设施设备及房屋本体维护管理方案.docx
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设施设备及房屋本体维护管理方案
第三节房屋管理
房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是四川省成都市第三中学物业管理的重要内容。
针对四川省成都市第三中学的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：
1、绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。
2、保证四川省成都市第三中学与外部信息交流及内部信息交流的畅通。
3、保证四川省成都市第三中学对外的形象。
对于能体现四川省成都市第三中学形象的重要部位要加强管理。
保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。
是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。
4、杜绝各种安全事故的发生。
通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。
为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对四川省成都市第三中学的有效管理。
一、房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：
（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理
（1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。
（2）因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。
（1）安全牢固，正常使用；
（2）功能完好。
2
外墙面
每月检查一遍，发现问题，及时维修
由技术科按有关修缮规程实施
（1）无鼓无脱，无渗水、无裂纹；
（2）无违章，边角线齐整；
（3）整洁、无污迹、锈迹。
3
公共屋面
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由技术科按相应作业规程实施维修
（1）无积水、无渗漏；
（2）隔热层完好无损；
（3）避雷网无间断，缺损；
（4）天面水箱无破损，无渗漏；
（5）无违章，无乱堆放。
4
公用照明
每月检查一次，发现问题，及时维修
由技术科按照相应作业规程实施维修
（1）线路无乱搭接；
（2）照明灯具正常有效；
5
本体消防设施
每月检查一次，发现问题及时维修
由技术科按相应技术作业规程实施维修
（1）箱体完好，标识清楚；
（2）设施能有效使用；
（3）灵敏，准确报警。
6
公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层
每天检查一次，发现问题及时维修
助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。
（1）墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；
（2）室内设施齐全；
（3）整洁、无灰尘、无霉迹；
（4）无违章、无乱堆放。
7
卫生间、茶水间
每天检查一次，发现问题，及时维修
由技术科按相应技术作业规程实施维修
（1）墙体、窗户顶棚
完好，无缺损；
（2）设施、设备完好，无缺损，使用正常；
（3）整洁、无污迹，无积尘，无积水；
（4）无堵塞，无异味。
8
上、下水管道
每天检查一遍，发现问题，及时
维修
由技术科负责维修
（1）上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；
（2）无污渍，无锈蚀；
（3）无违章私接私断管道。
9
冷、暖气管道通讯线路，顶棚
每月检查一次，发现问题，及时维修
技术科负责维修
（1）完好，无破损，无开裂；
（2）线路畅通，使用正常。
（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害
技术科负责组织实施
（1）结构安全，正常使用；
（2）结构性能完好。
2
外墙面
（1）每年对外墙面清洗一次；
（2）每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；
（3）每年对国徽进行一次维护；
（4）每三年对外窗台进行一次安全性检查
技术科负责组织实施
（1）平整、无渗水、无裂纹；
（2）整洁统一。
3
公共屋面
（1）每年粉刷避雷网一次；
（2）每年全面修补天面隔热层一次；
（3）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；
（4）每半年疏通屋面雨水管一次；
（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。
技术科与清洁管理部协同实施
（1）屋面无积水，无渗漏；
（2）隔热层完好；
（3）避雷系统完好；
（4）水箱水质清洁，无污染。
4
公用照明
每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具
由技术科按照相应作业规程实施维修
（1）线路无老化；
（2）灯具正常使用，照明完好。
5
本体消防设施
（1） 每半年进行一次烟感试验；
（2）每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；
（3）每年对消防疏散标志进行一次维护。
技术科负责组织实施
（1）设施完好率100％；
（2）报警系统灵敏，有效。
6
公共通道、门厅、楼梯间、会
议室、会展厅、架空层
（1）每半年对公共地面进行一次维护；
（2）每年对楼梯踏步进行一次全面维护；
（3）每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；
（4）每年对公共窗户进行一次全面维护。
由技术科按相应技术作业规程实施
（1）美观完好，无缺损；
（2）整洁、清爽。
7
卫生间、茶水间
（1）每年对卫生用具进行一次全面维护；
（2）每年对水、电设施进行一次全面维护；
（3）每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。
由技术科按相应技术规程实施维修。
（1）完好、无缺损；
（2）使用正常；
（3）整洁、清爽
8
上、下水管道
（1）每年粉刷管道一次；
（2）每年检修一次，并坚固管道固定码；
（3）每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。
由技术科按相应技术规定实施维修
（1）美观完好；
（2）上、下水通畅；
（3）无渗漏。
9
冷、暖气管道通讯线路，顶棚
（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；
（2）每年对顶棚进行一次全面维护；
（3）每年对通讯线路进行一次全面检修。
技术科负责组织实施
（1）完好、无损坏；
（2）线路畅通、使用正常。
二、房屋本体维修服务标准
为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。
房屋维修服务将严格按照四川省成都市第三中学物业管理公司IS09001（2000）的要求来执行：
1．教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；
2．遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其它急修没有人手的情况除外）；
3．厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；
4．风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；
5．特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。
第四节配套设施设备的维护保养
四川省成都市第三中学是一所聚产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。
为此，四川省成都市第三中学物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行ISO9001：
2000质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。
运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。
一、供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。
为了保障系统供电的连续性，四川省成都市第三中学物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。
（一）设备的定期维护保养方案和标准。
（1.1）每日巡视保养项目
1、电力变压器（干式）
序号
部位
内容
要求
1
外壳
1、查低压连接母线；
2、检查壳体。
低压母线不发热、无变色，外
壳清洁、无杂物、无放电痕迹
2
温度计
1、检查是否完好；
2、观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超
过140℃
3
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音
4
变压器室
1、检查门窗、地面、四壁；
2、检查通风道、通风设施；
3、检查室内照明设施；
4、检查室内消防设施
无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参数；
3、检查空气开关
4、检查闸刀开关、操作机构；
5、检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常
2
柜背面
1、观察母线、连接点、引出线；
2、检查电度表
连接良好、接点无发热变色，电
度表铝盘转动正常
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参数；
3、检查自动补偿器；
4、检查各组电容指示灯
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好
2
柜内
1、观察电容器壳体、套管；
2、检查导线及其连接点；
3、检查柜内温度
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、杂物
2
控制屏
1、检查信号指示；
2、检查各控制形式、状态。
机组处于正常备用状态，符合运行规程要求
3
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值；
2、检查蓄电池液比重及液位。
浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板
4
冷却水箱
检查水位
水位在正常刻度范围
5
储油箱
检查油位
保证储油至少能供机组运行24小时
6
润滑油
检查润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内
7
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良好
5、强电井
序号
部位
内容
要求
1
插接箱
1、清扫外表面；
2、检查空气开关；
3、检查内部接线；
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井室
1、检查房顶、四壁、地面、门；
2、检查室内照明设施；
3、检查电缆、母线槽
无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。
（1.2）每周保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
无灰尘、污迹
2
接地线
1、检查接地线
2、检查连接点
无断股，无锈蚀，接触良好。
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
柜背面
检查闸刀开关
检查自动开关
检查保险丝具
检查电缆及电缆头
检查母线支撑固定装臵
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动
3
地线
检查接地线，接线头
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧
固
4
地下电缆室
检查室内环境
检查电缆托盘
检查电缆
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容器
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确
3
接地
检查接地线
无松动，无断股
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线
接触良好，无过热，无损
坏
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
冷却水系统
检查冷却水箱水位
检查各管路及连接部位
水位距注水口约50mm连接良好，无渗漏
3
燃油系统
检查油箱油位
检查各管路及连接部位
油位正常（保证24小时运行）
联接良好，无渗漏
4
润滑系统
检查油尺、油位
检查机油油质
检查润滑系统各接头
油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接
良好无渗漏
5
空气流阻指示器
检查空气流阻指示器
色标应为绿色
6
控制系统
手动空载试运行
1、按操作规程要求手动启动机组
2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯
启动迅速，开关正常，运转无异常声响
电压、频率正常，信号灯指示正常
油压、水压正常，油温、水温正常
7
（1.3）年度保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
变压器
1、全面清扫、擦拭
2、全面紧固螺栓连接部分
3、测量绕组直流电阻
4、测量线圈绝缘电阻
5、相间绝缘电阻
清扫，无油垢
牢固无松动
三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定
3
电气联接
1、调压联接片
2、一次电缆接头
3、二次母线槽接口
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好
4
变压器室
全面清扫
清扫、检查高压负荷开关
检查修理室内照明、通风、消防设施
清洁，无蛛网、积尘
清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失 功能正常，无故障
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
仪表
校验仪表、校验电度表
3
柜内
全面清扫灰尘
整理二次线
补齐、更换二次线接线号
检修闸刀开关
检修自动开关
全面检查紧固螺栓连接点
补刷相位漆
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰
三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定
4
地下电缆室
全面清扫、整理
无垃圾、杂物、电缆排列整齐
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
柜内
全面清扫灰尘
整理二次线，更换字迹不清晰的接线号
检修控制元器件
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、
清晰
完好无缺损、动作可靠
3
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶
测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法
表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
柴油发电机
检查紧固各连接部螺栓 检查连接导线
更换冷却水
更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器
无松动 连接完好
手动试机，观察各种参数是否符合
运行规程
5、供配电接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况
紧固良好
2
接地体
检查接地体焊接头
焊接良好、无锈蚀
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
系统的接地电阻小于4Ω
6、防雷接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接
无松动、焊点无锈蚀
2
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
接地系统的接地电阻小于10Ω
（二）供电系统应急抢修、处理方案
（2.1）供电系统抢修限时规定：
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。
2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。
3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，
尽快更换备用抽屉柜。
5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2.2）停电应急处理措施
1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。
5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
（三）校园区电力节能措施
为了更好的服务大学城，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，技术科将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
1、对所有的露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开头不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。
2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。
3、地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可，灯具全部采用节能型。
4、根据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。
二、消防系统的管理
消防设施设备的运行管理，将直接影响到四川省成都市第三中学全体师生的安全感和舒适感，因此四川省成都市第三中学物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。
为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大学城的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大学城的消防安全。
（一）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
消
防
控
制
台
1
各类指示灯（含电源、信号）
直观目测
指示灯指示正常
1个月
2
各类开关
直观目测
处于开启或自动状态
1个月
3
各电器触点
如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨
触点完好，无烧损
半年
4
各电器元件接线端子及端子
排端子
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢固无烧损
半年
5
各电源、信号线
如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换
导线无破损、烧焦现象
半年
6
控制台内部除尘
控制台内部除尘
无尘
半年
7
控制台表面除尘
用干擦布、毛刷除去表面灰尘
无尘
每日
区
域
报
警
器
1
指示灯
直观目测
“Ac Power”（绿色）指示亮其余指示灯不亮
2
电源电压
在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是
否正常
指针指示+24V（+5V）
1个月
3
报警功能
按下“Fire Test”键
Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响
1个月
4
内部各接线端子
用螺丝刀逐个紧固
各端连接牢固，不松动
1个月
5
信号（电源）线
如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换
导线无破损、老化
半年
6
表面及内部除尘
用小毛刷、皮老虎除尘
无尘
半年
7
击碎玻璃按钮盒
直观目测
按钮盒完好，无松动
1个月
集
中
报
警
器
1
指示灯
直观目测
Ac Power”（绿色）指示灯亮，
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