PPP项目工程验收及移交管理方案.docx
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PPP项目工程验收及移交管理方案
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1.竣工验收的计划、措施及承诺
1.1.1相关人员的培训
在工程竣工后投入使用前，组织专业人员和有关设备设施的厂家技术人员对发包人的物业管理人员进行操作和维护的培训，以确保物业管理人员在工程投入使用后能立即独立进行必要的操作、维护和故障排除。
1.1.2工程使用说明书的准备
准备好相应的《工程使用说明书》，包括维修手册和操作说明等；维修手册和操作说明作为竣工培训的主要参考文件。
按照本招标文件要求编写《工程使用说明书》，编写的《工程使用说明书》真实、完整、详尽地反映本工程实际情况。
在竣工验收前将编写的《工程使用说明书》初稿报给发包人和总监理工程师审核，发包人和总监理工程师审核后，认真修改、整理《工程使用说明书》，并将修改后的《工程使用说明书》报发包人和总监理工程师审核。
《工程使用说明书》的最终稿经发包人、总监理工程师和承包人三方共同签字确认，承包人必须在三方签字确认后一周内将正式的《工程使用说明书》（包括电子版）移交给发包人。
1.1.3竣工图的编制
竣工图基于合同图纸、变更指令、经审批的施工作业图、大样图和配合图以及过程质量记录等进行准备和制作；此类图纸以总监理工程师批准的格式及某某市档案管理部门的规定进行准备和递交。
提供竣工图电子文档、晒印蓝图，所提供竣工图图纸的数量和格式、装订方式等满足业主的要求，并且负责本工程竣工图向某某市城建档案馆归档责任。
分包人和其他承包人（如果有）制作自己的竣工图和整理自己的竣工资料；发包人将要求分包人和其他承包人（如果有）的竣工资料随工程进度逐步提交给承包人，由承包人统一分类整理。
在工程实际竣工前，发包人承包人和总监理工程师审核后，根据发包人和总监理工程师的审核意见进行修改并提供完整的竣工图给总监理工程师、发包人。
竣工图在竣工移交证书颁发前提供。
1.1.4竣工验收的规章承诺
应在整个过程中严格依照政府相关法规、规章和合同文件要求，认真做好质量保证、材料的进货检验、分部分项工程的隐预检等与质量记录和竣工资料的收集整理相关的工作。
1.2竣工验收综合调试的组织
机电工程在竣工前对所有各系统进行整体调试（包括由专业分包人完成的部分），并在发现问题后进行整改直至符合要求为止。
综合调试工作是机电安装施工的重点工作，也是检验前期各系统施工是否达到设计要求及使用功能要求的重要阶段，而且机电安装系统调试是包含多系统、多专业的综合性的工作。
因此需要各专业在开始系统调试前分别作出专项调试方案。
并报甲方及监理审批。
1.2.1检验工作流程
1.2.2综合调试的组织
（1）人员组织
项目成立联合调试小组，由项目总工程师担任本工程综合调试组长，负责协调各单位及对专业分包的监督和管理，项目机电专业人员作为小组骨干，专业分包均要求派4～5名专业人员作为小组成员，确保综合调试按时、保质完成。
（2）综合调试
1.3竣工交验和移交移交计划表格
序号
竣工验收和移交计划
内容
1
验收条件
1）本工程按合同约定实施完毕；
2）完成相关主管部门或机构要求的所有单项工程或专业工程的报装、开通、竣工验收备案手续；
3）完成全部系统开通调试和工程楼宇保洁，具备投入使用的条件和状态；
已经按照合同的约定以及工程所在地相关行政主管部门的规定签署了工程保修书；
4）符合政府或有关管理机构规定的其他任何工程完工条件。
2
验收计划
1）编制工程竣工验收计划，重点控制消防、电梯安检验收、室内环境验收。
2）在验收完成的基础上，配合业主进行单位工程验收并协助业主备案。
3
工程竣工验收程序
竣工验收由业主或监理单位牵头，本企业的相关部门和现场项目经理部积极配合进行。
4
验收前准备工作
在项目竣工验收之前，本公司将按照合同条款规定和业主要求，积极配合监理单位做好竣工验收的准备工作。
5
完成收尾工程，重点做好以下几点:
1）项目经理部组织相关部门及分包方的人员逐层、逐段、逐房间地进行查项、查质量，检查施工中的丢项、漏项和质量缺陷等需修补的问题，安排作业计划，采取“三定”（定人、定量、定时间）措施，并按计划实时完成逐一销项。
2）保护成品和进行封闭
3）及时组织管线系统负荷试验，发现问题应及时修复。
4）有生产工艺设备的工程项目，在竣工准备阶段要组织进行设备安装完成后的单体试车、无负荷联动试车和有负荷联动试车并验收。
5）要及时、有计划地拆除施工现场的各种临时设施和暂设工程，有步骤地组织材料、工具及各种物资的回收、退库。
6）在竣工验收前准备阶段要组织工程全面的竣工前清理。
7）准备好竣工验收资料。
8）通过自检的方式，依据正式验收的标准，组织相关部门人员参加，分层分段、分房间地逐一进行检查，并做好记录。
对不符合要求的项目和部位定期修整完善，报请上级复检，为正式验收做好充分准备。
9）竣工验收的实施：
工程已具备完工验收条件后，本公司应就此通知业主和监理工程师，各方应根据合同的约定进行完工验收。
10）检查监督，按计划完成收尾
6
竣工图和竣工资料
本公司按合同的约定提交符合某某市建设工程质量监督管理机构和某某市城市建设档案馆要求的竣工资料。
工程竣工移交
当工程获颁了竣工验收证书，即表明工程具备移交条件。
工程具备移交条件后，总承包方应向业主移交工程，业主应当接受移交，业主向总承包方颁发工程竣工移交证书。
验收承诺
在按照设计图纸及相关验收规范的规定，保质保量完成整个工程施工，各专业、各部位均在计划时间内进行报验与验收，且一次验收合格，按合同要求完成竣工备案，向业主移交工程。
2.工程竣工保修
2.1阶段性的竣工保修
第一阶段
第二阶段
工程竣工后，工程现场仍然保留原班人员配置和专业检修队，保证能及时发现问题和及时检修，确保该工程的质量保障。
此阶段从竣工到之后的三个月。
第一阶段之后，项目人员撤离工程现场，但仍然依照相关规定和义务负有该工程的质量保障责任，做到及时检修，确保该工程的质量保障。
此阶段从第一阶段直到工程的保修年限。
2.2竣工质量保障体系
序号
形式
服务措施
1
目标
至诚至信的完美服务、百分之百的用户满意
2
原则
站在客户的立场上考虑问题、解决问题，把客户的需求和满意放到一切考虑因素之首，同时兼顾企业的利益，使客户利益与企业利益相得益彰，双赢才能永不败。
3
标准
对业主相关工作人员进行必要的培训
4
原则
信息交流畅通；反应快速准确；质量保证完善。
2.3组织机构和管理体系
2.3.1组织机构
工程竣工后，由公司项目部负责对工程竣工后保修期内售后服务的组织工作和保修期结束后为业主提供物业管理的维修计划。
2.3.2用户服务的管理运行程序
（1）过程精品服务
在施工过程中，要考虑业主的需要和利益，尽可能满足业主潜在的要求，以“精品工程”回报业主。
同时，我司可利用技术优势，为工程提供细部节点的深化设计或者提出合理化建议供业主和设计单位参考。
为了更全面的为业主户服务，满足业主的使用功能和舒适性，确保业主在保修期内享受到良好的服务，工程交工前，项目经理部要编制《用户手册》和机电设备《操作与维护手册》，同时向业主提供保修卡和使用说明书，为业主的物业管理人员提供技术和操作维护培训。
（2）售后满意服务
保修阶段根据工程情况制订保修计划，并报业主的物业管理部门备案，以保证保修工作的顺利进行。
同时根据业主的要求及工程特点制订季节性回访计划，及时了解、处理物业管理部门发现的问题，以便更好为业主服务。
该阶段的服务模式为：
“一、二、三、四”模式：
（3）后期延伸服务
保修期过后，根据业主的要求，我司可为业主提供其它特殊的服务。
2.3.3保修方案的主要内容
（1）我单位用户服务部针对本工程建立专项保修服务档案。
（2）指定专人负责本工程的保修工作。
（3）制订保修计划，季节性回访计划。
（4）对于保修过程中发现的问题，用户服务部将组织原项目工程技术人员制订切实可行的有针对性的方案，及时、保质的解决问题，尽最大的可能满足用户的要求。
2.4签署保修书
工程交付完工验收前，我方按照中华人民共和国建筑法中的有关规定向业主提交经签署的保修书。
保修书中应当约定保修期、保修范围、保修费用、总承包方未履行保修义务的后果与责任、缺陷原因调查、保修责任终止等内容。
2.5保修服务措施
我司十分重视工程交工后的保修服务工作，按照ISO9000质量体系文件的规定，我司承诺以下服务措施：
序号
服务措施
1
对于任何原因造成的任何损坏，我方将一律主动地先维修，后分析原因
2
分专业向业主提供保修卡
3
对业主相关工作人员进行必要的培训
4
建立由专人负责的保修队，并与业主建立稳定的工程维修联系制度
5
如业主有更进一步对工程保修或售后服务方面的要求，我司将积极配合
2.6工程保修管理
2.6.1保修范围
在保修期间，凡总包施工范围内的所有工程项目，因总包责任造成其使用功能不能正常发挥或者产生质量问题，均应该进行保修，及时制定切实有效的措施，组建维修小组，安排专人负责，尽快予以解决。
对于由于业主使用不当而造成的建筑功能不良或损坏者以及非我司施工原因造成的质量问题，不属于保修范围，由建设单位自行组织维修，若维修不便或维修较为困难时，我司亦会积极协助建设单位将问题维修处理完善，帮助业主出谋划策，排忧解难，在技术上、物质上提供力所能及的帮助。
2.6.2保修时间
自工程竣工验收完毕之日的第二天开始计算，保修期限根据2000年1月30日发布国务院令第279号《建设工程质量管理条例》第六章第90条规定和某某置业有限公司标书的要求制定。
序号
保修部位
保修时间
1
基础设施工程、房屋建筑的地基基础和主体结构工程
使用年限
2
屋面防水工程、有防水要求的厨卫间和外墙面的防渗漏
5年
3
供热与供冷系统的采暖期、供冷期
2个采暖期、供冷期
4
电气管线、给水管道、设备安装
2年
5
装饰工程
2年
6
其他工程
2年
2.6.3保修做法
序号
保修做法
1
发放保修证书
2
保修证书的主要内容包括：
工程简况、房屋使用管理要求、保修范围和内容、保修时间、保修说明、保修情况记录。
此外，保修证书还附有保修单位的名称、详细地址、电话、联系接待部门和联系人，以便于工作联系
3
建立工程保修管理制度，对保修人员起到严格的约束和管理作用，保障保修工作的正常开展
4
指定熟悉本工程的技术、施工管理人员作为保修负责人，专门负责本工程的保修工作，并与建设单位建立可靠联系，随叫随到
5
在接到维修通知后，保修负责人立即前往现场检查，并会同建设单位共同做出鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力物力进行修理
6
验收
7
在发生问题的部位或项目修理完毕以后，要在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，并经建设单位验收签认，以表示修理工作完结
2.7工程回访制度
在施工进行过程中及整个工程的保修期间，我们将跟踪服务，进行定期的、不定期的质量回访活动，执行《服务程序》，广泛收集信息，促进质量改进和强化质量保证，以提供更高质量和更富情感的建筑精品。
2.7.1回访方式
序号
回访方式
回访做法
1
季节性回访
在雨季、台风季节回访屋面、墙面的防水情况，发现问题采取有效措施及时加以觖决
2
技术性回访
了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决；同时也便于总结经验，获取科学依据，
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