南宁秀湖翠都项目可行性研究报告.docx
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南宁秀湖翠都项目可行性研究报告
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第一部分南宁概况
一、南宁地理位置及交通状况…………………………………………………5
二、城市基础设施…………………………………………………………………‥8-9
三、政策法规………………………………………………………………‥…9-10
四、经济发展状况…………………………………………………………………11
五、南宁城市近期建设规划—发展方向…………………………………………12-17
第二部分南宁1997—2007年11年房地产市场回顾
一、见证南宁11年的发展………………………………………………………18
二、南宁市11年房地产开发投资额指标……………………………………………19
三、南宁市11年商品房销售指标………………………………………………20-21
四、2007年1～12月份房地产市场运行情况回顾…………………………………22
第三部分2007—2008年2月南宁市住宅市场整体分析
一、整体数据及住宅类数据……………………………………………………‥23-27
二、2007年南宁市各区域房地产市场分析…………………………………28-38
三、2007年南宁市房地产市场开发及住宅市场表现良好…………………39-43
四、2008年年初南宁市住宅市场“淡”字开幕…………………………‥44-45
第四部分本项目区域分析
一、项目概况………………………………………………………………‥…46-53
二、区域房地产市场……………………………………………………………54-55
三、本项目SWOT分析………………………………………………………………56
第五部分本项目定位
一、目标客户定位………………………………………………………………57-60
二、项目档次定位………………………………………………………………‥61
三、项目形象定位………………………………………………………………‥62
四、项目价格定位………………………………………………………………‥63
第六部分产品建议
第一部南宁概况
一、地理位置及交通状况
1.中心城市的地位
南宁位于广西南部，是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。
毗邻粤、港、澳，背靠大西南，面向东南亚。
南宁是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，具有沿江（邕江穿城而过，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势。
南宁是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是双向沟通中国和东盟的前沿城市。
2、自然气候
南宁地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。
年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。
3、地理环境
南宁位于东经107°45’—108°‘51’，北纬22°12’—23°32’。
市区居于广西四大盆地之一的南宁盆地，平均海拔74－79米，最高处为496米。
南宁境内主河流为西江最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕江，汇入珠江水系。
4、城市荣誉
南宁市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国双拥模范城市”、“国家园林城市”等称号。
1998年作为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。
2002年获中国城市居住环境建设的最高奖项——中国人居环境奖，被评为中国适合人类居住的“绿色家园”。
从2004年起中国—东盟博览会会址永久性落户南宁。
2007年10月1日，一个光辉的历史时刻出现了，应联合国人居署邀请,陈向群市长率南宁市代表团今日起程赴墨西哥，将接受由联合国副秘书长兼人居署执行主任安娜亲自颁发的“联合国人居奖”，这一奖项，将我们绿城南宁跨入国际性轨道。
2008年2月21日，广西北部湾经济区被明确赋予‘重要国际区域经济合作区’功能的，在我国迄今批准实施的所有新区、经济区和试验区中，惟有北部湾经济区，而南宁在其四市中又占据核心位置。
5、区位优势
（1）沿海的开放城市
南宁南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市—北海市、防城港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。
广西出海口是中国离东南亚地区以及非洲最近的出海口。
广西沿海港湾众多，可开发的大小港口21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上。
近期规划建设18个万吨至十万吨的泊位。
广西已确立了“南（宁）北（海）钦（州）防（城港）”沿海发展战略，充分发挥南宁市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。
这一地区将成为广西乃至中国大西南经济发展最活跃的地带，成为中国沿海地区发展的新热点。
（2）沿边的首府城市
广西边境有8个县（区、市）与越南接壤，现有边境口岸11个，南宁距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易有着天然的地利条件。
（3）沿江的内河口岸城市
南宁是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。
西江水系从云贵高原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。
目前南宁至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从南宁直达广州和港澳地区。
（4）线的枢纽城市
云南、贵州、四川诸省幅员辽阔，人口众多，面积和人口占中国的1／4和1／5，是一个巨大的市场。
湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。
（5）华南、西南两大经济圈的交汇点
南宁毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、贵、川，既可以接受华南沿海发达经济的辐射，又可以利用西南地区丰富的资源。
在两个经济圈的结合部，南宁市作为中心城市，对区域经济的发展有着举足轻重的作用。
6、立体交通运输网络
作为大西南出海通道的枢纽城市，南宁己形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络：
（1）航空
航空，目前南宁已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等国际国内航线47条。
。
（2）铁路
铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通，可直达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。
目前，西南地区最大的铁路编组站正在南宁建设。
（3）公路
公路，由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐射四方、方便快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。
全国最长的区内高速公路——桂林至北海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近的出海通道——南宁至河池（水任）高速公路连接贵州、四川等地；南宁至中越边境重镇友谊关的南友高速公路，被誉为“南疆国门第一路”，是中国通往越南乃至东南亚地区最便捷的陆路国际大通道。
（4）航运
水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，南宁港年货运吞吐量385万吨。
（5）市内交通
市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。
市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。
二、城市基础设施
近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。
（1）路桥通畅
全市道路总长599公里，纵横交错的634条道路使市内交通四通八达；66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其中市区内横跨邕江的大桥有4座；全长39公里，还有5座大桥正在建设中，路幅60米宽的城市快速环道已经建成通车。
城市外环线也将建成通车，南宁市的城市交通网络骨架已基本形成。
（2）水电充足
南宁市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。
（3）邮政业务齐全
南宁市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。
（4）电信发展迅猛
南宁电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。
1997年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐年增多；公用电话3704部，普及率名列全国省会城市前10名。
目前，微波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以南宁为中心，直通全国各地及世界近200个国家和地区通讯网络。
（5）环卫设施完备
全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕所334座，琅东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。
三、政策法规环境
1、房地产有关法规
南宁市政府采取积极措施促进房地产业发展。
几年来，颁布了《南宁市城市建设综合开发项目管理暂行办法》、《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》、《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》、《南宁市住宅区物业管理办法》、《南宁市城市房地产交易管理条例》等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观控制和规范化管理。
房地产开发建设管理部门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确立全新的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地产开发项目向高标准、高品质迈进。
2、“136”城市建设计划
南宁制定实施“136”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。
同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把南宁建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。
为确保“136”目标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，南宁制定颁布一批重要的配套政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。
此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。
3、决策影响
南宁市近来“136”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大南宁框架的形成和国内各地人口的涌入以及从2004年起中国—东盟博览会会址永久性落户南宁，这将会有大批的国内外客商聚集南宁，推动着南宁房地产市场的急剧升温。
4、西部开发优惠政策
南宁已出台西部开发优惠政策。
外商来南宁投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在南宁投资包括房地产在内的13个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。
四、经济发展概况
2006年南宁市生产总值（GDP）861.94亿元，比上年增长13.4%。
南宁市城乡居民收入增加。
城镇居民人均可支配收入10193元，比上年增长10.75%。
2007年南宁市生产总值（GDP）突破860亿元，达1062.99亿元，增长17.1％，比上年加快6.35个百分点，增幅创1995年以来的最高水平，经济总量稳居全区各市之首。
城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到11877.09元，比上年增长13.8％；
“十一五”经济发展目标，经济总量不断壮大，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，生产总值年平均增长12%；力争到2010年，生产总值突破1000亿元；人均生产总值比2000年翻1.5番；工业总产值突破1000亿元，年平均增长19％；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比2005年翻一番，工业增加值年平均增长16％，财政收入年平均增长15%，全社会固定资产投资年平均增长16％，外贸出口总额年平均增长20％；社会消费品零售总额年平均增长13％；社会主义市场经济体制比较完善，开放型经济达到新水平。
“十一五”期间，城市规模：
至2010年末，中心城区人口规模将达到208万人，城市建设用地总规模约为208平方公里，城镇居民人均可支配收入将达到12900元，城镇居民人均居住面积将达到25平方米。
连续四届中国-东盟博览会的成功举办，强劲拉动了南宁市的经济发展。
2006年南宁市经济增幅创1995年以来的最高水平经济增量继上年首次突破100亿元后，2006年又实现新突破，经济增量达138.6亿元。
为了给中国-东盟纪念峰和中国-东盟博览会提供一个良好的会务环境，南宁市去年加大了城市基础设施的建设，投资150多亿元人民币，加强对大型游乐场、路桥以及一些新开发区域的基础设施建设。
同时，使南宁的对外贸易获得了极大的发展机遇。
2006年南宁市实现进出口总额9.29亿美元，增长29.18％，其中出口总额7.17亿美元，增长24.26％。
同时，2006年南宁市也迎来了外资投资高潮，合同外资保持增长，新批外商投资项目86个，合同外资额4.69亿美元，增长47.88％；南宁市实际利用外资1.85亿美元，增长8.31％。
五、南宁城市近期建设规划——发展方向
《南宁市城市总体规划（2006～2020年）》明确了南宁未来的发展方向：
沿江布局、整体向东、重点向南，提出了建设旧城、凤岭和五象3大各有侧重的城市中心，确定了蟠龙、凤岭等8大近期重点开发建设组团。
此外轻轨等城市公交系统也提上了日程。
此规划近期到2010年，远景为2020年以后。
新南宁的未来形象将是西南地区交通枢纽、中国—东盟自由贸易区的区域性国际城市。
3年后，作为泛珠三角经济圈西部区域性中心城市以及广西北部湾经济区的核心城市，南宁中心城建设用地控制在216平方公里，相比此前的控制目标155平方公里，增加近1/3。
“此前适用的《南宁市城市总体规划（1995～2010）》，它确定的2010年发展目标已经提前实现，建设用地已经完成。
”南宁市规划局负责人表示，南宁2002年和2004年两次大的行政区域调整，市域范围发生了重大变化，而与东盟经济合作的加强以及北部湾经济区的逐渐成形，都需要对南宁进行新设计。
1、主要内容
城市性质与职能
城市性质：
南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。
城市主要职能：
（1）区域性国际城市：
中国－东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。
（2）泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：
珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。
（3）西南地区交通枢纽：
承担西南大通道的交通枢纽职能。
（4）广西壮族自治区首府：
承担政治、经济、文化与信息中心职能。
（5）北部湾（广西）经济区的核心城市：
承担区域现代服务中心与科技创新基地的职能。
城市规模
人口规模：
市域总人口2010年控制在690～710万人，2020年控制在780～800万人。
中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。
用地规模：
2010年，中心城建设用地控制在216k㎡，人均建设用地103.0㎡。
2020年，中心城建设用地控制在298k㎡，人均建设用地102.8㎡。
总体布局形态
中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
（1）“一轴”：
沿江城市发展轴。
（2）“两带”：
西部北部生态保护带和南部生态保护带。
中心城内的18条内河（邕江一级支流）形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。
（3）“多中心”：
以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、社区中心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。
规划3个功能各有侧重的城市中心（旧城、凤岭和五象），3个片区中心（江南、相思湖和龙岗），15个组团中心。
2、城市发展方向
城市的主导发展方向：
整体向东，重点向南。
邕江蜿蜒穿城而过，历史上南宁的城市中心集中于江北，而江南地区则稍显薄弱。
五象新区成为南宁向南发展的主战场。
作为一个全新城区，五象新区规划研究范围175平方公里，规划设计范围88平方公里，核心区范围18平方公里，基本相当于重建了一个新南宁。
在功能上，五象新区集中于行政办公、体育休闲、文化娱乐等，以此区别于旧城区商业、金融、旅游服务的主导功能，另一个中心凤岭则集中于商务和会展。
城区的大规模扩建被视作向开发商提出的利好信号。
“南宁的城市发展是一种低密度扩张方式。
南宁的城市建设在向外迅速扩张，因为南宁土地资源丰富。
”南宁市副市长赵宏声曾表示。
“重点向南，是南宁长期发展的方向。
此新规划的重点，突出了南宁在中国—东盟战略合作中的桥头堡作用和北部湾城镇群发展中的核心作用，也是南宁的魅力所在。
”另外一种声音则寄望于南宁对北部湾地区的吸聚力开始发挥效应。
3、中心城组团结构
中心片区：
自治区级商业中心和行政办公中心、区域商务中心、高新技术产业基地，综合型居住社区。
居住人口96万人，建设用地规模94km2。
包括：
旧城组团，南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，安吉组团和北湖组团。
江南片区
市级文化中心，制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、花园
式居住新城。
居住人口69万人，建设用地规模69km2。
包括：
亭洪组团，富宁组团，沙井组团和那洪组团。
青秀片区
中国东盟商务中心、大型商贸会展中心、花园式居住新城。
居
住人口30万人，建设用地规模32km2。
包括：
凤岭组团和青山组团。
西乡塘片区
科研教育中心、文教基地、高新技术产业基地、花园式居住新
城。
居住人口30万人，建设用地规模30km2。
包括：
相思湖组团和石埠组团。
邕宁片区
区级商业中心、花园式居住新城、特色休闲旅游度假区。
居住
人口25万人，建设用地规模26km2。
包括：
蒲庙组团，龙岗组团，仙葫组团。
良庆片区
自治区级文化中心、体育中心，区域交通枢纽与物流中心，花园式居住新城。
居住人口40万人，建设用地规模47km2。
包括：
蟠龙组团，玉洞组团，平乐组团和大沙田组团。
4、轨道交通开始提上日程
在南宁大规模扩大的同时，轨道交通在大南宁的布局中开始提速。
按照新总体规划，南宁在2020年内将建设完成两条轻轨，一条东西走向布局，一条南北走向布局。
近期形成十字交叉的格局，总长预计达44.5公里。
并且以此为基础，在远期线网规划上形成6条线路长达160公里的轨道交通规模。
第二部分南宁1997—2007年房地产市场回顾
一、.见证南宁11年的发展
南宁市历年GDP与三大产业一览表（按当年价格计算）
单位：
亿元、%
年份
GDP
第一产业
第二产业
第三产业
产值
增速
产值
增速
产值
增速
产值
增速
1997
304.49
14
78.59
14
92.22
9
133.69
18
1998
339.55
12
83.44
6
99.73
8
156.38
17
1999
356.99
5
85.27
2
101.99
2
169.73
9
2000
377.94
6
87.66
3
105.37
3
184.91
9
2001
412.96
9
88.49
1
111.14
5
213.32
15
2002
451.71
9
93.01
5
122.45
10
237.25
11
2003
502.53
11
95.65
3
148.46
21
258.42
9
2004
588.86
13.2
102.75
7
184.97
25
301.14
17
2005
722.66
23
119.57
16
230.99
25
372.1
24
2006
861.94
19
134.68
13
293.53
27
433.73
17
2007
1062.99
17.1
158.62
7.5
367.33
21.1
537.04
17.3
近11年来，南宁GDP总量都以稳中有升的发展态势前进，自2005年起开始进入快速发展阶段。
据初步统计，2007年，南宁市全市GDP总量突破1000亿元，同比增长17%，增长速度高于全区、全国，是自1994年以来该市经济增长的最高速度。
连续三年南宁市GDP增幅都达到10%以上，表明南宁市正处于在改革开放以来，快速发展时间最长，稳定性最好的时期。
二、房地产开发投资额指标
11年以来，南宁市房地产开发投资额逐年递增，自2002年后，南宁房地产发展步入快速轨道，市场投资交易量都急速上升。
直到2005年“国八条”以后，房地产拉开调控的帷幕，随后2006年“国六条”的出台，继承了去年宏观调控的序幕，调控力度不断加大，南宁房地产投资热潮得以抑制。
2005年至2007年南宁市房地产投资仍不断上涨，但增速开始减缓，而市场交易仍相当红火。
近两年，南宁城市发展已不仅仅局限在南宁，泛北部湾的发展规划、东盟商务区的日渐成熟，南宁房地产业发展更为前途无量。
2007年，南宁市房地产累计完成投资187.46亿元，同比增长34.49%，增幅比去年提高了2.48个百分点，增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。
全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46%，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势，08年我市房地产市场仍雄性待发。
三、商品房销售指标
2007年，南宁市商品房均价相对去年有小幅上涨，全年商品房交易均价为3404元/㎡，细品市场，今年保障类住宅大量融入市场，中低档次住宅大受消费者青睐，价格集中在2000-2500元之间，而高品质商品房价格大幅度上升，市场呈现两及分化，但城市房地产总体市场均价持平。
1997年-2000年，南宁市房地产发展处于房改的起步阶段，因此市场销售相当平淡，2001年起，市场初见起色，直至2006年后，市场消化开始加快，外地人口逐步迁入南宁，市场消费力度不断增强。
四、南宁市2007年1-12月份房地产市场运行情况回顾
1、商品房供应情况
1-12月，全市批准预售项目共计235个，商品房批准预售600.79万平方米，与上年同比增长26.1%，其中商品住宅批准预售495.88万平方米，与上年同比增长32.37%。
2、商品住房销售情况
1-12月商品住房实际销售54994套,面积为594.75万平方米，与上年同比增长36.07%，商品住房销售均价为：
3279.91元/平方米,与上年同比增长17.14%。
商品住房销售均价走势平稳。
3、存量住房交易情况
1-12月存量住房成交6666套,与上年同比增长2.74%，成交面积为61.77万平方米，与上年同比增长9.21%，成交金额为13.38亿元,与上年同比增长33.80%,平均销售价格为2166.53元/平方米，与上年同比增长22.53%。
第三部分2007年—2008年2月南宁市住宅市
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