罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究.docx
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罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究
罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究
罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究
谨呈：
深圳市罗湖区建设局
第一阶段结论回顾
“掀开罗湖新篇章”
“以‘以人为本、可持续发展’为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。
”
“告别插花地，构建和谐罗湖”
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
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开发强度
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改造方案
第一阶段结论回顾
打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：
“健康人居社区”
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
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开发强度
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改造方案
第一阶段结论回顾
“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”
“中国插花地改造示范区”
具备申办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
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开发强度
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改造方案
第一阶段结论回顾
整体拆除
局部拆除
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
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开发强度
?
改造方案
A
C
B
第一阶段结论回顾
4-5
2-3
3-4
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
?
开发强度
?
改造方案
改造方案
政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。
设想一：
政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。
A、B片区通过土地出让实行市场化运作。
设想二：
政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。
A、C片区通过土地出让实行市场化运作。
方案一（完全市场化方案）
方案二（不完全市场化方案）
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总体发展目标和思路
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整体功能定位
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形象主题
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改造模式
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开发强度
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改造方案
本阶段研究内容
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开发模式研究
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拆赔模式研究
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改造实施纲要
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开发强度研究
开发模式研究
选择开发模式的目标与原则
一、社会稳定（政府目标）
二、利润实现（开发商目标）
三、利益保障（业主）
目标
原则
一、可具体操作
二、可持续发展
技术路线
可能的开发主体
主要开发模式
案例
实现价值分析
改造风险分析
可能的开发主体
本项目适用性判断
一般旧城（村）改造项目主体分析
开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。
合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。
政府
村民（业主）
村股份公司
开发商
社会效益
城市经济发展
发展集体经济实力
保障个体经济利益
获取开发利润
经济利益平衡
技术路线
可能的开发主体
主要开发模式
案例
实现价值分析
改造风险分析
本项目适用性判断
旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例
非市场化模式
政府主导开发
政府指导，股份公司自主开发
政府指导，开发商自主开发模式
政府主导拆赔、开发商独立运作
政府指导，开发商、股份公司合作
1
2
3
4
5
香港旧城改造
深圳渔民村改造
蔡屋围村－都市名园改造珠海城中村改造
上海新天地改造深圳田面村改造
深圳渔农村改造
市场化模式
模式一：
政府主导开发
政府
项目开发公司
城中村改造领导小组
拆迁补偿
土地平整
还建房建设
商品房建设
拆赔谈判
签订协议
非市场化模式
模式一特点及适用条件
政府资金压力过大
无法挖掘土地的最大价值
市场化程度低
操作缺乏灵活性
容易抬高建造成本
缺点
具有较强的公信力
对政策的把握度高
能够保证项目的顺利实施
优点
政府负责拆迁补偿、还建、商品房建设、销售全过程
改造资金全部由政府筹集解决
项目公司负责人由政府任命
政府需投入巨大的人力、物力、精力运作实施
特点
公益性的旧改项目
项目规模较小，现状建设强度不大
资金投入量小
对开发能力要求不高
政府财政实力雄厚
适用条件
模式一：
香港旧城改造
阶段：
1、零星试点阶段（1972年以前）
2、大规模改造阶段（1972-1987）
3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）
4、重建局阶段
（1999年以后）
开发模式：
模式三：
通过向私人发展商出售土地进行
模式一：
自行进行
（即充当发展商）
模式二：
与联营合伙人共同进行改造
香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；
在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。
数据来源：
世联案例
香港重建局介绍
机构简介：
香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。
重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。
香港重建局组织架构：
董事会
行政总监
地
区
发
展
·
香
港
财
务
部
地
区
发
展
·
九
龙
土
地
安
置
部
规
划
发
展
部
规
格
合
约
统
筹
部
对
外
关
系
处
人
力
资
源
及
行
政
处
香港旧城改造案例评价
按照香港法律规定，旧城改造只能通过谈判协商方式收购业权，由于业权分散，土地征集困难，成片收购难度太大，在政府自行改造阶段大多只能对零星、小面积地盘进行改造，形成独特的“铅笔楼”景观；
随着城市的发展旧城改造工作的推进，政府自主开发的模式越来越不适应大规模的开发改造，为了摆脱这种困境，香港成立重建局，同时认识到脱离私营机构来大规模改造是不可能的；
政府鼓励私营机构参与旧城改造，把重建的职能与精力放在了统筹规划、收购业权、集合地盘上，政府再通过拍卖或招标向私人开发商出售土地，由开发商开发土地的模式进行改造。
模式二：
政府指导，股份公司自主开发
政府
股份公司
拆迁补偿
土地平整
回迁返建
商品房建设
统一规划、政策优惠、引导、协调
非市场化模式
模式二特点及适用条件
对股份公司经济实力、技术力量及企业经营管理、协调等能力要求高
项目较难有品质保证，整个片区改造的综合效益下降
股份公司控制开发成本的能力差导致项目盈利能力差
较难实现物业的最大价值
缺点
股份公司参与整个开发工作，参与分成，开发积极性高
村民个人利益提高，积极性易调动
拆迁、建设统一，保证工程进度
避免以盈利为目的开发商的介入，降低开发强度
优点
政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用
股份公司独立承担旧村改造的全部工作
政府不出资，股份公司和村民自筹资金完成改造
特点
旧村规模小
建设强度尚未达到饱和，资金投入量小
股份公司和村民有足够的经济实力
股份公司有较强的控制能力
政府协调融资
适用条件
模式二：
深圳渔民村
改造前基本情况
渔民村位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边，占地面积6千多平米。
改造前共有原村民32户建私房33栋、旧厂房2栋、单身公寓1栋，建筑面积41>.25万平方米，多数为7～8层，栋与栋之间距离小，通风采光条件极差，有不少村民自发提出拆除重建计划。
改造模式：
整体拆除重建
改造方案
开发模式：
政府指导，村股份公司组织自主改造
数据来源：
世联案例
村民自筹资金，每户出资100万
建设期间由股份公司集体资产作融资抵押
建设期后以村民分得的住房为贷款抵押物
建设期内融资利息1000万元由区政府支付
资金来源
1.2亿
总投资
2.98
容积率
6.65万m2
改造后总建面
2.23公顷
占地面积
渔民村改造评价
改造效果
改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。
通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。
被市领导评价为“城中村改造的典型”
借鉴意义
渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度。
政府对渔民村改造给予了大力支持。
支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。
区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。
委托市政园林局出资绿化。
帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。
与股份公司一道做通村民工作。
深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。
因此对改造的重视程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。
因此可以看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。
模式三：
政府指导，开发商自主开发
政府
开发商
拆迁补偿
土地平整
回迁返建
商品房建设
拆赔谈判
统一规划、政策优惠、引导、协调
市场化模式
模式三特点及适用条件分析
开发产以第三方身份参与到政府与村民之间，与业主利益不统一，拆迁谈判难度大，难以保证项目进度
拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价
开发商为获取高额利润牺牲村民及股份公司的利益
开发商为获取开发利润加大开发强度造成对环境的伤害
缺点
政府工作量小
开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质
可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力
有能力、有经验挖掘地块的最大价值
开发商控制成本能力强，盈利能力强
统一拆建，有利于整体规划、整体协调，控制开发运作时间
项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度
优点
开发商独自承担旧村改造的拆赔谈判、拆迁安置、回迁房建设、商品房建设与出售等全部工作
政府给予一定的政策优惠和资金支持
特点
拆赔难度小
现状建设强度不大
资金投入量大
政府能够提供较多政策扶持
开发商实力雄厚，开发经验丰富
市场条件好的，能够实现较高投资回报率
适用条件
模式三：
珠海城中村改造
基本情况：
珠海市对建成区26个城中村同时进行改造，全部位于香洲区，改造工作从2000年6月起步，计划用3至5年的时间集中力量全部完成。
运作方式：
通过公开招标的方式引入有实力的开发商进行自主开发。
政策措施：
3年内暂停批准市区新开工住宅项目，为城中村改造腾出市场空间
尽量照顾旧村居民利益，所有合法房屋按1:
1至1:
1.2的拆赔比进行补偿；
对开发商实行“拆一免二至三”，即开发商每拆1平方米的房屋，可免交2至3平方米的建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。
对区位较差的或拆迁量较大的，还允许开发商适当提高容积率，增加商业面积等。
新涌村－第一个完成改造的城中村
数据来源：
世联案例
开发模式：
政府指导，开发商自主开发
珠海城中村改造评价
改造效果
由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。
一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。
旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:
2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30％
借鉴意义
珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。
珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。
为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。
据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少40~50亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。
巧用市场之手，用政策借力改造城中村。
通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。
改造后的山水华庭社区
改造前的珠海水湾头村
模式三：
深圳蔡屋围都市名园改造
改造效果
建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。
都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼，6栋32层商住公寓，共1300户。
在市政府、市城管办和市住宅局评比活动中，都市名园被授予“花园式、园林式小区”称号。
基本情况
1990年代初，深圳的城中村问题已经出现，当时的蔡屋围村脏、乱、差问题严重，形成安全隐患。
为配合蔡屋围金融中心区发展，蔡屋围村改造于1992年立项，1995年开始拆迁了4万多平方米旧村房屋，1999年建成都市名园交付使用。
运作方式
由罗湖区正阳投资开发公司与香港建桥国际发展集团有限公司共同成立深圳帝王居物业发展有限公司，完成所有拆迁、规划设计与建设工作。
原居民就地安置，拆一赔一，资金由开发公司自筹。
在开发初期，帝王居主动承担起社会责任，垫资1300万元兴建了社区门前的金塘横街和金塘直街。
开发模式：
政府指导，开发商自主开发
模式四：
政府主导拆赔、开发商独立运作
政府
开发商
拆迁补偿
土地平整
回迁返建
商品房建设
拆赔谈判
统一规划、政策优惠、引导、协调
市场化模式
模式四特点及适用条件分析
政府要投入大量的人力、物力，加大政府工作量
缺点
政府不需出资
大大降低拆迁谈判难度，缩短开发时间
开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质
可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力
有能力、有经验挖掘地块的最大价值
开发商控制成本能力强，盈利能力强
项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度
政府监控力度大，风险控制能力较强
优点
政府负责制定拆赔策略、主导拆迁谈判过程
开发商负责回迁房建设、商品房开发过程
政府全程监督，政策扶持
特点
规模较大、建设强度较小
拆赔难度较大
资金投入量大
适用条件
模式四：
深圳渔农村改造
基本情况
渔农村位于福田区皇岗口岸旁、地铁沿线。
改造前用地面积2万平方米，117栋建筑，76户村民。
村内握手楼杂乱无章、道路交通极其不畅、公共设施及服务严重不足等，严重影响了深圳乃至国门的形象。
2004年5月以来，渔农村更是兴起了抢建私房之风，32栋违法建筑拔地而起，占了全区违建的30%，渔农村的整体环境进一步恶化。
运作方式
政府负责完成拆赔谈判，开发商负责资金的筹集与整个开发建设过程
数据来源：
世联案例
2.95万m2
1.2万m2
2.6万m2
11.4万m2
18.5万m2
旅馆
商业
公寓
住宅
总建筑面积
21.6%
建筑密度
35%
绿地率
5.8
容积率
3.18公顷
总用地面积
开发模式
政府主导拆赔、开发商独立运作
规划方案主要技术经济指标
改造成效
短期内完成拆赔谈判，快速进入建设阶段。
规划方案总平面图
渔农村改造关键举措
用地调整——扩大用地11000平米，增幅近55%，理顺用地布局
整和渔农村周边的零散用地，为改造增加约5000m2用地
收回渔农村中央的部队用地，纳入改造范围，为改造再加了约6000m2用地
减少了约250平方米的私房用地，用于今后深圳市沿河快速道路的建设
规划支持——容积率提高至5.8，增加功能弹性
容积率提高至5.8，使项目建设规模由约10万m2增加至约18.5万m2
规划方案在改造功能上提供了商业、酒店、住宅、公寓等多种功能组合，增强了渔农村集体经济发展的活力和弹性
市政完善——消除交通瓶颈，改造市政管网
规划确定在渔农村西北侧新开辟的市政道路将由区政府全额投资建设，计划资金为1500万元，此项目与改造工作同步建设，同步投入使用。
区政府计划出资2000万元全面改造渔农村地区的市政管网系统，彻底解决渔农村地区市政容量不足、管线布局不合理、水环境污染严重等现状问题。
补偿支持——政府多方优惠，村民利益保障
政策优惠。
一是改造项目免除地价，建成后除公共配套设施外均可进入市场销售；二是对渔农村改造采取特事特办的原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益和要求予以充分保障。
资金扶持。
由于改造项目的资金缺口较大，区政府计划拨出约1.5亿的扶持资金
管理支持。
选择具有实力的品牌开发商和设计单位，并负责组织协调各项工作，提高改造项目的管理效率和质量。
规划道路系统图
调整前用地
调整后用地
模式五：
政府指导，开发商、股份公司合作
政府
股份公司
拆赔、安置
回迁返建
商品房建设
开发商
统一规划、政策优惠、引导、协调
市场化模式
模式五特点及适用条件分析
存在开发商与股份公司利益划分问题，容易产生矛盾
不能有多家开发商参与，以免利益分散过多导致整个片区规划管理协调性不强
缺点
政府不需出资
开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质，有能力、有经验挖掘地块的最大价值
可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力
开发商控制成本能力强，盈利能力强
股份公司与村民利益统一，有利于拆赔工作的开展
股份公司可参与分成，积极性高，壮大经济实力
拆建统一有利于整体规划、整体协调、加快开发进度
优点
政府负责开发商的选择以及监督、协调作用
股份公司负责拆迁补偿安置等，并享受适当的利润分成
开发商只负责还建房及商品房的开发建设
特点
现状建设强度较小
拆赔难度较大
资金投入量大
开发能力要求高
村民对股份公司信任度高
适用条件
模式五：
上海新天地改造项目
上海新天地是太平桥改造总体规划的启动项目。
新天地
太平桥改造项目的范围
紧邻淮海中路商务圈
－－北至太仓路
－－西至马当路
－－南至自忠路
－－东至西藏南路
占地面积52万m2
原自然街坊23个
原居住人口7万人
基本情况：
数据来源：
世联案例
上海新天地是太平桥改造的启动项目
以占地4.4万2的绿地及1.2万m2的人工湖（A区）为中心；
围绕其发展四大功能区：
B区—国际商贸区
C区—餐饮、娱乐、公寓
（上海新天地）
D区—高级住宅区
E区—发展商总部大楼
太平桥改造总体规划：
数据来源：
世联案例
改造运作方式－开发商主导、股份公司协助
运作方式：
“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”
完全市场化运作
一家发展商绝对主导
股份公司协助拆迁工作
政府进行宏观控制
采用现金补偿，折算成拆赔比在1:
1左右，原居民不返迁
改造主体：
太平桥改造项目分四大功能（B、C、D、E区）以及中心绿地（A）区
由香港瑞安集团牵头开发
瑞安集团占有新天地项目97％的权益
上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%
其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。
新天地改造历程
商圈
地铁口
商圈
地铁口
商圈
地铁口
1997年规划构想
1998年拿地
1999年新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工
2001年新天地北里开业（商业只租不售）
中心绿地及人工湖开放
新天地南里动工
住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）
2003年住宅一期完工，销售率100％
写字楼一期完工，销售率90％以上
………
2001年进度
新天地北里（商业）
绿地、人工湖
2002年进度
新天地南里（商业、公寓）
2003年进度
住宅、写字楼一期
太平桥改造秩序
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。
富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础
改造后的上海新天地
新天地规划布局
北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
北里
南里
人工湖
上海新天地改造效果
成果
成功实现了旧城改造
城市功能的升级
住区客户置换
区域形象的提升
整体房价的上涨
旧貌换新颜
3.0
1.0
整体容积率
高价值、上海的标志区域
低价值、部分历史建筑
价值
商务人士、游客
原居民
客户
优美、舒适、现代化
破旧、拥挤、恶劣
环境
17000－25000元/平
8000－10000元/平
周边房价
商服、办公、居住等综合功能
单一居住功能
功能
改造后
改造前
指标
模式五：
深圳田面村改造
基本情况
田面村位于中心公园西侧，深南大道北侧；改造前房屋主要为客家民居，原建筑面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户。
改造前，该位置属于田面旧村，多为年久失修的破烂老屋，房屋间距小，采光差，没有管道煤气、没有排污系统。
旧村原居民都搬至新村，旧村全部用于出租，居住人群复杂，治安状况差。
改造后总平面图
运作模式
由香港汉国置业和运泰实业联合开发，拆迁谈判主要由运泰公司负责，投资、开发建设由汉国置业负责，开发利润双方按比例分成。
具体的拆迁工作与赔偿后物业的分配由股份公司来执行，拆迁费用由开发商出资，安置补偿租金开发商补15元/平米?
?
月，股份公司补3元/平米?
?
月。
就地安置，先建还建房田面花园安置原居民
安置方式
1:
1以上
拆赔比
原容积率不到1，改造后提升至2.9
容积率
村民还建房4.5万m2，商品住宅近10万m2
改造后总建面
5.7公顷
占地面积
改造方案
改造后的城市绿洲
深圳田面村改造评价
改造效果
改造后开发建设为一个高档商品房住宅小区“城市绿洲花园”，村民还建房“田面花园”和一栋写字楼“田面城市大厦”
开发商只与股份公司谈判并签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股份公司负责，保证了社会稳定
环境显著改善，片区形象提升
在当时豪宅市场普遍吃紧的情况下，销售异常成功，均价达到9000
借鉴意义
将股份公司与开发商捆绑在一起形成利益共同体，有利于推进拆迁工作的进行，保证能在短期内拆完。
技术路线
可能的开发主体
主要开发模式
案例
实现价值分析
改造风险分析
本项目适用性判断
本项目适用性判断
各开发模式综合对比
实现土地和物业的最大价值
政府是否有较强监控能力
政府指导，开发商、股份公司合作
模式五
政府主导开发
模式一
政府主导拆赔、开发商独立运作
模式四
政府指导，开发商自主开发模式
模式三
政府指导，股份公司自主开发
模式二
能保证改造开发后的整体品质
降低拆赔难度，加快改造进程
描述
高
低
以上旧城（村）改造项目的五种开发模式各有利弊
下面我们结合本项目的改造目标与现实条件进行开发模式的适用性分析——
本项目中的业主来自全国各地，没有一个靠“血缘”、“地缘”紧密联系在一起的村集体经济组织
开发模式相对简化
升级会员 