首创置业项目工程管理策划书模版.docx
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首创置业项目工程管理策划书模版
首创置业**公司
**项目**期
工程管理策划书
（模版）
首创置业**公司
2014年7月
公司内部审批栏：
本《工程管理策划书》已通过我司内部审批，同意执行！
项目经理
成本管理部
设计管理部
经营开发部
工程管理部
客户服务部
营销策划部
主管副总
总经理
首创置业企业工程管理文化
首创置业的企业价值观:
全生活全价值
我们的工程管理思路：
以首创置业现行的工程管理制度为支持，结合工程实际情况，在工程实施前进行完善的工程管理策划，在工程实施过程中用细致认真地态度对工程进度、质量、成本、安全文明施工进行管理，在工程交竣前对项目工程管理做缜密冷静地总结，实现现场工程管理的良性循环,努力实现现场工程管理的标准化、系统化、精细化!
我们的底线:
安全是一切工程活动进行的前提,也是现场管理最重要的工作内容
以完备的、切实可行的计划去保证项目的进度
在质量面前绝不妥协，绝不以牺牲质量为代价来追求工程进度
以客户的需求为工程管理的终极目标,做客户价值的创造者和守护者
我们对供应商的管理理念:
每一家供应商都是首创置业的合作者
我们有着一致的终极利益为客户创造价值
第1章工程概况7
1.1项目总体概况7
1.2前*期概况8
1.3本期工程概况8
1.3.1自然概况8
1.4典型的平立剖图或透视图8
第2章开工前准备工作8
2.1“七通一平”8
2.2施工现场平面布置图中需要考虑的主要问题8
2.2.1场地分期开发基本意图9
2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路9
2.2.3临时道路布置以及交通系统9
2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置9
2.2.5竖向垂直运输布置9
2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区9
2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排9
2.2.8出场车辆的清洗9
2.2.9土方场地内搬运和大型土方堆放场地9
2.2.10室外管线穿插、园林绿化施工和场地移交的运动变化9
2.2.11营销意图在现场平面布置的体现9
2.2.12施工现场平面布置图9
2.3各种临时设施搭设的综合协调9
2.4工程开工合法手续9
2.4.1用地许可证9
2.4.2计划立项证明10
2.4.3规划许可证10
2.4.4桩基提前开工证明10
2.4.5基坑开工证明10
2.4.6施工许可证10
2.5施工图纸会审及设计交底10
第3章项目的组织架构和岗位职责10
第4章项目的综合协调管理10
4.1营销意图对工程管理的要求10
4.1.1营销推广对工程进度要求10
4.1.2售楼准备工程任务分配10
4.2项目部和公司内其他部门的配合（内部）11
4.4和政府职能部门的协调11
4.4.1国土局报建11
4.4.2建设局报建11
4.4.3质监站的日常监督管理11
4.4.4安监站的日常监督11
4.4.5计划局报建11
4.4.6消防局报建11
4.4.7环保局报建12
4.4.8城管办报建12
4.4.9人防办报建12
4.4.10技术监督局12
4.4.11水务部门12
4.4.12电力部门12
4.4.13燃气公司12
4.4.14有线电视13
4.4.15网络13
4.4.16电话通讯13
4.5和合作方关系协调13
4.5.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任13
4.5.2合作关系矛盾处理13
4.6和项目周边环境关系协调13
4.6.1扰民情况协调13
4.6.2施工路口安排13
4.6.3夜间施工安排13
4.6.4土方外运安排13
4.7其它房地产公司办事方式研究13
第5章工程进度管理13
5.1总体进度计划13
5.2总包的平面分区、进场顺序及施工场地临设布置14
5.2.1塔吊布置图14
5.2.2分期规划图14
5.2.3基础、主体、装修阶段平面图14
5.2.4其它必需的平面图14
5.3材料设备采购及管理计划14
5.4本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策15
5.4.1工程进度控制的特点、难点分析15
5.4.2工程进度控制的策略15
5.5项目关键节点进度控制计划及落实15
5.5.1总包进度计划控制15
5.5.2分包进度计划控制15
5.6项目部计划管理组织机构15
5.7工程计划的修改15
5.8销售配合15
第6章施工部署、项目施工范围划分16
6.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求16
6.1.1划分施工标段16
6.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。
16
6.1.3销售示范区的施工要求。
根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。
16
6.2总包和甲指分包工程合同范围划分16
第7章项目质量管理17
7.1质量规划17
7.2质量保证17
7.3质量管理专项措施19
7.4结构工程质量控制要点：
26
7.5防裂缝控制要点：
27
7.6防渗漏控制要点29
7.7精装修管控要点：
31
7.8成品保护控制要点：
32
7.9村料管理：
34
第8章参建单位管理35
8.1监理管理35
8.2总包管理35
8.2.1管理方针：
“监控、支持、协调”35
8.2.2合同管理35
8.2.3计划进度管理35
8.2.4里程碑节点管理36
8.2.5关键节点管理36
8.2.6非关键节点管理36
8.2.7日常管理37
8.2.8成本管理37
8.2.9奖励处罚总包条款37
8.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理37
8.3.1管理方针：
“协调、监控、配合”37
8.3.2合同管理38
8.3.3计划进度管理38
8.3.4关键节点管理38
8.3.5日常管理38
8.3.6奖励处罚专业分包单位条款39
8.3.7成本管理39
8.3.8奖励处罚材料设备供应商条款39
第9章项目风险管理39
9.1风险管理规划39
9.2风险监测及控制40
第10章文件管理40
第11章会议制度41
第12章施工安全管理41
第13章定期考核41
第14章工程验收和物业移交41
第15章维修工作安排41
第16章工程总结41
16.1工程管理及场地综合利用规划：
41
16.2质量管理总结：
41
16.3技术管理总结：
41
16.4其他总结：
42
第1章工程概况
1.1项目总体概况
介绍项目的基本情况，可以引用规划设计或建筑设计中的相关内容。
目的是让项目的工程管理人员全面了解项目的基本情况，做到心中有数。
1.2前*期概况（如有）
对于本项目前几期已开发项目的简要介绍。
1.3工程概况
1.3.1自然概况
1.3.1.1说明工程所在位置及地形地貌情况；
1.3.1.2简要说明建筑物的建筑、结构特点，建筑面积、层数、总高度及内、外装修要求等；
1.3.1.3建筑地区的自然特征：
气温（最高、最低、平均气温）、年降雨量、最大降雨量、雨季时间、冬季时间、台风季节气候变动情况；
1.3.1.4工程水文地质情况（含地下水位变动）：
引述地勘报告中相关结论性文字和数据，对项目地质条件，水文环境做简要说明；
1.3.1.5工程所在地条件：
周边市政管网系统情况、交通情况、材料及运输情况、能源（水电）情况；
1.3.1.6政治条件特征（如有）：
地方政府地各种有关规定、标准、法规等；
1.3.1.7工程项目要求及特征：
七通一平情况；
1.3.1.8项目当地区域性垄断行业情况概述
例如：
沈阳地区煤气工程均需到沈阳市行政审批大厅煤气公司窗口报建，房产开发单位必须将设计、监理、施工、验收等一系列和工程有关的事宜全部委托煤气公司，且房产开发公司需一次性全部交齐相关所有款项，煤气公司才开始启动报建、审批、设计、施工等事宜，且煤气施工单位在施工过程中，不听从指挥，不关心其它专业的配合和成品保护，给工程管理带来较大的难度，在实际施工管理和协调过程中，需对其进行有策略和有限度的让步。
1.3.1.9工程的其它特殊情况。
对除去以上内容的其他关键事件进行描述
1.4典型的平立剖图或透视图
附上典型的平立剖图或透视图，给人以直观印象。
第2章开工前准备工作
2.1“七通一平”
采用“05工程管理”中“开工准备工作指引”
2.2施工现场平面布置图中需要考虑的主要问题
2.2.1场地分期开发基本意图
基于项目可研报告、全面预算和经营指标，对项目地块分期开发思路和各期的开发面积、开发计划进行大致描述，并在总平面图上进行标示。
2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路
依据项目分期对各期场地布置（包括施工场地开口、场地内施工道路、围挡设置区域、生活区位置、临水临电接驳点、主要材料加工区和堆场等）的规划思路和主要问题进行梳理。
2.2.3临时道路布置以及交通系统
结合地块分期、周边环境、市政条件、园林方案对场地内场地开口、施工道路布置、道路形式、停车区域等进行规划，并对道路维护、清理以及施工车辆管理责任主体进行明确。
2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置
结合地块分期和开发节奏，对项目各期办公区域和生活区进行规划。
应尽量避免对后续各期的正常施工和场地布置带来影响。
2.2.5竖向垂直运输布置
结合地块情况选取合适的垂直运输设备，并对设备的位置、数量、进/撤场注意事项进行描述。
2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区
对主要加工区、材料堆放区、作业区的位置进行规划。
并在当期总平图上进行标示。
2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排
结合施工楼座分布和现场平面布置，对临水、临电的总容量、接驳点数量及接驳位置进行规划。
2.2.8出场车辆的清洗
对施工区域车辆的除尘、除土设施的位置、数量和管理责任单位进行规划。
2.2.9土方场地内搬运和大型土方堆放场地
依据项目总平面竖向设计图纸，综合考虑各期土方平衡，以“尽量做到场地内土方自平衡”为原则设计土方清运线路和堆场。
2.2.10室外管线穿插、园林绿化施工和场地移交的运动变化
结合红线内市政管网综合设计以及当期园林方案，对当期场地移交次序和移交方案进行规划。
2.2.11营销意图在现场平面布置的体现
（如售楼处、实体样板间、营销通道、营销动线等等）
营销部依据项目地块整体销售需求，对项目地块围护要求，项目形象展示标准、售楼处位置、当期示范区的范围、示范区营销通道及营销动线、是否采用实体样板间，以及实体样板间的位置进行明确。
2.2.12施工现场平面布置图
结合前述内容，将所有平面图要素直观呈现于图中。
2.3各种临时设施搭设的综合协调
对位于项目地块内外，和项目相关的各种临时设施（临建、围挡、广告、销售道具）的手续办理程序进行梳理，并对风险进行评估，提前做好和相关部门的沟通协调工作。
2.4工程开工合法手续
2.4.1用地许可证
对用地许可证的办理情况进行描述
2.4.2计划立项证明
对项目立项情况的取得时间进行简要描述
2.4.3规划许可证
对项目规划许可证的取得时间进行简要描述。
2.4.4桩基提前开工证明
如当地有此项要求，需对桩基础工程提前开工证明的办理情况进行描述
2.4.5基坑开工证明
2.4.6施工许可证
对施工许可证的办理情况进行描述
2.5施工图纸会审及设计交底
详见《施工图会审及设计交底工作流程和管理办法》相关规定。
第3章项目的组织架构和岗位职责
采用“工程管理手册”第三章“现场工程管理组织架构及各方职责”
第4章项目的综合协调管理
项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程和营销、设计、成本，和政府主管部门、和合作方等配合关系。
此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。
4.1营销意图对工程管理的要求
4.1.1营销推广对工程进度要求
依据全面预算和开发计划，需明确工程配合的形象进度要求、供货时间。
4.1.2售楼准备工程任务分配
对售楼处建设、样板房装修、室内软包各项具体工作进行要求
4.1.2.1样板房装修
依据营销策划部和设计管理部联合确认的样板区设计方案，明确样板户型，装修标准，交付时间。
4.1.2.2样板房饰品、家具
依据样板房设计方案和设计管理部的封样计划，明确饰品的风格、规格以及封样时间和标准。
4.1.2.3售楼处的建设
明确售楼处的选址和交付时间，协助设计管理部确定装修风格
4.2项目部和公司内其他部门的配合（内部）
详见《工程管理手册》第9章“项目部和公司内其他部门的配合（内部）”的相关内容和规定。
4.4和政府职能部门的协调（示例）
由于各地政府部门职能有所差异，项目部需根据当地政府部门管辖范围，对工程建设过程中的各专业审批等内容自行归纳、整理，并确定大致思路和时间。
职能部门
工作内容
计划时间完成时间
国土局报建
1）办理土地转让手续、核实地价
2）规划、建筑方案报建
3）初步设计报建
4）施工图报建
5）规划查丈、规划验收
建设局报建
1）工程招投标或直接发包
2）基坑支护方案备案
3）桩基提前施工许可证
4）施工合同备案
5）墙体材料使用手续
6）施工许可证办理
7）燃气工程验收
8）项目竣工验收
质监站的
日常监督管理
四方验收
安监站
日常监督
发改委报建
项目立项审批
固定资产投资报审
消防局报建
1）方案报建
2）扩初报建
3）施工图报建
4）消防工程竣工验收
……
环保局报建
1）项目环境影响审批，提出环境评估报告
2）环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟和隔油验收）
……
城管（行政执法）办报建
1）占用绿化及人行道的审批
2）开路口审批
3）营销广告审批
……
人防办报建
1）人防方案审批
2）初步设计审批
3）人防竣工验收
……
技术监督局
1）电梯报装
2）电梯验收
……
水务集团（或自来水厂）
1）办理临时用水
2）临时用水转正式用水
3）排污验收
……
电力部门
1）临时用电手续办理
2）配电设备验收
3）临时用电转正式用电
……
燃气公司
对项目燃气引入手续办理程序，属地燃气垄断情况进行了解，并制订办理工作计划。
有线电视
对项目属地有线电视供应商资源和引进条件进行了解，并制订引进工作计划。
网络
对项目属地网络服务供应商资源和引进条件进行了解，并制订引进工作计划。
电话通讯
对项目属地电话服务资源和引进条件进行了解，并制订引进工作计划。
……
4.5和合作方关系协调
4.5.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任
依据和主要供方（监理、承包商）签订的合同条款和内部工程管理规定，对现场各方的管理责任和分工进行明确要求。
4.5.2合作关系矛盾处理
依据合同条款和合作精神，订立矛盾处理原则。
4.6和项目周边环境关系协调
结合项目周边环境，综合考虑项目开工对周边已有居民、住户的影响因素，并制订应对方案
4.6.1扰民情况协调
4.6.2施工路口安排
4.6.3夜间施工安排
4.6.4土方外运安排
4.7其它房地产公司办事方式研究
项目部应通过对当地尤其是周边项目外联关系及相关事宜的处理，来了解其它房地产公司的办事方式和程序，并对其中一些行之有效、事半功倍的做法和技巧充分加以借鉴和学习。
第5章工程进度管理
5.1总体进度计划
采用“02工程管理”中“工程进度管理流程”
5.2总包的平面分区、进场顺序及施工场地临设布置
根据现有实际情况，总包利用原有场地布置结合一期及示范区规划，完善示范区的前期准备工作，开始整个平面布局，搭建现场监理办公室，进行示范区的施工***年*月***日完工；***月中旬开始整个一期工程的施工。
二期及三期根据总体计划顺序进场。
一期工程的临设：
总包及分包的生活区设置在地块西北角消防队储备用地位置，根据消防队建设开工进度，后期考虑临设的二次搬迁，然后投入下一期的施工。
施工临时用水、用电及临时道路布置详见施工场地临设布置图。
同时考虑同一期时完成中央景园的开放，***年***月完成中央景园配套市政给排水施工图图纸，***年****月完成配套市政工程招标，景园开放前完成市政上下水工程及热力、燃气、电力工程的管路施工。
（此部分请项目部根据实际情况进行填写）
5.2.1垂直运输设备的进场安排
5.2.2分期规划图
5.2.3基础、主体、装修阶段平面图
5.2.4其它必需的平面图
5.3材料设备采购及管理计划
依据合约框架和招标采购计划，确定主要的甲供、甲指乙供材料、设备的采购方式、供货范围、大致进场时间，以确保施工进度。
序号
采购内容
采购方式
供方合作方式
进场时间
备注
1
电表
直接委托
甲分包
2
热计量表
招标
3
人防门
4
水表供应及安装
5
6
5.4本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策
5.4.1工程进度控制的特点、难点分析
对影响项目全期以及当期工程进度的难点和风险点进行梳理分析。
5.4.2工程进度控制的策略
依据上章节对重要难点、重点问题的梳理结果，制订应对策略。
5.5项目关键节点进度控制计划及落实
根据项目总体进度计划，为确保项目按期完成，对项目进度中的关键节点进行控制。
具体内容如下：
******以下为模板内容，请项目部根据实际情况进行填写。
5.5.1总包进度计划控制
采用“工程管理手册”第四章“现场工程进度管理规定”
5.5.2分包进度计划控制
采用“工程管理手册”第四章“现场工程进度管理规定”
5.6项目部计划管理组织机构
项目部成立计划管理控制小组。
组长：
****组员：
********。
负责随时跟进二级计划、三级计划及总体施工进度计划的各时间节点。
对计划进行实时监控。
5.7工程计划的修改
5.7.1在计划实施过程中，每天、每周针对实施过程中出现需要调整的计划，及时提醒相关部门按时完成计划内容。
5.7.2计划实施过程中，不影响一级节点，造成中间环节的调整，则协调各部门进行相关计划的调整，进行部门之间的调整。
5.7.3计划实施过程中造成一级节点的拖延，拖延的部门需要提交拖延报告到公司，在每周召开的经营例会上，由拖延的部门并且要协调各部门进行相关计划的调整。
（以上为模板内容，请项目部根据实际情况进行填写。
）
5.8销售配合
5.8.1在售楼处、客户路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，现场保障客户和工人分区分流，在大郊亭一街东侧架设过街天桥，确保销售区域品质和客户往来安全。
5.8.2北侧路沈营路入口处示范区开放前，由项目部工程主管对向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等）宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。
5.8.3示范区开放一个月内每周三召开定期协调会，参会人员由公司主管领导、销售、工程、物业、参和。
及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。
5.8.4按二段示范区开放节点，配合销售路线调整施工路线。
（以上为模板内容，请项目部根据实际情况进行填写。
）
第6章施工部署、项目施工范围划分
6.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求
6.1.1划分施工标段
依据总包合同，对当期施工范围各楼座进行标段。
6.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。
根据工程建设的需要以及营销的要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体和安装、装修的衔接关系。
6.1.3销售示范区的施工要求。
根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。
6.2总包和甲指分包工程合同范围划分
依据成本管理部提供的合约框架内容，以遵循“专业优先、责任清晰、交接简单、保护得当”为原则，对项目总包和甲指分包工程的合同及交接范围进行明确划分。
*******
第7章项目质量管理
7.1质量规划
7.1.1分项、分部、整体质量达到国家规范要求并获****优质工程。
7.1.2厨房、卫生间、管线穿墙穿楼板节点、屋面、外墙、地下室底板、壁板、顶板、窗等渗漏低于****，入住缺陷率户均小于***。
7.1.3门、窗、给水管线、电气管线、智能化系统、设备返修率小于****。
7.2质量保证
7.2.1详见“05工程管理”中“项目工程质量管理流程”及《工程管理手册》第五章节“工程质量管理规定”。
7.2.2质量管理具体技术要求按国家规范、**市规定、设计要求、****质量验收标准执行。
质量保证专项方案计划（下述为模板内容，请项目部根据实际情况进行填写）
序号
专项方案名称
备注
1
基础砼垫层施工方案
2
地下（包括地下室外墙）防水工程施工方案
结合《防渗漏体系操作指引》
3
防水卷材砼保护层施工方案
成品保护、考虑冬季养护对下道工序的影响。
4
施工测量、放线施工方案
测量方案和实测实量检测线统一规划
5
钢筋工程施工方案
6
模板工程施工方案
大模板设置和外墙防渗漏窗口门口做法统一考虑，满足实测实量要求
7
现浇砼工程施工方案
重点考虑筏板基础砼和砼冬施保温
8
肥槽回填土工程施工方案
结合施工总体规划，重点控制监理旁站措施。
9
桩基础工程施工方案
重点控制大型机械施工安全措施
10
桩检测方案
11
基础土方开挖方案
结合总体场区内土方配置要求，重点控制现场存土出土量
12
脚手架工程施工方案
脚手架方案需满足外墙石材装修施工要求
14
现场临设方案（临水、临电、消防）
15
外保温施工方案
结合外挂石材节点做法，
16
外墙石材幕墙方案
结构阶段提前确定埋件位置图，作为方案深化的重点要求
17
冬季施工方案
18
雨季施工方案
19
群塔作业安全方案
群塔安全作业，要求满足示范区开放的塔吊作业安全要求
20
现场安全文明施工方案
根据《工地文明施工指引》要求进行方案设计
21
二次结构砌筑方案
重点考虑二次结构防裂缝措施
22
防裂缝专项措施方案
根据《防裂缝指引手册》进行全项目防裂缝方案制定
23
防渗漏专项措施方案
根据《防渗漏指引手册》进行全项目防渗漏方案制定
24
基坑支
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