商业加住宅区设计说明.docx
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商业加住宅区设计说明
第一章总体规划设计
No.:
000000000000032225
一、设计依据
业主提供的地形图及设计招标文件、上位规划资料。
《江苏省城市规划管理技术规定》（2011）
《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002
《住宅设计规范》GB50096-2011
《江苏省住宅设计标准》DGJ32J26-2006
《商店建筑设计规范》JGJ48-2014
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《民用建筑设计通则》GB50325-2005
《无障碍设计规范》GB50763-2012
《公共建筑节能设计标准》DB50189-2015
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-2015
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014
现行其他规范及标准
二、基地概况
1、项目位置
本项目地块位于启东圆陀角风景区，地块西侧为连兴港河区。
规划用地性质为商业、居住用地及工业用地。
共包括4块商业用地，1块商住用地和1块工业用地。
2、基本规划条件
规划红线范围内的总平面规划设计：
总用地面积约99亩。
地块编号
用地
性质
地块面积（㎡）
建筑密度
（%）
容积率
绿地率
（%）
出入口方位
地下空间利用（m）
建筑限高（m）
02-03
B1
11972
≤55
≤1.5
东
-6
24
02-04
RB
12431
≤30
≤3.5
西南
-6
50
02-10
B1
7763
≤55
≤1.5
东
-6
24
02-17
B1
8685
≤55
≤1.5
东
-6
24
02-22
B1
17446
≤55
≤1.5
东
-6
24
02-27
M1
7413
40-55
0.8-1.5
≤20
东
-6
24
3、工程概况
本项目主要内容为在基地中规划建设居住、商业、服务用房等，以满足居住区对居住、休闲、娱乐、餐饮、文体中心、社区服务等功能的要求。
三、总体规划设计理念
1、设计符合上位规划大环境的要求，贴合居民需求，贴合政策要求的商业、住宅街区，利于动迁安置工作的顺利开展。
2、贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的商业、居住区。
注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
3、强调开放绿化环境与居民生活活动的融合。
居住地块集中块状的中心绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，商业地块综合考虑街区与开放式立体空间融为一体，创造街区良好的空间环境。
4、强调街区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。
注重建筑群体与城市发展风貌的协调。
5、打造简洁大气的现代风格建筑形象，为沿海防公路的规划商业街区提供标杆意义的场所空间；
四、总体规划
1、规划设计方案构思
地块通过沿狭长地块线性布局，通过对立体空间的造型控制及屋顶退台及交通的开放式设计，形成体验式商业街区。
通过地块内部建筑南北向的布置，形成兼顾城市道路机理布置建筑单体，规划结构大方，增强空间整体感。
通过设置景观步道及广场硬质铺装，形成丰富有趣的景观体系，结合室外退台及屋顶花园的设置，充分利用沿河自然景观资源，形成开放式、环境优美的城市街区形象。
商住地块围绕中心景观及沿街商铺的围合布置，中部形成地块内部核心景观区。
2、功能分区及规划布局
商住地块住宅建筑高度以16层为主，沿街设置2层商铺，商业地块建筑以2-3层为主建筑，建筑体量通过体块间的穿插交错，形成城市富有变化的空间区域。
为了争取更多的景观绿地及满足规划日照间距要求，高层建筑合理有机布局，创造出更加宽敞的栋距，营造怡人的花园环境。
在建筑形态上，考虑商业建设为集多种社区商业及配套服务功能为一体的商业街区，具备休闲、购物、娱乐、餐饮等功能的商业建筑群，同时满足服务于社区的购物消费、社区活动，通过可灵活分割的小型商铺及大中型商业空间的设置，来推动整个社区开发过程中的良性经济运转，服务与街区，同时为居民提供便捷的日常生活用品及消费需求的多功能场所。
从服务于社区居民的角度考虑商业的形态和布局，最大限度的利用和衔接各相邻地块。
配套设施定位为服务于社区，满足社区的需求。
住宅区设置物业管理及社区服务用房等，同时考虑小区变配电房，移动垃圾收集点等小区基础配套设施置于小区内相对隐蔽的位置。
3、空间形态分析
基于城市形象展示、建筑采光通风、建筑经济性等诸多问题综合考虑建筑的空间形态。
1）建筑界面
沿海防公路一侧为主要的城市建筑界面。
将其定义为城市开放空间。
通过对商业人行组织和城市开敞空间的组织使基地和城市有机融合。
2）开敞空间
分为公共开敞空间和商业屋顶退台开敞空间。
公共开敞空间为项目的主入口，通过设置连廊、灯光、LED大屏幕展示等活跃城市界面，吸引人气。
商业屋顶退台开敞空间包括屋顶花园和室外立体交通等景观节点。
3）高度控制
根据上位规划要求控制建筑高度及建筑体量。
住宅主要为16层高层住宅，建筑高度不超过50M，沿街设置2层商铺。
商业建筑高度不超过24M。
4）展示面分析
海防公路是被服务主要人流的来源方向，因此作为基地的主要展示面，由于商业用地西侧为连兴港河道，景观资源优越，本次设计也考虑第5立面作为形象展示面，
3、文体中心分析
文体中心是集合了多种生活服务设施的综合性建筑。
4、交通组织分析
商住小区主要出入口设于地块西侧海防公路和南侧规划道路，小区内部设置环状车行道，中间设置人行步道，做到人车分行。
地下车库则设置在小区出入口附近，避免大量的地面车辆通行对居民的干扰。
商业地块沿东侧海防公路设置人行和车行出入口，沿街设置停车道路。
小区内部机动车停车采取地面停车结合地下停车库停车，停车数量满足规划要求。
商业部分设置地面停车位，同时设置地下车库，地下+地上整体考虑设置。
住宅部分非机动车设置于住宅地下一层非机动车库，商业部分地面设置非机动车位。
消防车道主要环建筑周边设置，道路转弯半径最小9米，设计符合消防车道的要求，高层建筑沿一个长边设消防登高场地，宽度10m.距离建筑5m-10m,商业部分设置环形消防车道。
本次设计地块按规定标准配建人防设施，商住区配备技防设施。
5、景观视线分析
1）、在现代风格建筑背景下，通过硬质铺地及乔木搭配低矮的灌木构成街区商业景观环境，乔木采用当地易成活的树种。
2）、屋顶花园结合建筑退台及立面体量的有机变化，形成各具特色的开放式景观绿化空间。
通过对屋顶室外立体交通的设置，以及充分利用天然景观资源，形成体验式商业街区。
3）、商住区户外场地的设计
随着人们健康与锻炼意识的提高，对自身居住小区户外场地的要求也日渐提高。
小区的户外活动主要包括儿童游戏、青少年及成人体育运动、老年人保健锻炼、散步、休息、邻里交往、冬季晒太阳、夏季乘凉等。
于住宅组团的中心绿地内、小区的集中绿地内布置儿童游戏场地和老年人活动场地。
五、建筑风貌引导要求
本次设计建筑风格为现代风格，单体设计中考虑建筑尺度，建筑色彩，建筑材料与标识符号的整体统一，通过建筑形象提升城市形象。
通过建筑高度的控制与变化，形成丰富的、有节奏的城市建筑形象，营造城市整体空间秩序。
应充分考虑建筑入口、建筑立面、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。
建筑造型风格现代简洁；建筑色彩明朗，宜亲切淡雅。
同时进行建筑与环境夜景设计。
注意市政主道路及交叉口对建筑的视线应尽量明显；
充分考虑第五立面的设计，保证项目俯视效果。
建筑外立面（包括第五立面）管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。
六、无障碍设计
1、设计依据和理念
1）设计依据：
《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）
2）设计理念：
“以人为本”，充分体现对残疾人的尊重和关怀。
3）充分考虑老年人对居住空间的要求。
2、总体设计
小区内各级道路纵坡不大于2.5％，人行道有台阶时，均设轮椅坡道。
停车场设置了无障碍停车位。
在公建配套服务用房的出入口也做了无障碍设计。
3、单体设计
1）依据规范要求在住宅单元公共入口设置无障碍坡道，根据高差设轮椅坡道和扶手，且坡度符合要求。
单元入口作1：
12的坡道，坡道口均设置提示盲块，方便残疾人自由出入。
商业设置无障碍坡道。
2）单元电梯考虑做无障碍设计，轿箱尺寸不小于1600X1400mm.
3）公共走道不小于1200mm。
4）住宅公用部分楼地面应铺设防滑地砖，防止老人与儿童由于湿滑引发事故。
七、日照分析说明
此日照分析用众智日照9.0软件分析计算得出，满足《江苏省城市规划管理技术规定》（2011）中“我省大城市住宅建筑不应低于大寒日日照2小时日照标准，中小城市住宅建筑不应低于大寒日日照3小时日照标准”条文中住宅日照不低于3小时日照要求,有效时段为08:
00—16:
00。
八、竖向设计说明
根据控规及原始地形文件设计场地及建筑竖向标高。
九、主要技术经济指标
地块总指标
项目
单位
数量
总建设用地面积
㎡
66000
总建筑面积
㎡
123283.9
地上计容总建筑面积
㎡
100097.3
商业
㎡
53433.64
住宅
㎡
27674.46
文体中心
㎡
7367.74
创意产业中心
㎡
11007.06
地下不计容建筑面积
㎡
23186.63
容积率
/
1.52
占地面积
㎡
21921.31
建筑密度
%
33.21%
绿地率
%
20.11%
总机动车位
辆
1064
地上机动车位
辆
337
地下机动车位
辆
727
住宅总户数
户
266
十、投资估算
1、总体投资估算
序号
项目名称
工程量
单位
单价（人民币：
元）
造价（人民币：
万元）
一
建安工程费
1
住宅商业工程
1.1
商业建筑
53433.64
㎡
1300
6946.37
1.2
住宅建筑
27674.46
㎡
1700
4704.66
1.3
文体中心
7367.74
㎡
1300
957.81
1.4
创意产业中心
11007.06
㎡
1500
1651.06
小计
14259.9
2
室外工程
2.1
绿化工程费
13272.6
㎡
120
159.27
2.2
道路、管道工程费
13272.6
㎡
180
238.91
2.3
技防、路灯各专业管线费
13272.6
㎡
60
79.64
2.4
围墙大门工程费
600
M
150
9.00
2.5
小计
486.82
建安费合计
14746.72
二
工程其他费
500
三
预备费
500
四
投资估算合计
15746.72
平方米造价
0.13
注：
投资估算总计：
15746.72万元，平方米造价：
0.13万元
第二章建筑设计
一、住宅建筑设计
1、住宅平面设计
依据招标文件的要求精心安排了各套房型的面积以及房型的比例。
并且根据各房型的特点精心布局，对于主要的居住空间，设计中提出了统一协调的尺度。
适宜的空间尺度是人们现代家居生活的基本条件。
以创造出具有大众性、示范性、科学性的可持续发展的新型室内外空间环境、生态环境、人文环境为设计指导思想，力争在建筑形式、建筑技术及材料设备的使用上有所突破，达到先进性及新颖性，增加高科技与新技术含量，起到示范作用，满足城市居民现代居住生活的发展要求。
在房型平面布置上，将客厅及主卧室布置在南侧，实现明厅、明室、明厨、明卫。
通过采用房间全明布置及南北开窗，达到居住要求与生活品质。
由于采用房间全明布置及南北开窗，室内可以达到天然采光要求，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。
住宅各出入口及通道以及楼梯电梯间均满足无障碍设计的要求，其中一部电梯满足能进入担架的要求。
住宅底层入户大厅设信报箱。
2、住宅立面设计
单体建筑设计风格以现代、简洁为主题，强调单体建筑与整体环境的关系。
建筑色彩采用清新自然的米黄色与深色相搭配而成，在绿化环境的掩映下更体现出景观社区的特征，创造具有舒适性，耐久性，经济性的住宅。
以生态建设为原则，使用节能措施，创造人与自然和谐共生的环境。
以注重建筑韵律表达的手法对建筑进行立面设计，造型设计力求整体，简洁，稳重，营造更有标识感和归属感的小区。
住宅立面采用经典的三段式格局，以竖线条、线脚元素等硬朗的材质体现建筑的挺拔及典雅感，通过竖向线脚的处理形成合理的比例关系，通过色彩，肌理和造型的不同手法表达住宅的建筑韵律和特点。
同时以实用为原则避免过多的造型装饰构筑物，减少造价、避免局部造型对住宅套型的影响。
住宅上部采用仿石涂料，整个建筑风格以暖色为基调，体现了稳重高雅。
3、消防设计
整个小区严格按照国家民用建筑设计防火规范及进行设计，并严格按江苏省的要求进行消防组织。
该小区16F按二类建筑物和耐火等级二级设计，地下室按耐火等级一级设置。
总体消防设计
整个小区消防环通，消防车道宽度最小4m，消防车道转弯半径9m。
住宅均设有足够登高面宽及场地，各楼间满足规定的消防间距。
建筑单体消防设计
住宅楼梯为消防楼梯均有直接的对外采光及通风。
设有消防电梯，防火门等各部分建筑材料及厚度按规定的耐火极限要求设计及选用。
4、房型设计
小区规划设计中始终贯彻均好性原则，避免形成十分不利的户型出现，每户设有景观阳台，厅堂开敞，视野开阔，使每户都有良好景观。
沿街商业面宽为8.4米宽的柱网，可灵活分割为最小4.2米开间的小型店铺，控制每个店铺的销售总价，每个店铺均配备卫生间等设施。
并且在立面设置空调机位和店招牌的位置，避免室外空调机和店招牌对立面的影响。
二、商业建筑设计
1、商业平面设计
商业沿街线性布局，平面以2-3层为主。
商业业态分析：
包括生活日用品超市、餐饮店、小吃、KTV、银行、书店、洗衣房、礼品店、休闲食品、健身中心等各类服务机构，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮、文体中心、办公、社区活动等生活配套场所。
沿街商铺设置基础服务功能区，包括银行、电信营业厅、休闲食品、24小时便利店、美容美发、特色商铺等，
各平面功能区划分可根据实际要求结合总体业态相应进行调整。
2、商业立面设计
建筑造型活泼，新颖现代，建筑立面强调有机构成。
体量穿插交错，通过立面材质的变化及虚实变化，形成形象鲜明的特色商业街区。
3、消防设计
商业建筑设置环形消防车道，各层平面根据消防设计规范深化设计，沿街建筑长度超150M底层设置架空消防通道。
第三章结构设计
一、工程概况
本项目地块位于启东圆陀角风景区。
地块约99亩，工程包括：
16层高层住宅、地下车库、多层商业用房等组成的建筑群体。
二、设计依据及计算程序
1.现行结构设计国家有关规范及标准，建筑行业标准，
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《砌体结构设计规范》GB50003-2011
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011
《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
国家、江苏省各部门颁布的有关规定、技术规程。
2.招标书等相关文件。
3.计算程序：
PKPM系列结构计算软件。
三、自然条件
1.基本风压值：
0.55kN/m2
2.地面粗糙度类别：
B类
3.基本雪压值：
0.20KN/m2
4.地震基本烈度：
7度，设计基本地震加速度值0.1g，设计地震分组为第一组
5.结构的环境类别：
地基基础为二（a）类，其余为一类
四、设计条件及抗震设防
结构设计使用年限为50年；地基基础和结构的安全等级均为二级；
高层住宅及地下车库的地基基础设计和桩基设计等级为乙级；配套用房的地基基础设计等级为丙级。
建筑抗震设防类别为丙类；抗震设防烈度为7度（0.1g）、设计地震分组为第一组；场地土为软弱土，场地类别Ⅳ类。
高层住宅的剪力墙抗震等级为三级
配套用房框架结构的框架抗震等级为三级
地下车库抗震等级：
三级。
五、结构选型及技术措施
1.本工程高层住宅，拟采用剪力墙结构。
楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板体系。
结构单元长度（温度缝间距）控制在45m左右。
2.商业及配套用房为多层建筑，均采用现浇钢筋混凝土框架结构。
屋面采用现浇钢筋混凝土梁板体系。
结构单元长度（温度缝间距）控制在55m左右。
3.地下车库采用现浇钢筋混凝土框架结构。
4.高层住宅的厨房、卫生间、阳台板厚采用100，一般房间板厚采用120，屋面板厚采用130，其余较大跨度的板或异形板板厚根据具体情况确定。
六、荷载
1.静载标准值
楼面、屋面和墙体根据厚度及覆面材料容重按实取用，有设备的楼（屋）面按实际设备重量取用。
2.活荷载标准值
A.楼面
住宅：
2.0kN/m2
厨房：
2.0KN/m2
卫生间（带浴缸）：
2.5（4.0）KN/m2
阳台：
2.5KN/m2
其他建筑的盥洗室：
2.5KN/m2
电梯厅、疏散楼梯：
3.5KN/m2
停车库：
4.0KN/m2
B屋面
上人屋面：
2.0KN/m2
不上人屋面：
0.5KN/m2
七、主要结构材料
1.混凝土：
强度等级C30，抗渗等级：
P6（用于地下室、地下车库及水箱），垫层C15。
2.钢筋：
HRB235，HRB335，HRB400。
3.墙体：
±0.000以下MU15封底多排孔混凝土小砌块，Cb25混凝土灌孔，Mb10水泥砂浆；±0.000以上MU10砌块，Mb10/Mb7.5混合砂浆。
第四章给水排水设计
一、设计依据
《建筑给排水设计规范》（GB500015-2010）
《民用建筑水灭火系统设计规程》（DGJ08-94-2007）
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2010）
《城市煤气、天然气管道工程技术规程》（DBJ08-10-2004）
建筑工种所提供的各建筑平、立、剖面图
国家及江苏省现行的设计规范、规定中有关章节
二、设计范围
建筑物室内给水、排水、消火栓给水等系统设计。
室外总体排水、消火栓给水等系统设计。
三、给水部分
水源
每个地块均从市政道路给水管口上分别引两路DN200给水管，在小区内成环管，供消防和建筑生活用水。
小区地下室设置消防水池，储存3小时的室内消防用水量一级1小时的喷淋用水量。
给水系统设置
在地块地下室内设生活、消防水泵房。
泵房内设混凝土蓄水池内衬不锈钢板，生活泵分别提供每幢住宅的生活用水。
四、室内消火栓给水系统
地块住宅，地下车库室内消火栓给水水量
住宅室内消火栓水量：
10L/S
车库室内消火栓水量：
10L/S
每根立管最小流量：
10L/S
每支水枪最小流量：
5L/S
车库室内喷淋水量：
30L/S
室内消火栓系统设置
地块住宅楼底层、标准层设置单阀单栓消防箱，并配备磷酸铵盐灭火器。
消防系统为临时高压制。
初期消防用水由屋顶水箱内的6m3消防储水供水。
消防管在屋面横向连成环网。
屋顶水箱消防出水管距最不利点消火栓出口的垂直距离≥8米。
栓口动压>0.50Mpa采用减压孔板。
消防泵设置在埋地式水泵房内一用一备。
型号：
XBD8.3/10-65Q=10L/SH=75mN=15KW。
消防泵直接从基地内DN200的环管上取水。
泵房外设地上式水泵结合器。
住宅和车库消火栓系统为一个系统。
住宅楼公共部位设简易喷淋装置，从消火栓立管上接出，喷头不大于4个。
喷头形式为直立式上喷，距顶板150mm。
根据要求地下车库设置自动喷水灭火系统，消防系统为稳高压制，危险等级为中危险二级。
喷头形式为直立式上喷，距车库顶板150mm。
喷淋泵设置在埋地式水泵房内主泵一用一备。
型号：
XBD4.1/30-100Q=30L/SH=41mN=22KW。
稳压泵一用一备。
型号：
XBD5/5-50Q=5L/SH=50mN=5.5KW。
消防泵直接从基地内DN200的环管上取水。
泵房外设地上式水泵结合器。
并设磷酸铵盐干粉灭火器。
五、排水系统
室内采用污、废分流，设专用透气立管，室外采用雨污分流的排水体制。
卫生间设专用透气立管，厨房排水仅设伸顶通气管。
每栋住宅楼下均设置玻璃钢化粪池，污水经过化粪池后排入污水管网。
污水属一般污水。
雨水排放根据启东地区暴雨强度，地块雨水量490L/S，地块雨水排入市政雨水管网及现状河道。
室外消火栓给水系统
室外消火栓水量：
20L/S
室外消火栓采用地上式三出口，间距120米，保护范围150米，消火栓直接从室外DN200环管上接出。
六、管材
室内给水管：
住户小水表后给水管采用给水用UPVC管，粘接连接，生活水泵出水管和给水主立管均采用镀锌衬塑钢管丝扣连接。
室内消防管：
小于等于DN100采用热镀锌钢管，沟槽连接。
大于DN100采用无缝钢管，沟槽连接。
室内污、废水管、透气管、雨水管均采用排水用UPVC管粘接连接。
七、天然气
天然气管道由市政天然气总管上引入基地。
第五章电气设计
一、设计依据
有关的规范规程
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/16-2008）
（2）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）
（3）《住宅设计规范》（GB50096-2011）
（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
（6）《民用建筑电线电缆防火设计规范》（DBJ50-164-2013）
（7）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-13）
（8）《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》（GB50846-2012）
业主提出的要求及其它工种如给排水提供的各种资料。
二、设计范围
本工程设计范围包括建筑物内供配电系统、住宅内的照明、插座、防雷接地及通信、电话、电视、访客对讲安保系统的埋管部分。
三、变电所确定
地块配电房最终通过计算及与供电部门协商确定。
四、负荷等级确定
消防设施、高层电梯、生活水泵电源、住宅公共用电负荷为二级，其它为三级负荷。
消防负荷两路供电末端自切，二级负荷两路供电。
五、供电与设备
1.住宅
电源由小区内变电所电业低压电网（220V/380V）供给，以电缆进户方式供给。
120平以下按每户8KW，单相进户。
120-150平方米，按每户12KW计算。
每套住宅设户内配电箱，设电源总断路器，照明、一般插座、空调插座、厨房与卫生间插座单独设置回路，每分支回路设置断路器，插座、空调回路设漏电保护装置。
每套住宅各部位设置的电源插座数量按以下原则考虑：
单人卧室、书房组合插座2组，空调插座1只。
起居室、主卧室、双人卧室
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