罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究.docx

1、罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究谨呈：深圳市罗湖区建设局第一阶段结论回顾“掀开罗湖新篇章”“以以人为本、可持续发展为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。”“告别插花地，构建和谐罗湖”?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案第一阶段结论回顾打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：“健康人居社区”?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?

2、改造方案第一阶段结论回顾“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”“中国插花地改造示范区”具备申办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案第一阶段结论回顾整体拆除局部拆除?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案ACB第一阶段结论回顾4-52-33-4?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案改造方案政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开

3、发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。设想二：政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。方案一（完全市场化方案）方案二（不完全市场化方案）?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案本阶段研究内容? 开发模式研究? 拆赔模式研究? 改造实施纲要? 开发强度研究开发模式研究选择开发模式的目标与原则一、 社会稳定（政府目标）二、利润实现（开发商目标）三、利益保障（业主

4、）目标原则一、可具体操作二、可持续发展技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析可能的开发主体本项目适用性判断一般旧城（村）改造项目主体分析开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。政府村民（业主）村股份公司开发商社会效益城市经济发展发展集体经济实力保障个体经济利益获取开发利润经济利益平衡技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例非市场化模式 政府主导开发 政府指导，股份公司自主开发 政府指导，开发商自主开发模

5、式政府主导拆赔、开发商独立运作政府指导，开发商、股份公司合作12345香港旧城改造深圳渔民村改造蔡屋围村都市名园改造珠海城中村改造上海新天地改造深圳田面村改造深圳渔农村改造市场化模式模式一：政府主导开发政府项目开发公司城中村改造领导小组拆迁补偿土地平整还建房建设商品房建设拆赔谈判签订协议非市场化模式模式一特点及适用条件政府资金压力过大无法挖掘土地的最大价值市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本缺点具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施优点政府负责拆迁补偿、还建、商品房建设、销售全过程改造资金全部由政府筹集解决项目公司负责人由政府任命政府需投入巨大的人力、物力、精力运作实施特

6、点公益性的旧改项目项目规模较小，现状建设强度不大资金投入量小对开发能力要求不高政府财政实力雄厚适用条件模式一：香港旧城改造阶段：1、零星试点阶段（1972年以前）2、大规模改造阶段（1972-1987）3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）4、重建局阶段 （1999年以后）开发模式：模式三：通过向私人发展商出售土地进行模式一：自行进行（即充当发展商）模式二：与联营合伙人共同进行改造香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。数据来源：世联案

7、例香港重建局介绍机构简介：香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。香港重建局组织架构：董事会行政总监地区发展香港财务部地区发展九龙土地安置部规划发展部规格合约统筹部对外关系处人力资源及行政处香港旧城改造案例评价按照香港法律规定，旧城改造只能通过谈判协商方式收购业权，由于业权分散，土地征集困难，成片收购难度太大，在政府自行改造阶段大多只能对零星、小面积地盘进行改造，形成独特的“铅笔楼”景观；随着城市的发

8、展旧城改造工作的推进，政府自主开发的模式越来越不适应大规模的开发改造，为了摆脱这种困境，香港成立重建局，同时认识到脱离私营机构来大规模改造是不可能的；政府鼓励私营机构参与旧城改造，把重建的职能与精力放在了统筹规划、收购业权、集合地盘上，政府再通过拍卖或招标向私人开发商出售土地，由开发商开发土地的模式进行改造。模式二：政府指导，股份公司自主开发政府股份公司拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设统一规划、政策优惠、引导、协调非市场化模式模式二特点及适用条件对股份公司经济实力、技术力量及企业经营管理、协调等能力要求高项目较难有品质保证，整个片区改造的综合效益下降股份公司控制开发成本的能力差导致项目盈利能

9、力差较难实现物业的最大价值缺点股份公司参与整个开发工作，参与分成，开发积极性高村民个人利益提高，积极性易调动拆迁、建设统一，保证工程进度避免以盈利为目的开发商的介入，降低开发强度优点政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用股份公司独立承担旧村改造的全部工作政府不出资，股份公司和村民自筹资金完成改造特点旧村规模小建设强度尚未达到饱和，资金投入量小股份公司和村民有足够的经济实力股份公司有较强的控制能力政府协调融资适用条件模式二：深圳渔民村改造前基本情况渔民村位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边，占地面积6千多平米。改造前共有原村民32户建私房33栋、旧厂房2栋、单身公寓1栋，建筑面积41

10、.25万平方米，多数为78层，栋与栋之间距离小，通风采光条件极差，有不少村民自发提出拆除重建计划 。改造模式：整体拆除重建改造方案开发模式：政府指导，村股份公司组织自主改造数据来源：世联案例村民自筹资金，每户出资100万建设期间由股份公司集体资产作融资抵押建设期后以村民分得的住房为贷款抵押物建设期内融资利息1000万元由区政府支付资金来源1.2亿总投资2.98容积率6.65万m2改造后总建面2.23公顷占地面积渔民村改造评价改造效果改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使

11、基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。被市领导评价为“城中村改造的典型 ”借鉴意义渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度 。政府对渔民村改造给予了大力支持。支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。委托市政园林局出资绿化。帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。与股份公司一道做通村民工作。深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。因此对改造的重视程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。因此可以

12、看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。模式三：政府指导，开发商自主开发政府开发商拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设拆赔谈判统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式三特点及适用条件分析开发产以第三方身份参与到政府与村民之间，与业主利益不统一，拆迁谈判难度大，难以保证项目进度拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价开发商为获取高额利润牺牲村民及股份公司的利益开发商为获取开发利润加大开发强度造成对环境的伤害缺点政府工作量小开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力有能力、有经验挖掘地块的最大价值开发商控制成本能

13、力强，盈利能力强统一拆建，有利于整体规划、整体协调，控制开发运作时间项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度优点开发商独自承担旧村改造的拆赔谈判、拆迁安置、回迁房建设、商品房建设与出售等全部工作政府给予一定的政策优惠和资金支持特点拆赔难度小现状建设强度不大资金投入量大政府能够提供较多政策扶持开发商实力雄厚，开发经验丰富市场条件好的，能够实现较高投资回报率适用条件模式三：珠海城中村改造基本情况：珠海市对建成区26个城中村同时进行改造，全部位于香洲区，改造工作从2000年6月起步，计划用3至5年的时间集中力量全部完成。运作方式：通过公开招标的方式引入有实力的开发商进行自主开发。政策措施：3年内

14、暂停批准市区新开工住宅项目，为城中村改造腾出市场空间尽量照顾旧村居民利益，所有合法房屋按1:1至1:1.2的拆赔比进行补偿；对开发商实行“拆一免二至三”，即开发商每拆1平方米的房屋，可免交2至3平方米的建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差的或拆迁量较大的，还允许开发商适当提高容积率，增加商业面积等。新涌村第一个完成改造的城中村数据来源：世联案例开发模式：政府指导，开发商自主开发珠海城中村改造评价改造效果由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活

15、质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30 借鉴意义珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少4050亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。巧用市场之手，用政策借力改造城中村。

16、通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。 改造后的山水华庭社区 改造前的珠海水湾头村 模式三：深圳蔡屋围都市名园改造改造效果建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼， 6栋32层商住公寓，共1300户。在市政府、市城管办和市住宅局评比活动中，都市名园被授予“花园式、园林式小区”称号。基本情况1990年代 初，深圳的城中村问题已经出现，当时的蔡屋围村脏、乱、差问题严重，形成安全隐患。为配合蔡屋围金融中心区发展，蔡屋围村改造于1992年立项，1995年开始拆迁了4万

17、多平方米旧村房屋，1999年建成都市名园交付使用。运作方式由罗湖区正阳投资开发公司与香港建桥国际发展集团有限公司共同成立深圳帝王居物业发展有限公司，完成所有拆迁、规划设计与建设工作。原居民就地安置，拆一赔一，资金由开发公司自筹。在开发初期，帝王居主动承担起社会责任，垫资1300万元兴建了社区门前的金塘横街和金塘直街。开发模式：政府指导，开发商自主开发模式四：政府主导拆赔、开发商独立运作政府开发商拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设拆赔谈判统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式四特点及适用条件分析政府要投入大量的人力、物力，加大政府工作量缺点政府不需出资大大降低拆迁谈判难度，缩短开发时间开发

18、商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力有能力、有经验挖掘地块的最大价值开发商控制成本能力强，盈利能力强项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度政府监控力度大，风险控制能力较强优点政府负责制定拆赔策略、主导拆迁谈判过程开发商负责回迁房建设、商品房开发过程政府全程监督，政策扶持特点规模较大、建设强度较小拆赔难度较大资金投入量大适用条件模式四：深圳渔农村改造基本情况渔农村位于福田区皇岗口岸旁、地铁沿线。改造前用地面积2万平方米，117栋建筑，76户村民。村内握手楼杂乱无章、道路交通极其不畅、公共设施及服务严重不足等，严重

19、影响了深圳乃至国门的形象。2004年5月以来，渔农村更是兴起了抢建私房之风，32栋违法建筑拔地而起，占了全区违建的30%，渔农村的整体环境进一步恶化。运作方式政府负责完成拆赔谈判，开发商负责资金的筹集与整个开发建设过程数据来源：世联案例2.95万m21.2万m22.6万m211.4万m218.5万m2旅馆商业公寓住宅总建筑面积21.6%建筑密度35%绿地率5.8容积率3.18公顷总用地面积开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作规划方案主要技术经济指标 改造成效短期内完成拆赔谈判，快速进入建设阶段。规划方案总平面图渔农村改造关键举措用地调整扩大用地11000平米，增幅近55%，理顺用地布局整和渔农

20、村周边的零散用地，为改造增加约5000m2用地收回渔农村中央的部队用地，纳入改造范围，为改造再加了约6000m2用地减少了约250平方米的私房用地，用于今后深圳市沿河快速道路的建设规划支持容积率提高至5.8，增加功能弹性容积率提高至5.8，使项目建设规模由约10万m2增加至约18.5万m2规划方案在改造功能上提供了商业、酒店、住宅、公寓等多种功能组合，增强了渔农村集体经济发展的活力和弹性市政完善消除交通瓶颈，改造市政管网规划确定在渔农村西北侧新开辟的市政道路将由区政府全额投资建设，计划资金为1500万元，此项目与改造工作同步建设，同步投入使用。区政府计划出资2000万元全面改造渔农村地区的市政

21、管网系统，彻底解决渔农村地区市政容量不足、管线布局不合理、水环境污染严重等现状问题。 补偿支持政府多方优惠，村民利益保障 政策优惠。一是改造项目免除地价，建成后除公共配套设施外均可进入市场销售；二是对渔农村改造采取特事特办的原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益和要求予以充分保障。资金扶持。由于改造项目的资金缺口较大，区政府计划拨出约1.5亿的扶持资金管理支持。选择具有实力的品牌开发商和设计单位，并负责组织协调各项工作，提高改造项目的管理效率和质量。规划道路系统图调整前用地调整后用地模式五：政府指导，开发商、股份公司合作政府股份公司拆赔、安置回迁返建商品房建设开发商统一规

22、划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式五特点及适用条件分析存在开发商与股份公司利益划分问题，容易产生矛盾不能有多家开发商参与，以免利益分散过多导致整个片区规划管理协调性不强缺点政府不需出资开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质，有能力、有经验挖掘地块的最大价值可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力开发商控制成本能力强，盈利能力强股份公司与村民利益统一，有利于拆赔工作的开展股份公司可参与分成，积极性高，壮大经济实力拆建统一有利于整体规划、整体协调、加快开发进度优点政府负责开发商的选择以及监督、协调作用股份公司负责拆迁补偿安置等，并享受适当的利润分成开发商

23、只负责还建房及商品房的开发建设特点现状建设强度较小拆赔难度较大资金投入量大开发能力要求高村民对股份公司信任度高适用条件模式五：上海新天地改造项目上海新天地是太平桥改造总体规划的启动项目。新天地太平桥改造项目的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路占地面积52万m2原自然街坊23个原居住人口7万人基本情况：数据来源：世联案例上海新天地是太平桥改造的启动项目以占地4.4万2 的绿地及1.2万m2 的人工湖（A区）为中心；围绕其发展四大功能区：B 区国际商贸区C区餐饮、娱乐、公寓 （上海新天地）D区高级住宅区E 区发展商总部大楼 太平桥改造总体规划：数据来源：世联案例改造运

24、作方式开发商主导、股份公司协助运作方式：“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”完全市场化运作一家发展商绝对主导股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右，原居民不返迁改造主体：太平桥改造项目分四大功能（B、C、D、E区）以及中心绿地（A）区由香港瑞安集团牵头开发 瑞安集团占有新天地项目97的权益 上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。 新天地改造历程商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业（商业只租不售） 中心绿地及

25、人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年 住宅一期完工，销售率100 写字楼一期完工，销售率90以上2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和

26、香港，充份展现了新天地的国际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 北里南里人工湖上海新天地改造效果成果成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨旧貌换新颜3.01.0整体容积率高价值、上海的标志区域低价值、部分历史建筑价值商务人士、游客原居民客户优美、舒适、现代化破旧、拥挤、恶劣环境1700025000元/平800010000元/平周边房价商服、办公、居住等综合功能单一居住功能功能改造后改造前指标模式五：深圳田面村改造基本情况田面村位于中心公园西侧，深南大道北侧；改造前房屋主要为客家民居，原建筑

27、面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户。改造前，该位置属于田面旧村，多为年久失修的破烂老屋，房屋间距小，采光差，没有管道煤气、没有排污系统。旧村原居民都搬至新村，旧村全部用于出租，居住人群复杂，治安状况差。改造后总平面图运作模式由香港汉国置业和运泰实业联合开发，拆迁谈判主要由运泰公司负责，投资、开发建设由汉国置业负责，开发利润双方按比例分成。具体的拆迁工作与赔偿后物业的分配由股份公司来执行，拆迁费用由开发商出资，安置补偿租金开发商补15元/平米?月，股份公司补3元/平米?月。就地安置，先建还建房田面花园安置原居民安置方式1:1以上拆赔比原容积率不到1，改造后提升至2.9容积率村民还

28、建房4.5万m2，商品住宅近10万m2改造后总建面5.7公顷占地面积改造方案改造后的城市绿洲深圳田面村改造评价改造效果改造后开发建设为一个高档商品房住宅小区“城市绿洲花园”，村民还建房“田面花园”和一栋写字楼“田面城市大厦”开发商只与股份公司谈判并签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股份公司负责，保证了社会稳定环境显著改善，片区形象提升在当时豪宅市场普遍吃紧的情况下，销售异常成功，均价达到9000借鉴意义将股份公司与开发商捆绑在一起形成利益共同体，有利于推进拆迁工作的进行，保证能在短期内拆完 。技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断本项目适用性判断各开发模式综合对比实现土地和物业的最大价值政府是否有较强监控能力政府指导，开发商、股份公司合作模式五政府主导开发模式一政府主导拆赔、开发商独立运作模式四政府指导，开发商自主开发模式模式三政府指导，股份公司自主开发模式二能保证改造开发后的整体品质降低拆赔难度，加快改造进程描述高低以上旧城（村）改造项目的五种开发模式各有利弊下面我们结合本项目的改造目标与现实条件进行开发模式的适用性分析本项目中的业主来自全国各地，没有一个靠“血缘”、“地缘”紧密联系在一起的村集体经济组织开发模式相对简化