深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告.docx

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深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告

深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告

项目名称：

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：

A933-0001）价格评估

委托方：

  深圳××高尔夫球会有限公司

估价方：

  深圳市国咨房地产评估有限公司

估价人员：

  卢小波  龚伟平  方菁  梁晓智

估价作业日期：

  二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日

估价报告编号：

  深国咨评字[2003]I11B--1247号

　　　　　　　　　　　　报告目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件

　　　　　　　　　　致委托方函

深圳××高尔夫球会有限公司：

  承蒙委托,我公司对贵公司委托的房地产进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ三年七月一日,目的是为贵公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

经过实地查看和市场调查,根据贵公司提供的有关材料,参照我国有关法规和制度,并遵循必要的评估程序与原则，对该部分房地产价值作出评定估算。

现将评估结果报告如下：

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：

A933-0001），土地面积为793270.10M2，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：

286.68元/平方米）,大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。

法人代表：

            深圳市国咨房地产评估有限公司

         　　　　　　　评 估中心

       　　　　　  二〇〇三年七月三日

　　　　　　　　　　　　　　估价师声明

对于深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：

A933-0001）价格评估报告，我们做如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

　　　　　　　　中国注册房地产估价师：

　　　　　　　估价的假设和限制条件

一、本报告中估价对象的评估市值，它是基于以下假设条件：

1.买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分讨价还价的权利。

2.买卖双方都有一段充分了解估价对象现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间。

3.估价对象可以在公开市场上自由转让。

4.估价对象价值不受任何附带债权关系带来的影响。

5.不考虑特殊买家的额外出价。

6.买卖双方之间无任何利害关系。

二、本估价报告的限制条件

1.本报告只为深圳××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据，不对其它用途负责。

2.本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为一年[自2003年7月3日----2004年7月2日止]，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。

3.未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。

三、其他需要说明的问题

1.球道A的宗地面积及规划设计要点以深圳市人民政府颁发的《房地产证》深房地字第7226235号、《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号为准；

2．委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对拟估估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。

3.本次评估没有对估价对象进行内部结构测试和设施检验，无法确认估价对象结构和设施是否有缺损。

4.本评估结果含完全商品地价及转让时应缴纳的税、费等款项。

　　　　　　　　　　　　　估价结果报告

一、委托方

深圳××高尔夫球会有限公司

二、估价方

深圳市国咨房地产评估有限公司

三、估价对象

估价对象为观澜高尔夫球场A球道，地处深圳市龙岗区二级用地，宗地号A933-0001，土地登记证书号：

《房地产证》深房地字第7226235号；土地面积为：

793270.10平方米，土地使用权现为深圳××高尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。

地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限：

40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限为8.9年，剩余使用年限为31.1年。

该高尔夫球场A球道共18洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。

观澜高尔夫球场始建于1992年，至今已经建成A、B、C、D、E五道18洞的球场，是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国际比赛，如：

1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1995年11月的第四十一届高尔夫球世界杯决赛；1996年5月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1998年11月的尊尼获加超级巡回赛；1998年12月VOLVO亚洲比洞赛及HugoBoss四人二球赛；1999年12月第五届欧米枷职业高尔夫锦标赛等；系列国际赛事使得高尔夫球会取得了较高的知名度。

观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。

观澜高尔夫球场处于梅观高速、机荷高速及深观莞高速的交汇处，南面经梅观高速直通皇港口岸达香港，西面经机荷高速可通深圳国际机场，并通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可以覆盖珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。

观澜高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万平方米配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。

四、估价目的

为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据

五、估价时点

二ΟΟ三年七月一日

六、估价依据

1、《房地产估价规范》GB/T50291-1999。

2、国家和地方的有关法律、法规。

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3、委托方提供的有关资料。

（1）《房地产证》深房地字第7226235号；

（2）《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号；

4、评估人员现场勘察、摄影和记录。

5、深圳市房地产市场信息。

七、价值定义

本次评估的市场价值是指该估价对象在二ΟΟ三年七月一日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格。

八、估价原则

1、合法原则。

2、最高最佳使用原则。

3、替代原则。

4、估价时点原则。

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：

（1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用“收益法”作为本次评估的方法之一。

（2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。

十、估价结果

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：

A933-0001），土地面积为793270.10㎡，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：

286.68元/平方米）,大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。

十一、估价人员

勘察人：

         评估员：

初  审：

         复  审：

十二、估价作业日期

  二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日

十三、估价报告应用的有效期

  本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年[自2003年7月3日----2004年7月2日止]，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。

　　　　　　　　　　　附  件

附件一：

估价对象地理位置图

附件二：

估价对象照片（原件）复印件

附件三：

《房地产证》复印件

附件四：

《深圳市土地使用权出让合同书》

附件五：

委托方提供的其他资料

附件六：

《房地产价格评估机构资格证书》复印件

附件七：

《中国注册房地产估价师资格证书》复印件

　　　　　　　　　　　　　估价技术报告

一、个别因素分析 

估价对象为观澜高尔夫球场A球道，地处深圳市龙岗区二级用地，宗地号A933-0001，土地登记证书号：

《房地产证》深房地字第7226235号；土地面积为：

793270.10平方米，土地使用权现为深圳××高尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。

地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限：

40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限为8.9年，剩余使用年限为31.1年。

该高尔夫球场A球道共18洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。

观澜高尔夫球场始建于1992年，至今已经建成A、B、C、D、E五道18洞的球场，是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国际比赛，如：

1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1995年11月的第四十一届高尔夫球世界杯决赛；1996年5月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1998年11月的尊尼获加超级巡回赛；1998年12月VOLVO亚洲比洞赛及HugoBoss四人二球赛；1999年12月第五届欧米枷职业高尔夫锦标赛等；系列国际赛事使得高尔夫球会取得了较高的知名度。

二、区域因素分析

观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。

观澜高尔夫球场处于梅观高速、机荷高速及深观莞高速的交汇处，南面经梅观高速直通皇港口岸达香港，西面经机荷高速可通深圳国际机场，并通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可以覆盖珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。

观澜高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万平方米配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。

三、背景因素分析

（一）宏观经济形势继续看好，房地产开发投资基本与国内生产总值同步增长，居民消费需求旺盛，消费结构呈现多元化

  今年1季度，我市经济继续保持快速增长态势，累计完成国内生产总值523.82亿元，比上年同期增长16.5％。

据统计，1季度我市完成固定资产投资137.97亿元，同比增长15.5％，增幅高出上年同期2.6个百分点。

其中，房地产开发投资83.28亿元，增长16.4％，增幅比上年同期回落了3.6个百分点。

消费市场繁荣，居民消费需求旺盛。

1季度，全市社会消费品零售总额194.34亿元，同比增长15.7％。

消费结构加速升级，居民购房、购车、旅游和信息消费持续升温。

（二）深圳经济特区房地产市场持续平稳发展，房价、房租和地价总水平保持平稳

  近年来，深圳经济特区房地产市场持续保持平稳发展，在南山区，房地产市场从整体上改变了过去的郊区特色，开始向中等偏上的层次演进；在盐田区，随着东部开发热潮的来临，盐田区房地产的市场地位在提升。

今年1季度，深圳房地产市场仍然保持良好的发展势头，据初步步统计,一季度批准预售面积155.6万平方米,其中住宅132.6万平方米，办公6.6万平方米,商业14.1万平方米。

二级市场共销售房屋面积172.3万平方米，比去年同期增长6.2%，其中住宅156.45万平方米，办公4.71万平方米,商业及其它面积11.19万平方米。

本季度房地产市场总体上交投仍较活跃，但质素高、社区大的楼盘推出受“五一”房地产春交会吸引，新推出量有所减少，再者，由于受春节房地产销售淡季的影响，房价总水平平稳中略有下降。

深圳房价指数结果显示：

房价总体平稳，商业用房房价略有下降。

罗湖区住宅二级市场房价略有上升，住宅三级市场、办公楼的房价略有下降，商业用房的房价降幅明显。

福田区住宅二级市场房价略有下降，住宅三级市场、商业用房的房价略有上升，办公楼房价保持平稳。

南山区住宅二级市场房价略有下降，商业用房房价降幅明显，办公楼房价略有上升，住宅三级市场房价保持平稳。

盐田区住宅二级市场、办公楼房价升幅明显，住宅三级市场的房价略有上升，商业用房的房价保持平稳。

  由于受整体经济环境的影响，以及各类物业供过于求、地铁修建、口岸24小时通关和传染性非典型性肺炎等因素，使得2003年1季度深圳经济特区房租总体上稳中略降。

深圳房租指数结果显示：

与上期相比，特区综合房租以及住宅、办公楼和工业厂房的房租略有下降，商业用房房租保持平稳。

罗湖区住宅、办公楼的房租降幅明显，工业厂房房租略有下降，商业用房房租略有上升。

福田区住宅、商业用房、工业厂房的房租降幅明显，办公楼房租保持平稳。

南山区办公楼房租降幅明显，住宅、工业厂房的房租略有下降，商业用房的房租升幅明显。

盐田区各物业类别的房租均保持平稳。

  我市今年对建设用地的总量将进行严格控制：

1、土地供应量比去年有所下降；2、今年政府新出让的房地产经营用地将不超过去年的总量；3、特区内将基本不出让商品房住宅用地。

深圳地价指数结果显示：

地价总体持续平稳，工业用地地价略有上升。

罗湖区办公用地、商业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，工业用地地价与上期持平。

福田区住宅用地、办公用地地价略有下降，商业用地、工业用地地价保持平稳。

南山区住宅用地、商业用地地价略有下降，办公用地地价与上期持平，工业用地地价保持平稳。

盐田区商业用地、工业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，办公用地地价与上期持平。

四、最高最佳使用分析

根据该项目规划，估价对象规划用途是高尔夫球道用地，根据合法性原则及最高最佳使用原则，确定委估估价对象的最高最佳用途为其规划用途。

五、估价方法选用分析

估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：

（1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用“收益法”作为本次评估的方法之一。

（2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。

六、估价测算过程

（一）采用“收益法”进行评估：

高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当作一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值，然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。

1、收入计算

球场的收益主要来自会员卡销售收入、会费收入、会员打球销售收入。

（1）会员卡销售收入

根据委托方提供球道设计标准，预计平均每条球道可吸收会员1500人，目前建成的五条球道，共可以吸收7500名会员，目前已有会员数量3307个，在目前条件下，还可以吸收会员人数为：

7500-3307=4193（人），会员卡现销售价格550000元/个计算，考虑未来会员卡数量增加和使用年限减少，销售价格会逐年下降。

会员卡销售收入计算如下表:

收益年限年销售数量（个）销售单价（元/个）年销售总金额（元）

2003年7月1日至年底193550000106,150,000

第2004年300530000159,000,000

第2005年300530000159,000,000

第2006年300530000159,000,000

第2007年300530000159,000,000

第2008年300530000159,000,000

第2009年300480000144,000,000

第2010年300480000144,000,000

第2011年300480000144,000,000

第2012年300480000144,000,000

第2013年300480000144,000,000

第2014-2018年20042000084,000,000

（2）会费收入

按照目前会员月费的标准，每个会员的月费160美元，折合人民币160美元×8.2772元/美元=1324元，会员数量按照会员卡的销售进度逐年增加，则会费收入现值计算如下：

收益年期会员卡销售数量（个）会员卡会费（元/月）年会费收入（元）

2003年7月1日至年底3500132455,608,000

第2004年3800132460,374,400

第2005年4100132465,140,800

第2006年4400132469,907,200

第2007年4700132474,673,600

第2008年5000132479,440,000

第2009年5300132484,206,400

第2010年5600132488,972,800

第2011年5900132493,739,200

第2012年6200132498,505,600

第2013年65001324103,272,000

第2014年67001324106,449,600

第2015年69001324109,627,200

第2016年71001324112,804,800

第2017年73001324115,982,400

第2018年75001324119,160,000

第2019-2034年75001324119160000

（3）果岭费及球童、球车销售收入

根据委托方提供资料，近年会员及非会员人流平均统计如下：

球道名称节假日（人/月）平 日（人/月）

会员非会员会员非会员

A20151221742479

B20871072200362

C232239427441043

D17441001688790

E18773141669858

合计100451037100433532

根据委托方提供资料，打球果岭费、球童、球车价目表如下：

项目价格（人民币元）

会员嘉宾访客

平日果岭费05501100

周末及假日果岭费09901650

球童费110110110

球车费220220220

根据委托方介绍：

A.访客基本上占的比例很少，因此在计算打球果岭费、球童、球车费用时仅仅考虑会员和非会员的打球费用水平。

B.平均两人一个球车和一个球童计算；

则打球果岭费、球童、球车年收入计算如下表：

球道名称节假日（人/月）平 日（人/月）

会员非会员会员非会员

A-E合计100451037100433532

果岭费、球童、球车费1651155165715

月均收入1,657,4251,197,7351,657,0952,525,380

年均收入19,889,10014,372,82019,885,14030,304,560

合计84,451,620

考虑未来高尔夫球场的消费逐渐普及中产阶级人士以及众多类似高尔夫球场的建设，打球果岭费、球童、球车费用未来会逐年下降，同时随着会员卡的逐年销售，打球的人数也会逐年增加，综合考虑，假设未来年份果岭费及球童、球车销售收入不变。

2、成本计算

委托方提供的观澜高尔夫球场A-E五个球道的2002年经过深圳大信会计事务所审计的经营成本明细表如下：

（1）营业成本费用：

6815万元；

（2）管理费用：

6597万元；

（3）财务费用：

1420万元；

（4）税金：

1340万元；

合计：

16172万元。

考虑高尔夫球场后续维护成本费用会逐步增加，因此假设2003-2019年，每年递增1%，2019年后各年就保持稳定。

  3、收益还原利率确定

考虑观澜高尔夫球场是一项投资大、风险大、投资时间长的投资项目，以及参照同类观澜高尔夫球场的收益平均水平，取收益还原利率9.5%。

4、收益价格确定

根据前面计算的收入及成本，将各年的净收益按照9.5%的还原利率折现到评估基准日，得出各年的净收益现值之和，即为观澜高尔夫球场A-E五个球道的价值，计算过程见下表：

收益年期会员卡销售收入年会费收入打球年销售收入球场年成本费用年经营净收益贴现年期贴现系数现值2003年7月1日至年底106,150,00055,608,00084,451,620161,720,00084,489,6200.250.977682,594,252第2004年159,000,00060,374,40084,451,620163,337,200140,488,8200.750.9342131,244,519第2005年159,000,00065,140,80084,451,620164,970,572143,621,8481.750.8531122,530,950第2006年159,000,00069,907,20084,451,620166,620,278146,738,5422.750.7791114,328,728第2007年159,000,00074,673,60084,451,620168,286,480149,838,7403.750.7115106,615,700第2008年159,000,00079,440,00084,451,620169,969,345152,922,2754.750.649899,369,632第2009年144,000,00084,206,40084,451,620171,669,039140,988,9815.750.593483,666,960第2010年144,000,00088,972,80084,451,620173,385,729144,038,6916.750.541978,060,955第2011年144,000,00093,739,20084,451,620175,119,586147,071,2347.750.