某某商贸园建设项目可行性研究报告.docx
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某某商贸园建设项目可行性研究报告
某某商贸园建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目名称与承办单位1
1.2研究工作的依据、内容及范围1
1.3编制原则3
1.4项目概况3
1.5技术经济指标6
1.6结论7
第二章项目背景及建设必要性9
2.1项目背景9
2.2建设的必要性10
第三章建设条件13
3.1项目选址13
3.2主要建设条件13
3.3项目建设条件优劣势分析28
第四章市场分析与销售方案31
4.1市场分析31
4.2营销策略33
第五章建设方案34
5.1建设目标34
5.2功能定位34
5.3建设方案34
5.4建设标准36
5.5公用工程38
第六章环境影响评价40
6.1环境影响40
6.2环境保护与治理措施41
6.3评价与审批42
第七章项目组织与管理44
7.1组织机构与职能划分44
7.2劳动定员44
7.3经营管理措施44
第八章劳动、安全、卫生与消防46
8.1编制依据及采用的标准46
8.2安全卫生防护原则46
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施46
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施47
8.5消防编制依据及采用的标准48
8.6消防设计原则48
8.7火灾隐患分析48
8.8总平面消防设计48
8.9建筑防火49
8.10火灾检测报警系统49
8.11预期效果49
第九章项目实施进度50
9.1实施进度计划50
9.2项目实施建议50
第十章项目招投标方案52
10.1招标原则52
10.2项目招标范围52
10.3投标、开标、评标和中标程序52
10.4评标委员会的人员组成和资格要求54
第十一章投资估算和资金筹措55
11.1投资估算55
11.2资金筹措及使用计划57
第十二章财务评价58
12.1费用与效益估算58
12.2财务分析59
12.3不确定性分析60
12.4财务评价结论60
第十三章建设合理性分析61
13.1产业政策符合性分析61
13.2清洁生产符合性分析61
13.3规划符合性分析61
13.4项目建设环保政策符合性分析62
13.5环境承载性分析62
13.6结论62
第十四章结论与建议63
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
xxxxx商贸园建设项目
1.1.2项目承办单位、法人代表
项目承办单位：
xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府
法人代表
1.1.3建设性质与地点
建设性质：
新
建设地点：
xxxxx镇政府驻地北侧，北靠xxxxx路，东靠xxxxx道，南靠xxxxx村
1.1.4可行性研究报告编制单位
编制单位：
1.2研究工作的依据、内容及范围
1.2.1研究依据
1、关于编制《xxxxx商贸园建设项目可行性研究报告》的委托书、合同书；
2、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；
3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、国家发改委发布的《建设项目可行性研究报告编制指南》；
5、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》；
6、国家计委，经贸委，农业部《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号）；
7、农业部《农副产品加工业"十一五"发展规划》；
8、国务院《关于加强新阶段"菜蓝子"工作的通知》；
9、《xxxxx商贸园规划设计说明》；
10、国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程；
11、项目单位提供的基础材料；
12、现场勘查所得的资料和数据。
1.2.2研究内容及范围
根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：
1、对项目提出的背景、必要性、市场前景进行分析，对项目发展趋势进行预测；
2、对项目的建设条件、建设规模、交通条件等进行研究；
4、对项目建设内容、公用设施等技术方案进行研究；
5、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；
6、对项目实施进度的确定；
7、进行项目投资估算、经济社会效益分析；
8、提出项目的可行性研究工作结论。
1.3编制原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
4、节能与降耗并重。
1.4项目概况
1.4.1项目单位
本项目由xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府投资建设。
xxxxx镇位于xxxxx省xxxxx市东北。
1.4.2建设规模与目标
本项目征地16150平方米，厂区东西宽95米，南北长170米。
本项目主要建设市场商贸大棚、门市房、停车场等。
本项目投产后，将极大地促进周边地区农副产品的流通，丰富市民的菜篮子。
本项目可容纳商户100户，人流量可达5000人/d。
1.4.3场址概述
本项目位于xxxxx镇政府驻地北侧，北靠xxxxx路，东靠xxxxx道，南靠xxxxx村。
该区域农副产品资源丰富，交通发达，给排水、电力、电讯等公用基础设施条件完善，不涉及拆迁，各项建设条件十分优越。
1.4.4提出的理由
1、城市发展计划方面
xxxxx镇现有的批发市场具有规模较小，不能满足需求，抑制城市发展等缺点。
随着xxxxx区城市一体化的发展，需建一座广域型，现代化物流设施齐全的农副产品批发市场。
2、流通贸易方面
把xxxxx镇构筑成xxxxx区及周边县市的输出口贸易和相关商品的物流基地，担当低价位，安定的购买场所的作用，为物价安定做出贡献。
3、道路交通方面
xxxxx镇东距xxxxx、连场80公里；路、xxxxx路等省级公路穿境而过，交通十分便利。
4、地域经济活性化方面
随着新商家的市场参与，带动竞争发展，流通正常化，物流费用和交易费用的节省，因此需建具有规模性经济物量的现代化农副产品市场来满足市场需求。
新的批发市场建设，带动货物量及商家的扩大，为剩余劳动力解决岗位，促进地域经济的活性化。
1.4.5项目实施进度
本项目建设期12月，计划于2010年6月份开工建设，期间完成项目的土建、设备安装调试等项工程，预计2011年6月工程全部竣工。
1.4.6总投资及资金筹措
本项目总投资2600万元，其中建设投资2400万元，流动资金200万元。
本项目所需资金全部自筹解决。
1.4.7劳动定员
本项目劳动定员5人，年工作365天。
1.5技术经济指标
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
一
占地面积
平方米
16150
二
建筑面积
平方米
15200
三
运行时间
天/年
365
四
主要经济指标
1
总投资
万元
2600
建设投资
万元
2400
流动资金
万元
200
2
总成本费用
万元/a
253.5
3
年经营收入
万元/a
1057.3
4
年利润
万元/a
999.1
5
投资回收期
税前
年
2.5
税后
年
3.1
6
财务内部收益率
税前
%
46.40
税后
%
41.28
7
投资利润率
%
38.4
8
盈亏平衡点
%
58.71
1.6结论
1.6.1结论
今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为本项目提供了政策上的支持。
本项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。
本项目为xxxxx市xxxxx区xxxxx镇人民政府投资建设，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快xxxxx区城市化发展进程作出了重大贡献。
本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。
1.6.2建议
①资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
②本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目的立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
③从项目诸多方面的研究表明，本项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施，争取早投资、早受益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
xxxxx商贸园建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民就业机会的一项民心工程，也是顺应xxxxx市经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。
目前，世界经济的竞争正在加剧，农副产品的流通也不能例外。
特备是在WTO、FTA体制下大部分农村及农副产品的受害最为显眼。
为了开辟今后拓展的农副产品世界贸易竞争的波高，比以往任何时候都需要通过农副产品批发市场的现代化改善流通现状。
特别是需要改变农副产品不是竞争商品，而是人类健康的生命商品的意识。
为了通过流通的效率化减少流通费用，稳定农副产品的价格，提高农副产品的竞争力，增加农民的收入，持续性带给消费者更安全，更经济实惠的商品，需开发现代化农副产品流通设施，促进农副产品的标准化、规格化、等级化，带动农村的产业化发展。
农副产品批发市场作为食品供应链上的重要一环，战略地位十分明显。
商务部正在加强中国农副产品批发市场的升级改造，大力推动质量安全追溯系统，冷链系统和生鲜农副产品配送中心等建设，确保菜篮子安全。
农副产品既是满足人们生活需要的基本生活资料，又为工业生产提供重要原料，加快建设农副产品批发市场，是解决农民农副产品"卖难"问题，促进农副产品市场开拓，从而推进社会主义新农村建设的重要保障。
2.2建设的必要性
2.2.1促进失地农民就业、增加农民收入的需要
在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可避免的，任何一个地方的发展都要经历这样的过程。
而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体——失地农民。
但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。
因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计”问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。
要解决好失地农民的生存问题上，必须建立起“经济补偿、就业服务、社会保障”三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续健康发展的轨道。
就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。
优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。
本项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快xxxxx区的城市化进程。
2.2.2保证消费安全，创建放心工程的需要
农副产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发展的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农副产品市场竞争力的提高，农副产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点.项目建设中果品及农副产品，农药残留检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了"绿色食品"进入百姓家庭.强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对农副产品消费的信心，推动"放心工程""菜篮子工程"的建设，引导绿色消费。
2.2.3促进农业结构调整的需要
本项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农副产品流通和农业结构调整，促进农业产业化经营，带动区域农民经济发展和通过完善现代企业制度增强服务"三农"，服务社会的能力等方面从而增加农民收入。
2.2.4降低成本，促进流通的需要
目前我国有5000多家农副产品批发市场，年交易额3000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的30%以上，是我国农副产品流通交易的主渠道之一。
通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。
市场的建设将对xxxxx镇的果品、粮油制品、畜牧品等产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成"绿色通道"，有利于打造区域性大型农副产品批发市场，增强市场竞争力。
xxxxx商贸园将成为区域商品流通产业的龙头和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进xxxxx镇的经贸发展，对吸引投资，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。
2.2.5落实中央政策的需要
在2009年12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。
保障和改善民生是发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。
xxxxx商贸园建设可创造新的就业机会，是一项重大的民生工程，也是扩大内需、促进经济发展的需要。
总的来看，商贸xxxxx商贸园项目建设不但可以增加失地农民就业机会、富裕村级经济，也可以构建xxxxx区新的经济贸易平台、促进社会经济发展。
另外，本项目建设还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。
第三章建设条件
3.1项目选址
本项目位于xxxxx镇政府驻地北侧，北靠xxxxx路，东靠xxxxx道，南靠xxxxx村。
该区域农副产品丰富，交通发达，给排水、电力、电讯等公用基础设施条件完善，不涉及拆迁，各项建设条件十分优越。
3.2主要建设条件
3.2.1自然条件
1.地理位置
xxxxx区在xxxxx市东北部，东
①地质构造
xxxxx区在大地构造上属羊庄向斜盆地，位于秦岭负荷构造带和鲁西旋转构造体系复合部位，断裂和摺曲构造发育，北部有西北—东南向的长龙断裂带，南部有平行长龙断裂的西北—东南走向的曹王墓断裂带，在西部30km处有南北向的峄山断裂，东部10km处有南北向的上辛庄—马头断裂，从而形成一个独立的xxxxx断块。
xxxxx断块虽与西南部20km外著名的羊庄盆地断块同属羊庄盆地，但分属两个不同的断块，中间有曹王墓断层和桑村穹隆相隔。
羊庄盆地为一呈北东—南西向展布的较大的向斜构造盆地，周围岩层均向腹地倾斜，岩石倾角5º-12º。
两条北西西向断裂长龙断裂和曹王墓断裂将羊盆地割为三个次级构造单元：
辛庄—辛召断块、xxxxx—徐庄断块和羊庄—辛集构造盆地。
辛庄—辛召断块主要由下寒统和太古界变质岩及火成岩组成；xxxxx—徐庄断块主要由中、上寒武统组成；羊庄—辛集构造盆地主要由奥陶系和上寒武统组成。
各单元中的山间盆地、谷地分布着第四纪地层。
②地层
xxxxx区地层属华北型沉积，岩层从老到新发育有：
太古界泰山群，古生界寒武系、奥陶系及新生界第四系。
此外还有侵入岩，主要为太古界早期及燕山期两次岩浆活动的产物。
4.水文
xxxxx区地表水系属淮河流域运河水系，地表径流自西向东自然形成四个流域：
峄城沙河流域、西河流域、十字流域与郭河流域。
城河是郭河支流发源于邹城市凤凰山，在xxxxx镇注入岩马湖水库。
次支流发源于xxxxx镇辛庄水库东北。
水库境内流域面积为354平方公里，干支流全长29.5公里，河床最宽处约150米。
北沙河，发源于邹城香城以北的山区，入境后流经东郭、龙阳、姜屯、大坞、级索、滨湖6个镇，于王晁村北入微山县，至后留庄村西入昭阳湖。
流域面积535km2，全长64km，境内长37.5km。
1960年在邹、滕边界建成马河水库，拦蓄了上游大部分洪水。
薛河，又名十字河。
发源于xxxxx区，于西江村东入境，流经羊庄、官桥、柴胡店、张汪4个镇，在圈里村入微山县，排入微山湖。
流域面积960km2，全长81km，境内长30km。
郭河，发源于xxxxx区水泉乡长城东北，于小宫xxxxx入境，流经东沙河、南沙河、洪绪、鲍沟、级索、西岗6个镇，从北满庄汇入城河。
流域面积244km2，全长49.7km，境内长32km。
郭河汇口至入湖口，又称城郭河。
羊庄盆地水文地质区位于十字河中上游流域，总面积为724km2。
根据富水情况，羊庄盆地水文地质区分为东北部潜水区、中部裂隙岩溶一般富水区和南部裂隙岩溶富水区三部分。
东北部潜水区：
主要由分布于长龙断层以北辛召断块的变质岩风化带含水层组成，以潜水为主；中部一般含水区：
由位于长龙断层与曹王墓断层之间的xxxxx断块组成，以石灰岩裂隙岩溶水为主，其东部为中下寒武系地层、西部为上寒武系地层，富水性一般，分布极不均匀，单井出水量为500m3/d左右，埋深24m以下，最深60余米；南部裂隙岩溶富水区：
该区为羊庄盆地，地下水为石灰岩裂隙岩溶水，主要含水层为中奥陶系厚层石岩，裂隙岩溶十分发育。
盆地腹地第四系地层广泛覆盖8-12m，底部有富水性强的砂层，其下岩溶发育深度150m左右，富水性很强，单井出水量〉2000m3/d。
5.气候特征
该区属暖温带季风型大陆性气候区，四季分明：
夏季湿热多雨，春秋干旱少雨，冬季寒冷而多霜少雪。
降水年内分配很不均匀，高度集中于7-8月份，占年降雨量的70%。
有关气象数据如下：
多年平均气温：
13.6℃
极端最高气温：
40.4℃
极端最低气温：
-21.8℃
年平均降水量:
785.7mm
年最大降水量:
991.1mm
日最大降水量:
220.2mm
年平均气压:
1009.3hPa
年均相对湿度:
66%
全年主导风向:
东南风
年平均风速:
2.6m/s
6.植被
xxxxx区属于暖温带阔叶林带，杂生针叶林，原始森林已被破坏，为次生植被所取代。
由于境内地貌类型多，植物资源极其丰富，门类科属繁多，木本植物共56科，123属，191种。
盛产花生、苹果、黄梨、板栗、大枣、花椒、核桃、冬桃、油桃以及乌克兰樱桃、美洲艳红李子等优质果品，有金银花、槐米、栝楼、山楂、丹参等中药材上百种。
7.资源
xxxxx区处于泰沂山脉西南麓，地形复杂多样，山地丘陵多，平原少，山地丘陵面积占xxxxx区总面积的88.6%。
东部为海拔500米以上的群山区，重峦叠嶂，连绵起伏；西部为海拔100以下的低山丘陵和山前倾斜平地，属低山丘陵地貌类型。
xxxxx区低山连绵，丘陵遍布，河渠纵横，平原较少。
地势东高西低，处于自然倾斜状态。
xxxxx区区境内起伏较大，褶皱连绵，大小山头共有1234个，平均每平方公里就有1.2个，其中海拔高度400米以上的山头161个，坐落在区驻地东北的高山（又名翼云山），海拔620.4米，为鲁南地区最高峰。
熊耳山，海拔483米，呈东西走向，东西绵延6公里，南北宽2公里。
它像一只大白熊头朝东，尾向西，横卧在xxxxx镇。
立于熊耳山下向上看，在群山中，一峰突起，群山拱卫，柏苍松郁，石崮云绕，雄伟壮丽，气势磅礴。
从山顶俯视山下，众水交络，泉水叮咚，绿野山花，摇枝轻语，一展秀色。
熊耳山又分3个景区：
溶洞群景区、黄龙洞景区、双龙大裂谷景区。
翼云山地处xxxxx新城东北1.5公里处，海拔628米，为鲁南第一高峰。
因其高入云端，俗称高山。
翼云山之名出自于该山“泰山行宫”里的一通碑文：
“山名翼云，崇高也，山与云连，朝夕往来，烟雾白云与山交会，双峰白云吐扬，故名之曰翼云。
”
龙牙山位于xxxxx区xxxxx镇，龙牙山海拔278.3米，东西横亘，绵延十数里，三峰突起，犹如巨龙张牙，故名“龙牙山”。
龙牙山山势险峻，悬崖峭壁耸立，奇石怪岩遍布，山中有泉喷水，长流不断，清流甘冽。
xxxxx区境内泉头较多，涌流成溪，多为干支河流的发源地，矿泉水资源十分丰富。
岩马湖又称岩马水库，位于xxxxx区冯卯乡。
在乡政府东三里处，距离市区约60公里。
始建于1959年，设计总容量为2.026亿平方米，总坝长16709米，水面13500亩，现为xxxxx市量大的水库。
其东岸，张山之阳，北赵庄村南有一天然岩洞，以它独有的奇观妙景，吸引着四方游客前来观光。
由于这里是库区，有自己独特的小气候，夏季凉爽湿润，冬季温润不干燥。
岩马湖以其美丽的景致，吸引大量的外地游客前来游玩。
俯视整个库区，有种凭海临风之感，映入双眸中的是一片汪洋，一片蔚蓝色，数不清的渔船点缀其中，如诗如画。
龙床水库位于xxxxx区半湖乡境内，离城大约20公里。
是一处消夏休闲的好去处。
从半湖乡所在地往西不远处，有座小山。
说是小山，其实只是一个大型的土堆。
山上长满了栗子树、樱桃树、桃树、杏树，四季中三季水果飘香。
春天有樱桃，夏天有杏子和桃子，到了秋天，满山高大的栗子树就把又大又亮的栗子奉献出来了。
小山的南面还有一座小山，也同样长满果树。
两山之间有一深涧，一湖碧幽幽的绿水荡漾其中，这就是龙床水库。
xxxxx区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。
3.2.2社会经济
1.行政区划
1983年11月15日，xxxxx区建立。
共有14处公社组成。
1984年3月，社改乡，14处公社改成3镇11乡。
2001年3月，xxxxx区乡镇规模调整，原来的14个乡镇全并为8个镇1个街道。
2004年，成立凫城乡。
2006年，xxxxx区辖8镇1乡1街道，258个行政村（居委会）。
2.人口民族
至2006年底，山亭区总人中488561人，男性人口256698人，女性人口231863人，分别占总人口的52.5%和47.5%；其中乡村人口367644人，城镇人口120917人，分别占总人口75.3%和24.7%。
xxxxx区总户数13314户，平均每户3.66人。
年末xxxxx区人口密度为484人/平方公里。
人口出生率为10.81‰，自然增长率为4.40‰。
xxxxx区少数民族有回族、蒙古族、藏族、维吾尔族、苗族、彝族、壮族、布依族、朝鲜族、满族、侗族、瑶族、白族、土家族、哈尼族、傣族、黎族、傈傈族、佤族、高山族、拉祜族、水族、东乡族、土族、仫佬族、羌族、布朗族、毛南族、仡佬族、阿昌族、普米族、京族、塔塔尔族。
至2006年底，少数民族有1326人。
3.历史文化
xxxxx是xxxxx省xxxxx市的市辖县级区，历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。
早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。
xxxxx、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。
夏朝时期（约前21世纪-前16世纪初）：
南部属鄫国，北部属滕国。
殷商时期（约前16世纪初-前11世纪），南部先属（上艹下既）国，后属大彭国，北部为邾国。
西周时期（约前11世纪-前771年），南部属郑国，北部属滕郳。
春秋时期（前770年-前476年），南部属郑国，北部属滕国和邾国。
战国时期（前475年-前221年），前期，南部属兰陵，北部属滕国。
前254年，现xxxxx区全境属楚。
秦（前221年-前206年），南部属鄫县，北部属滕县。
西汉（前206年-公元25年），南部属楚国（丞无“一”）县，北部属鲁国、沛国滕县。
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