住房抵押贷款证券化2.docx

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住房抵押贷款证券化2

住房抵押证券化

20世纪60年代以来，在全球金融创新的浪潮中，最令人瞩目的莫过于资产证券化，而作为资产证券化核心内容的住房抵押贷款证券化在全球已经得到不同程度的发展。

伴随21世纪的到来，住房抵押贷款证券化成为中国金融界的热点问题。

抵押贷款证券化的实施，可以为我国的住房信贷资金供给提供新的来源，以支持更多的人购买房产，推动住房制度，积极培育新的经济增长点。

同时，它可将商业银行长期信贷资产转换为在金融市场上可以出售得流通的证券，提高资产的流动性，以解决商业银行资金结构不匹配的问题，防范商业银行的系统风险。

它也可以为投资者提供新的投资工具，活跃资本市场。

住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差，但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押款池,由金融机构或其他特定机构以现金方式购入,经过政府担保或他其形式的信用增级后,以证券形式出售给投资者的融资过程。

它使房地产业传统的融资模式“贷款——贷款收回——再贷款”，变为“贷款——贷款出售——再贷款”模式。

其最主要的特点是将原先不易为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券，它本质上就是将住房抵押贷款转换为可转让工具的过程，也就是将已经存在的信贷资产集中起来，并重新分割为证券进而转卖给投资者。

住房抵押款证券化始创于美国，这与美国特定的金融制度有很大的关系。

20世纪六七十年代大部分的抵押起源于储蓄机构。

由于美国政府规定，不允许银行和储蓄机构跨州经营，只能由地区性储蓄和信贷协会等储蓄机构依靠所在地区居民储蓄存款向个人提供住房抵押贷款。

这些机构就把它们的抵押保留在它们的投资组合中。

由于存款机构从本地居民手中获取资金，容易产生资本配置不合理、各地间资金无法流动、资金供求不平衡的情况。

一些地区资金供给过量，利率低，而其它地区缺乏资金，利率高。

这种政策在制约了住房金融业发展的同时，也产生了很大的信用风险。

进入60年代后，通货膨胀加剧，利率攀升，规定的存款最高利率引发了金融机构中介作用的削弱，这导致整个储蓄机构可用的资金远远不足，面临严重的危机。

而抵押二级市场的发展成为储蓄机构发展的转折点。

储蓄机构愿意将较稳定收益的固定利率资产卖给能接受这一现金流的投资者的行为极大地刺激了美国抵押二级市场的发展。

同时，在抵押市场上住房抵押贷款又具有重要的地位，因为绝大多数美国人均通过贷款购买住房。

美国的住房抵押债务市场是迄今为止世界上最大的债务市场。

这些贷款的损失和拖欠风险相对较小，得到高的投资评级或为具有相当高的可预测性，未来产生的现金流以及现金流的期限和条件易于把握。

抵押贷款本息的偿还分摊于整个抵押贷款的存续期间，抵押物具有较高的变现价值，它对债务人的效用很高。

抵押贷款具有标准化和高质量的合同条款。

正因为以上诸多原因，住房抵押贷款成为首先被证券化的资产。

1968年，美国联邦国民抵押协会（FNMA）首次公开了行“过手证券”。

随后的几十年中，住房抵押贷款证券化在美国得到快速的了展。

如今已经在西方发达国家得到了广泛的采用。

从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。

我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。

由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。

要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。

对抵押贷款的银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：

首先抵押贷款证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源。

其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可规避国际清算银行对资本充足率的限制，再次，长达20—30年的抵押贷款，对于抵押贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性。

最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。

对购房人来说，住房抵押贷款证券化的益处表现为：

一方面由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供抵押贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少抵押贷款成数等，这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展，而住房抵押贷款证券化则可摆脱这些限制。

另一方面住房抵押贷款证券市场的建立有有助于降低抵押贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。

对投资投资者来说，证券化的益处表现为：

转让手续的简化，使得交易更为便利。

以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让。

但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等；另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。

而依照发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即发生转让的效力，其手续可谓异常简化。

住房抵押贷款证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。

住房抵押贷款证券化为我国市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。

住房抵押贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。

与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，抵押贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。

住房抵押贷款证券化的主要动作程序包括：

抵押贷款的出售，抵押贷款的信用提高，抵押支持证券的评级等。

一、建立特定交易机构，实现抵押贷款的出售

原始的发起人（一般为贷款的出售银行）将自身的抵押贷款组合成抵押贷款池,发起人必须对抵押贷款池中的每笔贷款都拥有完整的所有权。

接着发起人将抵押贷款池通过合同或者协议的方式出售给“特定交易机构”（以下简称SPV）。

这种出售可以有债务更新、转让和从属参与三种形式。

债务更新即先终止发起人与债务人之间的债务关系，再由SPV与债务人之间按原合约的条款签订一份新的合约。

它一般用于资产组合中涉及少数债务人的场合。

转让是通过一定的法律手续把待转让的抵押贷款的债权转让给SPV。

在从属参与的方式中，发起人与抵押贷款的债务人之间的债务合约继续保持有效，债券也不必转让，而是由SPV先行发行抵押支持证券，取得投资者的资金后，再将资金转让贷给发起人，转贷金额等同于抵押组合金额，贷款附有追究权。

抵押贷款在出售时必须保证“真实出售”，当原始发起人发生破产清算时，该资产不列入清算的范围，以达到该抵押贷款组合的“破产隔离”。

判断真实出售的标准取决于各国的法律解释和法庭裁判。

根据美国《财务会计准则》第77条的规定，实现真实出售必须满足以下三个条件：

（1）出让人必须放弃对未来经济利益的控制。

（2）出让人必须有能力合理估计出在附有追索权条款下应承担的义务。

（3）除非附有追索权，否则受让人不能将资产退还给出人。

二、信用提高

在抵押贷款组合中，由于各笔贷款的偿付期限互不相同，它与以它为基础发行的证券期限也就不相匹配，同时住房抵押贷款一般期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素都会给投资者带来损失。

为了吸引投资者，必须对资产进行信用提高，其主要目的是降低信用风险。

一般存在两条信用提高的途径：

一种是由政府组建的机构对贷款进行担保，这种担保中包含政府的信用，担保后达到的信用等级较高；另一种是由私人机构进行的信用提高，我们现在所说的信用提高一般指的就是私人机构进行的信用提高。

不同的信用提高技术，可分为内部的和外部的两大类。

前一类包括：

高级/次级结构、储备基金结构、调整利率结构、利差账户等。

后一类包括：

组合保险、信用证、债券保险等。

三、抵押支持证券的评级

当信用增级后，特定交易机构聘请专门的评级机构对该抵押支持的证券进行发行评级。

评级主要考虑抵押贷款的信用风险，并将评级结果向投资者公布。

由于出售的资产都经过了信用提高，所以抵押贷款支持证券的信用级别一般会高于抵押发起人。

评定级别后，评级机构还要进行跟踪监督，根据经济、金融的形势，对发起人、证券发行人有关信息情况，资产债务的履行情况，信用提高的情况，以及提供信用提高的第三方财务级别进行升降调整、终止或取消。

因此资产证券评级很好地保证了证券的安全度。

抵押支持证券的评级为投资者提供了选择证券的依据。

四、证券发行

由承销商向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定的价格把发行收入的大部分支付给原始发起人。

五、对抵押贷款组合的管理，实施资金的分配

一般仍由原始的发起人对抵押贷款组合进行管理，负责收集抵押贷款组合中产生的现金流，并将这些收入存入托管行的专门账户中，形成积累资金。

最后，如收抵押贷款组合中产生的收入在还本息、支付各项服务费用后仍有剩余，则按合同在原始发起人和SPV间分配。

我国住房抵押贷款证券化的风险分析　　

1、提前偿付风险：

提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。

借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：

一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿率可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险。

在此，我们建议可以采用类似美国公共证券协会（PAS）标准的提前偿付模型的方法对提前偿付行为进行界定，实际上PAS标准也主要来源于住房抵押贷款提前偿付的时间性，我们可以根据自己的实际情况，设定一定的住房抵押贷款月提前偿付的增长率以及其趋于平稳的时间，以此作为标准，其他抵押贷款的提前支付情况可以设定为该标准的倍数。

2、信用风险：

信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。

借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。

而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响住房抵押贷款证券化的实施和推进。

对于解决这种风险，

政府以贷款担保的形式进行干预。

就是说政府针对借款人的偿还能力向贷款人提供的保险。

借款人按照贷款额的一定比例缴纳担保费用，如果借款人不能偿还到期抵押债务，担保机构将代为清偿并处置抵押住房。

发展住房抵押贷款保险机制，抵押贷款保险保护银行免于遭受借款人违约带来的损失。

一般来讲，抵押贷款保险可以承担本金的损失，拖欠的利息，在取消赎回抵押权期间房产的维护以及其他与变卖抵押房产或者取消抵押赎回权有联系的其他费用。

3、利率风险：

利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。

具体包括两层含义：

一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。

对此，银行设定可调利率住房抵押贷款证券。

把可调利率住房抵押贷款证券都将盯住某一指数，根据这一指数在一定的时期对抵押利率进行调节，因此所有可调利率抵押贷款支持的证券都有一个参考指数。

发行者首先将相同参照指数的不同贷款进行组合打包，并以该指数作为该笔证券的参考指数，同时也将该指数昭示投资者。

另外，可调利率贷款一般都有上限的规定，其中包括期间上限和生存上限，期间上限是用来规定利率在一定时期上涨幅度的上限，而生存时间上限是规定在贷款的整个生存期间中抵押利率上涨的上限。

参考资料：

1、

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范-7DOC

作者：

佚名    经营管理来源：

互联网    点击数：

159    更新时间：

2008-2-13

[内容预览]

    我国住房抵押贷款证券化的风险与防范一、住房抵押贷款证券化的相关概念　　住房抵押贷款证券化（Mortgage-backedSecurities,MBS）属于一种金融创新工具，是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权转让给一家特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle,SPV）,由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合重组和信用增级、评级，以形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向投资者发行抵押贷款证券的过程。

各国经验证明了，MBS是银行处置流动性差的抵押资产，增加资本的流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。

随着我国住宅产业的飞速发展，住房抵押贷款规模的扩大，要求建立住房抵押贷款二级市场，实行MBS的呼声越来越高。

2005年底，建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。

由此，我国在开展MBS业务中，迈出了重要的一步。

　　已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。

现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。

　　二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析　　1、提前偿付风险　　提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。

借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：

一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险.　　2、信用风险　　信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。

借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。

而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

　　3、利率风险　　利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。

具体包括两层含义：

一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。

抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。

如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。

如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。

对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。

在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。

　　MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。

基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。

　　三、住房抵押贷款证券化风险的防范　　1、提前偿付风险的防范..........

2、《住房抵押贷款证券化——运作和定价》作者：

施方

3、《信息、效率与机制住房抵押贷款市场研究》作者：

王重润