沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告.docx
《沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告
沈阳市于洪区永安大厦BT项目
可行性研究报告
2012年12月
第一部分可行性研究报告编制依据及结论
一、可行性研究报告编制依据
1、国家相关政策、法规
2、走访记录（市场调研数据和资料）
3、沈阳市房管、土地交易中心等部门信息
4、沈阳市政府部门、市统计局等网站公布相关城市数据
5、2012年政府工作报告
6、《沈阳市城市总体规划（2011-2020年）》草案
7、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，包括《城市居住区规划设计规范》、《城市居住区公共服务设施设置规定》、《住宅设计规范》、《住宅建筑设计标准》、《城市道路绿化规划及设计规范》等。
二、可行性研究结论及建议
于洪新城项目57#地块暂定为3.0的容积率，61#和66#地块暂定为2.5的容积率，实际用地面积共374.08亩，楼面价按1542元/平方米进行经济测算，以22层和26层高层产品搭配，结论如下：
项目总成本：
308713.22万元
土地成本：
106404.89万元（含契税）
项目销售收入：
446500.58万元
项目税后利润：
113006.58万元
项目销售利润率：
25.31%
项目利润地价比：
110.45%
项目内部收益率：
68.96%
项目净现值：
83378万元
项目投资回收期：
2.04年
通过对项目的整体经济评价，可以得出该项目地块具有较高的投资回报率，投资回收期合理，属于优质地块，建议公司购置该地块。
第二部分城市背景综述
一、城市背景
1、城市简介
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中国15个副省级市之一，中国七大区域中心城市之一，全国的工业重镇和历史文化名城。
背依长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。
2、行政辖区概况
沈阳市共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。
各辖区情况如下：
和平区：
沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心，辽宁省综合实力第一强区。
沈河区：
沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展试验区。
皇姑区：
辽宁省的行政中心去和文化教育大区。
大东区：
中国北方著名的新兴工业城区，以汽车及其零部件、飞机发动机、机械装备、生物制药、仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地。
铁西区：
国家装备制造业发展示范区、国家可持续发展实验区、国家新型工业化产业示范基地、国际科技进步示范区、入选“新中国60大地标”。
东陵区（浑南新区）：
兼具城乡两种管理职能的新型城区。
其中浑南新区为沈阳高新技术产业开发区，即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口。
于洪区：
毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，沈阳重要的装备制造配套产业基地。
沈北新区：
沈阳重点推进的四大发展空间之一，国家综合配套改革实验区、新型产业集聚区、生态市建设先行区、和谐社会示范区。
苏家屯区：
国务院批准的沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市链接辽宁中部城市群的一个战略门户，也是沈阳开放的前沿。
3、地形地貌及气候特点
沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途径境内。
属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃~36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期18天。
受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。
4、交通条件
沈阳是东北最大的交通枢纽中心，建成现代交通网络。
高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。
沈阳有5条干线在此交汇并连接着8条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。
沈阳也是航空枢纽，东北第一大航空港沈阳桃仙国际机场，航线连接着50余个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚等国的30余个城市。
铁路方面，沈阳北站、沈阳站、沈阳西站、苏家屯站支撑着沈阳与各大城市的铁路往来。
公路方面，有沈大、京沈、沈抚、沈四、沈丹等多条高速公路，让沈阳与其他城市走的更近。
另市内现已开通地铁一、二号线，四、九、十号线正在筹建过程中，又有220多条公交线路在城市运营，交通条件非常便利。
二、城市综合评价
1、人口规模
沈阳市总人口810万，其中户籍人口723万。
《沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示，沈阳市十年来人口年平均增长率为1.19%，比全国平均水平高0.62个百分点，主要体现在大量外来人口涌入上，沈阳市外来常住人口约90.7万人，已占到全市人口总量的11.2%。
沈阳市2005-2011年户籍、市区人口走势及增长情况如下：
沈阳市“十二五”末市区新增户籍人口数计算公式如下：
A=（B-C）×（D÷C）=
A:
2011-2015年市区新增户籍人口数
B:
2015年全市城镇户籍人口数
C:
2010年全市城镇户籍人口数
D:
2010年市区户籍人口数
E:
2010年全市户籍人口数
F：
2010年全市户籍人口自然增长率
G：
2015年全市城镇化率
H：
2010年全市城镇化率
经计算：
A=[719.6*（1-0.00059）5*82%-719.6*76.1%]*（515.4/719.6*76.1）=38.33
2011-2015年市区新增人口数达38.33万人。
2011-2015年市区新增刚性需求住房面积，计算公式如下：
F：
2011-2015年市区新增户籍人口数
G：
2011年人均居住面积（数据未公布，2010年为27.92平米）
H：
2011-2015年市区新增刚性需求住房面积
经过计算：
H=1070.17万平米
2、GDP：
沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP增长率近四年呈现波动下滑走势。
2011年全年预计GDP值5914.9亿元，增长率为12.3%。
2005-2011年沈阳市GDP变化及增长情况
数据来源：
沈阳市统计局
3、居民生活水平：
城镇人均可支配收入连年呈现上涨走势，2011年全年城镇人均可支配收入23320元，增速13.5%，受国内外经济环境所致，2012年预计城镇居民人均可支配收入增长将会保持与GDP增速同步。
2005-2011年沈阳市城镇年人均可支配收入情况
数据来源：
沈阳市统计局
4、财政收支：
2011年地方财政一般预算收入620.1亿元，比上年增长33.3%。
地方财政一般支出641.4亿元，增长24.1%。
其中，城乡社区事务支出增长51.5%，节能环保支出增长40.7%，科学技术支出增长32.3%，教育支出增长24.2%，医疗卫生支出增长22.0%。
2005-2011年沈阳市财政收入变化及增长情况
数据来源：
沈阳市统计局
5、固定资产投资：
2011年沈阳市固定资产投资额为4650.6亿元，同比增长率为29.2%。
其中，城镇固定资产投资4412.2亿元，增长29.3%；农村固定资产投资148.4亿元，增长26.0%。
2005-2011年沈阳市固定资产投资变化及增长情况
注：
1.数据来源：
沈阳市统计局
2.2011年统计局数据与前一年公报数据不符，待验证
从产业结构上，2011年沈阳第一产业投资73亿元，增长26.9%；第二产业投资1567.8亿元，增长29.2%，其中工业投资1523.7亿元，增长28.8%；第三产业投资2919.8亿元，增长29.3%。
2005-2011年沈阳市三大产业投资额变化情况
6、社会消费：
2011年沈阳市人均消费支出18147元，增长7.0%。
2012年上半年沈阳市城市人均消费支出9730元，其中人均交通通信支出1484元，同比增长19.9%，人均教育费用支出312元，同比增长36.0%，人均居住支出853元，同比增长21.6%，占消费支出的比重为8.8%。
数据来源：
沈阳市统计局
7、城市发展规划：
（1）城市发展目标：
到2020年，通过推进东北金融中心、综合性枢纽城市建设，提升城市实力，把沈阳建设成为立足东北、服务全国、面向东北亚的国家中心城市；通过推进生态文明建设，把沈阳建设成为人与自然和谐共生的生态宜居之都；通过坚持走新型工业化道路，集约发展、合理布局，把沈阳建设成为具有国际竞争力的先进装备制造业基地；通过加强历史文脉保护和特色风貌建设，把沈阳建设成为历史文化与现代文明交相辉映的文化名城；加快步伐向经济开放、文化包容的东北亚国际大都市迈进。
（2）城市规模：
2020年市域常住人口1130万，城镇人口990万，城镇化水平达到87.5%左右。
中心城区城市人口735万人，城市建设用地规模730平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。
（3）城市总体规划：
未来我市将立足于区域协调发展和国家中心城市建设，引导人口、土地、产业等资源的合理布局，优化市域发展空间，统筹城乡产业发展，推进城乡生态环境、基础设施和公共服务的一体化建设，逐步缩小城乡差距，实现城乡从“二元”到“一体”的统筹发展新格局。
其中辽河以北以生态保护为主，辽河以南以城镇发展为主。
强化中心城区、新城及复合交通走廊的支撑和拉动作用，形成“一城、六轴”的城镇空间布局结构。
“一城”指中心城区。
“六轴”指沈山、沈大、沈抚、沈本、沈阜和沈铁（康法）六条城镇发展轴。
规划形成中心城区、新城、新市镇、一般镇四个等级的城镇体系结构。
中心城区：
重点强化国家中心城市核心职能，全面提升先进装备制造、金融中心、商务会展、区域物流、科技研发和文化创新等功能，加强综合交通枢纽建设，推进多边经贸合作和国际交流，形成辐射、带动东北地区乃至全国的枢纽与中心。
规划人口735万人，建设用地730平方公里。
①空间结构
以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。
“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。
“四副”是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域，包括铁西产业新城、蒲河新城、浑河新城和永安新城。
加强主城及各副城间城市功能与交通组织的紧密联系和生态空间的隔离，实现城市空间的优化布局和可持续发展。
三环内相对集中发展，三环外采取分散组团式发展，构建多中心的城市空间结构。
②公共中心
以金廊、银带为骨架，建立“市级中心、市级次中心、地区中心、片区中心”四级公共中心体系，形成梯度覆盖、便捷可达的“多中心”服务网络。
市级中心：
是面向区域的综合性服务中心。
主要包括金廊、太原街地区、中街-小东路地区等区域。
金廊重点发展金融、商贸、商务、文化、体育等功能。
太原街及中街-小东路地区重点发展现代商业，提升文化、旅游等服务功能。
市级次中心：
是市级综合服务功能的重要补充。
结合副城和浑河沿线建设，规划道义、永安、张士、会展中心、新南站、曹仲、东塔、南塔、西塔9个市级次中心。
③住房建设
调整居住用地布局，引导居住人口向副城转移；加快保障性住房建设，提高居住质量与环境品质，形成完善的住房供应体系和保障体系。
规划人均居住建筑面积35平方米。
控制一环以内居住用地规模，加快二、三环间及副城的大型居住区建设。
按照相对均衡的原则，围绕地铁沿线等交通便利、设施齐全的区域，优先布局保障性住房用地。
④公共设施用地
行政办公用地：
在浑南主城建设市级行政中心，老城区行政办公用地以局部调整和优化为主，原则上不再增加行政办公用地。
商业金融用地：
结合公共中心体系，主城继续建设太原街、中街、金廊沿线、和平金融街、曹仲次中心、东塔次中心、南塔次中心、西塔次中心等重要城市商业中心区。
副城重点规划建设南站商务区、会展中心次中心、道义次中心、张士次中心、永安次中心等商业中心区。
合理控制预留地区及社区级商业设施用地。
文化娱乐用地：
结合浑河沿线、浑南新城中心等地区及方城、中山路等历史文化街区改造，加快建设文化艺术中心、博物馆、影剧院、科技馆、图书馆等文化设施，提升城市文化品位和综合服务能力。
体育用地：
结合十二届全运会筹备工作，完善奥体中心周边现有的大型体育设施功能。
结合地区发展，分散兴建新的体育场馆，具备承办大型国际赛事和国际综合运动会的能力。
均衡布局区级体育场、体育馆、全民健身中心等体育设施，满足全民健身的需要。
医疗卫生用地：
继续完善浑北主城现有各级医疗保健设施，积极引导浑北主城内综合性医院在副城开设新院区，提高新发展地区医疗服务水平和应对突发事件的能力，实现公共卫生服务均等化，努力促进人人享有基本医疗卫生服务。
科研教育用地：
优化教育资源，积极引导驻沈高校及科研院所在浑南新城、蒲河新城设置新校区、新院区，形成优势互补、资源共享，产学研结合的高教和科技园区。
大力推动浑南国家大学科技园和沈北职教城建设，做好规划控制和空间预留。
⑤工业布局
优化工业用地布局，继续推进主城内传统工业的搬迁改造，工业用地主要向副城集中，促进优势产业集群快速发展。
西部地区重点发展装备制造业及配套产业、现代建筑产业；东部地区重点发展汽车及其零部件加工制造产业；南部地区重点发展高新技术产业；北部地区重点发展农产品深加工及光电信息等新兴产业。
⑥地下空间开发利用
加强地下公共空间的连通整合，构建交通、市政、防灾、人防、商业等综合功能协调发展的地下空间网络，完善城市功能，促进城市向集约化、可持续方向发展。
地下空间开发利用以地铁网络为骨架（线），以市级中心和次中心为重点地区（面），以地铁站、重要交通枢纽和地区中心为节点（点），形成点、线、面相结合的网络化布局结构。
8、城市宏观总结
①沈阳市作为我国老工业基地，经过几年的努力，现阶段经济发展迅速，已逐步向周边区域扩张；
②近年来沈阳市城市建设突飞猛进，浑南、沈北新区兴起迅速，地铁一二号线已经顺利开通，发展前景好；
③沈阳市外来人口逐渐增多，基本已形成两口或三口之家，居住条件有明显改善，居民消费水平也日益增强，房地产购买力充足；
④沈阳市城市规划完善，开发区建设逐渐兴起，一主四副的空间布局将会带来更多的机遇和发展。
第三部分市场研究
一、土地市场
1、近年土地出让情况：
2007-2011年土地出让信息表
类别
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
供应占地面积（亩）
21318
12928
28949
17828
27857
成交占地面积（亩）
14888
6466
20992
12547
23464
供应建筑面积（万平米）
3670
2103
4305
3224
3965
成交建筑面积（万平米）
2577
1116
3113
2258
3366
成交总价（万元）
3,901,152
2,456,339
3,502,830
3,657,523
5,016,611
成交单价（万元/亩）
183
190
121
205
214
楼面价（元/平米）
1055
1102
815
1140
1491
总体来看，沈阳市土地市场还比较平稳，近两年土地供应、成交量增长较快，价格也较原来有一定的提高。
2、近年土地成交价格情况分析：
从2011年到2012年，总体来看，沈阳市的平均土地成交价格下行趋势明显，从2011年上半年开始，土地出让价格明显下滑，进入2012年，土地出让价格波动加剧，主要是因为当月成交土地集中在中心区域较多所致，从大趋势上，预计未来一段时间内沈阳土地成交价也不会有太大变化。
二、房地产投资开发概况
1、房地产投资
近5年来，房地产市场的投资额一直呈上升趋势，但增长率受市场和国家政策影响导致不稳定，在国家宏观调控政策影响下，09年和11年都有一定程度的下降，2012年上半年沈阳市的房地产投资依旧有继续增长的趋势。
2007-2011年沈阳市房地产投资额增长情况
数据来源：
沈阳市统计局
2、房地产开发概况
沈阳市2007-2011年房地产开发情况
沈阳市
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
新开工面积（万平米）
2815
1352
3385
2972
3467
施工面积（万平米）
5019
5849
6848
8859
10290
竣工面积（万平米）
1290
1292
1294
1393
2018
销售面积（万平米）
1358
1307
1396
1747
1516
销售均价（元/平米）
3382
4657
4845
5513
6386
存量面积（万平米）
461
540
616
853
757
从07年至11年五年来，沈阳市房地产开发一直保持稳定增长的势头，随着经济的发展，城市区域的扩大，近年来施工地区已逐渐从市内五区转移到于洪区、经济技术开发区、浑南新区、沈北新区等周边区域，并且开发状态良好，沈阳市政府未来也会继续坚持开发区的改革建设，继续房地产市场的稳步增长。
三、商品房市场价格
2011年沈阳市商品住宅成交均价为6386元/㎡，同比增长16%。
虽然全年成交受到限购政策影响，出现小幅下跌，但价格并未出现下降，主要原因是沈阳市场的刚性需求特点和一直以来的价格平稳增长。
未来房地产市场大环境不会有很大波动，尽管12年仍旧受政策影响，总体来看，全年房价走势依旧会保持平稳趋势。
（数据来源：
沈阳市房产局；截止日期：
2011年12月31日）
四、市场供需分析
沈阳市的房地产市场主要分为十个大区，分别是铁西区，于洪区，浑南新区，沈北新区，和平区，皇姑区，苏家屯区，大东区，东陵区和沈河区。
（数据来源：
沈阳市房产局；截止日期：
2011年12月31日）
第一梯队：
铁西和于洪，超过380万平方；第二梯队：
浑南、沈北、和平，超过150万平方小于200万平方；第三梯队：
皇姑、大东，超过100万平方小于150万平方；第四梯队：
苏家屯、沈河、东陵，小于100万平方。
第一和第二梯队的各区域商品房成交主力区主要包括：
铁西以老城区为主，于洪主要成交来自于洪新城和北于洪，浑南以长青和长青东为主要成交区域，沈北新区是道义和蒲河两个区域，和平的成交主力是长白岛。
该地块所在的于洪区目前在沈阳房地产市场上越发活跃，有超越铁西区的势头，发展情况良好。
五、市场版块分析
1、市场版块划分
意向地块位于于洪区，于洪区位于沈阳市区西部与北部，呈半月型环抱母城，东临铁西、皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯相望，北临沈北新区。
于洪区总面积499平方公里，三环内城市规划区85平方公里，总人口66.2万，其中户籍人口30.7万人，具有亦城亦乡双重区域功能，是沈阳市经济发展和城市外拓的重要承载区。
①黄河大街以西板块：
板块特征：
位于沈阳北部区域，南侧和东侧衔接皇姑区；区域主要集中在二环至三环，有少量土地和皇姑区混杂在二环内；由于紧邻皇姑区，所以此板块是于洪区房产最先发展起来的区域，主要客源是皇姑区和于洪区的地缘性刚需及改善需求客户；楼盘主要分布在黄河北大街西侧和白山路北侧；区域内住宅均价为6000-7000元∕㎡；主要代表项目有恒大城，万科魅力之城，阳光尚城，依云北郡等，本次意向地块即为此片区域板块；
②西于洪板块：
板块特征：
板块东侧紧邻铁西老城区，地铁1号线在本板块经过；主要房地产项目集中在铁路南侧，铁路以北没有房产项目；铁路以南板块房地产开发较早；主要以地缘性刚需客户为主；开发商多为本地开发商，最具有代表性的是世代开发商的多个项目都集中在此板块，目前土地已经开发殆尽，楼盘也多为小体量项目；板块商品房由于具体项目的位置及品质不同，销售均价参差不齐，最低4300元∕㎡，最高可达到7900元∕㎡；代表项目有：
世代龙泽湾，城建雅居，依云首府，金厦太湖湾等；板块内没有大的品牌开发商；
③于洪新城板块
板块特征：
位于浑河北岸，是2011年商品房销售最热的板块之一；
于洪新城地处沈城西南端，规划面积25.18平方公里，是一处依城临水，环境优越的城市拓展空间。
于洪新城目前众多品牌开发企业的进驻，阳光100、碧桂园、宏发、恒大等，以中、高档房地产业为主导，以大盘带来区域地产业的高品质，带动区域房地产业向更高的方向发展。
板块内商品房主要集中在浑河北岸沈水路南侧区域，泛仙女湖西南侧区域，及南阳湖街沿线区域；中低端楼盘多分布在泛仙女湖西南区域和南阳湖街沿线区域，均价集中在5500-5800元∕㎡，代表项目有碧桂园银河城，华城世界，金奥新城，顺风新未来，水调歌城等；中高端项目多集中在浑河北岸沈水路南侧区域均价为5500-6500元∕㎡，代表项目有恒大绿洲，阳光100，吉利街等；
④丁香湖新城
板块特征：
于洪区政府重点打造的板块，大品牌开发商集中进驻，商品房供销两旺；板块发展最先由荷兰村板块开始，逐渐向西蔓延；目前率先发展区域主要集中在丁香湖东南侧；随着丁香湖规划出台，丁香湖周边区域正式进入房产开发大时代。
丁香湖板块的快速发展，吸引了多家知名开发商前来投资开发。
目前中海、保利、恒大、华润等品牌开发商都已进驻该地块，丁香湖摇身成为炙手可热的地段。
丁香湖新城三环内区域商品房均价在5500-6500元∕㎡；由于有湖景资源，所以有些项目有洋房和别墅产品，洋房均价在11000元∕㎡，别墅均价在14000元∕㎡；板块内主要代表项目有中海城，华润置地橡树湾，中铁万科香湖盛景等；
⑤永安新城
永安新城现代服务及居住配套区将成为于洪区房产开发和销售的又一热点区域，但是发展的速度相对丁香湖新城要缓慢，目前区域内商品房均价在2500元∕㎡，代表项目有永安桥新村，荷塘月色等。
2、区域版块供需分析
据统计，从2012年1月初到8月末，于洪区各版块新售楼盘情况如下：
序号
区域板块
楼盘名称
总面积（㎡）
1
黄河大街以西板块
银亿万万城、阳光尚城
18657.48
2
西于洪板块
富海同盛、和泰馨城、依云首府
95376.46
3
于洪新城板块
银河城、正洪花园、瑞士风情小镇、恒大绿洲、柏林翠庭、宏发爱琴海、上漾园、阳光100国际新城
481755.14
4
丁香湖新城
中海城、华润橡树湾、保利上林湾、中海爱丁堡别墅、中海万科香湖盛景、绿地老街坊城北新苑
327028.24
5
永安新城
俪锦城、香槟新坐标
101433.18
据统计，从2012年1月初到8月末，于洪区各版块已售出楼盘情况如下：
序号
区域板块
楼盘名称
总面积（㎡）
1
黄河大街以西板块
国奥现代城、五彩上筑、阳光尚城、格林春晓、依云北郡、万科魅力之城、亚都名苑
382379.61
2
西于洪板块
宏发·国际华城、和泰馨城、紫郡城
184684.73
3
于洪新城板块
银河城、秋实园、瑞士风情小镇、恒大绿洲、惠泽园、阳光100国际新城
459358.42
4
丁香湖新城
中海城、蕙庭花园、泰华林家园、西湖俪景、华润橡树湾
434987.74
5
永安新城
假日小城
61694.55
综上，2012年1月份到8月份于洪区新售楼盘中，以于洪新城和丁香湖新城两板块楼盘居多，新售楼盘总面积为102.43万平米；已售出楼盘中，以于洪新城、丁香湖新城和黄河大街以西板块居多，已售楼盘总面积为152.31万平米。
项目所在地于洪新城板块供应与需求面积均排在于洪区首位。
3、区域版块价格和典型楼盘
经考察，该地块附近楼盘情况如下：
序号
项目
名称
楼盘位置
销售均价
（元/㎡）
产品类型
容积率
建筑面积（㎡）
物业
类型
1
恒大
升级会员 