/ m2 最高价：7550/ m2销售状况 : 99%三期价格 : （10 层电梯板楼） :起价： 6800/ m 均价： 7500/ m销售状况 : 14%4.周边生活配套设施业态： 教育机构：清河一小、清河二小、北京市 20 中 ;医疗机构：清河医院、北京市急救中心、解放军 361 医院 ; 商业机构：金五星商厦、建金商厦、清河百货商场、普尔斯马 特超市 ;休

21、闲机构：麦当劳、大鸭梨餐饮连锁店 ; 公交线路 : 315 、345、355等数十条线路 ;5. 项目评价奥林匹克公园旁首个 TOWNHOUSE目5.1优势：5.1.1地理位置： 位于北四环路及北五环路之间 ，地处CLD及中关村商圈 , 上地信息产业基地 , 亚奥商圈交汇点 , 紧邻八达高 速公路 , 交通快捷 , 出行便利 .5.1.2周边环境： 距奥林匹克公园仅一路之隔 , 享受 13000 亩 森林带来的居住环境享受 , 周边配套设施齐全 , 起居生活便捷 ;5.1.3产品设计 : 本区域独有的别墅项目 , 由中国建筑设计研 究院设计，超低层TOWNHOUSE于林萃路旁，外观显著，具有较

22、 大的视觉吸引力 ;5.1.4景观规划： 以“户户倚林”为景观设计主导思想 ，使社区内绿化率高达 50%;5.1.5户型设计：独立出入、具有良好的通透性，挑空门厅、错 层、极低的的公摊面积都体现了户型设计的变化丰富性 ；5.2劣势：5.2.1从宏观上讲，在未来35年内，由于奥运村及奥林匹克 公园的建设将对居住环境造成一定的影响；5.2.2开发商综合管理能力略显不足，不论是设计管理、工程管理、项目综合管理各方面都可看出 ；5.2.3工程质量较差，房屋室内管道，配电箱位置、窗户、厨 房等都存在一定的问题，而且为追求立面效果造成室内空间不 便利用；5.2.4项目管理较差，已入住一段时间，社区内一些细

23、节问题如一些工程遗留物的处理问题等尚未解决 ；5.2.5楼间距过小，居住私密性受到影响；5.2.6车位紧张，一部分绿地由于车位紧张以改造成为停车场 影响了整体环境；5.2. 7 绿化区严重不足，和楼盘宣传期间大相径庭。澳林春天个案分析图一、项目效果图： 项目名称： 澳林春天1. 项目简介： 地理位置：项目位于京都黄金绝版地段亚奥核心区域， 2008 奥运村西 1500 米处，与北京最大的 “绿肺”工程 13000 亩国家 森林公园仅相距 35米。西距京昌高速路 500 米，北四、五环之 间，交通通畅顺捷。发 展 商： 物业管理公司：北京旭日房地产物业管理公司 建筑形式：板塔结合 总占地面积：

24、200000 平方米 总建筑面积： 496456 平方米 四期建筑面积： 90000 平方米 绿化面积： 10200 平方米 使用率： 89% 容积率： 1.9 绿化率： 34% 交房标准：粗装修配 套：设有11000川会所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）、20000川商业街区 目前进度：一期、二期、三期完工已入住，四期建设中基本完2. 功能介绍 澳林春天位于亚奥核心区 , 是旭日房地产开发有限公司鼎力打 造的规模达 9 万平米的四期工程。不仅与规划中的世贸展览中 心相望，更可凭窗欣赏林海绿涛，美景无限。 1800 亿的奥运 建设投入，使这一区域会成为通讯、道路、市政设施高度 发达的高尚区域。居

25、住于此的生活前景将会无比便利与舒 适。2.1项目建筑规划特色：总占地面积 20 万平方米，总建筑面积 40 万平方米 , 亚奥核心区 首屈一指的大规模社区； 多层、塔楼及板楼结合的多种建筑形式社区 ; 整个社区分四期开发，总户数 3843 户； 一期为 6栋多层板楼 , 售馨,已入住 ;二期为 2栋 24层蝶形塔楼 , 售馨,已入住;三期为 10栋 6层板楼 , 一梯两户等 ,售馨,已入住 ; 四期为4栋912层板楼，一梯两户等； 设有11000川高档会所、20000川商业街； 严格的人车分流， 1 ： 0.87 的地下车位，使社区具有更完善的 秩序感；低密度， 区域容积率低于 1.93。四期

26、建设规模为 111869.21 平 米，住宅部分面积为 104749.21 平米，平台面积为 7120 平米， 用地面积为 44091 平米，销售面积为 91000 平米；2.2项目建筑设计特色：外观简洁明快，楼间距达 65 米；12 层板楼 ,一梯两户 , 使用率高达 92%； 户型多样 , 选择面广；2.3项目环境设计特色： 简洁的、时尚美的现代景观设计理念，使小区生态环境美 溶入自然美、艺术美和社会美； 大型中庭花园； 体现运动特色，注重浪漫意境的营造； 朝阳广场、运动阳光走廊、芳菲花园、清风为伴广场、时 光广场、天籁舞台广场、夏日清泉、美丽人生广场等多个 主题景观；“适地适树” ，“三

27、季有花，四季常青”的植物景观设计原 则，模拟自然的生态群落，按照上、中、下三层进行设计；2.4项目户型设计特色：一居跃层五居，户型多样，户户观景； 三期户型面积：96川214 m210.80主力户型：117 m （二居）、133 m （三居） 四期户型面积 ： 90 m 302 m； 主力户型:150170 m （二居） 四居室可俯瞰 13000 亩国家森林公园，三居室南向面宽 米。四居室面宽 10.95 米至 12.08 米， 2.8 米层高； 5.7 6.9 米开间， 15 米进深，落地飘窗，景观极佳；南北朝向 , 具有良好的通透性； 空间划分明确，动静分离；2.5 项目装修标准：内厨墙：

28、四白落地房：毛坯卫生间：四白落地供水：市政供电：市政供气：管道天然气入户采暖：电热膜通讯：电话线入户消防：消防系统2.6项目设备设施配置：热水系统： 24 小时热水； 供电系统：双回路供电； 燃气系统：管道天然气入户； 热力系统：分户式独立采暖炉； 电视系统： 有线电视（起居室、主卫及各卧室均设有电视插口） 网络信息：社区局域网； 户内安防系统：1可视对讲系统；2门禁系统；3红外线监控防盗（户门口、屋顶）；4厨房燃气泄漏报警系统； 社区智能化系统：1周界安防、红外线监控系统；2闭路电视监控系统；3自动巡更系统；4车辆出入智能化管理系统（小区大门、地下车库） ；5会所社区中央控制室 , 对社区安

29、防、消防进行监控；3.项目推广及销售3.1 推广主题：森林大道纯氧国际健康生活3.2推广渠道： 现阶段，上清桥向南的户外广告牌以及林萃路沿线的道旗 报刊；包括北青、精品、北晚、京华等3.3卖点推介：距亚洲最大的国家级森林公园及 2008 奥运村最近的都市生态 板式社区； 奥运村区域（含亚运村）容积率最低的全功能健康生活区40 万平方米大型社区 , 板塔结合的规模化住宅群； 双卧、客厅均朝阳奥运村住宅区域独有； 生态车库 - 自然通风、采光 唯一可最近、最直接兼容享有森林生活同绿色、科技、人文为 宗旨的奥运文化环境的板式社区配套设施齐全 , 幼儿园、小学、 中学齐全， 11000 平米别墅级超大

30、会所， 彰显社区品质， 2 万米 专属商业街区，更显生活便捷；3.4 销售现状：3.4.1 开盘日期 : 2002 年底 入住日期 : 一期、二期、三期全部入住 , 四期分 2004.7 月、11 月两批入住3.4.2 四期价格 : 开盘日期 :2003 年 4月,首期开盘 3 栋楼盘起价：6200/ m2 均价：7100/ m2 最高价：8000/ m2销售率 : 80%4.周边生活配套设施业态： 教育机构：清河一小、清河二小、北京市 20 中 ;医疗机构：清河医院、北京市急救中心、解放军 361 医院 ; 商业机构：金五星商厦、建金商厦、清河百货商场、普尔斯马 特超市 ;休闲机构：麦当劳、

31、大鸭梨餐饮连锁店 ; 公交线路 : 315 、345、355、 328、 602 等数十条线路 ;5. 项目评价 距奥运村最近的大规模景观社区5.1优势：5.1.1地理位置： 位于北四环路及北五环路之间 ，地处CLD及中关村商圈 , 上地信息产业基地 , 亚奥商圈交汇点 , 紧邻八达高 速公路 , 交通快捷 , 出行便利 .5.1.2周边环境： 超大规模 , 距奥林匹克公园仅一路之隔 ,享 受 13000 亩森林带来的健康居住环境享受 , 社区内各类生活配 套设施齐全 , 起居生活便捷 ;5.1.3产品设计：低容积率，间距达 65米，整个社区板塔结 合,高低错落有致；5.1.4景观规划： 中式园林设计，近10000平方米水景中心花园；5.1.5户型设计： 一居跃层五居多种户型，可供选择面广；5.2劣势：5.2.1从宏观上讲，在未来35年内，由于奥运村及奥林匹 克公园的建设将对居住环境造成一定的影响；5.2.2由于分四期完成，施工时间段过长，对先期入住的住户 的居住环境影响较大；清林苑个案分析图一、项