房地产估价习题集.docx

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房地产估价习题集

第一二章作业

一．选择、填空题

1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两

者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于

（

）方面的制约。

A建筑技术

B土地权利设置

C相邻关系D土地使用管制

3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（

）三种。

A区分共有

B区分所有

C公有

D私有

4、房地产需要专业估价的理由有？

？

5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共

20层，且建筑密度为

60％，

则容积率为（

）

6、房地产按开发程度来划分，可以分为（

）几类。

二．判断题

1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）

2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）

3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）

三．问答题

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？

2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？

3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？

4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？

5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？

5、什么是房地产估价的概念？

6、房地产的特性有那些？

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？

8、土地利用时要受到那些限制？

9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？

第三章作业

一．选择、填空题

1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）

A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期

2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元

/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D估价对象的状况不同

4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）

5、（）是随着时间的推移而减少。

A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值二．判断题

1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。

（）

2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。

3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。

（）

4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

（）

5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。

（）

三．计算题

1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000元/㎡，出租的年末净收益为1000元/㎡。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积4000㎡，容积率为2，对应的土地单价为1200元/㎡，

现允许将容积率增加到3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题

一、选择题

1、市场法的理论依据是（B）

A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理

2、比准价格是一种（D）

A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格

3、市场比较法中的交易情况修正是对（B）价格本身是否正常的修正.

A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例

4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（D）调整。

A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年

后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）

元/m2。

A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为（）。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产

9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价

格（）

A、高B、低C、相等D、无法确定

10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于

（）

A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好

11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项

比较，然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地

以下为多选

13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）

A、宗地的面积与土地利用效果无关

B、宗地的形状影响其利用效果

C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律

D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境

15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。

A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近

16、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。

A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构

17、关于市场比较法，下列说法正确的是（）

A、具有较强的现实性和说服力

B、以替代关系为基础

C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低

D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

二、计算题（严格按格式撰写）

1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/平方米）

3800

4100

3950

成交日期

2012年10月1日

2013年5月1

日

2013年6月1

日

交易情况

-2%

+1.5%

房地产状况

区位状况

+3%

-1%

权益状况

+2%

-1%

实物状况

-1%

+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对

象劣。

2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨

1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月

1日的正常价格。

2、为评估某房地产价格，选取

A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

建筑面积

101.1平方米

120.3平方米

968.8平方尺

成交价格

48.5万人民币

600美元/m2

48.6万人民币

成交日期

2014.4.1

2014.2.1

2014.9.1

交易情况

-5%

+2%

区域因素

+2%

个别因素

-2%

+2%

A为分期付款，即：

于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；

B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；

C为抵押贷款，即：

于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月

上涨0.8%。

美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：

8.28；2014年2月1日为1：

8.30；2014

年8月1日为1：

8.27，2014年10月30日为1：

8.26。

评估某房地产于2014年10月30日的价格。

3、为评估某写字楼2015年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了

A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

⑴可比实例的成交价格和成交日期，见表1

可比实例A可比实例B可比实例C

成交价格

6000（元/㎡）

5800（元/㎡）

6120（元/㎡）

成交日期

2015.4.1

2015.2.1

2015.5.1

⑵交易情况的分析判断结果，见表2。

可比实例A可比实例B可比实例C

交易情况3％－1％＋2％

表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常

市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。

⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨

1.2％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8％。

⑷房地产状况的比较判断结果，见表3。

房地产状况可比实例A可比实例B可比实例C

因素1

2％

4％

因素2－3％－1％5％

因素36％2％－3％

三个因素对价格的重要程度是：

因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。

试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。

三、改错题：

请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）

1、可比实例的选取

估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相

近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具

体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表（元/m2）

项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象

坐

落

××路××号

用

途

××写字楼

交易情况

协议

拍卖

招标

协议

成交价格

6300

6750

6760

地上建筑层数

个别因素（综合）

一般

付款方式

一次性付款

2、比较修正过程

（1）交易情况修正

由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高

2%和1%，故

实例A、B、C的交易情况修正系数分别为

100/100、100/102、100/101。

（2）交易日期修正

根据估价人员分析得知，

从2003年12月以来，该类房地产的价格自

2003

年12月起平均每

月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为

105/100、104/100、103/100。

（3）区域因素修正

估价人员经过认真调查、分析，并对实例

A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的

区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为

100/99、100/101、100/100。

（4）个别因素修正

估价经过逐项认真调查、

分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差

2%，实例B的个

别因素状况比估价对象好

1%，实例C的个别因素状况比估价对象差

1%。

（具体分析判断

过程略）。

实例A、B、C的个别因素修正系数分别为

100/98、100/101、100/99。

3、求取比准价格

实例A：

6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2

实例B：

6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2

实例C：

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2

由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2

故运用市场法的估价结果为：

比准价格＝6843×3000＝20529.00万元

第六章收益法作业

一．选择题

1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A.资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高

C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低

2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19

万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在

20万元左右，如果资本化率为9%，

则该房地产的收益价格为（

）万元。

A、195

B、210

C、213

D、217

3、某宗收益性房地产，预测未来

3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售

价格会上涨12%，届时转让税费为售价的

6%，报酬率为9%。

该房地产目前的价

值为（）万元。

A、923

B、1111

C、1353

D、1872

4、收益法适用的条件是房地产的（

）。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化

5、某宗房地产的土地使用年限为

40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今

已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为

100万元，运用费用率

为40%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。

A、457.40B、476.98C、686.10D、715.48

6、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。

A、有形收益

B.无形收益

C、正常收益

D.实际收益

E、广告收益

7、建筑物净收益

=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年

期）。

A、建筑物重置价

B、建筑物现值

C、土地价格

D、房地产价格

8、收益法中所指的收益是（）。

A、估计时点前一年的收益

B、估价时点前若干年的平均收益

C、估价时点以后的未来预期正常收益

D、估价时点前最高盈利年份的收益

9、有一宗房地产总价为

100万元，综合资本化率为

7％，土地资本化率为

6％，建筑物资本化率为

8％，则该宗房地产的土地价格为（

）万元（收益可

视为无限年）。

A、30B．40

C.50

D、60

10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）

A、资本化率：

安全利率+投资风险补偿—投资带来的优惠

B、资本化率：

安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿—投资带来的优惠

C、资本化率：

安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿—

投资带来的优惠

D.资本化率：

安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠

11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10

万元，资本化率为

10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，

在估价时点剩余的使用权年限为

40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A、180

B、196

C、200

D、300

12、某宗房地产

32年土地使用权的价格为

4000元/

m2，对应的报酬率为

7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40

年土地使用权条件下的价格最接近

于（）。

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

D.4375元/m2

13、某宗房地产的土地使用年限为

年，至今已使用

8年，预计该宗房地产

年有效毛收入为

80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为

6%，风险补

偿率为安全利率的

40%，该房地产的收益价格为（）。

A、368万元

B、552万元

C、561万元

D、920万元

14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（

）等。

A.房地产改扩建费用

B.抵押贷款还本付息额

C、房屋设备折旧费

D.所得税E、房屋装修折旧费

15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为

40年，不可续期，至今已使用了

8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益

6万元，以后每年净收益

增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为

7％。

则该

宗房地产的现时收益价格为（

）万元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

二．计算题

1、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35

年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收

入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？

2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？

3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公

和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼客出租面积为1000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？

4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/m2。

若报酬率

为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/m2？

5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万

元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产

的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？

6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？

7.某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。

据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐

用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年

租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.

试估算该写字楼的价格。

第七章成本法作业

一．填空选择题

1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是

（

）

2、一厂房建成后

8年被改造为超级市场，有效经过年数为

6年，并补办了土地

使用权出让手续，土地使用权出让年限为

40年，建筑物的经济寿命为

50年，则

计

算

建

筑

物

折

旧

的

经

济

寿

命

为

（

）

3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为

（

）

4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（

）

A.土地取得成本B.开发成本C管理费用D销售费用

5、建筑物的物质折旧包括（

）

A功能衰退B、正常使用的磨损

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