精品新芦淞服装40都市41工业园项目可研报告.docx
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精品新芦淞服装40都市41工业园项目可研报告
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新芦淞服装（都市）工业园
商业计划书
NEWLUSONGGARMENT（URBAN）INDUSTRIALZONE
BUSINESSPLAN
保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于株洲市爱拼房地产开发有限公司。
其所涉及的内容和资料只限于收件人本人，在没有取得株洲市爱拼公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人。
1、项目背景
2、项目规划
3、园区管理
4、项目建设重要意义
5、市场需求分析
6、市场营销措施
7、经营思路
8、组织机构
9、建设进度
10、项目经济技术指标
11、项目建设成本
12、销售税金及附加
13、投资收益汇总表
14、项目优势分析
15、项目劣势分析
16、项目机会点分析
17、项目威胁分析
18、项目可行性结论
项目概况
一、项目名称:
新芦淞服装（都市）工业园
二、项目定位：
建设服装设计、办公、生产、生活一体化的国际通用标准厂房、打造株洲品牌服饰示范基地。
三、项目地点：
该项目位于株洲市芦淞区龙泉村，目前土地使用用途是鱼塘与菜地。
北面紧邻新规划的26米宽果园路，与株洲东西贯通石宋大道相连，西面是龙泉排水厂，南方30米是浙赣铁路，东面是龙泉村服装水洗工业园，项目地离与株洲服装产业群合泰大街相邻，与芦淞服装市场群相距约1公里。
四、主要经济技术指标：
项目总用地面积为154亩，总建筑面积约20万平方米，建筑密度为35%；容积率约2.1；主要建筑为通用标准厂房、配套住宅等，估算总投资为2.1亿。
五、项目建设进度安排：
项目分两期开发。
2007年7月之前完成立项、征地、五通一平、规划设计等前期工作；2007年10月开始第一期（标准厂房部分）开发与招商工作；2008年5月开始第二期（配套商业、住宅）的开发与招商工作,2008年底基本完成整个项目的建设开发工作。
六、项目的重要意义：
株洲市政府将“服饰产业”的发展列为“十一五”规划六大产业集群之一来培植,“新芦淞服饰工业园项目”定位符合株洲
市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，将引导服装加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划；园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。
七、项目发起人：
湖南爱拼房地产开发有限公司是2000年成立的私营企业，曾被评为株洲市“五星明星企业”、“湖南省消费者信得过单位”，“AAA级资信企业”等，其公司法定代表人赵伟波先生系湖南省第十届人大代表。
公司2002年成功开发了位于株洲芦淞服装市场的天雅国际服装大厦，总经营面积23000平米，是株洲市专业的品牌服装批发市场，在株洲芦淞服装批发市场中占有重要地位。
公司拥有一批团结、务实、高效、具有很强开拓精神的领导集体，在对工业地产和当地市场的理解和把握上，在市场开发、公司管理上，在产品研发、经营销售、公共关系等方面具有丰富的知识和经验，确保项目成功建设发展。
八、项目进展情况：
项目得到了当地市、区两级政府的高度重视。
市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议，由区长牵头，成立的项目专项领导班子。
本项目作为省级重点签约项目，在06年首届中博会上签约，本项目享受“一事一议”的优惠政策及株洲市政府制订的《关于扶持株洲市服饰产业若干意见》的优惠政策等。
项目定位符合株洲市“十一五计划”产业发展方向；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划，项目开发成功将引导加工产业向园区集聚，突出“产业集群”的竞争优势，将为株洲服装产业的新发展做出积极的贡献。
项目系首届中博会省级重点签约项目,2007年株洲市重点工程项目、株洲建宁经济开发区重点园区项目。
第一章项目介绍
一、项目背景
1、芦淞服装产业发展现状
株洲芦淞市场群经过20多年的发展，已发展成为中南地区重要的服装集散地,经营网络辐射全国，实现了市场的规模化发展阶段。
芦淞市场群已发展成为有各类服饰市场42个，从业人员近10万人，汇集国内外服饰品牌4000多个，年实际成交额约为200亿元大型专业市场。
芦淞服饰市场相继被评为“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”、“中国服饰名城”等荣誉称号。
芦淞服装市场群经营业主在初步完成资本积累之后，现在的经营模式已无法满足于成长与发展的需求，为了寻找新的更高的利润增长点，众多经营业主一方面开始投资专业的服装市场,另一方面向服装加工生产延伸。
良好的市场基础，为株洲服饰加工产业的发展提供了极为有力的条件。
株洲市服饰加工企业有5000多家。
同时服饰加工洗水、电脑绣花、设计、物流仓储、主辅料市场等发展迅速，产业集群化发展模式逐步形成。
2、芦淞服装加工企业发展瓶颈
芦淞服装市场在取得巨大荣誉的同时，也存在着不容忽视的潜在危机，但最重要的是服装加工产业体系极不完善，市场群缺乏持久发展后劲和竞争力。
在株洲市服饰加工产业较快发展的同时，也存在一些问题严重制约了整个服饰加工产业的健康发展。
一是自我发展资金不足与融资渠道不畅，无法满足自我发展需求；二是为数众多的服装加工企业场地过于分散，参差不齐的现状无法进行有效的监管；三是加工场地主要是租赁普通民房和住宅进行生产，基本上是生产、生活、储存“三合一”，5000多家服装厂没有一个规范化服装工业园；许多有发展潜力，有现代企业经营意识，有品牌基础的企业没有场地建立符合其发展形象的生产园区。
3、沿海地区服装加工产业向中西部转移是大势所趋
服装加工产业因沿海地区的成本升高以及原料、能源、用工、环保压力等，向中西部转移已经成为一种趋势。
如深圳市政府明确产业升级，重点发展高新技术，不少服装企业都纷纷迁出了深圳。
福建石狮许多知名服装企业，他们已经在河北保定、安徽等地都设立了服装分公司。
他们认为内陆不仅给服装企业提供了廉价的土地、和便宜的劳动成本，而且这里是服装品牌重要的消费地区，有利于打造区域品牌，提高服装品牌在此地区的销售量。
与此时，在“中部崛起，西部开发”的大政策背景下，中西部在投资政策、投资环境等各个方面做好承接东部产业转移的准备。
如江西省建设了南昌市青山湖区的针织服装基地、九江共青城的羽绒服装基地、赣南南康的西服西裤基地，三大省级纺织服装产业基地集群效应逐渐凸现，各自发挥产业特色，共同推动了纺织服装产业的发展。
湖南省委省政府也高度重视服饰产业中西部转移的历史机遇，数次到株洲芦淞考察，并就服饰产业招商引资，承接产业转移等做出明确指示。
提出了“推进实施新型工业化，突出抓好园区建设、引进战略投资者，引进一批发展潜力大、支撑作用强、带动能力强的大项目”的发展目标。
4、项目的提出
4.1政策层面
“十一五”期间，株洲市着力把服饰产业集群发展作为“十一五”重点培育的产业之一。
为进一步把芦淞市场群做大做强，芦淞区委区政府提出了“打造‘品牌芦淞,工业芦淞’”、“努力建设有‘根’的市场群和有‘脉’的加工业”、“合理规划建设服饰产业发展创业园，支持以合法收入通过合法途径投入的产业建设”的战略思想。
为顺应市场发展需求，积极响应政府号召，株洲市爱拼公司经过仔细的研究和论证后，立项投资建设新芦淞服装（都市）工业园项目。
4.2市场层面
株洲多数分散的中小服装加工企业大多数都在民房里加工生产，缺少行业整合，服装加工企业主对标准厂房需求迫切。
建设提速服装加工产业集群化发展的“工业楼宇”项目，承接沿海地区知名品牌企业的梯度转移，改造提升本地传统产业，培育壮大新兴产业和优势产业，延伸产业链条，提升产业档次，扩大产业规模是市场的必然需求。
“新芦淞服装（都市）工业园项目”定位符合株洲市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，引导加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势，项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划。
园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。
二、项目规划
1、项目定位
项目根据国际标准及株洲市当地企业营运需求进行设计，定位为服装设计、办公、生产一体化的国际通用标准厂房，打造株洲服饰工业的“特色工业园区”；通过创新园区的管理体制与运行机制，建设一个株洲市中小服装加工企业的创业基地与孵化器。
2、项目规划
项目计划用地154亩，纵横分隔，空间划分灵活，能容纳10000个工人；标准厂房、生活配套公寓楼、集体员工、已婚员工和管理技术人员分开设计。
2.1人货分流------高效便利安全的路网设计
实行物流与人流分离，人、货分道流动，形成高效低成本的现代化生产基地。
18米宽物流通道，可同时容纳8辆货柜车，解决装卸货高峰期的拥挤。
2.2庭院组合式厂房------可大可小，也可独立厂区
完善的功能设计，灵活的分隔。
采用国际标准，可纵横分隔，空间划分灵活，为客户预留自主选择与发挥的空间。
以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。
超大的高层面积，平面交通与垂直交通的生产本质差别，每年节省大量的人力及卸货费用。
2.3物业外观-----建设成区域标致性建筑
本项目是以服装生产企业定制的标准厂房。
以现代的建筑外观，简洁大方，结合厂区周边的绿化，并在立面上利用建筑凹凸，营造丰富的立面光影效果，呈现出现代企业新形象。
2.4“以人为本”的设计------造就理想的厂区
建筑设计立意突出“通用化、模块化、标准化、人性化”。
空间划分灵活无限。
以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。
3、技术参数
3.1建筑高度：
标准厂房总高19.7米，第一层4.5米,二至五层层高3.8米。
3.2消防设计：
东西南各设封闭楼梯间三处，方便人流疏散，并设有防火门。
3.3车道：
厂区设计物流车道与人流车道分开，物流车道20米宽，人流车道15米宽，人货分道流动。
3.4其他系统:
园区采用可视智能化管理，有线电视线路，多媒体宽带等系统配备到位。
4、配套设施
4.1厂房配套:
每幢配有停车场、摩托车位、自行车位。
4.2服务配套：
4.2.1招待所、管委会、保安、智能化、水电、通讯、物业等；
4.2.2通用办公区（入园企业行政办公区）；
4.3生活配套:
4.3.1公寓：
员工宿舍、中层管理及技术骨干公寓、小户型已婚员工公寓；
4.3.2生活设施：
大、中、小型食堂,邮局、金融银行、卫生所、超市、商店；
4.3.3休闲广场:
这是针对生活区和商务中心的需要而建立的生活配套设施。
入口处的休闲广场、人工喷泉与茂盛多姿的热带植物浑然天成，营造出处处温馨的绿色商务环境，使园区成为集生产、生活、休闲为一体的大型综合性新城。
厂房组团
合计
综合配套组团
总计
庭院式
员工宿舍
标准
厂房
住宅
综合
公寓楼
商铺
其它
占地面积
（亩）
80
24
104
30
8
5
147
建筑面积
（平方米）
106080
8000
23040
137120
30528
20000
10000
2000
199648
各类型物业比例
53％
4％
12％
69％
15％
10％
5％
层数
5层（局部6层）
7层
5层
7层
15层
2层
总栋数
30
1
4
35
1
整栋面积
3536
8000
5760
20000
建筑
类型及功能分布
“L”型围合式（单体建筑面积根据设计公司设计调整）
24*48（可根据后期市场反应再行调整）
一梯四户或二户多层，首层做储物间和车位
裙楼4层商铺，4楼以上塔楼
沿果园路及园区东侧临街面布置，住宅部分底层，其余位独立布置（2层）
容积率
1.99
1.94
1.98
1.53
3.75
2.04
5．物业规划数据
三、园区管理
园区将以扶持服饰产业发展为核心，联合政府有关职能部门，成立市场导向型的新芦淞服装都市工业园管理机构。
1、投资职能：
联合省内外创业投资机构入驻园区，为有发展潜力的中小企业提供创业资金，同时园区管理中心按照现代化企业制度的建立法人治理结构的管理模式，规范企业运作、促进企业发展，保证园区资产的保值增值。
2、孵化职能：
即积极扶持具有良好市场潜力的优秀企业，通过争取优惠政策，协助引进资金扩大规模，成为园区产业新的利润增长点，使园区产业的规模得以迅速扩大与膨胀。
3、服务职能：
引进现代高规格的物业管理标准，健全服装设计、品牌管理、人才培训、管理咨询、行业交流、工商行政管理等管理服务职能，引导园区内服装企业高速、健康发展。
四、项目建设的重要意义
1、提高土地利用率
本项目是“以标准厂房、都市型工业园区和为载体，与城市功能和生态环境相协调的现代绿色工业，具有占地少、产出高的特点”。
随着国家土地政策的收紧和对工业园区用地的严格审批政策，工业用地日益紧张，像“绣花一样下珍惜和利用土地，提高工业土地利用率”是各级政府的一个重要课题。
本项目按照“产业集聚、布局集中、用地集约”的原则，将为株洲市发展“楼宇工业”，推行“无地招商、标准厂房招商”，提高了工业用地集约化程度和单位面积的产出价值，提高单位土地的投资强度，最大程度实现用地集约，成为株洲工业园区开发亮点。
2、孵化中小企业健康成长
现在株洲不少中小型服装加工企业由于自有资金有限，不可能自行购买土地建设标准加工厂房。
但以租赁标准厂房的方式，可减少固定资产的投入、降低投资风险、缩短投资周期，同时可将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，达到挖潜增效的目的。
成片建设国际通用标准工业厂房，出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产，并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务，同时政府提供园区相关优惠政策，可共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。
3、有效整顿“三合一”厂房
目前株洲市“三合一”的服装加工厂非常之多，众多的小企业和小加工厂租用民房，生产、生活、仓库混在一起，乱搭乱建现象严重，消防通道不畅，大都无法通过消防检验。
从株洲服饰产业发展规律的角度，必须要有效整治“三合一”厂房，同时也要为“三合一”场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房，避免整改后再回潮的现象。
所以，开发建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业“三合一”经营的问题，规范生产，消除安全隐患。
4、提升芦淞服装市场品牌形象
株洲众多分散的中小服装加工企业目前缺少行业整合、缺乏现代企业管理机制，一直没有自己全国知名的服饰品牌，这与芦淞市场群在全国的地位极不相称。
株洲芦淞服装产业要想进一步发展，必须实施品牌化经营战略，引进规模企业，加快培植本土服装企业，有效解决增长后劲乏力和竞争力不够的问题。
本项目开发建设，对整合芦淞服装品牌形象，提升品牌价值将发挥巨大作用。
5、促进服装产业集群
沿海城市通过鼓励专业园区、专业化标准厂房的建设，引导分散的产业向一定的空间集聚，形成整体的竞争优势。
形象的称为“标准厂房+招商集聚=产业集群”的模式。
本项目落成将建设标准厂房约20多万平米，可容纳中小服装加工企业近百家，将引导株洲市服装加工产业集群化发展的新格局。
工业园的建成投产将拉动布匹市场、服装辅料市场、服装漂洗加工、物流等产业链迅速集聚与发展，将形成新的工业集群，进一步促进当地经济繁荣。
6、经济效益显著
通过园区投资等运营，扶持入园企业创新成长，预计工业园区总投产后可实现年产值16亿元，每年可实现利税近1亿元。
工业园区将创造就业岗位近10000个，对促进当地就业和农村劳动力向非农产业转移、为解决就业问题做出积极的贡献。
第二章市场分析
一、市场需求分析
1、芦淞服装产业品牌化发展需求
株洲一直没有自己知名的服饰品牌，芦淞市场群的3000多个品牌几乎都是“泊来品”，株洲本地服装加工企业近5000家，注册的商标已有500多个，但大多数都将公司注册在香港、广东、浙江、福建等地。
株洲上千家多数分散的中小服装加工企业缺少行业整合，缺乏现代企业管理机制，这与芦淞市场群与全国的地位极不相称，株洲芦淞服装产业要想进一步发展，“开发建设国际标准的服装工业园区、引进规模企业、加快培植本土服装企业。
2、有效引导“三合一”厂房向标准规范化发展的需求
目前株洲市“三合一”的服装加工厂现象普遍，众多的小企业和小加工厂租用民房，生产、生活、仓库混在一起，火灾隐患多年来一直威胁着经营业主的生命财产安全，已成为困扰市、区各级党委、政府的一块“心病”，株洲市消防支队对芦淞市场群进行多次消防专项整治，但是效果并不明显。
从芦淞区服装市场发展规律的角度，必须要有效整治“三合一”市场，有关部门在一边整顿的同时，也需要一边疏导，即为“三合一”场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房，“疏堵结合”才能有效的根治“三合一”现象，避免整改后再回潮的现象。
所以，开发服装工业园，建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业“三合一”经营的问题，规范生产，消除安全隐患。
3、中小服装加工企业成长的需求
据调查，不少中小型服装加工厂由于自有资金实力有限，不可能自行购买土地建设标准加工厂房，但租赁或银行按揭购买标准厂房，可减少固定资产的投入，降低投资风险，缩短投资周期，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，达到挖潜增效的目的。
成片建设国际通用标准工业厂房，出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产，并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务，同时政府提供园区相关优惠政策，共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。
4、客户群体需求特征分析
4．1标准厂房群体
第一大客户群体：
处于迅速扩展期的中小型本地服饰加工企业，主要特点是：
✧在本地有较长发展轨迹，在行业内有一定的知名度；
✧属于发展型企业，虽然规模不大，但业主积极进取，企业发展迅速；
✧着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识；
✧员工数在50-200人之间；
✧企业可支配用于购买生产车间之资金在50－400万之间。
第二大客户群体：
芦淞商圈服饰品牌经销商。
主要特点是，需要现代化的办公形象，有较大的仓储空间，交通便利，便于与客户的交流。
第三大客户群体：
投资客。
本项目用地离市场群近，地段升值潜力很大，物业可用来租赁经营，投资回报率很高，其主要特点是熟悉服饰产业，自身从事服饰加工或营销代理，对服饰产业发展及项目升值潜力看好。
4.2配套住宅客户群体
4.2.1主力客户：
芦淞市场小老板、中高档服饰企业中层管理人员。
✧在芦淞市场群内工作，自己拥有小型摊位或担任品牌销售员及以上职位；
✧个人月收入在1500元以上；
✧对生活环境品质比较挑剔；
✧属于首次置业人群，具备一定投资意识。
4.2.24.2.2次主力客户：
合泰大街中小型服饰加工企业老板和大型企业中高层管理人员。
✧事业略有成就；
✧不满意合泰地区居住环境；
✧对住宅位置要求距离工作地点较近；
✧重视住宅的生活便利性；
✧较注重住宅性价比。
4.2.3其他客户：
株洲市的年轻消费一族
✧有稳定的工作，月收入在2000元以上；
✧对生活品质较为挑剔；
✧善于精打细算，谋划自己的生活。
二、市场营销措施
我们坚持以“市场为导向”的理念，重点在市场营销方面开展了许多工作：
1、整合资源，让政府与行业协会共同参与招商
我们与“株洲市服装行业协会”等行业组织及其主要负责人紧密联系，吸引他们参与到我们项目中来，在项目规划建设、房型、面积、配套等方面广泛听取他们建议和意见。
同时协同政府组织招商会。
2、加强沟通，采用订制式营销模式
我们有针对性的与重点客户进行沟通，给他宣传我们项目的理念、定位与规划，积极运用口碑传播的途径，吸引、稳定我们的客户群体。
项目采有量身定作的方式，根据不同企业特点专项设计。
现在，本项目的开发规划与定位已经引起了准客户的高度关注与极大兴趣，纷纷来电来访咨询项目情况，市场前景较为乐观。
3、用现代营销思维进行整合的推广
我们将组织专业的营销人从员从市场预热期、培育期、强销期、持续期、收尾期采取不同的营销策略，不仅采用概念整合推广手法，同时将运用各种公共关系手段，确保销售目标。
现在我们组织专业的市场研究人员对芦淞服装加工企业业主进行更广泛细致的研究，认真研究他们购买厂房的真正需求与愿望；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本，了解他们的购买力；分析他们想通过什么方式在什么时机购买标准厂房等。
坚持市场导向，通过调查准确无误把握产品、定价、渠道、促销等实施执行要素。
第三章经营计划
一、经营思路
1、本项目采用房地产的开发模式，通过两期滚动开发，并重点在前期的市场研究与客户群体的摸底调查上加大工作力度，争取在开工前，争取到60%左右客户群体的认同。
2、本项目主要通过出售厂房和配套住宅物业为主回笼项目的建设资金，对配套住宅及其它配套物业将采用非常灵活的销售策略。
3、针对部分业主需求的厂房方案，可以以委托代建的方式来运作，同时将开发建设部分标准厂房单层或整体发售。
4、本项目同时可为入园企业及时办理产权证、办理银行按揭等业务。
5、根据市场情况，考虑到长期利益，本项目可将增值快、位置好的单元保留，可以以租赁模式来赢得长期投资回报。
6、后期通过物业管理公司与政府相关职能部门相结合的综合管理形式，在物业管理、人才培训、品牌整合推广、投资创业服务等方面创新园区管理模式。
二、组织机构
本项目建设由株洲市爱拼房地产开发有限公司发起，组织专门的领导班子负责本项目的开发经营管理。
并根据项目建设的需要组成相关的职能部门、配备相关的管理和技术人员。
根据现阶段业务情况需要,暂定公司组织结构图如下：
三、建设进度
在确保工程质量的前提下，加强建设进程中各项管理工作，编好营销推广计划、资金流计划、施工组织计划，使项目尽快竣工受益。
实施进度总体安排如下表所示：
序号
工程内容
开发期
2007年（月）
2008年（月）
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
立项、征地
2
五通一平
3
规划设计、报批、报建
4
标准厂房招商
5
厂房工程建设
6
厂房竣工验收、交房
7
二期工程开工、VIP认筹
8
二期主体完工、发售
9
二期竣工验收、交房
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