花苑住宅小区一期工程项目可行性研究报告.docx
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花苑住宅小区一期工程项目可行性研究报告
花苑住宅小区一期工程项目
可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况1
1.1项目申报单位1
1.2项目概况1
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析17
2.1发展规划分析17
2.2产业政策分析19
2.3行业准入分析19
第三章资源开发及综合利用分析20
3.1资源开发方案20
3.2资源利用方案及合理性分析20
3.3资源节约措施21
第四章节能方案分析23
4.1用能标准和节能规范23
4.2能耗状况和能耗指标分析24
4.3节能措施25
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析29
5.1项目选址及用地方案29
5.2土地利用合理性分析30
5.3征地拆迂和移民安置规划方案31
第六章环境和生态影响分析31
6.1环境生态现状32
6.2生态环境影响分析32
6.3生态环境保护措施33
6.4地质灾害影响分析38
6.5特殊环境影响41
6.6环境影响评价41
第七章经济影响分析43
7.1财务基础数据43
7.2销售进度43
7.3税费测算44
7.4盈利能力分析45
7.5主要经济指标46
7.6财务分析结论48
7.7宏观经济影响分析49
第八章社会影响分析50
8.1社会影响效果分析50
8.2社会适应性分析50
8.3社会风险及对策分析51
附件：
企业法人营业执照
土地成交确认书
附图：
项目总平面布置图
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位
某房地产开发有限公司成立于2014年，注册资本3000万元人民币，是集开发、销售为一体的现代股份制企业。
公司技术力量雄厚，下设行政部、工程部、预算部、销售部、财务部等职能部门。
公司自成立以来坚持以人为本，注重实效，建立了完善、科学的管理体制。
公司自成立以来一直坚持信誉第一、质量第一、客户第一的宗旨，在经营过程中，本着以诚信求发展的方针，履行销售放心房的承诺，在管理方面，贯彻ISO9001质量体系标准，建立过程控制，做到及时控制，持续改进，在工程开发方面，公司严格审查合作方的主体资格、履约能力、企业信誉、资质水平等，建立供方档案，保证施工质量，打造精品工程。
公司重视知识，尊重人才，适应新时代高层次发展，保证了项目选择的科学性、客观性及建设的品质。
公司注重质量，开拓创新，力求为业主打造温馨家园。
面对机遇与挑战，公司全体员工将以超前的理念和诚信务实的态度，塑造精品地产、创建宏伟大业。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
花苑住宅小区一期工程项目
1.2.2建设背景
随着中国经济的高速增长，我国城市化进程加快，为地产的发展提供了新的空间。
国家统计局发布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。
由此可见住宅类房地产依然是国民经济中的重要组成部分。
在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，我国住房步伐加快，住房消费有效启动，居民住宅条件有了较大改善。
以住宅为主的房地产市场获得迅猛发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极的推动作用。
某市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，南濒黄海线，与韩国、日本隔海相望，是山东半岛东南部一颗璀璨的明珠。
近年来，某市着力打造生态型花园式滨海旅游城市。
先后荣获“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等称号。
全市14处镇均为省级环境优美镇。
某天蓝海海碧，山明水秀，空气洁净，气候宜人，是最适合人类居住的范例城市。
某市坚持以科学发展观统领全局，牢固树立“工业立市、开放强市、民营活市、旅游兴市”的理念，坚持经济与社会协调、发展与民生统筹，质量与效益兼顾，大力实施“瞄准一个目标，突出两大战略、推进‘四基地一中心’建设”的思路，保持了经济社会又快又好的发展态势。
综上所述，乘着城市化进程的东风，某市的房地产市场迎来了大发展的时机，某房地产开发有限公司决定抓住机遇建设“某花苑住宅小区一期工程项目”。
项目建成后将改变会成为某市一道亮丽的风景线，推动某市房地产业的大发展。
1.2.3项目建设场址
项目位于某市区滨河路南，青山路东。
该处地势平坦，环境优美，适合人居。
1.2.4建设规模
该项目规划建设用地面积23159平方米，总建筑面积49289平方米。
地上建筑面积33756平方米，其中:
住宅楼32361平方米，含多层住宅20959平方米，高层住宅楼11402平方米，建设1#-2#、13#-15#、27#-28#楼工程，共计278户；商业面积765平方米，配套公共服务设施630平方米。
地下建筑面积15533平方米，包括地下车库建筑面积13136平方米，储藏室建筑面积2397平方米；建设停车位278个，地面48个，地下230个。
技术经济指标表
表1-1
序号
名称
单位
数据
备注
I
建设规模
1
建设用地面积
平方米
23159
2
开发建设总面积
平方米
49289
2.1
地上建筑面积
平方米
33756
其
中
住宅
平方米
32361
其
中
多层住宅
平方米
20959
高层住宅
平方米
11402
商业
平方米
765
配套公共服务设施
平方米
630
2.2
地下建筑面积
平方米
15533
其
中
地下车库（含设备用房）
平方米
13136
储藏室
平方米
2397
3
容积率
1.46
4
建筑密度
%
22.4
5
绿地率
%
41
6
规划总户数
户
户
278
7
户均人口
规划
人
3.2
8
规划总人数
人
890
9
停车位
辆
278
9.1
其
中
地下停车
辆
230
9.2
地面停车
辆
48
Ⅱ
经济指标
1
住宅
元／m2
4500
出售
2
商业
元／m2
7000
出售
3
储藏室
元/m2
1800
出售
4
建设投资
万元
12865.43
5
每平方米建设投资
元
2610.20
平均
6
销售收入
万元
16775.41
7
经营税金及附加
万元
1005.16
8
利润总额
万元
2737.07
9
所得税
万元
684.27
10
税后利润
万元
2052.80
III
财务评价指标
1
投资利润率
%
15.96
2
投资利税率
%
21.27
3
全部投资内部收益率（所得税前）
%
22.32
4
全部投资回收期（所得税前）
年
2.65
5
净现值（所得税前）
万元
952.64
6
全部投资内部收益率（所得税后）
%
17.93
7
全部投资回收期（所得税后）
年
2.71
8
净现值（所得税后）
万元
545.46
1.2.5总体规划方案
1、规划设计原则
根据规划部门的意见以及项目的自然地理环境，本项目依据下列原则进行规划。
（1）结合某市城市设计要求和地块现状特点，统筹规划，合理布局，规划建筑以静雅宜居为特色，营造高质量住宅环境。
（2）根据城市发展需要，综合考虑周边现状建筑及业态，合理确定建筑空间尺度、造型，使其与周边建筑和城市景观相协调。
（3）根据地块价值，分析考虑不同性质产品的分布，充分发挥各资源价值，营造高品质的城市综合建筑。
（4）布局合理，各种配套设施完善，方便居民生活。
（5）采用集中布局以节约建设用地，提高绿化率，结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理，在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。
（6）以科技为先导，积极应用新技术、新产品、新工艺、新材料，改善建筑功能和质量，提高经济和环境效益。
2、总体布局
场址环境良好，地势平坦，呈规则矩形，可规划建设用地23159平方米。
道路设计充分考虑人车分流，车行流线通畅，通过多个入口和环形路将场区内部统一管理。
本项目绿化以改善城市环境，提高城市品位为宗旨，结合道路两侧地形，达到环境优美、特色突出、生态效益良好的效果。
道路绿化为：
主干道两侧种植行道树、灌木丛、草坪等，具有遮阳、防噪声和尘土的作用；树池最小尺寸1.2×1.2m，绿地分段长度30～50m，行道树株距6～8m，树杆中心距侧石外缘0.75m。
对绿地、道路以外的室外进行硬化铺装，使之不露土，防止扬尘。
入口及中心广场地面选用耐磨、耐久性好的块状石材铺砌；路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾硬化和绿化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配碎石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。
3、公用工程
（1）给水
①供水
生活日常用水：
本项目共建设住宅32361平方米，计278户，按每户人均3.2人计算，按人均用水量120升/人·日估算，则Q1为106.8立方米/日。
※商业楼、公建日常用水：
本项目建设商业楼765平方米，公建630平方米，按平均用水量6升/平方米·日估算，则Q2为8.37立方米/日。
室内给水管道采用PPR管，热熔连接。
室外给水管道采用镀锌钢管，丝扣连接。
※绿化用水量：
按2升/平方米·次，一天浇一次水估算，则Q3约18.99立方米/日。
本项目绿化用水全部采用中水，故不计算用水量。
※道路冲洗用水量：
按2升/平方米·次，一天浇一次水估算，则Q4约9.50立方米/日。
本项目道路冲洗用水全部采用中水，故不计算用水量。
※其它用水量，按Q1---Q2之和的10%计取，则Q5为11.52立方米/日。
项目区总用水量Q1+Q2+Q5约为126.69立方米/日，接引市政自来水管线，能够满足项目需要。
项目全年用水量合计4.62万立方米。
（年用水天数取365天）。
②给水系统
可直接由市政自来水管线提供，供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常用水为同一水源。
③供水方式
由城市自来水直接供给，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，给水由市政管网直接供水。
④中水
根据《山东省城市中水设施建设管理规定》的要求，需配套建设中水设施。
中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。
本项目拟建设中水处理设施，在各用水建筑物内设中水管道。
除粪便污水外，其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。
（2）排水
污水：
结合竖向规划，顺地势布置污水管道，管径300-400毫米。
污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，剩余部分排入城市污水管道。
雨水：
地块内雨水结合竖向规划，沿主要道路顺地势布置，排雨标准为一年一遇，设计管径500毫米，接入城市雨水管道。
（3）供电
①用电量
表1-2
用电量计算表
序号
项目
建筑面积
设计指标
有功功率
日均计时（h）
日用电量
年计时
年用电量
（m2）
（W/m2）
（kW）
（kW.h）
（d）
（万kW.h）
1
住宅
32361
25
809.03
5
4045.13
365
147.65
2
商业及公建
1395
30
41.85
10
418.50
365
15.28
3
地下储藏室、车库
15533
5
77.67
8
621.32
365
22.68
4
小计
49289
928.54
5084.95
185.60
5
其他用电量
取上述用电量5%
46.43
254.25
9.28
6
总计
974.97
5339.19
194.88
该方案日用电量约为5339.17kWh，年用电量为194.88万kWh，用电有功功率约974.97kW。
经无功补偿后的功率因数为0.95，视在功率为1026.21kVa，变压器负载率按75%估算，项目变压器总装机容量约为1368.28kVa，考虑同时需要系数为0.6，拟选用节能型S11-M-960/10变压器1台以满足项目用电需求。
②供电负荷等级分类
依使用功能需要作如下分类：
※各弱电机房用电、消防设备用电，应急照明、生活水泵用电等为一级负荷。
※部分空调设备、通风设备和地下停车场照明等用电负荷为二级负荷。
※其余为三级负荷。
③供电电源
项目供电电源从某市供电公司某市供电部引入。
④供配电系统
※地下车库设配电室一处，两路10kV进线以电缆方式埋地引入，接线方式为单母线分段，中间设手动联络开关，两路电源同时供电，分别运行，10kV母线分别放射式向各变压器供电。
※楼内所有一级负荷由两路电源同时供电，末端自投。
※二级负荷采用放射式供电，一路进电，断电时保证正常供电。
※三级负荷采用放射式和树干式供电，一路进电，断电时自动跳闸，手动恢复。
⑤照明设计
照明设计包括正常照明、应急照明和室外照明。
照度标准按国家标准的中值选取。
主要光源采用节能型荧光灯，室内预留灯位。
⑥电气安全
低压配电系统接地形式采用TN-S系统，本项目设联合接地，采用建筑基础钢筋做接地装置，接地电阻不大于1欧姆，设等电位联络保护。
（4）供暖
①热源规划
小区规划座热交换站，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。
②供热负荷
●采暖热负荷指标
住宅采暖热指标60W/m2
商业、公建采暖热指标60W/m2
●供热负荷
住宅采暖热负荷1941.66KW
商业、公建采暖热负荷83.7KW
总热负荷2025.36KW
年供热期按4个月120天计，年供暖量24.30万KW。
③热力管网规划
●小区采暖系用双管枝状管网，定压0.7Mpa。
●管道采用氰聚塑直埋形式，防锈、防腐采用高效防锈、防腐材料氰凝。
保温层采用聚氨脂硬质泡沫塑料，保护层采用玻璃钢。
●直埋供热管道埋深1200㎜，保温做法及厚度详L90N95-27。
直埋管道施工L90N95-28。
1.2.6投资估算
1.2.6.1投资估算依据
1、《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、设备及材料按现行市场价格估算
4、当地类似工程建设经济指标
5、建设单位提供的其它材料
1.2.6.2投资估算说明
1、根据出让合同，该项目征地费用按90万元/亩，共计3126.6万元。
2、城市建设配套费，根据《城市基础设施配套费征收管理办法》，按建设项目的建筑面积征收，征收标准为每平方米180元。
3、人防易地建设费，按首层建筑面积1300元/平方米计取；
4、建设单位管理费，根据财建（2002）394号（建设单位管理费总额控制数费率表）取值；
5、勘察设计费，按工程费用的0.45%估算；
6、工程监理费，根据国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号（建设工程监理与相关服务收费标准）取值；
7、工程保险费，按工程费用的1%估算；
8、劳保统筹费，按建安工程费用的2.6%估算；
9、前期工作费，按工程费用的0.5%估算；
10、基本预备费按工程费用与工程建设其他费用和的5%计算。
1.2.6.3投资估算
项目总投资12865.43万元，包括：
工程费用7611.66万元，工程建设其他费4641.13万元，基本预备费612.64万元。
工程费用包括：
建筑工程费用7058.33万元，设备购置及安装费552.83万元。
项目总投资估算详见下表：
表1-3总投资估算表单位：
万元
序号
项目
计算基数（m2）
估算投资
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
1
工程费用
7058.83
410.00
142.83
7611.66
1.1
住宅
32361.00
4692.35
4692.35
1.2
商业及公建
1395.00
167.40
167.40
1.3
储藏室、车库
15533.00
1553.30
1.5
绿化
6368.53
76.42
76.42
1.6
道路及其他
2718.28
27.18
27.18
1.7
给排水及中水管道
49289.00
295.73
230.00
78.86
604.59
1.8
强弱电工程
49289.00
246.45
180.00
63.97
490.41
2
工程建设其他费用
4641.13
4641.13
2.1
征地费用
3126.60
3126.60
2.2
城建配套费
303.80
303.80
2.3
人防易地建设费
632.24
632.24
2.4
建设单位管理费
152.23
152.23
2.5
勘察费
34.25
34.25
2.6
设计费
34.25
2.7
工程监理费
45.67
45.67
2.8
工程保险费
76.12
76.12
2.9
劳保统筹费
197.90
197.90
2.10
其他前期工作费
38.06
38.06
3
基本预备费用
612.64
612.64
4
总投资
12865.43
1.2.7资金筹措方案
1、资金筹措
项目总投资12865.43万元，由建设单位自筹解决。
2、资金使用计划
工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的资金使用计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。
工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。
本项目计划2015年10月份开工建设，2016年12月份完工。
建设期15个月，根据实施进度计划，分年度安排资金使用。
1.2.8组织机构与人力资源配置
某房地产开发有限公司拟组成专门的机构负责对资金筹措、工程建设、工程质量等进行全过程管理。
公司总经理为本项目的负责人。
项目组织机构图如下：
项目建成后，某房地产开发有限公司将其移交给专业物业管理公司，由专业物业管理公司按照物业管理办法的要求，对建筑的供水、供电、通讯等公用设施提供相应的管理，为楼内产权人提供社会化、专业化、现代化的服务，为业主创造一个安静、文明、安全、优雅的环境。
物业管理公司组织机构图
由于项目市场定位、经营目标均较高，因此对物业管理提出了很高的要求。
物业管理公司的服务内容和职责包括：
1、维护区域治安；
2、道路、公建、管、线及设备维护、检修；
3、水、电的供应、管理；
4、环境卫生、绿地及景观工程的维护、管理；
5、其他管理事宜。
1.2.9项目实施计划
本项目计划于2015年8-9月完成立项、勘察设计等前期准备工作，2015年10月开工建设，本项目建设期约15个月，期间完成项目的土建、设备安装、初装饰等工程，预计2016年12月底工程竣工。
从2016年2月份开始出售，预计工程竣工后2年完成销售工作。
项目具体实施进度见表1-3：
项目进度表
表1-3
序号
项目
2015
2016
2017
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
…
11
12
1
2
1
立项、规划定点
2
初步设计、施工图设计及工程招标
3
土建工程、初装饰工程
4
设备购置及安装
5
销售
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1符合国家的发展规划及相关政策
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》城镇建设设篇中提出：
“坚持以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产的原则，科学编制城市规划，健全城镇建设标准，强化规划约束力。
统筹地上地下市政公用设施建设，全面提升交通、通信、供电、供热、供气、供排水、污水垃圾处理等基础设施水平，增强消防等防灾能力。
扩大城市绿化面积和公共活动空间，加快面向大众的城镇公共文化、体育设施建设。
推进“城中村”和城乡结合部改造。
”
《服务业发展“十二五”规划》中提出：
“加强和改善房地产市场调控，加强市场监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。
培育和规范住房租赁市场，引导住房合理消费。
”
项目建成后将会形成一批宜居建筑，符合国家经济社会发展规划。
2.1.2符合山东省经济和社会发展规划，促进山东省经济发展
《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：
“大力发展面向生产、面向生活的服务业，加强重点城区、重点园区、重点企业和重点项目‘四大载体’建设，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。
加快发展旅游、批零住宿餐饮、房地产、社区及家庭服务业等生活性服务业。
”
《山东省“十二五”服务业发展规划》提出：
“完善促进房地产健康发展的市场机制和政府保障机制，努力增加有效供给，合理引导住房消费，稳定有序发展房地产业。
适应社会化分工和产业发展的需要，加快发展商务服务业。
加快发展租赁业，以融资租赁服务为重点，规范租赁市场，重点发展房屋、设备等租赁业务，实现融资与贸易和服务的结合。
”
该项目属于商住地产项目，项目建成后能够有力的增加房地产住宅供给，稳定有序地发展房地产经济，合理引导住房消费，因此，该项目的建设符合山东省的发展规划。
2.1.3符合当地经济和社会发展规划，促进当地经济的快速发展
《威海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出要：
“某市要重点发展金属冶炼加工、机械机电及零部件、皮具及染纺服装、食品保健品、化工建材、新能源等六大制造业主导产业，旅游休闲养生、现代物流、商贸流通、房地产等服务业以及现代特色农业，打造旅游休闲养生基地。
该项目在某市内建设房地产项目，是威海市鼓励发展的产业之一，该项
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