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楚河汉街市调

武汉理工大学经济学院

《市场调查与分析》报告书

题目武汉商业地产市场调研---楚河汉街个案研究

学生姓名昌婷

专业班级国贸0901

指导老师汤岳利职称讲师

2013年01月10日

市场调研题目：

武汉商业地产市场调查报告---楚河汉街个案研究

市场调研对象：

从楚河汉街的概况方面展开，首先调查了楚河汉街的地理位置、交通状况、建筑风格以及极具特色的主题建筑，然后微观的对汉街的业态分布及功能分区、租售情况、客流量方面展开调查

市场调研组织者：

昌婷

市场调研日期：

2012年12月展开调查工作，2013年1月形成报告

武汉商业地产市场调查报告

---楚河汉街个案研究

序言

回望刚刚过去的“限购令”下的一年，在住宅市场出现降温之时，全国各大城市的商业地产却逆势而上、展露头角，成交量不降反增。

可以说，限购下的这一年，是武汉商业地产飞跃发展的一年。

相比于住宅市场和土地市场的冷清，去年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业地产可谓是发展迅猛，商业和写字楼在商品房市场的份额不断提升。

而作为商业地产龙头的万达集团，又掀起了武汉商业地产发展的热潮，形成井喷之势。

这场商业地产界内盛事就是于2011年9月掀开神秘面纱的万达楚河汉街。

这次市场调研将以实地调查方式为主，网上资料搜集为辅，对楚河汉街该商业地产项目进行全方位介绍，包括楚河汉街项目概况、各项经济技术指标、交通地理位置、建筑特色、主题建筑、功能分区、业态分布、租售情况和客流量，并针对调查所得数据进行可行性报告分析，最后分析对其后续发展造成瓶颈的几点建议，如汉街的人流动线、建筑小品的缺乏、业态分布不科学、便民设施和配套的相对缺乏等。

正文

一、项目概况

1.1楚河汉街，现代版的“清明上河图”

楚河汉街是由万达集团投资打造，项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目，是武汉中央文化区一期项目重要内容。

汉街是武汉中央文化区的“眼睛”，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目，创造六个中国之最，被誉为“中国第一商业街”。

其定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。

汉街商业步行街位于楚河南岸，沿河而建，总长1500米，总面积21万平方米，包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态。

“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。

楚河汉街的完美结合，堪称现代“清明上河图”。

1.2经济技术指标

楚河汉街位于武汉市武昌区东湖不沙湖连通之间，规划总长1500米，规划面积约1.8万平斱公里，将按照文化、斴游、商业、商务、居住亓大功能规划设计，沿楚河、汉街布局。

其中汉街为城市商业步行街，拥有300个商家，涵盖商业、美食、休闲、娱乐等多种业态。

表1楚河汉街各项经济技术指标

地址

位于武汉东湖和沙湖之间，南至中北路白鹭街

总建筑面积

21万平方米

总长度

1500米

楼层

主体2、3层，最高6层

开间

主力店40-50米，次主力店20-30米

层高

主体为3.5米和4米

进深

9-11米

停车场

3个停车场，2000个免费车位

租售模式

90%只租不售，仅南侧临马路小商铺出售

出租率

100%

经营模式

自行经营

租赁方式

扣点形式为主，各商家独立收银，但使用万达收银系统

结论：

作为“中国第一商业街”，汉街的总建筑面积和长度在世界都是极其罕有的，使得主力店数量多，体量大，其只租不售的经营模式也是汉街成功的因素之一。

1.3交通状况

公交：

1、楚河汉街站

武昌方向（共3路）：

有14路、578路、709路三路；

汉阳方向（共1路）：

411路；

汉口方向（共3路）：

552路、701路、810路

2、中北路白鹭街站

武昌方向（共7路）：

19路、530路（内环）、530路（外环）、540路、702路、723路、805路；

汉口方向（共11路）：

537路、577路、581路、583路、601路、724路、；64路（内环）、64路（外环）、566路、618路、64路外环通宵线。

轨道交通线：

在建的轨道4号线经过楚河汉街，在附近设周家大湾站。

结论：

楚河汉街通往武昌和汉口方向的公交车较多，但对汉阳的交通辐射能力差。

但在建的轨道4号线连接汉阳，弥补了这一缺失。

1.4建筑特色

汉街是中国最具建筑特色的城市商业步行街，主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、精致的砖砌线脚、乌漆大门、铜制门环、石库门央、青砖小道、老旧的木漆窗户，置身其中，仿佛时光倒流。

同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑呾欧式建筑穿插于民国风格建筑中，实现传统和现代的完美融和。

1.5主体建筑

楚河汉街是以文化为核心的兼具商业、旅游的项目，充分利用湖北文化，使得文化底蕴能从各个主题建筑中凸显出来。

●汉秀剧场恰似一个“红灯笼”：

位于汉街东端，由马克·菲舍尔设计，建筑外形灵感来自中国传统红灯笼造型。

●“电影文化主题公园”全球唯一：

在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主题公园。

●名人广场弘扬“楚汉文化”：

在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、张之洞广场，以此纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。

●大众戏台：

以楚文化为元素，设于汉街中部广场，为展示武汉丰富的群众业余文化提供免费场所。

●文华书城：

是全国知名图书品牌，在汉街开设了面积达5000㎡的旗舰店，成为湖北最大的书城。

2、项目分析

2.1功能分区

C区“个性潮流”

B区“国际时尚”

A区“品味生活”

入驻品牌

迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、泡沫剧等

AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、JACK&JONES、PRICH、NIKE、LAVAZZA等

星巴克、麦当劳、汉街9号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、翠华餐厅KARTELL、柯达、亮视点、联通3G体验馆、果平方、欧尼逊MORLLATO、SECTOR、无印良品、IDO、论道生活馆、四季恋、SASA、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施等

2.2业态分布

表2A区“品味生活”区的主力店、业态及其建筑面积

业态分类

商户名称

建筑面积（㎡）

快餐

星巴克

168

快餐

麦当劳

280

餐饮

汉街9号

400

餐饮

四季恋餐厅

492

数码生活馆

ONEZERO

460

餐饮

俏立方餐厅

392

餐饮

辉哥火锅

430

餐饮

翠华餐厅

713

家居馆

美克美家

240

结论：

A区“品味生活区”业态以餐饮和体验式生活馆为主，且各店铺面积很大，昭示性强，其位于汉街东段出入口，可以很好地达到聚集人气的作用。

表3B区“国际时尚”的大型主力店铺、业态以及建筑面积

业态分类

商户名称

建筑面积（㎡）

零售

M&S

800

零售

C&A

1188

零售

H&M

1188

零售

GAP

784

零售

优衣库

546

零售

NIKE

594

零售

ZARA

1384

零售

Bershka

510

零售

TeenieWeenie

756

结论：

B区“国际时尚”区以零售为主，主要分布着国际一线品牌的时尚女装商铺，规模巨大，充分体现出汉街时尚流行的特色。

表4C区“个性潮流”区的主力店、业态种类和建筑面积

业态种类

入驻品牌

建筑面积

餐饮

巴适

450㎡

餐饮

一茶一坐

306㎡

餐饮

鹿港小镇

210㎡

餐饮

黄记煌

360

书城

文华书城

1360㎡

零售

GXG

378㎡

教育

迪士尼英语

1224㎡

休闲娱乐

SHOWCLUB

900

餐饮

青花元年餐饮

855

餐饮

汉点1911

280

餐饮

FADO。

法朵

270

结论：

C区“个性潮流”区以大型餐饮和休闲娱乐为主，位于汉街西段出口，可以达到让游客休憩和挽留顾客的效果。

2.3业态分布比例

表5业态分布比例表

数目

比例

餐饮（餐厅、酒楼）

0.13

零售消费（服装、内衣、鞋、箱包）

0.6

休闲、娱乐（健身、网吧）

0.12

生活配套（洗衣、五金等）

0.08

其他类

0.07

综合

115

图1业态分布比例图

结论：

在商业经营规划中，商业黄金分割定律为商业：

娱乐：

餐饮=52:

30:

18，根据这个定律，楚河汉街的餐饮和娱乐休闲比例明显偏低。

原因分析：

1.汉街餐饮租金较高，超出商家的议价范围，且品牌定位过于高端

2.餐饮存在排水、排烟等问题，容易造成环境污染你

3.要有高标准的卸货平台

4.娱乐、餐饮比例的增大会增加经营管理难度

5.两者的资金回收期长，而且经济效益不如零售

2.4租售情况

城市商业发展成熟有两种路径，一是先聚“人气”，再聚“商气”，这是需求导向的做法，缺点是发展成熟过程相对缓慢。

另一种则是供应导向，先做成商业配套，将城市资源汇聚之后，形成人气鼎盛的城市新中心，这种做法不第一种相比节约了大量时间，但需要的是运营者有非常强大的资金实力但商业运营能力。

万达显然是第二种路径的典型代表。

2.4.1汉街物业持有模式

主要模式为只租不售，仅南侧临马路的小商铺对外出售，90%只租不售。

2.4.2租金水平

主力店、次主力店：

有9-10个月的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元/㎡；大型餐饮：

1-3楼平均月租金约为60-80元/㎡；中小型餐饮：

1-2楼平均月租金约为120-200元/㎡；零售：

1-3楼平均月租金约为200元/㎡；桥下小店：

仅1层，平均月租金350/㎡（万达对外声称的平均租金）。

2.4.3出租方式

整栋出租，截止目前，全部租出。

2.5客流量

开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人），长假过后仍保持7-8万人/天。

3、项目优势与劣势分析

3.1项目优势

1、业态丰富，业态组合合理，显示万达在项目前期定位与业态组合环节日臻成熟；

2、项目整体外立面设计、风格、用材均恰到好处，形象好、价格便宜的快时尚品牌是典型项目汉街人气的保障；蜡像馆、画廊、琴行、茶社等静态商业店铺仿古建筑风格的衬托下显得更为高贵。

餐饮（中餐、西餐、小吃）、银行、便利店等配套也是有力补充。

3、营销推广活动计划周密，兼顾同时段对各业态的客流，从9月30日持续到10月5日，在每天的不同时段都有丰富的活动串场，聚集人气；

4、租赁方式，以扣点形式为主，各商家独立收银，但必须使用万达的收银系统。

对商家来说，没有销售款被压的担忧；对万达来说，也节省了运营成本，尤其是人力成本。

这种荣辱与共的租赁方式把万达和众商家紧密捆绑，更有利于整个项目健康发展。

3.2项目存在的不足与建议

1、从规划上看，商业街较长，1.5公里长的汉街动线单一，属于流水线式，它的特点是像流水线操作那样，人流的前进有固定的顺序和方向，无转折点，且除少数节点外，无供人休憩的座椅。

当对品牌的新鲜感慢慢消失过后，审美疲劳的消费者在这条找不到一点人性化和温馨感觉的街道上难做停留。

2、相对这么大体量的商业街标准，文化小品及中心广场的整体规划面积明显偏小，文化及旅游的特质表现不彻底，其次针对武汉的城市气候，时间最长的夏、冬两季无遮风避雨，避暑纳凉的空间，将大大损耗商业街的消费能力。

3、受独栋建筑结构限制，大部分品牌不分业态均须开设2-3层1000—2000㎡大店。

这样一来，铺货成本、人工成本、防损、水电等运营成本大幅上升使商户经营上有“不经济”的隐忧，且垂直动线是对逛街习惯的一大挑战（每逛一个店都要上上下下，即使逛C&A、优衣库这样有内部扶梯的店都是很费体力）

4、品牌组合方面，首先餐饮比例明显较小，餐饮整体比例不到10%，大大降低了商业街吸引普通客群的能力，其次部分品牌定位较高，有价无市，消费过于超前，又例如汉街九号、汉点1911等品牌山寨味浓厚，降低了整体项目形象。

5、便民设施和配套仍嫌不足，例如除工商银行外，无ATM；车站设置过少；快餐、中低消费餐饮过少；无地面停车位等，商家的二次装修不可避免，整体影响整条商业街的市场形象。

附录

商业街业态调研

序号

商户名称

（空置铺位填写“空置”并继续填写余下内容）

商铺内容

业态分类

开间

进深

层高

经营面积

所在层数

1、餐饮2、零售消费（服装、内衣、、箱包）3、休闲娱乐4、生活配套（洗衣、五金等）5、其他类（请注明经营类别）

Dzzit

4米

234

1-2层

零售消费

招商银行

4米

1层

银行

H&M

4米

1188

1-3层

零售消费

Dazzle

4米

180

1-2层

零售消费

PAGEONE

4米

429

1-3层

零售消费

哈根达斯

4米

135

1-3层

餐饮

CHARLES&KEITH

4米

1-2层

零售消费

SEPHORA

4米

270

1-2层

零售消费

GAP

4米

784

1-2层

零售消费

优衣库

4米

546

1-3层

零售消费

URBANRENEWAL

4米

510

1-3层

零售消费

P&B

4米

520

1-3层

零售消费

ZARA

4米

1386

1-3层

零售消费

Bershka

4米

510

1-3层

零售消费

BeanBarCoffee

4米

800

1-2层

零售消费

耐克

4米

594

1-3层

零售消费

59号

4米

516

1层

零售消费

WHO.A.U

4米

288

1-2层

零售消费

E.LAND

4米

1-3层

零售消费

TeenieWeenie

4米

756

1-3层

零售消费

PLOBY

4米

1层

零售消费

FivePlus

4米

1层

零售消费

MapByBelle

4米

384

1层

零售消费

Ochirly

4米

312

2楼

零售消费

TRENDIANO

3.5米

108

1楼

零售消费

ShineAccessories

5.5

3.5米

1层

零售消费

PIV：

Style

3.5米

1层

零售消费

SHINYCRYSTAL

3.5米

1层

零售消费

LaoLady'sNiceOne

3.5米

1层

零售消费

泡沫剧

3.5米

1层

餐饮

普安药房

3.5米

1层

零售消费

CacheCache

4米

264

1-2层

零售消费

中国工商银行

4米

416

1-2层

银行

ME&CITY

10.5

4米

378

1-3层

零售消费

GXG

10.5

4米

378

1-3层

零售消费

迪士尼英语

4米

1224

1-6层

零售消费

美樸生活

6.5

10.5

4米

68.25

1层

生活配套（家居）

CabbeenLifestyle

10.5

4米

136.5

1层

零售消费

宝大祥青少年儿童购物中心

4米

1292

1-4层

零售消费

Hotwind

10.5

4米

220.5

1-3层

零售消费

HOPERISE

8.5

4米

102

1-2层

零售消费

BSX

8.5

4米

102

1-2层

零售消费

文华书城

4米

1360

1-4层

零售消费

EOOTMARK

8.5

4米

178.5

1-3层

零售消费

杰之行时尚店

8.5

4米

1-2层

零售消费

LEE

8.5

4米

1-2层

零售消费

耐克

8.5

4米

42.5

1层

零售消费

SHAKE

8.5

4米

1-2层

零售消费

FAIRWHALE

8.5

4米

102

1-2层

零售消费

晶殿·礼宴

4米

3672

1-4层

餐饮

蓉李记

8.5

4米

153

1-3层

餐饮

汉点1911

8.5

4米

280.5

1-3层

餐饮

PrivateCorner

4.5

8.5

4米

76.5

1-2层

餐饮

一茶一坐

8.5

4米

306

1-2层

餐饮

鹿港小镇

4米

210

1-2层

餐饮

FADO·法朵

4米

270

1-2层

餐饮

巴适

4米

450

1-2层

餐饮

青花元年餐饮

4米

855

1-3层

餐饮

骏德酒业

6.5

4米

195

1-2层

餐饮

黄记煌

4米

360

1-2层

餐饮

SHOWCLUB

4米

900

1-2层

休闲、娱乐

星巴克

5米

168

1、2

GODIVA

5米

1、2

巧克力

麦当劳

5米

280

1、2

90PLUS

13.5

5米

189

1、2

论道

5米

100

1、2

茶叶

交通银行

3米

银行

汉街9号

4.5米

400

1、2

四季恋

4.5米

492

1、2

ONEZERO

4.5米

460

1、2

数码

辉哥火锅

5米

322

1、2

万宁

5米

180

超市

俏立方餐厅

21.5

5米

430

1、2

德颂吉

4米

造型

柏斯琴行

5.5米

220

琴行

通灵

4米

140

钻石珠宝

IDO

4米

钻石珠宝

BLOVES

4米

120

珠宝

周大福

4米

珠宝

HILY

5米

音响碟片

美国哈曼音响

5米

120

1、2

音响碟片

美克美家家居馆

5米

240

1、2

家居馆

蹦猪

8.5

5米

255

1、2

快餐

SASA

4米

216

化妆品

kartell

18.5

5米

185

1、2

家居馆

无印良品

4米

1、2

日常品

秀玉红茶坊

3.5米

阿诗玛

4米

540

1、2

爱慕

4米

内衣

OZZO

4米

160

1、2

COCOON

4米

240

1、2

英格蜜儿

3.5米

1、2

SPA养生

仟吉

4.5

3.5米

13.5

糕点屋

AZONA

7米

7.5米

4米

105㎡

1-2层

美术馆

13米

8.5米

5米

110.5㎡

1层

5（美术）

翠华餐厅

31米

11.5米

4米

713㎡

1-2层

麦当劳

3.5米

12.25㎡

1层

老汉口牛肉粉

3.5米

12.25㎡

1层

果平方

3.5米

12.25㎡

1层

100

易记

7米

3.5米

24.5㎡

1层

101

汉口精武

7米

3.5米

24.5㎡

1层

102

都可茶饮

3.5米

12.25㎡

1层

103

良品铺子

5.5米

3.5米

19.25㎡

1层

104

周黑鸭

5米

4米

3.5米

20㎡

1层

105

快乐柠檬

3.5米

12.25㎡

1层

106

冰雪皇后

7米

5.5米

3.5米

38.5㎡

1层

107

伤辛凉粉

6米

7米

3.5米

42㎡

1层

108

M&S

40米

10米

4米

800㎡

1-2层

109

ONLY

16米

9米

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