半岛城邦项目投资决策报告.docx
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半岛城邦项目投资决策报告
质量管理体系作业指导书
文件编号
ZB-TZ-Z02
版本号
1.0
生效日期
2007-10-27
半岛城邦项目投资决策报告（市场部分）成果标准
（盖控制专用章处）
修改状态
修订情况
生效日期
组员：
王星亮，王渊声，周妮臻，姚兰，沈慧明，陈梦樊
2007-10-27
在项目PPT的基础上修订的初步投资决策报告
起草
职务
日期
2007-10-27
审核
职务
日期
签发
职务
日期
报告框架
项目投资决策评审报告
一．正文
（1）项目总论
（2）城市板块及项目细分市场分析
（3）项目市场与产品定位
（4）项目分期开发计划
（5）项目销售进度计划及分期售价
二．结论及建议
三．附件：
合作方研究、合作协议草案等
1.
成果标准
项目摘要简表
序号
项目
数值
页码
1
占地面积
30万㎡
见xx页
2
容积率
2.7
见xx页
3
总建筑面积
17万多㎡
见xx页
4
住宅建筑面积
13000㎡
见xx页
5
商业面积
2666㎡
见xx页
6
会所面积
1292㎡
见xx页
7
幼儿园面积
2000㎡
见xx页
8
建筑覆盖率
13%
见xx页
9
建筑控制高度
29层
见xx页
10
项目工程投资总额（万元）
一期2.2亿
见xx页
项目总论
（1）项目总体概况
半岛·城邦，筑于一块天生显赫的土地——深圳蛇口半岛东南端。
北依蛇口山主题公园，东、南、西三面零距离面向浩瀚开阔的南中国海，画定100万平方米的海上城邦；项目东临建设中的西部通道，与香港元朗隔海相望，堪称南中国海上的城市门户；边界清晰的半岛地形，专享1.5公里城市海岸线，让这里成为南中国海100万平方米“进海”社区，实践城市海居的最高梦想。
项目分5期开发，多元的生活形态和完善配套让社区因此更为丰富，浓郁的国际人文环境，令国际化的海洋文明与生活接轨，建成后将成为中国滨海豪宅领军之作。
半岛·城邦一期建筑面积逾14万平方米，由8栋现代大气，简洁明快，蕴含浪漫主义情怀的滨海住宅组成。
一期拥有风情商业街、幼儿园、会所等配套设施，将开启新一代滨海生活的新篇章。
半岛城邦总占地面积：
300，000m2（整体）；逾50000m2（一期）。
总建筑面积：
逾1000000m2（整体）；逾140000m2（一期）
（2）项目背景
标准见附件一：
项目概况及项目背景
城市板块及项目细分市场分析
（1）板块及细分市场供需分析
1.蛇口拥有优美的山海景观和完善的生活配套设施，是深圳社会治安环境最好的地方之一。
这里绿树成荫，鸟语花香，社区绿化率高达59％。
亚洲最大的沃尔玛超市和全球第三大的装饰及建材连锁商场也落户于此。
蛇口的房地产市场是在工业区的发展之路上逐步发展起来的。
从最初的职工福利房和单身公寓开始，到写字楼、商业物业，以及别墅，大规模商品住宅小区，住宅产品类型逐渐丰富，居住功能越来越完善。
2.蛇口优良的居住环境、完善的设施设备以及未来的发展潜力，长期以来一直吸引着各类型置业者的关注。
尤其是近两年，西部通道修建以来，蛇口住宅销售市场炙手可热.今年7月，西部通道正式开通以后，蛇口的租售市场开始活跃，各类物业租金明显上涨，带动租售回报率也有所上涨。
（2）主要竞争对手分析
1.半岛城邦的主要竞争对手是中信红树湾.中信红树湾位于南山区沙河东路与白石路交汇东面南2.95平方公里的深圳湾填海区，东侧为沙河高尔夫球场，南眺深圳湾，东北紧邻华侨城人文大社区，总占地面积16.3万平方米，总建筑面积65万平方米，项目总投资约35亿元，开发周期为6年，分四期开发。
目前项目一期、二期已经售罄，接下来将推出三期和四期。
中信红树湾是深圳湾首屈一指的豪宅典范。
项目总户数约2800户，车位约3500个，绿化率65％，首层全部架空。
一期共6栋，为4栋塔楼和2栋TOWNHOUSE，主力户型为163－170平米的实用四房，以及202－208平米的舒适四房。
二期共7栋，为5栋塔楼和2栋TOWNHOUSE，共738户，主力户型为160－230平米的实用四房、舒适三房和四房。
2.在未来发展趋势来说，中信红树湾是半岛城邦的最大对手，由于两个楼盘都有好几期的发展，所有在未来几年，这两个楼盘的比较是不相上下的.
（3）板块及细分市场客户分析
置业南山区的客户来源比较广泛，在不同的片区、不同品质的楼盘，客户来源和阶层分化明显。
位于蛇口片区的楼盘，则主要吸引周边居民、普通白领、中层管理者、公务员等购买或投资。
标准见：
附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析
项目市场与产品定位
（1）项目SWOT分析及竞争策略
1.半岛城邦拥有无可比拟的自然优势。
仁者乐山，智者乐水，人们对山和海的喜爱造就了半岛城邦。
深圳的海岸线很长，海蓝沙白的风景也不少，但只有半岛城邦和海如此的接近，只有半岛城邦所在的区域是如此的适合居住。
半岛城邦所在的区域具有很强的发展潜力。
目前，这个区域都拥有大量的土地贮备，这个区域在政府规划上的定位都非常高，都被人寄予了非常高的期望。
2.■小区劣势
【海水污染：
国家环保局直接领导将加快治理】
【交通基本解决但不是特别便利：
改善有待时日】
【油库搬迁估计是一年以后】
■小区优势
【深圳特区内仅剩的新增30万占地商品大盘】
【深圳仅有的两个三面环海的大盘之一】
【深圳西部唯一的三面环海的社区】
【滨海观景长廊上的唯一大盘】
【深圳西部最近海的社区】
【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】
（2）根据市场确定产品的客户定位、产品定位和商业及配套定位
标准见：
附件三、项目市场与产品定位
项目分期开发计划
（1）总开发五期
（2）确定开发进度计划
项目分5期开发，多元的生活形态和完善配套让社区因此更为丰富，浓郁的国际人文环境，令国际化的海洋文明与生活接轨，建成后将成为中国滨海豪宅领军之作。
半岛·城邦一期建筑面积逾17万平方米，由8栋现代大气，简洁明快，蕴含浪漫主义情怀的滨海住宅组成。
一期拥有风情商业街、幼儿园、会所等配套设施，将开启新一代滨海生活的新篇章。
项目二期计划将在08年推出。
项目销售进度及分期售价的确定
标准见：
附件四、项目销售进度计划
附件一：
项目概况及项目背景
1、项目概况
半岛·城邦，位于深圳蛇口半岛东南端。
北依蛇口山主题公园，东、南、西三面零距离面向浩瀚开阔的南中国海，画定100万平方米的海上城邦。
半岛城邦总占地面积：
300，000m2（整体）；逾50000m2（一期）。
总建筑面积：
逾1000000m2（整体）；逾140000m2（一期）。
临近西部通道及地铁2号线，海、陆、空交通均十分便利。
社区配套完善拥有国际化的商业、教育、写字楼、酒店、会所等设施。
场地自然条件表表1
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
半岛城邦
图纸、图片名称
内容要求
提供情况
场地位置
场地城市位置图
一期
□已提供
场地周边区域位置图
□已提供
场地现状
场地红线图
场地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□未提供
场地现状照片
□已提供
场地地形图
场地为复杂地形时，表达现状地形、
标高（等高线）、现状地貌
□未提供
说明：
1.本表格所列为描述场地自然条件所需的图纸目录。
应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.在项目论证阶段，若政府提供的“场地红线图”、“场地地形图”深度不足，则应在项目策划深化阶段落实并确认此二图纸。
场地社会条件表表2
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
半岛城邦
图纸名称
内容要求
提供情况
区域总体规划图
表达政府对场地所处区域的规划设想和建设计划
□未提供
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、码头、公交流线及场地附近站点；表达私家车赴场地的可选路线
□未提供
周边交通分析图
□已提供
周边公共设施图
□已提供
说明：
1）本表格所列为描述场地社会条件所需的图纸目录，应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析
1、板块及细分市场供需分析
研究内容
指标体系
数据来源及说明
板块内房地产市场供需分析
历年板块内供需分析
结合价格和物业类型进行分析
数据来源可通过房管局、房地产交易中心获取，如数据获取有困难，可通过市场调研方法论证说明
未来板块内供需预测
根据各板块在售和即将入市项目、近两年土地供应情况、板块市场需求情况合理预测未来1－2年板块市场供需量；
项目细分市场供需分析
历年项目所在细分市场供需分析
房管局、房地产交易中心或其它论证途径
未来全市项目细分市场供需预测
根据整个城市当前在售和即将入市竞争项目情况、近两年土地供应情况合理预测未来各年项目细分市场供应量；
2、板块及细分市场主要竞争对手分析
《竞争项目调研分析》指标清单
红树湾
项目概要
开发商：
深圳中信红树湾房地产有限公司
所处区位：
南山区沙河东路与白石路交汇东面南
建筑面积：
650000平方米
户数：
约2800
容积率：
容积率：
3.179
配套及规模：
娱乐设施齐全、交通方便、银行超市齐全。
车位：
约3500
市场定位
客户构成：
中上阶层人事
主力户型：
三房、四房
户型配比走势（各期户型配比）
3、细分市场客户需求分析
客户基本特征
年龄构成：
30—40岁
职业构成：
双城商务人士
文化水平：
受过良好教育
目前居住地点：
香港、蛇口
置业性质：
自主为主、投资为辅
客户需求特征
购房驱动因素：
“山、海、城”浑然一体、人与自然和谐共处的半岛特点
意向户型：
两房、三房、四房的中小户型
意向面积：
120—160平方米
意向物业类型：
高尚住宅
意向总价区间：
132万---176万
关注配套：
社区配套完善拥有国际化的商业、教育、写字楼、酒店、会所等设施。
客户形态描述
中国新兴的知富阶层社会精英人士，拥有绝对的财富
分析
附件三、项目市场与产品定位
1、项目市场定位
1.1目标客户定位
⏹分析需包含信息：
（1）半岛城邦的市场客户定位：
中国新兴的知富阶层社会精英人事并且拥有绝对的财富。
细分为三类人生：
海归派、部分港资公、中国内陆富豪。
（2）置业的性质为：
自主为主，投资为辅。
（3）客户目标区域及构成比例
半岛城邦是深港西部通道登陆深圳以后的第一个大盘，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说是非常适合的，所以我们把这类双城商务人事的定位比例定为20%。
其余的定位还是在于本市内的居民。
以自主为主，投资为辅。
1.2产品定位
（1）物业档次：
高档住宅
（2）物业类型：
高层住宅
（3）户型定位及其配比：
三居室和四居室为主，二居室和五居室为辅
1.3产品卖点定位
半岛城邦有得天独厚的卖点－－前面直接面海，后面有山、有公园，左边有亚洲最大的陆路
口岸，右边有最多外国人居住的海上世界。
半岛城邦是深港西部通道登陆深圳以后的第一个大盘，附近的2号地铁再建，未来交通十分方便。
附件四、项目销售进度计划
采用“低开高走”。
低于人们心理预期的开盘价格，使这些楼盘销售的速度明显加快，销售周期明显缩短。
同时，也让价格上涨的空间更大，产品升值的速度更快。
楼盘条件较好与条件较差的同期相伴推出，然顾客各有所序，各取所求，但价格有所差异。
项目销售进度计划表
第一期
第二期
第三期
百分比
60%
30%
10%
套数
607
304
101
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