物业服务巡查与督导标准环境管理.docx
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物业服务巡查与督导标准环境管理
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）
一级指标
二级指标
检查标准
1.
个人档案资料齐全。
2.
身体健康，救生员、餐饮类服务员持有健康证。
3.
熟悉社区的环境和业主情况，熟悉本岗位的工作内容、业务流程，掌握本岗位的工作技能。
人员素质
4.
各岗位熟记本物业的应知应会，掌握本岗位的工作技能。
5.
各岗位必要的劳保，防护用品配备到位。
（5分）
6.
救生员在上岗前，取得《救生员上岗证》
、《健康证》、《卫生知识培训合格证》
7.会所餐饮类服务员每年体检一次，并持有《健康证》
8.绿化消杀与环境消杀，指定专人进行，在上岗前，有具有专业能力人员进行培训并取得相关证
件。
1.环境类管理制度、作业指导文件健全，并悬挂现场。
2.制订环境管理工作检查制度，并予以落实。
管理制度及3.现场操作符合作业指导书的规定。
要求4.部门负责人月度巡查记录，按时存档。
5.根据实际情况，及时填写各类工作计划，并按时完成，及时、如实、完整填写各类质量记录，按时存档。
1.保洁、绿化工具设备摆放整齐、保持清洁，标识清楚；管理责任到人，不随意摆放，统一存放于非人流密集处的指定场地。
2.机械性工具、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；机械性工具应按说明书要求进行维护保养，
内部管理
工具/用品管
或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。
理
3.
各类清洁剂、易耗品建立以旧换新、定额使用制度，专人保管，无浪费、不正当消耗现象。
（10分）
4.
物品的领用、借阅手续完备。
5.
员工宿舍干净整洁，无乱放乱贴现象。
6.
每周组织班组例会。
1.
供方的评估与选择，按照《合同管理程序》与《招投标管理办法》的要求进行。
2.
严格按照合同条款、评审细则对物资
/服务供方进行监督管理。
3.特殊性质的服务项目，由具有资质的专业公司、专业人员提供；供方公司的营业执照等资质证
供方管理明、员工资质证书及身份证复印件在服务中心存档，并实时更新。
4.服务供方按时提交各类工作计划、问题点纠正措施，纠正措施落实到位。
5.对服务供方的检查、评估记录、评估报告完整。
6.每月对服务供方进行评估，按时撰写评估报告。
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检查方法扣分标准
1.一个问题
点扣0.5分
抽查现场人员2.第2、6、
7项不符合
一项扣3分
1.一个问题
查看管理制度点扣0.5分
并抽查执行情2.第1、2
况项不符合一
项扣3分
查看现场，抽查
一个问题点
工具、易耗品使
扣0.5分
用情况
1.一个问题
抽查供方档案
点扣0.5分
及监控、评估、
2.
第1、2、
培训记录
3
项不符合
一项扣3分
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）
一级指标二级指标检查标准
7.至少每季度与服务供方进行沟通，并做好记录，对达成的共识跟踪落实。
8.至少每季度对服务供方现场服务人员进行一次服务理念、服务礼仪、服务意识方面的培训。
1.小区绿化竣工平面图、验收合格报告和绿化苗木清单等资料齐全，发生变更后苗木清单及时更
新。
2.对绿地、园建进行更改前，取得业主同意，并按公司流程报批。
3.根据实际情况编制年度、月度绿化养护计划；绿化养护外包的项目应要求服务供方提供绿化养护年度、月度计划，并监督检查执行情况。
4.更改后的绿地、园建美观大方，与周围环境协调，效果良好。
5.在施工养护期未移交的绿化，每月检查，并督促施工单位整改。
总体要求
6.
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，每
1000平方米范围内黄土裸露、枯死地被
植物或灌木不超过2平方米，单块面积不超过0.5
平方米。
7.
植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土。
8.
架空层、浓郁树冠等阴凉处种植的植物满足生长的需要。
9.
明确剪草等绿化作业时间，不影响业主的正常生活。
10.
在进行机械作业时，作业人员佩戴好防护用品，有现场作业标识，作业时间不得影响业主的正
绿化养护
常生活。
（23分）
11.
绿化作业工完场清，绿化垃圾及时清理，不隔夜存放。
12.
绿化异常区域设置“绿化修剪中”、“植物生长期”等提示性标识。
1.
生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，无枯死。
2.
保持植物生长特性的树形，无明显徒长枝和过密的内膛枝。
3.
整形符合植物的生长规律，效果与周围环境相协调，下缘线不低于
2M。
4.
树膛通风良好，主侧枝分布均匀。
5.
非观果类乔木的果实应及时修剪。
乔木养护
6.
当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝。
7.
主要通道及路口的树兜砍兜处理，泥土疏松。
8.
枝干无机械损伤、乱拉乱挂现象；无违背生长的卷叶、黄叶、异常落叶等现象。
9.
正常生长受到严重影响的乔木，可采取修剪等补救措施，但树干需见青皮，并有提示性标识。
10.
新植树木，尤其是古树，采取遮荫等养护措施。
11.
做好防台风措施；受外力影响歪倒的乔木，在
2天内恢复。
造型植物及
1.
生长旺盛，枝叶健壮，无死树。
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检查方法扣分标准
查看制度、记录一个问题点
及现场扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
查看现场一个问题点
一级指标二级指标
灌木养护
地被、绿篱及
花丛养护
草坪
垂直绿化
室内绿化
病虫害控制
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）
检查标准
2.造型植物保持平整，枝条超长10CM即修剪。
3.多种植物成片种植时，轮廓线整齐有层次，内层植物高于外层植物。
4.每1000平方米范围内枯死灌木不超过2平方米，单块枯死面积不超过0.5平方米。
5.无枯枝枯叶，无缺苗死苗和黄土裸露现象。
1.绿篱、花丛边幅修剪整齐美观，单体花坛线条清晰；整形绿篱侧面修剪成倒梯形。
2.绿篱花丛内无枯枝枯叶和大的建筑垃圾，枝条超长10CM即修剪。
3.绿篱、花坛内无杂草，草地不长入绿篱、花坛内。
4.过密花丛及时分栽，老化花丛及时翻种。
进行更新、翻种的花丛，有提示性标识。
1.草坪生长旺盛，叶色浓绿，草茎高度保持在5CM以下。
2.草坪杂草率不得超过3%。
3.外力破坏后的草地在三天内补齐。
4.草坪修剪整齐，不长到路芽、花丛处，须砍边处理。
5.草地平整，无坑洼、鼠洞、践踏，无尖锐突出物，草地里的各类线管不外露。
1.生长茂盛，修剪整齐，不影响通行、红外监控等设施设备的正常运作。
2.生长期覆盖率在95%以上。
1.植物生长旺盛，无病虫害，无干枯枝，叶面光亮无灰尘。
2.花盆、底碟干净无泥沙。
1.绿化苗木无普遍性病害，病虫危害率不超过8%，单株受害率不超过8%。
2.
针对不同的品种和季节进行病虫害消杀，有完整的消杀及评估记录。
3.
每月进行一次全面预防性消杀。
4.
病虫枝及时修剪，并妥善处理。
5.
消杀员掌握消杀知识，药物选用、配比符合要求。
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检查方法扣分标准
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
清洁卫生
绿化标识
通用要求
主要通道、路口、广场附近的主要绿化苗木，有介绍性标识牌，内容包括名称、生长习性、科属和产地，安装位置妥当、醒目，标识内容正确、清晰、完整，标识牌清洁干净。
1.
清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，并进行定期检查，检查至少每周
覆盖到每个岗位。
2.
排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、对外墙无明显污染。
一个问题点
查看现场
扣0.5分
查看制度及现一个问题点
（23分）
3.
对清洁过程中有安全隐患或造成不便的部位或设施，设有明显标识或采取有效防范措施。
4.
小区内无违反当地规定的饲养家禽、家畜及宠物。
5.
清洁作业过程中，有作业警示标识
场
扣0.5分
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）第4页共13页
一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准
1.公共楼梯、走道、电梯厅、大堂等公共部位无烟头纸屑、无蜘蛛网、无乱贴乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；地面无灰尘、无污迹、无脚印，呈本色，石材地面和胶质地面定期打蜡或晶面处理，保持光亮；拖地后地面无明显水迹，空气清新。
2.地下车库、消防楼梯、架空层、走廊无烟头纸屑、无积水、无明显油迹、、无异味、无蜘蛛网、无乱贴乱画、无擅自占用和堆放杂物现象。
3.人体接触不到的楼内设施设备目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；人体能接触到的设施设备
无灰尘、无污迹、无明显手印，呈本色。
一个问题点
楼内
50CM无明显污迹；2M以上的玻璃目视无明显灰尘，窗框、玻
查看现场
分
4.距地面2M以下的玻璃，纸巾擦拭
扣0.5
璃上无污垢，无泥沙。
5.烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。
6.单元门、消防门等门无污迹、油垢、无灰尘和蛛网，单元门无明显手印。
7.通气百叶、风扇、空调滤网定期清洗，无明显灰尘。
8.墙面、天花无明显灰尘，无蛛网，无乱涂乱画。
9.电梯厅保持光亮，轿厢风扇无积尘，轿厢内无异味，轨槽内无沙粒。
1.
外围道路、广场、绿化无烟头纸屑、无杂物、无明显污迹，新丢弃的纸屑等在
10分钟内清扫干
净。
2.
儿童娱乐设施、运动健身设施、休闲桌椅、雕塑小品、宣传栏、信报箱、标识等无明显灰尘和
污迹，手摸无污迹感。
3.
喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、
无大量泡沫、无漂浮异物、水面无明显孑孓（蚊的幼虫）。
4.
路灯杆、草坪灯上无泥沙、蛛网，高杆灯上明显灰尘。
5.
公共洗手间，地面、台面、无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；镜面无水迹，便池
一个问题点
外围
无污垢、无异味，纸篓不超过
2/3，各项设施完好。
洗手间每
1小时巡视清洁一次。
查看现场
扣0.5
分
6.排水沟、明沟无淤堵、无蚊蝇、无杂物、无污水横流，盖板完好；排污井、暗沟部分无明显蚊
蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴，车辆碾压无噪音。
7.下雨后地面积水、桌椅上的积水在30分钟内清理干净。
8.各类张贴画、海报张贴整齐、规范，无乱张贴现象。
9.化粪池内沉积物不超过2/3
10.绿化带内无果皮杂物和落叶
11.乔灌木，各类设施上无掉落的衣物，塑料袋等杂物。
12.信报箱无灰尘，无污迹，不锈钢、木制品定期用不锈钢水、家私蜡护理
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）
一级指标二级指标检查标准
13.各类游乐设施上无垃圾杂物，无污迹和明显灰尘，橡胶垫上无污垢
14.公共桌椅无污迹、灰尘，缝隙内无杂物，无松动现象
15.各类园林小品无明显的灰尘，无杂物，金属雕像无锈迹、铜绿等现象
16.消防栓边无堆积物，无污迹和油迹、锈迹
17.电话亭无乱张贴现象，无污迹和明显灰尘
18.人体不常接触到的部位，如管线，应无明显灰尘、油迹、杂物、蛛网
1.无异味、无杂物、无明显积尘，门窗、水电总开关处于关闭状态，设备设施无损坏现象，建立定期清洁制度。
2.各类张贴画、宣传海报及标识张贴整齐、规范，无灰尘，无乱张贴现象
3.室内灯饰、线管无泥沙、死蚊子和杂物；室内金属雕像无锈迹、无铜绿和灰尘等现象
4.室内墙外、墙面、地脚线、地面、玻璃窗、不锈钢制品、信报箱及护栏元蛛网、无灰尘无污迹；
空置房室内无杂物存放
5.
不锈钢、木制品定期用不锈钢水、家私蜡护理
6.
洗手间内无异味、无污迹、污垢
7.
各类物品、设施设备运行情况良好
8.
样板房各类记录完整，物品清单与实物需保持一致，领借用手续完善
9.
值班人员对样班房的户型、面积等内容熟练掌握，能正确引导客户
1.
地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；
2.
墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。
3.
门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。
4.
各类家私物品上无灰尘和污迹，定期用家私蜡进行保养；各类纺织品无异味、拍打无灰尘
办公场所
5.
电脑、电话等电子设备无污迹、水印，连接线不缠绕，办公用品摆放整齐，私人物品按规定摆
放
6.
垃圾篓不满出，碎纸机内容量不超过2/3
7.
办公区人走灯灭，椅子归位，无乱堆放现象
8.
洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。
9.
办公区内不允许吸烟、就餐
垃圾清运
1.
小区内垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等环卫设施完备设置符合功能需要。
2.
垃圾中转站的垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活，垃圾桶、果皮箱等环卫设
（5分）
施的配置满足需要。
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检查方法扣分标准
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
一个问题点
查看现场
扣0.5分
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）
一级指标二级指标检查标准
3.垃圾车辆清洁干净，摆放整齐，无强异味，停放于指定地点，每天至少彻底清洗一次。
4.垃圾中转站、垃圾桶（箱）无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹，垃圾无满溢。
中转站内配备额定的灭火器。
5.小区内的生活垃圾至少每天上下午各清运一次，其它时间循环清运。
垃圾应袋装运输。
6.建筑垃圾及时清理，不在服务现场堆放。
7.小区内餐饮、医疗等商业产生的特殊垃圾由商家自行清运。
8.
定期查看化粪池内固体污物的沉积量，及时组织清掏，池内污物不多于粪池总容积的
3/4。
9.
垃圾桶、果皮箱、小斗车等环卫设施无脏污、异味、锈蚀、破损现象
1.按季节和消杀对象制定明确的环境消杀计划，定期进行消杀作业，并对消杀效果进行评估。
2.每月消杀工作计划向业主公示，并在消杀前通知消杀范围内的业主。
3.在消杀前，通过宣传栏、电子显示屏等途径发出通知；投放与喷施消杀药品的场所须设置醒目、符合消杀工作要求的警示性标识，必要时采取有效措施防范。
4.消杀药品应符合国家的相关规定，并保存合格证明和使用说明书；无使用国家或地方禁止药品的情况。
环境消杀
5.
架空层、绿化带等阴暗处，无蚊子成群出现；垃圾桶等处无普遍性的苍蝇飞舞；下水井中的蟑
（8分）
螂不超出双五标准；公共区域无明显的鼠洞、鼠迹；夜间公共照明灯光附近无明显蚊虫、苍蝇飞舞。
6.
无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路，无蟑迹
（粪便、蜕皮、残蟑等）。
7.
公共区域、房屋本体部位无白蚁蚁害，入住满三年以上的小区，已进行公共区域白蚁防治并定
时复查；白蚁防治单位的评估与选择符合公司文件要求
8.
对消杀药品的领取与使用环节进行有效控制，无人身伤害事件发生。
9.
消杀人员必须持证上岗。
10.
晚间公共照明灯附近无蚊虫飞舞。
1.建立泳池管理制度，规范泳池日常管理和监督检查机制。
应至少建立以下泳池管理制度并有效
落实：
A.泳池设施设备安全检查及维修保养制度；
泳池管理
管理制度与
B.
泳池设施改造管理制度；
（20分）
要求
C.
泳池开放时间管理制度（包括安全管理、水质管理、监督检查等各项管理要求）
；
D.
泳池非开放时间管理制度；
E.
泳池岗位人员工作纪律及技能训练要求；
F.
办理游泳证的程序及要求；
第6页共13页
检查方法扣分标准
1.无进行消
杀，扣2分；
2.无按要求
定期对小区
各类病虫害
进行预防，
每次扣1
查看记录及现
分；
场
3.小区内发
现有积水、
有红虫等，
扣3分。
4.其它不符
合项扣0.5
分
询问相关人员，
一个问题点
查看制度、合
扣0.5分
同、及相关记录
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）第7页共13页
一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准
G.游泳培训班管理制度；
H.泳池外包的应建立泳池外包监督考核办法；
I.泳池突发事件应急预案（包含溺水、受伤、触电、泳池入口异常情况处理等）
；
J.泳池安全宣传及不适合游泳住户走访制度（有老人或其他不适合游泳人员的住户）
。
2.泳池突发事件应急预案至少每年开放前、开放中各进行一次演练
3.泳池外包及举办游泳培训班应签订合同，合同应至少约定安全管理责任、安全防范措施、监督检查与考核机制等，并在日常工作中严格进行监督检查。
4.每年泳池开放期间、非开放期间至少分别进行一次泳池安全宣传，提醒住户照顾好自家的小孩、老人等，防止相关人员违规进入泳池或无人监护的情况下进入泳池。
5.泳池开放期间，泳池管理员至少每场一次、业务主管/主办至少每天一次、部门负责人至少每周一次对泳池现场管理、水质、人员工作状态等进行检查并记录，泳池设备责任人至少每周对泳池设
备进行一次检查并记录。
6.节假日或其他非上班时间，每天的值班经理须对泳池现场至少巡查一次并记录。
7.泳池开放期间，每月对泳池进行一次全面风险检查、评估。
8.尚未接管的营销示范区泳池，根据发展商需要对泳池实施管理，如对客户开放，须按照正常开放的泳池进行管理。
1.
泳池开放前必须取得卫生许可证、经营许可证以及当地政府要求的其他证照，并在泳池现场公
示。
泳池外包经营的，外包方也须取得当地政府要求的相关证照。
询问当地政策
2.
救生人员须取得救生员上岗证、健康证及当地政府要求的其他证件，且相关证件在有效期内。
一个问题点
证照办理
规定，查看相关
救生人员值班时佩戴救生员上岗证（原件、复印件均可）或放置在现场。
扣0.5
分
证照
3.
每年泳池开放前，至少提前一个月通知有游泳需要的住户到具有相应资质的机构体检，办理健
康证明。
住户办理游泳证或购买泳池票时必须提供当年的体检健康证明，体检健康证明须存档备查。
1.
泳池规划设计应符合集团《项目规划设计物业关注要点指引》的要求。
2.
泳池区域必须用围栏封闭，泳池围栏无缺失、破损，无进入泳池的路径或缺口，能有效的防止
人员违规进入泳池。
3.
幼儿涉水池、儿童涉水池、公共游池等必须分别设置，幼儿涉水池、儿童涉水池与成人泳池水
一个问题点
设施要求
体不能连通。
儿童涉水池和公共泳池没有完全隔开的，应该在
0.6米处设置隔栏。
查看现场
扣0.5
分
4.池壁、池底呈浅色，没有影响救生员判断的图案；池壁应平整、池底应防滑，预埋件不应露出池底和池壁，所有棱角及底角应为圆形。
5.水面上有桥、有一定遮盖面积的装饰物影响救生员视线的，桥及装饰物下应有防止泳客进入的措施。
物业服务巡查与督导标准——环境管理（参考）第8页共13页
一级指标
二级指标
检查标准
检查方法
扣分标准
6.
儿童滑梯高度小于3m时，其滑道倾角应不得大于
25度，高度大于
3m时，其滑道倾角应不得大
于15度，并高度最高不得超过
5m。
7.
游泳池四周应设有防滑走道，
其地表面的静摩擦系数不得小于0.5
；游泳池与防滑走道之间应设
有排水沟并保障泳池溢水不会流到防滑走道。
8.
更衣室与游池之间走道设置强制通过式浸脚消毒池，池长不小于
2m、宽度与走道宽度相同、深
0.2m；更衣室与游池之间走道设置强制喷淋设备男、女各一套，每套喷头数量不少于
4个，其喷头
喷出的水不能进入浸脚消毒池中。
9.
更衣室与游池之间的走道地表面的静摩擦系数不少于
0.5，淋浴室、更衣室地面以及到泳池的走
道地面防滑或有防滑措施。
10.淋浴室、更衣室设施无锐角、利边，采用安全玻璃。
11.泳池各灯具能够正常开启。
水中灯具工作电压不大于24V，其电源变压器的初、次级绕组间要采
用相当于双重绝缘或加强绝缘水平的绝缘隔离。
变压器初、次级间的绝缘电阻不小于7MΩ，变压器
绕组对金属外壳间的绝缘电阻不小于2MΩ。
12.泳池水面应有充足照明，水面光照度不低于80勒克斯，照明设备距离水面的高度不低于5m，
13.开放夜场的泳池，泳区及更衣室、淋浴室、卫生间必须配备足够的应急照明设备，室外应急照明灯具应采用防水灯具。
14.洗手台、盆面无破损，龙头固定牢靠、无滴漏；花洒固定牢靠、无滴漏，开关控制良好。
15.用于泳池作业的用电设备，必须做好绝缘处理，严禁使用可能漏电的电线、用电器在泳池作业。
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