商业住宅小区项目可行性可行性研究报告.docx
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商业住宅小区项目可行性可行性研究报告
附件资料
1.项目招投标表；
2.***房地产发展股份有限公司营业执照副本；
3.项目用地成交确认书；
4.项目用地规划设计条件；
5.项目总平面布置图；
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位
名称：
***房地产发展股份有限公司
住所：
******安宁大街18号
法人代表：
***
注册资本：
人民币****元整
实收资本：
人民币****元整
公司类型：
股份有限公司
经营范围：
房地产开开发
公司简介：
***
1.2项目概况
1.2.1项目建设背景
本项目是***房地产开发第四期建设项目。
***房地产开发项目总占地约500亩，总建筑面积约780000㎡，其中住宅建筑面积700000㎡，地下车库80000㎡。
***是项目建设单位***房地产发展股份有限公司在***首先推出的完善社区，以教育为主题的社区概念，本区域给众多群体一个崭新的概念。
并通过***最美的绿化率、中央大道主景观、水景及科学合理的规划理念提升小区整体价值。
强大资金积累、优势人才储备和售前、售中、售后服务体系，为***地产创造了辉煌业绩和良好信誉。
户型优势：
通过户型配比的优势使本项目适应更多客户人群。
小区荣誉优势：
荣获“全国优秀的物业管理示范小区”荣誉称号，为省城名盘之一；荣获“2009***地产年度名盘”荣誉称号；荣获“1999—2008**楼市十大影响力楼盘”荣誉称号。
物业管理优势：
属***第一家引进成熟物业管理的小区，内部设有保安、保洁等人员，配备会所、室外运动场等多项服务设施。
个性发展：
独立品牌大型社区初具规模；教育资源得天独厚；交通便捷，共享太榆两地区位资源；开发商开发经验日臻成熟，社会美誉度不断提升。
项目所在地整体开发基本进入清盘阶段，小高层项目及多层洋房、联体别墅等，本项目有相当程度的升值潜力和发展空间。
1.2.2建设地点
汇通路西侧、***北侧
1.2.3建设内容和规模
项目名称：
*******（*期）
项目用地面积：
53565.07㎡（合80.35亩）
项目总建筑面积：
142460.72㎡，其中:
地上总建筑面积117553.88㎡
1）住宅建筑面积96008.68㎡
（1#、2#楼为十层，3#——12#楼为十一层）
2）公寓建筑面积13084.00㎡
（13#楼，十一层）
3）商业建筑面积5584.00㎡
（沿街商铺11#、12#楼的一、二层）
4）配套公建面积1991.20㎡
5）商务中心886.00㎡
地下室建筑面积10306.84㎡
1）住宅地下室建筑面积8319.84㎡
2）公寓地下室建筑面积1514.00㎡
3）商务中心地下室面积473.00㎡
地下车库建筑面积14600.00㎡
容积率：
2.19
建筑密度：
21.06%
绿化率：
35.19%
机动车停车位:
570辆（其中：
地面146辆地下424辆）
项目总投资：
41082.13万元
资金筹措方式：
所需资金全部由企业自筹解决
1.2.4主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
项目用地面积
㎡
53565.07
1.1
建筑占地面积
㎡
11281.40
2
总建筑面积
㎡
142460.72
2.1
地上总建筑面积
㎡
117553.88
2.1.1
住宅建筑面积
㎡
96008.68
剪力墙结构
2.1.1.1
廉租房建筑面积
㎡
4800.68
36户
2.1.1.2
商品房建筑面积
㎡
91208.00
676户
2.1.2
公寓建筑面积
㎡
13084.00
剪力墙结构
2.1.3
商业建筑面积
㎡
5584.00
剪力墙结构
2.1.4
配套公建面积
㎡
1991.20
砖混结构
2.1.5
商务中心
㎡
886.00
砖混结构
2.2
地下室建筑面积
㎡
10306.84
2.2.1
住宅地下室面积
㎡
870.04
2.2.2
公寓地下室面积
㎡
1323.73
2.2.3
商务中心地下室面积
㎡
473.00
2.3
地下车库建筑面积
㎡
14600.00
3
绿化率
%
35.19
4
建筑密度
%
21.06
5
居住户数
户
712
5.1
户均人数
人/户
3.2
5.2
居住人数
人
2278
6
公寓户数
户
234
7
容积率
2.19
8
总投资
万元
41082.13
8.1
工程费用
万元
25916.96
8.2
其他费用
万元
12122.05
8.3
基本预备费
万元
3043.12
9
建设期
月
24
1.2.5工程建设方案
一、规划设计
1）总平面布置
***共有住宅户数712户（其中廉租房36户，一般住宅户676户），公寓户数234户，居住人口2278人（公寓除外）。
共设570个停车位，其中地面停车位为146个，地下停车位为424个。
本项目东侧为汇通路，用地呈不规则多边形。
小区在临近道路的南、北各设有一个主入口，在北侧主入口两边各设一个入口。
地块外围环行道路与地块中环形主道路构成小区内主要交通框架，并通过入口分别连接城市道路，形成完整的道路系统。
结合布局，设有一条明确景观轴线，结合水体景观及人行步道系统和中央生态公园绿地，形成优美、高尚风格的景观居住区。
在小区北侧临街位置11#、12#为底商临街建筑，一、二层为商铺。
在小区主入口东北角处为公寓楼。
2）道路系统设计
小区外北侧为城市道路，小区内部道路分为两级，第一级为小区内部步行道兼消防车道，宽4米；第二级为宅间路，宽2.5米。
小区共有出入口两处，西侧为小区主要出入口，东侧沿中间住宅楼两侧各设小区停车库入口，都分别处于两条轴线的起点，小区内部人流主要从这两个口部与内部道路连接，到达各栋住宅大堂。
小区内部消防车道均可到达区内每一栋楼，区内设有环形的消防车道，保证消防扑救工作。
3）竖向设计
竖向规划原则尽量减少土方工程量，减少工程造价,有利于雨水与污水的排放。
小区用地方正，地势起伏不大。
4）绿地设计
1.绿化结构：
小区绿化分三级，各分区地块中部均设小区级公共绿地，各组团设二级组团中心绿地，第三级为宅间绿地，包含部分架空层及各主题小花园。
2.园林景观意向
以规模化围合的“宅院”作为社区的基本构成设计单元，在实际生活中有着重要的意义：
尊重人性，组团中间规划邻里花园，使户与户、人与人之间的交流更加频繁。
依景观带南北侧并根据地形设置各具特色组团，各组团绿地与中央景观带互相呼应，做到户户有景。
建筑形态与园林景观融合渗透，使组团达至完美的空间布局，形成韵律感极强的自然社区。
力求从规划到建筑到园林，全方位努力，以达到传统与现代和谐统一的美好理想。
5）布局结果
总建筑面积：
142460.72㎡，其中:
①住宅建筑面积96008.68㎡
（廉租房4800.68㎡，商品房91208㎡）
②公寓建筑面积13084.00㎡
③商业建筑面积5584.00㎡
④配套公建面积1991.20㎡
⑤商务中心886.00㎡
⑥建筑占地面积11281.40㎡
⑦绿化面积18850.33㎡
⑧道路及地面硬化23433.34㎡
二、建筑设计
1.建筑设计依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《住宅建筑规范》（GB50386-2005）
《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003版
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
《民用建筑节能设计标准》（DBJ04-216-2006）
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
《建筑内部装修防火规范》GB50222
⑾《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）
2.建筑方案
户型平面设计方案
户型主要采用一梯两户和一梯三户的单元形式，临街住宅楼采用二层底商形式。
本建设项目配套36户廉租住房，建筑面积4800.68平方米。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。
平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有的生活用房，包括厨房、主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。
平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。
立面与造型设计方案
采用传统与现代结合的建筑风格，体现出现代城市中的人文主义气息。
建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗和屋顶阁楼的精心处理，赋予建筑独特的个性。
墙体材料
外墙体
本工程外墙采用钢筋混凝土外墙，地下室部分外包防水及保护层。
本项目外维护结构采用钢筋混凝土体系，所有不透明部分皆内衬保温材料，以降低整个建筑的能耗，以满足节能设计的要求。
门窗与幕墙
本工程采用氟碳喷涂断桥铝合金框，双层中空玻璃，铝合金框料采用深灰色，玻璃采用无色中空离线LOW-E。
所有玻璃面积超过1.5m2的窗扇、门厅、公共出入口门、落地窗玻璃均需采用安全玻璃。
本项目所选用玻璃均按照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003设计。
电梯选用
本项目电梯皆采用1350荷载大轿厢的电梯。
每单元安装电梯1部，公寓楼设2部，共34部电梯。
三、结构设计
1.设计规范、规程及国家和地方标准
建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）
建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）
建筑结构荷载规范（2006年版）（GB50009-2001）
混凝土结构设计规范（GB50010-2010）
建筑抗震设计规范 （2008年版）（GB50011-2011）
建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）
高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）
地下工程防水技术规范（GB50108-2001）
钢筋焊接及验收规程（JGJ18-2003）
钢筋机械连接通用技术规程（JGJ107-2003）
建筑防火设计规范（GB50016-2006）
建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）
2.抗震设防有关参数和结构设计标准
结构设计标准
建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；
设计使用年限：
50年；
结构的环境类别：
地上一类，地下二b类；
地下工程的防水等级为一级；
建筑物耐火等级为一级。
3.抗震设防有关参数
工程抗震设防烈度为8度，相应设计基本地震加速度值为0.20g；
建筑抗震设防类别为丙类；
建筑场地类别为Ⅲ类；
设计地震分组：
第一组，特征周期：
0.45s；
4.可变荷载（风荷载、雪荷载、活荷载）
主要活荷载标准值
房间名称
活载取值（kN/m2）
卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台
2.0
卫生间
2.0
消防楼梯
3.5
挑出阳台
2.5
电梯机房、风机房
7.0
设备用房
按实际情况取值
上人屋面
2.0
不上人屋面
0.5
5.结构选型
抗侧力体系和结构抗震等级
建筑物结构形式为剪力墙结构。
剪力墙抗震等级：
二级；
地基基础
待进行勘察后，明确土质情况，确定地基处理及基础形式。
四、给排水工程
1.执行的设计规范和设计标准
《建筑给水排水设计规范GB50015-2003》
《建筑设计防火规范GB50016—2006》
《高层民用建筑设计防火规范GB50045—95》（2005年版）
《自动喷水灭火系统设计规范GB50084－2001》（2005年版）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067—97》
《住宅设计规范GB50368—2005》
《建筑中水设计规范GB50336-2002》
《室外给水设计规范GB50013—2006》
《室外排水设计规范GB50014—2006》
《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版）
2.设计范围
室外给排水管线
室内生活给水
室内污废水、雨水排水系统
消防给水系统和灭火设施
3.给水系统
1）水源
以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。
本工程生活用水由两路市政给水供水（DN150），市政水压为0.25MPa。
加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下一层，分别为住宅和商业建筑供水。
本建筑各部分给水合用生活贮水调节水箱，其有效容积为25m³。
并根据市政给水水质情况设置水处理装置，经处理后储存至生活贮水调节水箱。
2）供水系统
供水范围
供水方式
1区：
2层及以下
市政自来水直接供水
2区：
3层~7层
地下一层生活贮水调节水箱和2区变频调速泵联合供水
3区：
8层~11层
地下一层生活贮水调节水箱和3区变频调速泵联合供水
注：
各区域生活给水应保证出水水头0.15MPa。
分别设置水表以便计量、计费。
4.排水系统
1）污、废水排水系统
除水量较小的地下机房、车库卫生间等处外，本工程室内采用污废水分流的排水系统。
污水直接排至室外化粪池。
污水经化粪池排向市政排水管。
在总废水管上设直接排向室外的旁通管。
当中水设备检修停止使用及用水量较小时时，关闭进入原水调节池的阀门，打开旁通管阀门，废水直接排向室外市政排水管。
地下层排水排至集水池，经潜污泵提升后排向室外，污水、雨水、废水应单独设置集水坑。
2）雨水排水系统
住宅楼和物业用房屋顶设雨水排水口，雨水为内排水系统。
本工程设计流态均为重力流。
屋面雨水排水系统设计重现期为10年[t=5min，q=403L/（s·ha）]，屋面采用溢流口溢流设施，雨水排水系统和溢流设施总设计重现期为50年[t=5min，q=533L/（s·ha）]。
无盖汽车坡道、无盖窗井等位置的雨水排入设在地下室及窗井内的雨水集水池，由泵提升排至室外。
排水系统设计重现期为10年[t=5min，q=403L/（s·ha）]。
室内生活污水、废水分流，室外合流。
室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。
废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。
五、电气方案设计
1.设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；
《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
2.设计范围
包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。
3.供配电系统
本项目地块是一个新建现代化住宅小区，小区为高层住宅建筑。
该建筑定义为二类建筑群，其住宅照明为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为二级负荷。
由市政提供一路独立的10kV高压供电，在该小区内设1个10kV变配电所。
4.输配电系统
1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。
2）住宅部分电源采用340V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20㎡低压配电间。
庭院照明电源单独引自10kV变电所。
每层强电竖井内设电度表箱，每户一表，每户设嵌墙式住户配电箱。
3）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。
配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。
5.自动控制系统
1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。
2）给排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。
6.防雷接地系统
采用TN-C-S接地形式。
单体建筑强电、防雷联合接地系统。
接地电阻不大于1欧姆。
六、暖通设计
1.设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
《公共建筑节能设计标准》DBJ04-241-2006
2.建设单位提供的基础资料
设计范围
住宅的采暖、通风设计。
3.计算参数
1）室内设计参数
冬季采暖室外计算温度-10℃
冬季通风室外计算温度-3℃
夏季通风室外计算温度31℃
夏季通风室外计算相对湿度57%
冬季室外平均风速1.8m/s
夏季室外平均风速1.9m/s
冬季大气压力97.24kPa
夏季大气压力95.4kPa
日平均温度小于5℃的天数114d
供回水温度85/60
2）室内采暖设计参数
卧室18℃
厨房15℃
电梯机房5℃
采暖楼梯间及外廊14℃
室内计算参数：
夏季：
温度：
26-28℃
湿度：
65%-50%
冬季：
温度：
16-18℃
换气次数（新风量）：
20m3/（h*p）
3）采暖系统
（1）采暖热源
采暖热源由***万众热力有限公司提供，热源为高温热水。
经换热器换热后形成小区内采暖热源，供水温度为95℃，回水温度70℃。
采暖管道由主管道从小区主入口位置接入小区换热站，由换热站供给相关采暖建筑。
（2）采暖系统
高层住宅总采暖系统为下分垂直双管异程系统，分区供热，室内采暖系统按户分环，采用低温热水地板辐射采暖系统。
（3）采暖热负荷
住宅建筑采暖热负荷指标按35W/m2考虑，公共建筑采暖热负荷指标按48W/㎡考虑。
4）通风系统
（1）住户厨房及卫生间均设置通风器及子母风道的排气竖井。
（2）地下建筑部分设送、排风系统，且排风与排烟合用一系统。
（3）送风口采用双层百叶风口，排风口采用单层百叶风口，送风机选用高效低噪声双速混流风机，排风机选用消防高温排烟双速风机。
4.防排烟设计
1）汽车库、商业部分的排烟系统与排风合用一系统，排风机选用双速风机，平时低速排风，发生火灾时高速排烟。
2）每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区。
3）每个防烟分区内设置排烟口，排烟口设在顶棚上；排烟口距该防烟分区内最远点的水平距离不超过25m。
4）通风系统的送风管在出机房，穿越防火墙处均设70℃自动关闭的防火阀，所有防火阀有信号送到消防中心，防火阀与通风机联锁，防火阀关闭风机即停止运行。
排烟管在进机房及穿越防火墙处均设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀。
排烟风机应保证280℃时能连续工作30min。
排烟防火阀应联锁关闭相应的排烟风机。
七、消防设计
1.总平面布置
1）小区设两个车辆出入口；
2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。
3）所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、燃气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。
4）每幢高层建筑均保证有超过25%以上周边长度且不少于一个长边长度的消防登高面。
小区内部高层沿内部道路（消防通道）布置消防登高场地。
5）小区内以120米半径设置室外消火栓。
2.单体建筑消防方案
1）根据《高层民用建筑设计防火规范》的要求，住宅建筑均设置电梯及消防通道，保证疏散通道畅通。
2）根据《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。
八、燃气设计
以天燃气为气源，从天然气管网接入燃气管，作为本工程的气源，分别供给每户住宅。
系统设置:
规划天然气管线直接由***接至本项目四期建设区，管线沿规划管位布设，供各用户。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
区域经济一体化发展是经济发展的重要模式，以中心城市为核心的城市群、城市带，推动区域经济发展的作用正日益显现。
***省提出的**经济圈构想，就是要形成以**—榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的大都市圈，构建以**为中心的一小时经济圈和一小时生活圈。
太榆同城化是建设**经济圈，优化资源配置和经济发展格局，形成以**为中心的经济带，辐射带动区域经济协调快速发展的重要途径，其实质是加强城际资源、经济、社会事业的共享，实现优势互补、互利互惠、共同协调发展。
2.1.1项目建设符合太榆同城化建设的发展规划和区域经济的协调发展
《***省城镇体系规划（2006-2020）》确定的发展策略是突出发展核心城市，构建**都市圈，强化**与介孝汾、阳泉、忻原城镇组群的整合发展，形成结构合理的城镇发展网络。
《**市“十一五”规划》指出，强化“省会意识”，加快以**——榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的**都市圈建设。
核心区以发展都市型工业和现代服务业为主，完善公共交通网络体系、楔形绿地系统，尽快实现**市与***在公交、电信、金融等领域的“同城化”，进一步增强省会城市的龙头带动和集聚扩散功能。
从当初提出的两地“区域经济合作”，到后来的“一体化建设”，再到如今的“同城化”建设，**与榆次须统筹规划、统一发展的呼声日趋高涨，太榆同城化成为**经济圈形成发展的必然趋势。
当前，***正处于发展转型的重要时期，经济社会发展和人民生活改善都需要***中心城市建设有新的突破，拓展新的空间成为晋中实现可持续发展的必然选择。
落实科学发展观，坚定不移地走新型城市化道路，是城市发展的客观规律。
现阶段榆次中心城市建设最为迫切的是深化城市发展战略，加快规划建设现代化城市新区，通过新城开发建设，集聚各种要素，拓展城市发展空间，提高资源利用效率，提升居民生活品质，为榆次经济社会又好又快发展提供坚实的平台。
北部新城的建设，一方面可以吸引城市人口向北转移，降低旧城区人口密度，缓解交通压力，改善旧城环境，刺激北部地区土地的高效率开发;另一方面可以推动城市向北扩展，拓展城市发展空间，加快榆次城市化进程，实现榆次城市建设的可持续发展。
拟建项目*******（四期）的建设实施是可行的。
以政府引导为主着眼于**经济圈和全省发展的大局，充分发挥**、榆次两地政府在同城化发展中的推动、支持和引导作用，建立协调机制，消除合作障碍，拓宽合作领域，从更大范围、更宽领域、更高层次谋求区域整体发展。
龙城大街（机场大道）已经建成，使小区至**中心车程缩短为15—20分种，小区处于太榆同城化核心位置，是**市南移过程的重点规划居民区，该项目建设符合太榆同城化建设的发展
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