个人住房贷款概述.docx

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个人住房贷款概述

第二十章个人住房贷款

20.1概述

20.1.1定义

个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。

20.1.2贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

20.1.3贷款种类

1.按照贷款的资金来源划分

个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

（1）自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。

（2）公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。

（3）个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。

2.按住房交易形态划分

（1）个人（首次交易）住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

（2）个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。

（3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。

所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。

个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。

3.按贷款的用途划分

（1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。

（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。

所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。

（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。

（5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。

目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。

个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。

20.1.4贷款条件

申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：

1.有合法的身份；

2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；

4.有所购（建、大修）住房全部价款20%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的40％以上。

5.能提供有建设银行认可的有效、足额担保；

6.建设银行规定的其他条件。

20.1.5贷款金额

1.借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应当提高首付款比例。

2.借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低额为准）的60%。

3.借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%。

4.以符合条件的有价证券（包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单）质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；

5.以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%；

6.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%；

7.对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80％；对由住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70％。

8.委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。

20.1.6贷款期限

个人住房贷款期限最长为30年。

1.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；

2.以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

3.用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。

若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；

4.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；

5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；

6.借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限；

7.个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年；

8．委托性个人住房贷款期限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。

20.1.7贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

1.贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。

2.贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。

3.贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。

目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：

（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；

（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

20.2操作程序和要求

个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程如下所示：

贷前准备→贷前咨询→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理

20.2.1贷前准备

20.2.1.1个人住房贷款项目审查

银行在对借款人购买的期房发放个人住房贷款时，在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，需由开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。

因此，在银行为购房人提供个人住房贷款前，应对贷款项目及开发商进行全面审查，确定合作项目。

下面即以普通的商品住房为例，来说明对个人住房贷款项目的审查。

20.2.1.1.1房地产开发企业资信审查

1.应审查的企业资料

（1）经国家工商行政管理机关年审通过的企业法人营业执照（复印件）；

（2）房地产开发企业资质等级证；

（3）企业资信等级证书；

（4）企业税务登记证明；

（5）企业财务会计报表；

（6）贷款证（卡）；

（7）企业领导者情况介绍；

（8）商品房销售贷款合作申请书；

（9）企业董事会同意办理商品房销售贷款合作的决议（有符合规定人数的董事签字的原件，其内容应包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供连带责任担保）；

（10）建设银行认为其他需要的资料。

2.企业资信审查

（1）通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内；

（2）资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息；

（3）资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解企业守约或履约的主观愿望与客观能力；

（4）通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况；

（5）通过审查企业会计报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断；

（6）通过审查贷款证（卡），了解企业借款和为其他债权人提供担保的情况，判断企业的担保能力、融资能力，为判断项目能否按期竣工提供参考；

（7）通过审查企业领导者情况，可以对企业领导者的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作作好准备；

（8）审查商品房销售贷款合作申请书及企业董事会关于同意办理商品房销售贷款合作的决议，了解企业申请的按揭金额，以及企业董事会对进行销售贷款合作的态度。

20.2.1.1.2项目审查

1.应审查的项目资料

（1）《土地使用权证》；

（2）《建设用地规划许可证》；

（3）《建设工程规划许可证》；

（4）《建设工程开工许可证》；

（5）《商品房销（预）售许可证》；

（6）《项目开发合作协议书》（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）；

（7）《工程竣工验收合格证》（现楼提供）；

（8）建设银行认为需要审查的其他资料。

在对上述项目资料的进行审查时，要对资料的复印件与原件进行对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性；查看资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。

2.项目的合法性审查

（1）项目开发的合法性审查

通过审查开发商的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，确定开发商是否已按政府规定交纳土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。

其中应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，建设银行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。

（2）项目销售的合法性审查

通过审查项目的《商品房销（预）售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关批准程序等。

3.项目工程进度审查

由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。

4.项目资金到位情况审查：

审查开发企业自筹资金是否到位。

5.实地考察

在对项目有关资料进行审查的基础上，还应对项目进行实地考察，主要调查了解以下情况：

（1）项目有关资料和数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府有权批准部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。

（2）进一步认定开发企业从事房地产开发经活动的资格：

一是检查工程的结构是否与《建设工程规划许可证》相符，确保工程非违规施工；二是检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度。

（3）检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场实际，同时对项目的销售前景作出理性判断。

20.2.1.1.3撰写调查报告

信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后，撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：

1.开发商的企业概况、资信状况。

2.开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景。

3.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险。

4.项目合作的可行性结论和可提供个人住房贷款的规模、相应年限及成数的建议。

20.2.1.1.4审核与核准

项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。

20.2.1.1.5合作关系的确定及合作协议的执行

1.签订合作协议

项目经过审查批准，同意提供商品房销售贷款的，即纳入各行个人住房贷款项目库。

在办理各项目购房人的个人住房贷款业务前，建设银行要与开发商协商，尽量争取与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事项、职责等。

《商品房销售贷款合作协议书》的主要内容应包括：

（1）合作双方的名称；

（2）双方合作的房地产项目；

（3）银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数；

（4）企业同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供阶段性连带责任担保，并保证在为购房者办理《产权证》后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续；

（5）企业在建设银行开立保证金账户或住房结算账户，并承诺保留一定存款余额，当借款人未按时还款时，经办行可按合同约定，直接从保证金账户或住房结算账户中扣收借款人欠付的贷款本息。

2.签订协议后的管理

银行与开发商签订合作协议后，还需要加强对开发商和合作项目进行管理工作，具体包括：

（1）在开发商预售楼宇未竣工前，设置商品房预售款监控账户，以保证专款专用，即购房人的借款全部用于项目的建设；

（2）及时了解开发项目的工程进度，防止烂尾工程；

（3）定期考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力；

（4）检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模；

（5）了解借款人的入住情况及住房的使用情况等；

（6）发现借款人违约后应及时通知开发商履行担保责任；

（7）密切注意和掌握房地产市场的动态等等。

银行批准的商品房贷款规模用完之后，开发企业如需要增加规模，应再向银行提出申请，银行将根据以往与其合作的情况和自身的资金状况，决定是否继续合作。

20.2.1.2公积金个人住房贷款委托合同的审查

由于公积金个人住房贷款的资金来源主要为职工缴存的住房公积金，根据《住房公积金管理条例》，委托性个人住房贷款是银行的一项委托贷款业务，银行必须受当地住房资金管理中心（以下简称资金中心）的委托，才能办理此项业务。

因此，在受理公积金个人住房贷款申请前，应首先审查资金中心是否与我行签订了办理公积金贷款业务的委托贷款合同，并审查委托贷款合同中是否已经明确了以下事项：

1.由资金中心负责贷款的审查和审批；

2.委托性个人住房贷款的风险由资金中心承担；

3.资金中心不得强令受托银行违规发放委托性个人住房贷款；

4.受托银行未按委托贷款合同的约定发放的委托性个人住房贷款形成的风险由受托银行承担。

20.2.2贷前咨询

20.2.2.1贷前咨询的渠道和方式

各级分支机构应通过网上银行、电话银行、客户服务中心、现场咨询、窗口咨询、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。

20.2.2.2个人住房贷款贷前咨询的主要内容

1.个人住房贷款产品介绍；

2.申请个人住房贷款应具备的条件；

3.申请个人住房贷款需提供的资料；

4.办理个人住房贷款的程序；

5.个人住房贷款利率、还款方式及还款额参考表；

6.与个人住房贷款有关的保险、抵押登记、公证等事项；

7.合作楼盘及开发商、合作中介机构的有关情况；

8.获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道；

9.个人住房贷款经办机构的地址及联系电话。

20.2.3贷款受理

20.2.3.1受理部门和人员

各行个人住房贷款业务经办机构负责受理个人住房贷款申请，并设立贷款受理岗。

成立个人住房贷款中心集中办理个人住房贷款业务的行，为妥善处理集中办理业务与客户分散的关系，各城区支行可接受个人住房贷款中心委托受理个人住房贷款申请，并对客户提交的材料是否齐全进行初审后送个人住房贷款中心进行调查、审批等。

20.2.3.2受理程序

20.2.3.2.1接受申请

借款人通过咨询了解，明确其贷款的种类后，可分别根据不同的贷款种类，办理个人住房贷款申请手续。

若借款人按时足额交存了住房公积金，可以向当地住房公积金管理中心提出贷款申请，获得批准后，持当地住房公积金管理中心出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向我行申请住房公积金贷款（具体操作按照当地住房资金管理中心的有关规定办理）；若个人住房公积金贷款未能满足借款人的购（建、大修）住房资金需求或借款人不符合个人住房公积金贷款条件的，可以申请我行自营性个人住房贷款。

若借款人申请自营性个人住房贷款，贷款受理人应要求其填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，并按申请的贷款品种提交申请材料。

对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。

1.个人住房贷款和个人商业用房贷款申请材料清单

（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；

（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

（3）合法有效的购房合同；

（4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明；

（5）涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料。

保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料；

（6）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；

（7）建设银行规定的其他文件和资料。

2.个人再交易住房贷款申请材料清单

（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；

（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；

（3）与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。

（4）交易房屋的权属证书，即《房屋所有权证》或《房地产权证》。

共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》；

（5）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入建设银行指定账户；

（6）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明。

以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；

（7）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。

保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；

（8）建设银行规定的其他文件资料。

3.个人住房转让贷款申请材料清单

（1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。

（2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明。

（3）借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协议。

转让住房的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。

（4）住房转让人的原借款合同原件和复印件（复印件与原件核对无误后，原件退还住房转让人）。

（5）所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包括《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》,下同）。

未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件。

（6）如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款的建设银行与原借款的建设银行不一致的，则应出具原借款建设银行同意该房产出售的书面证明。

（7）转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记，尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向建设银行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件。

（8）借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供建设银行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房权属证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。

如果转让贷款的建设银行与原建设银行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向建设银行出具承诺函，承诺原借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和建设银行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。

（9）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入建设银行指定账户。

（10）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明。

以所购住房抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机构出具的对交易房产（抵押物）的评估报告。

（11）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。

保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等。

（12）建设银行规定的其他文件和资料。

4.集资建房个人住房贷款申请材料清单

（1）有权部门批准的集资建房计划和批文；

（2）单位集资方案；

（3）参加集资建房的职工基本情况表；

（4）单位出资部分交存在建设银行的资金证明；

（5）建设银行认可的个人已交集资建房款的凭证；

（6）借款申请人与单位签订的集资建房合同或协议；

（7）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。

5.个人自建房贷款申请材料清单

（1）建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证及相关材料；

（2）与工程承建方签订的工程承包合同；

（3）经建设银行认可的评估机构审定或认可的建造房屋所需资金的工程（材料）预算书；

（4）自筹资金或建设工程量已达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件；

（5）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。

20.2.3.2.2初审

贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。

如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供