房地产开发与经营重点.docx
《房地产开发与经营重点.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发与经营重点.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产开发与经营重点
房地产开发与经营知识点整理
第一章绪论
1.房地产开发的含义：
房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的徒弟进行投资、建设、管理的行为。
（选择、名词解释）
2.房地产开发的特征：
①全面系统性②广泛联系性③风险与效益并存④地域性（稀缺性）
3.房地产开发分类示意图：
见P3
4.成片开发的概念：
房地产成片开发，开发规模大，投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或者在更大范围内大规模统一配套进行。
由于占地面积广，规模大，容量大，因此在成片开发过程中，不仅要实行土地月房屋的开发，还应包括给排水、煤气网管、道路交通、景观绿化、幼儿园、中小学校、商业网点、娱乐设施等一系列于居民生活息息相关的基础设施的开发建设。
5.新城区于老城区开发的优劣点：
1老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：
地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
2新城区开房的优势在于：
远离城市中心，新城区空气清新。
环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低,建设难度降低。
6.单项开发：
单项开发规模虽小，没有连带的配套设施开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业于民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用。
7.房地产经营的概念：
房地产经营有广义狭义之分。
狭义：
房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要在流通领域。
广义：
房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
8.供求关系调整缓慢性（简答）：
1从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。
我国地产市场实际上是政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。
也由于土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。
即无论市场上对某种房地产商品的需求量有多大、价格有多高，房地产经营者都难难在较短的时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。
2从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。
尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性也是较小的。
房地产作为人类生存、享受、发展的基本物质条件，其使用期限要超过任何耐用消品。
所以说房地产市场的需求增长有时是十分缓慢的，只有随着人口的增长、经济发展水平的逐步提高、居民收入水平的提高，房地产的需求量才会逐步增大。
9.房地产开发于房地产经营的关系（判断）：
1从广义角度理解，两者本质上一致，侧重点不同
2狭义角度的理解，两者相对独立
3房地产开发以房地产经营为核心
4房地产经营以房地产开发为基础
10.房地产开发的主要工作阶段：
一、投资决策分析阶段：
①开发设想的形成②环境分析与机会选择
二、依法取得土地使用权阶段
三、可行性研究阶段（判断）：
可行性研究可包括两个内容：
一是在获得土地之前的初步可行性研究;二是获得土地后的融资的可行性研究。
在我国可行性研究是合二为一。
四、前期准备阶段：
①资金筹措②项目招投标③规划设计④项目报建
五、实施阶段
六、销售阶段
11.我国房地产金融体系：
我国现行的房地产金融是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，它从无到有，目前处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。
12.房地产经营环节示意（看看）：
P12
13.房屋销售（判断题）：
由于位置固定性，房屋作为不动产在流通过程中不能以实物形式在买卖双方之间转手，而只是房产证上使用权属的变更。
房屋租赁：
承租人定期向出租人交付一定数额的租金，并从出租人那里取得房屋在租赁期内的使用权，而房屋的所有权属不变。
14.房屋置换的两种形式：
一是房屋所有权于土地使用权的转换；二是仅房屋使用权的转换
15.由于土地资源的稀缺性，房地产产品具有保值的特点，而这种保值增值还需要在消费过程中的经营行为都能得以实现，在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
物业管理基本分为管理和服务两个方面。
第二章房地产开发与经营基本理论
1.开发与经营原则：
a.遵守政策法规原则；b.经济效益原则；c.风险意识的原则；d.定性分析与定量分析相结合的原则。
2.房地产开发与经营者决策的类型：
a.确定型决策（概念）：
是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策；b.风险型决策（概念）：
也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
c.不确定型决策（概念）：
指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
3.风险决策的基本思路：
根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，及可能出现的所有自然状态方案的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定取舍。
4.风险型决策判断的准则可以采用期望值法、净现值期望值法和最大可能法。
（选择题）
5.不确定型决策方法主要有以下三种：
a.大中取大法（乐观主义准则）；b.小中取大法（悲观主义法则&坏中求好）；c.最小最大后悔值法（最小机会准则&后悔值准则）。
6.实现节约型房地产开发的途径：
a.强化集约利用土地，提高土地利用率；b.积极推进原材料节约；c.大力推进建筑节能；d.整合优化利用城市建设资源。
7.房地产资产（概念）：
是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权利两种形态。
8.经营性物业资产经营管理的主要内容：
a.制定经营管理目标；b.制定推广计划；c.投资管理；d.资金融通管理。
第三章房地产企业
1.房地产企业以营利为目标，以开发于经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
（判断题）
2.房地产企业的特殊性：
①知识密集型企业②资金密集型企业③业务运作具备商业企业的特征④业务行业体现服务行业的特色⑤经营方式具有租赁企业的特点
3.房地产企业在国民经济中的作用：
房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业。
（选择题）
1）为国民经济发展提供物质保证
2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源
3）为相关产业的发展起到有力的带动作用
4）促进消费结构和产业结构的合理化：
①消费结构是指社会人群对不同商品的消费指出占其总收入的比例或比重；②产业结构是指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
4.房地产企业分类框架图：
P36
5.三通一平：
水通、电通、道路通及场地平整。
七通一平：
给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整。
6.自然状态土即生地;有部分基础设施的土地即毛地；可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即熟地。
7.我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，及一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
（判断、选择）
8.房地产开发企业资质等级划分规定：
P39
9.暂时级或临时级，主要是针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
（时间为30日内）
10.房地产企业组织的一般原则：
①目标统一性原则②分工协作原则③统一指挥原则④权责一致原则⑤机构精简原则⑥有效管理幅度原则⑦授权原则⑧均衡性原则⑨弹性原则
11.弹性原则：
弹性原则是企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。
（选择）
12．房地产企业组织结构形式：
①职能型组织结构②项目型组织结构③矩阵型组织结构④混合型组织结构
13.职能型组织结构
优点：
①在使用人员方面灵活性较大②专业人员属于同一部门，有利于知识与经验的交流，有助于项目的技术问题获得创造性解决③项目参与者在专业上获得发展与进步④有利于项目技术连续性保持
缺点：
①各部门注重各部门的领域，可能造成忽略整个项目的目标；进行跨部门的交流与沟通比较困难②职能部门各有其日常工作，优先考虑项目中与职能部门利益直接相关的问题，导致对项目支持不足③项目被分解到个各职能部门，没有一个人为项目承担全部直接责任的情况。
适用范围：
14.项目型组织结构
优点：
①能将项目参加者的力量集中于项目，项目决策过程简单、迅速，对外界干扰做出迅速反应，满足项目本身及环境要求，使项目内容容易协调，争执较少，同时可避免权利和资源分配的争执②对项目加强领导，实施统一指挥，从而使项目目标能得到保证，使项目的组织任务、目标、权利、职责透明且容易落实③这种组织形式适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于要求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求较高的项目。
缺点：
①组织效率低下、成本高，项目不仅过程是不均匀的，而且各项又自成系统，使企业资源得不到充分利用，造成资源重置配置浪费②项目的任务是波动和不均衡的，给项目带来资源计划和供应的困难③由于每一个项目都建立一个独立的组织，在该项目组建和结束时，都会对原企业组织产生冲击，因而项目组织可变性和适应性不强
15.混合型组织结构：
这种组织结构形式对中小组织比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合
16.房地产企业经营目标体系：
P53
17.房地产企业经营决策的影响因素中，环境因素包括宏观环境，中观环境和微观环境
第四章投资项目可行性研究
1.投资项目的概念：
项目是指在一定的约束条件下（主要是限定的资源和时间），具有明确目标的一次性任务（或活动）。
最常见的项目有：
开发项目，如某种资源的开发、一个小区的开发、某种新产品的开发等；建设项目，如一座大楼的建造、一个机场的兴建、一条高速公路的修建等；科研项目，有基础科学研究项目、应用科学研究项目、科技攻关项目等；以及工业生产项目软件开发项目等等。
2.项目建设程序：
是指建设项目从设想、规划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、支付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序的法则。
3、从建设项目管理的角度看，建设程序一般分为7个步骤：
项目建议书阶段→可行性研究阶段→勘测设计阶段→建设准备阶段→建设实施阶段→竣工验收阶段→后评价阶段
4、可行性研究的概念（了解）见书P1184.1.2下第一段。
5、可行性研究的阶段划分：
a机会研究b初步可行性研究c详细可行性研究
6、机会研究：
机会研究主要是为项目投资者寻求具有良好发展前景、对经济发展有较大贡献且具有较大成功可能性的投资、发展机会，并形成项目设想。
7、可行性研究内容（了解）看书P121-133
8、社会评价的含义：
是项目设计中用以分析社会问题和构建利益相关者参与框架的一种评价方法。
9、社会评价的主要特征：
1）目标的多元性
2）评价工作的周期长
3）以定性分析为主
4）行业、项目的定向性
5）间接效益与间接影响多
10、社会评价的目的：
消除或尽量减少因项目的实施所产生的社会负面影响，使项目的内容和设计符合项目所在地区的宏观发展目标、实际情况和目标人口的具体发展需要，为项目地区的人口提供更广阔的发展机遇，提高项目实施的效果，并使项目能为项目地区的区域社会发展目标，如减轻或消除贫困、促进社会性别平等、维护社会稳定等做出贡献，促进经济与社会的协调发展。
11、社会评价的意义：
开展投资项目社会评价，有利于国民经济发展目标与社会发展目标的协调一致，促进社会进步及经济、社会协调发展，体现“以人为本”的可持续发展理念，防止单纯追求项目的财务效益；有利于协调项目与所在地区利益的协调一致，减少社会矛盾和纠纷，防止可能产生的不利社会影响和后果，促进社会稳定；有利于避免或减少项目建设和运营的社会风险，提高投资效益。
12、社会评价的适用范围：
从理论上讲，投资项目的社会评价适合于各类投资项目的评价。
然而，项目的社会评价难度大、要求高。
并且需要一定的时间和资金的投入，因此不是任何项目都有必要进行社会评价。
一般而言，社会评价主要针对当地居民受益较大的社会公益性项目、对人民生活影响较大的基础性项目、容易引起社会动荡的项目、国家与地区的大中型骨干项目和扶贫项目。
就社会评价的时间跨度而言，社会评价应贯穿于项目周期的全过程。
在项目周期的不同阶段，社会评价的任务和内容有所不同。
在项目建议书阶段，应进行初步社会筛选；在项目的可行性研究阶段，应进行详细社会分析；在项目实施阶段，应进行社会检测与评估。
就项目的范围而言，不一定对所有的项目都进行上述3个阶段的全部评价。
对于那些社会因素复杂、社会影响久远（具有重大的负面社会影响或显著的社会效益）、社会矛盾突出或社会风险较大和社会问题较多的项目，应当进行全面的社会评价。
这些项目一般包括：
1）引发大规模移民征地的项目，如交通、水利、采矿和油田等项目。
2）具有明确的社会发展目标的项目，即扶贫项目、区域性发展项目以及文化、教育和公共卫生等社会服务性项目。
13、社会评价的主要内容：
P136
1）社会影响分析
2）互适性分析
3）社会风险分析
14、项目后评价的概念：
指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统、客观的分析，即根据项目的实际成果和效益，检查项目预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现。
15、项目后评价的目的与作用：
1）总结项目管理的经验教训，提高项目管理水平
2）提高项目决策科学化水平
3）为政府制定投资计划、政策提供依据
4）对项目建成后的经营管理进行诊断，提出完善项目的建议方案
16、项目后评价的种类：
1）跟踪评价
2）完成评价
3）影响评价
17、项目后评价的内容：
1）项目目标评价
2）项目实施评价过程
3）项目效益评价
4）项目影响评价
5）项目持续性评价
18、项目评价的方法
1）评价方法
（1）统计预测法
（2）对比法
A前后对比法
B有无对比法
（3）因素分析法
（4）定量分析与定性分析相结合
19习题1-10题
第五章房地产开发用地的获取
1、完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权。
2、通过市场机制获取土地使用权又有两种方式：
一种是在一级市场上通过招标、拍卖或挂牌的形式获取土地使用权，即国家作为城市土地的所有者出让土地使用权（出让）；另外一种方式是在二级市场上通过土地使用权的转让获取土地使用权（转让）。
3、房地产开发企业获取土地使用权的途径：
土地使用权的出让、转让和行政规划（行政划拨不交土地出让金）。
4、土地使用权出让的特征：
（1）土地所有权与使用权分离
（2）受让主体的多样性
（3）有偿、有期限性
（4）计划性
5、土地使用权出让年限：
国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
6、土地使用权出让的方式：
（1）招标出让
（2）拍卖出让
（3）挂牌出让
招标、拍卖和挂牌交易比较
类别
交易方式
招标
拍卖
挂牌交易
底价是否公开
不公开
不公开
公开
底价由谁确定
招标委员会
拍卖委员会
委托人
是否设立独立于委托人的集体决策组织
设立招标委员会
设立拍卖委员会
不需要
报价方式
填写投标书
举牌
交易中心电脑报价
报价次数
一次报价机会
可多次报价
可多次报价
竞买（投）人数
≥3人
≥2人
≥1人
公告发布地点
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
一般在交易中心和互联网发布
公告期限
——
拍卖前不少于30日
不少于30日
公告发布方
委托机构
委托机构
委托机构
7、土地使用权转让的概念：
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。
8、我国土地出让存在的问题及对策
问题：
围绕开发商高价拍地，导致地价过高，土地成本上升，进而使房价过高，百姓买不起住房等展开。
对策：
围绕政府要以行政规划的方式多建设保障性住房和公租房，来保障低收入者的正常生活展开。
9、土地使用权行政划拨的概念：
土地使用权行政划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
10、土地使用权划拨的审批权限：
征用土地的审批权由各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
11、土地征用的含义：
土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
12、土地征用的特征：
（1）土地征用具有强制性
（2）土地征用是一种政府行为
（3）土地征用具有补偿性
13、建设项目的预审：
国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作。
14、用地申请：
受理用地申请的国土资源行政主管部门，对符合条件的，应当受理，并在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书。
15、青苗补偿费：
青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正在处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。
只补一季，无青苗者无该项补偿。
在农村实行承包责任制后，农民自行承包土地的青苗补偿费应支付给农民个人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。
16、安置补助费：
安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。
每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4—6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
个别情况还可以适当增加，以能保证维持农民群众原有生产和生活水平为原则。
根据规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
17、新菜地开发建设基金（名词解释）：
新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。
这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。
18、城市房屋拆迁补偿对象：
补偿的对象是被拆房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。
所有人既包括公民，也包括法人。
19、城市房屋拆迁补偿形式（名词解释）：
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
20、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿（名词解释）：
临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。
拆除已超批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。
对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。
违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑坚决不予补偿。
21、城市房屋拆迁安置：
安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。
22、城市房屋拆迁纠纷的处理：
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆除。
23、竞标团队主要工作包括：
认真研究公告信息和相关文件；进行现场勘查；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性；预算地块价格；预测竞标风险。
24、地价测算的常用方法——假设开发法：
假设开发法是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法。
25、假设开发法可靠性程度高低取决于两个预测：
第一，是否根据土地最佳利用方式开发，包括地块的用途、建筑规模、容积率、建筑设计等；第二，是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。
26、预测地价。
公式表示：
地价=开发完成后的房地产价格—房屋开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润。
房地产开发与经营第六章
1.可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
2.可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，他高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
3.可行性研究的阶段划分：
①投资机会研究阶段②初步可行性研究阶段③详细可行性研究阶段④项目评价与决策阶段
4.投资机会研究阶段：
该阶段主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策，通过调查，经过预测和分析研究，选择房地产开发项目，寻找最有利的投资机会。
（概念）该阶段投资估算的精确度控制在+30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%—1%。
5.初步可行性研究阶段审查内容：
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
该阶段投资估算精度可达+20%，所需费用约占总投资的0.25%—1.25%
6.详细可行性研究阶段：
该阶段对建设投资估算的精度在+10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型投资约占投资的1%—3%,大型复杂的工程约占0.2%—1%
7.项目评价与决策阶段：
项目评价是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评价的阶段。
8.房地产市场调查的作用：
①有助于房地产企业确定正确的投资方向②有助于房地产企业适时进行产品更新代换③有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划④有助于项目投资者实施正确的价格策略⑤有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益
9.房地产市场调查的类型，按市场调查的范围分为专题性市场调查和综合性市场调查。
专题性市场调查优点：
组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低；缺点：
提供的信息具有局限性，市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。
综合市场调查优点：
涉及市场各个方面，提供信息全面反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本情况；缺点：
市场调研涉及面光，组织实施比较困难，需投
升级会员 