土木工程类房地产估价原则二模拟试题与答案.docx
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土木工程类房地产估价原则二模拟试题与答案
土木工程类房地产估价原则
（二）模拟试题与答案
一、单项选择题
1.在房地产估价流动中，合法原则的运用主要体现在______。
A.估价主体资格需依法取得
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
答案：
B
解答：
遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。
2.相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有______。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性
答案：
C
解答：
房地产价格的形成一般也如此，只是因为房地产的独一无二特性，使得完整相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。
因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受与市场上相似的房地产的正常价格相比过高的价格，任何理性的卖者不会接受与市场上相似的房地产的正常价格相比过低的价格。
这种相似的房地产之间价格相互牵制的结果，使它们的价格相互接近。
3.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是______。
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价
B.因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：
D
解答：
估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的瓜葛（表）。
表估价时点、估价对象状况和房地产市场的瓜葛
估价时点
估价对象状况
房地产市场状况
过去（回顾性估价）
过去
过去
现在
过去
现在
现在
未来
未来（预测性估价）
未来
未来
D选项的期房是未来的估价对象，现在进行估价时点为现在。
故D选项正确。
4.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的______。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上的许可
答案：
D
解答：
此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高使用原则。
最高最佳使用是在法律允许范围内的最高最佳使用，即遵循了最高最佳使用原则，则必然符合合法原则。
5.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为______。
A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
答案：
A
解答：
说明乙土地上建筑物无继续利用价值，该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。
6.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是______。
A.收益递增原理
B.收益递减原理
C.最佳效益原理
D.适合原理
答案：
D
解答：
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
7.某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完整烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为______。
A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
答案：
C
8.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在______的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：
D
解答：
独立客观公正原则请求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
9.运用收益法评估房地产价值时，请求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的______。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
答案：
C
解答：
替代原理在市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。
例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。
收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
10.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以______为依据。
A.相关合同
B.法律、法规、政策
C.土地用途管制
D.国家的价格政策
答案：
C
解答：
依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
11.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按______进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：
D
解答：
按合法原则应按规划用途评估，如该题给出证载用途为工业，则应按工业用途估价。
12.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则______。
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况
B.估价时点与房地产状况均为现在
C.估价时点为现在，估价对象为未来状况
D.估价时点为现在，估价对象为过去状况
答案：
C
13.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在仍是过去或者未来，是由______抉择的。
A.估价目的
B.估价委托人
C.估价师
D.估价方法
答案：
A
解答：
估价时点原则请求估价结果是在由估价目的抉择的某个特定时间的价值。
14.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列______方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化
B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能
答案：
A
解答：
最高最佳使用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。
寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
法律上的许可性；技术上的可能性；经济上的可行性；价值是否最大。
15.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见瓜葛是______。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：
C
解答：
回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产状况均为估价时点（过去）时的状况。
16.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额，则应以______进行估价。
A.维持现状前提
B.更新改造前提
C.改变用途前提
D.重新开发前提
答案：
A
解答：
这是最佳最高原则的体现。
17.运用收益法评优房地产价值时，请求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的______。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
答案：
C
解答：
替代原则请求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
18.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额时，应以______进行估价。
A.维持现状前提
B.更新改造前提
C.改变用途前提
D.重新开发前提
答案：
D
解答：
这道题大家必定要审清题，当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额时，应考虑重新开发前提；当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额时，应考虑更新改造前提。
19.房地产估价的合法原则是针对______来讲的。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
答案：
C
解答：
合法原则主要是针对估价对象的。
20.行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了______。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
答案：
A
解答：
违反了合法原则中的合法产权请求。
21.在一所小学附近，开设服装专卖店并不必定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是______。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理
答案：
C
解答：
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
如果在小学附近开设一个文化用品商店将是一种较佳的选择。
22.在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5至20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20至30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。
那末，______应当是这座大楼的经济高度。
A.5
B.20
C.30
D.31
答案：
B
解答：
根据收益递减原理，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始下减少，所以它的经济高度应当是20层。
23.有一处住房，经专业估价为20万元。
如果装修改造后，专业估价为25万，如果改造为商店，专业估价为40万，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应当为______万元。
A.20
B.25
C.40
D.30
答案：
C
解答：
最高最佳使用原则是房地产估价中的首要原则，如何实现价值最大化是该原则所追求的目标。
在该题的各种假设前提中，改变用途，即将住房改为商店，其价值能够实现最大化。
24.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为______。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
答案：
A
解答：
这种估价时点为过去的情形，多呈现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的估价复核或鉴定。
例如：
某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。
此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点（原估价时点是1996年3月11日）。
相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况和房地产市场状况等，也都要以原估价时间点1996年3月11日时的状况为准。
否则的话就无法检验该估价结果是否合理。
而且，任何估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为房地产市场状况和估价对象状况可能发生了变化。
25.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值为______万元。
A.800
B.1000
C.1800
D.800～1000
答案：
D
解答：
根据合法原则，该土地用途应是商住综合，其评估价值也应按商住综合来考虑。
26.在同一房地产市场中，效用相近的房地产价格应当______。
A.完整相同
B.差距较大
C.没有可比性
D.相近
答案：
D
解答：
在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格高的价格，任何卖者不会接受与市场上的正常价格相比过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。
27.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在______下的估价结果具有近似性。
A.同一估价方法、同一估价时点
B.同一估价目的、同一估价方法
C.同一估价目的、同一估价时点
D.同一估价原则、同一估价目的
答案：
C
解答：
估价原则能做到对同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点下的估价结果具有相似性。
28.现有建筑物应予保留的条件是：
现状房地产的价值______新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
答案：
B
解答：
现状房地产的价值只有大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用以后的余额，保持现状最有利。
29.转换用途的条件是：
预计转换用途所带来的房地产价值的增加额______转换用途所需的费用。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
答案：
B
解答：
认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。
转换用途的条件是：
预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
30.估价时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产市场状况应为______。
A.过去
B.现在
C.未来
D.难以判断
答案：
D
31.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多呈现在______中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
答案：
A
解答：
估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多呈现于房地产损害赔偿案件中。
例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现在已不存在了）和损毁后的状况的对比来评估。
32.有更改的买者在购买商品时，会选择______。
A.效用最大而价值最低的
B.效用最小而价值最低的
C.效用最大而价值最高的
D.效用最小而价值最高的
答案：
A
解答：
任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，是要以代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）的，所以，任何理性的买者在购买商品时，都会选择效用最大而价格最低的。
如果价格与效用相比，显示价格过高或效用过小时，则人们会敬而远之。
换句话说，如果有两个以上相同的商品同时存在时，明智的买者会选择价格最低的；或者反之，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，明智的买者会选择效用最大的。
卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。
市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的产品之间形成相同的价格。
33.同类房地产的市场价格之所以相互克制，是因为相互间有必定的______。
A.互补性
B.一致性
C.替代性
D.差异性
答案：
C
解答：
因为房地产的独一无二特性，使得完整相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟卖的房地产与类似的房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上正常价格过高的价格，任何卖者会不接受比市场上的正常价格过你的价格，最终是类似的房地产价格相互牵掣，相互接近。
34.抵押目的估价中扣除估价师知悉的法定优先受偿款，符合房地产估价技术性原则中的______。
A.谨慎原则
B.替代原则
C.合法原则
D.最高最佳使用原则
答案：
A
解答：
谨慎原则请求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
35.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是______。
A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润
答案：
D
二、多项选择题
1.下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有______。
A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价
答案：
BC
解答：
在房屋征收估价中，估价对象现状为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在人民法院拍卖房地产估价中，估价对象现状为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。
2.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体请求包括______。
A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
答案：
ACD
解答：
B项应选用保守的较低的收益估计值，E项应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润。
3.根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有______。
A.土地所有权
B.依法承包的荒山的土地使用权
C.宅基地使用权
D.国有汽车加油站
E.乡镇企业用房
答案：
AC
4.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着______等进行估价。
A.各方当事人均是理性的
B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值
C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D.估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值
E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
答案：
ABD
解答：
首先，估价师应本着以下假设进行估价：
各方当事人均是利己并理性的，如买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。
其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”。
在实际交易中，各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于预期利用该房地产所能带来的收益、重新购建价格、相似的房地产的正常成交价格；卖者的心态是要价不能低于他对该房地产已投入的开发成本及期望利润、相似的房地产的正常成交价格。
然后，估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：
先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色时评估价值的高低会对自己有何影响，假如是买方会怎样，是卖方又会怎样。
在此基础上自然就可以够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。
5.目前，我国房屋权属证书有______。
A.房地产权证
B.房屋所有权证
C.房屋占有权证
D.房屋他项权证
E.房屋使用权证
答案：
BD
解答：
房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》3种）。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证。
6.根据经济学原理，当房地产______时，便为最高最佳利用。
A.与外部环境相协调
B.外部环境要素最恰当
C.与其各个组成部分相搭配
D.外部环境与内部因素相关联
E.达到规模递增
答案：
AC
解答：
适合原理加上均衡原理和收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用。
7.以下______有助于把握最高最佳使用原则。
A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
E.经纪人原理
答案：
BCD
解答：
进一步讲，以下三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：
①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
8.根据适合原理、均衡原理和收益递增递减原理，当房地产______时，便为最高易最佳利用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
答案：
AC
解答：
适合原理加上均衡原理和收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。
三、判断题A对B错
1.房地产估价应遵循合法原则，因而只有依法登记的房地产才能成为估价对象。
答案：
B
解答：
遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。
2.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。
答案：
B
解答：
应是对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
本题考察的是房地产估价原则的作用。
3.遵循合法原则是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象。
答案：
B
解答：
遵循合法原则并不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就将其作为那种权益状况的房地产来估价。
4.当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。
答案：
B
解答：
如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。
5.如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。
答案：
A
6.某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。
答案：
A
7.在房屋征收中，当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，因为估价对象状况为未来状况，因而估价时点应为未来。
答案：
B
解答：
在上述情况下估价时点应为现在，估价对象为未来状况。
8.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
答案：
A
9.评估房地产抵押价值时，按谨慎原则请求，应取保守的居中的收益估计值。
答案：
B
解答：
遵循谨慎原则
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