楚河汉街市调.docx

1、楚河汉街市调武汉理工大学经济学院市场调查与分析报告书题 目 武汉商业地产市场调研-楚河汉街个案研究 学生姓名 昌婷 专业班级 国贸0901 指导老师 汤岳利 职称 讲师 2013 年 01 月 10 日市场调研题目：武汉商业地产市场调查报告-楚河汉街个案研究市场调研对象：从楚河汉街的概况方面展开，首先调查了楚河汉街的地理位置、交通状况、建筑风格以及极具特色的主题建筑，然后微观的对汉街的业态分布及功能分区、租售情况、客流量方面展开调查市场调研组织者：昌婷市场调研日期：2012年12月展开调查工作，2013年1月形成报告 武汉商业地产市场调查报告 -楚河汉街个案研究序言回望刚刚过去的“限购令”下的

2、一年，在住宅市场出现降温之时，全国各大城市的商业地产却逆势而上、展露头角，成交量不降反增。可以说，限购下的这一年，是武汉商业地产飞跃发展的一年。相比于住宅市场和土地市场的冷清，去年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业地产可谓是发展迅猛，商业和写字楼在商品房市场的份额不断提升。而作为商业地产龙头的万达集团，又掀起了武汉商业地产发展的热潮，形成井喷之势。这场商业地产界内盛事就是于2011年9月掀开神秘面纱的万达楚河汉街。这次市场调研将以实地调查方式为主，网上资料搜集为辅，对楚河汉街该商业地产项目进行全方位介绍，包括楚河汉街项目概况、各项经济技术指标、交通地理位置、建筑特色、主题建筑、功能分区、业态

3、分布、租售情况和客流量，并针对调查所得数据进行可行性报告分析，最后分析对其后续发展造成瓶颈的几点建议，如汉街的人流动线、建筑小品的缺乏、业态分布不科学、便民设施和配套的相对缺乏等。正文一、项目概况1.1楚河汉街，现代版的“清明上河图”楚河汉街是由万达集团投资打造，项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目，是武汉中央文化区一期项目重要内容。汉街是武汉中央文化区的“眼睛”，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目，创造六个中国之最，被誉为“中国第一商业街”。其定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜

4、之地”，将打造成世界文化新品牌。汉街商业步行街位于楚河南岸，沿河而建，总长1500米，总面积21万平方米，包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态。“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。楚河汉街的完美结合，堪称现代“清明上河图”。1.2 经济技术指标楚河汉街位于武汉市武昌区东湖不沙湖连通之间，规划总长1500 米，规划面积约1.8万平斱公里，将按照文化、斴游、商业、商务、居住亓大功能规划设计，沿楚河、汉街布局。其中汉街为城市商业步行街，拥有300个商家，涵盖商业、美食、休闲、娱乐等多种业态。表1 楚河汉街各项经济技术指标地址位于武汉东湖和沙湖之间，南至中北路白鹭街总建筑面积21万平

5、方米总长度1500米楼层主体2、3层，最高6层开间主力店40-50米，次主力店20-30米层高主体为3.5米和4米进深9-11米停车场3个停车场，2000个免费车位租售模式90%只租不售，仅南侧临马路小商铺出售出租率100%经营模式自行经营租赁方式扣点形式为主，各商家独立收银，但使用万达收银系统结论：作为“中国第一商业街”，汉街的总建筑面积和长度在世界都是极其罕有的，使得主力店数量多，体量大，其只租不售的经营模式也是汉街成功的因素之一。1.3 交通状况公交：1、楚河汉街站 武昌方向（共3路）：有14路、578路、709路三路；汉阳方向（共1路）：411路；汉口方向（共3路）：552路、701

6、路、810 路 2、中北路白鹭街站 武昌方向（共7路）：19路 、530路(内环) 、530路(外环) 、 540路、 702路 、723路 、 805路；汉口方向（共11路）：537路、577路 、581路 、583路、 601路、724路、；64路(内环) 、64路(外环) 、566路 、618路、 64路外环通宵线。 轨道交通线：在建的轨道4号线经过楚河汉街，在附近设周家大湾站。结论：楚河汉街通往武昌和汉口方向的公交车较多，但对汉阳的交通辐射能力差。但在建的轨道4号线连接汉阳，弥补了这一缺失。1.4 建筑特色汉街是中国最具建筑特色的城市商业步行街，主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙

7、、精致的砖砌线脚、乌漆大门、铜制门环、石库门央、青砖小道、老旧的木漆窗户，置身其中，仿佛时光倒流。同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑呾欧式建筑穿插于民国风格建筑中，实现传统和现代的完美融和。1.5 主体建筑楚河汉街是以文化为核心的兼具商业、旅游的项目，充分利用湖北文化，使得文化底蕴能从各个主题建筑中凸显出来。 汉秀剧场恰似一个“红灯笼”：位于汉街东端，由马克菲舍尔设计，建筑外形灵感来自中国传统红灯笼造型。 “电影文化主题公园”全球唯一：在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主题公园。 名人广场弘扬“楚汉文化”：在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、

8、张之洞广场，以此纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。 大众戏台：以楚文化为元素，设于汉街中部广场，为展示武汉丰富的群众业余文化提供免费场所。 文华书城：是全国知名图书品牌，在汉街开设了面积达5000的旗舰店，成为湖北最大的书城。2、项目分析2.1 功能分区C区“个性潮流”B区“国际时尚”A区“品味生活”入驻品牌迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、泡沫剧等AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&

9、M、ONLY、JACK&JONES、PRICH、NIKE、LAVAZZA等星巴克、麦当劳、汉街9号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、翠华餐厅KARTELL、柯达、亮视点、联通3G体验馆、果平方、欧尼逊MORLLATO、SECTOR、无印良品、IDO、论道生活馆、四季恋、SA SA、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施等2.2 业态分布 表2 A区“品味生活”区的主力店、业态及其建筑面积业态分类商户名称建筑面积（）快餐星巴克168快餐麦当劳280餐饮汉街9号400餐饮四季恋餐厅492数码生活馆ONEZERO460餐饮俏立方餐厅392餐饮辉哥火锅430餐饮翠华餐厅713家居馆美克美家

10、240结论：A区“品味生活区”业态以餐饮和体验式生活馆为主，且各店铺面积很大，昭示性强，其位于汉街东段出入口，可以很好地达到聚集人气的作用。表3 B区“国际时尚”的大型主力店铺、业态以及建筑面积业态分类商户名称建筑面积（）零售M&S800零售C&A1188零售H&M1188零售GAP784零售优衣库546零售NIKE594零售ZARA1384零售Bershka510零售Teenie Weenie756结论：B区“国际时尚”区以零售为主，主要分布着国际一线品牌的时尚女装商铺，规模巨大，充分体现出汉街时尚流行的特色。表4 C区“个性潮流”区的主力店、业态种类和建筑面积业态种类入驻品牌建筑面积餐饮巴

11、适450餐饮一茶一坐306餐饮鹿港小镇210餐饮黄记煌360书城文华书城1360零售GXG378教育迪士尼英语1224休闲娱乐SHOW CLUB900餐饮青花元年餐饮855餐饮汉点1911280餐饮FADO。法朵270结论：C区“个性潮流”区以大型餐饮和休闲娱乐为主，位于汉街西段出口，可以达到让游客休憩和挽留顾客的效果。2.3 业态分布比例 表5 业态分布比例表数目比例餐饮（餐厅、酒楼）150.13零售消费（服装、内衣、鞋、箱包）690.6休闲、娱乐（健身、网吧）140.12生活配套（洗衣、五金等）90.08其他类80.07综合1151图1 业态分布比例图结论：在商业经营规划中，商业黄金分割定

12、律为商业：娱乐：餐饮=52:30:18，根据这个定律，楚河汉街的餐饮和娱乐休闲比例明显偏低。原因分析：1. 汉街餐饮租金较高，超出商家的议价范围，且品牌定位过于高端 2. 餐饮存在排水、排烟等问题，容易造成环境污染你3. 要有高标准的卸货平台4. 娱乐、餐饮比例的增大会增加经营管理难度5. 两者的资金回收期长，而且经济效益不如零售2.4 租售情况城市商业发展成熟有两种路径，一是先聚“人气”，再聚“商气”，这是需求导向的做法，缺点是发展成熟过程相对缓慢。另一种则是供应导向，先做成商业配套，将城市资源汇聚之后，形成人气鼎盛的城市新中心，这种做法不第一种相比节约了大量时间，但需要的是运营者有非常强大

13、的资金实力但商业运营能力。万达显然是第二种路径的典型代表。 2.4.1 汉街物业持有模式主要模式为只租不售，仅南侧临马路的小商铺对外出售，90%只租不售。 2.4.2 租金水平主力店、次主力店：有9-10个月的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元/；大型餐饮：1-3楼平均月租金约为60-80元/；中小型餐饮：1-2楼平均月租金约为120-200元/；零售：1-3楼平均月租金约为200元/；桥下小店：仅1层，平均月租金350/（万达对外声称的平均租金）。 2.4.3 出租方式整栋出租，截止目前，全部租出。 2.5 客流量开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人）

14、，长假过后仍保持7-8万人/天。 3、项目优势与劣势分析3.1 项目优势1、业态丰富，业态组合合理，显示万达在项目前期定位与业态组合环节日臻成熟；2、项目整体外立面设计、风格、用材均恰到好处，形象好、价格便宜的快时尚品牌是典型项目汉街人气的保障；蜡像馆、画廊、琴行、茶社等静态商业店铺仿古建筑风格的衬托下显得更为高贵。餐饮(中餐、西餐、小吃)、银行、便利店等配套也是有力补充。3、营销推广活动计划周密，兼顾同时段对各业态的客流，从9 月30 日持续到10 月5 日，在每天的不同时段都有丰富的活动串场，聚集人气；4、租赁方式，以扣点形式为主，各商家独立收银，但必须使用万达的收银系统。对商家来说，没有

15、销售款被压的担忧；对万达来说，也节省了运营成本，尤其是人力成本。这种荣辱与共的租赁方式把万达和众商家紧密捆绑，更有利于整个项目健康发展。3.2 项目存在的不足与建议1、从规划上看，商业街较长，1.5 公里长的汉街动线单一，属于流水线式，它的特点是像流水线操作那样，人流的前进有固定的顺序和方向，无转折点，且除少数节点外，无供人休憩的座椅。当对品牌的新鲜感慢慢消失过后，审美疲劳的消费者在这条找不到一点人性化和温馨感觉的街道上难做停留。2、相对这么大体量的商业街标准，文化小品及中心广场的整体规划面积明显偏小，文化及旅游的特质表现不彻底，其次针对武汉的城市气候，时间最长的夏、冬两季无遮风避雨，避暑纳凉

16、的空间，将大大损耗商业街的消费能力。3、受独栋建筑结构限制，大部分品牌不分业态均须开设2-3 层10002000 大店。这样一来，铺货成本、人工成本、防损、水电等运营成本大幅上升使商户经营上有“不经济”的隐忧，且垂直动线是对逛街习惯的一大挑战（每逛一个店都要上上下下，即使逛C&A、优衣库这样有内部扶梯的店都是很费体力）4、品牌组合方面，首先餐饮比例明显较小，餐饮整体比例不到10%，大大降低了商业街吸引普通客群的能力，其次部分品牌定位较高，有价无市，消费过于超前，又例如汉街九号、汉点1911 等品牌山寨味浓厚，降低了整体项目形象。5、便民设施和配套仍嫌不足，例如除工商银行外，无ATM；车站设置过

17、少；快餐、中低消费餐饮过少；无地面停车位等，商家的二次装修不可避免，整体影响整条商业街的市场形象。附录商业街业态调研序号商户名称（空置铺位填写“空置”并继续填写余下内容）商铺内容业态分类开间进深层高经营面积所在层数1、餐饮 2、零售消费（服装、内衣、箱包） 3、休闲娱乐 4、生活配套（洗衣、五金等） 5、其他类（请注明经营类别）1Dzzit1394米2341-2层零售消费2招商银行294米181层银行3H&M33124米11881-3层零售消费4Dazzle1094米1801-2层零售消费5PAGE ONE13114米4291-3层零售消费6哈根达斯594米1351-3层餐饮7CHARLES&

18、KEITH594米901-2层零售消费8SEPHORA1594米2701-2层零售消费9GAP28144米7841-2层零售消费10优衣库14134米5461-3层零售消费11URBAN RENEWAL17104米5101-3层零售消费12P&B14104米5201-3层零售消费13ZARA33144米13861-3层零售消费14Bershka17104米5101-3层零售消费15Bean Bar Coffee20104米8001-2层零售消费16耐克2294米5941-3层零售消费1759号12434米5161层零售消费18WHO.A.U1884米2881-2层零售消费19E.LAND612

19、4米721-3层零售消费20Teenie Weenie21124米7561-3层零售消费21PLOBY6124米721层零售消费22Five Plus6124米721层零售消费23Map By Belle32124米3841层零售消费24Ochirly13124米3122楼零售消费25TRENDIANO9123.5米1081楼零售消费26Shine Accessories5.5123.5米661层零售消费27PIV：Style743.5米281层零售消费28SHINY CRYSTAL743.5米281层零售消费29Lao Ladys Nice One 743.5米281层零售消费30泡沫剧74

20、3.5米281层餐饮31普安药房793.5米631层零售消费32Cache Cache12114米2641-2层零售消费33中国工商银行16134米4161-2层银行34ME&CITY1210.54米3781-3层零售消费35GXG1210.54米3781-3层零售消费36迪士尼英语12174米12241-6层零售消费37美樸生活6.510.54米68.251层生活配套（家居）38Cabbeen Lifestyle1310.54米136.51层零售消费39宝大祥青少年儿童购物中心19174米12921-4层零售消费40Hotwind710.54米220.51-3层零售消费41HOPE RISE

21、68.54米1021-2层零售消费42BSX68.54米1021-2层零售消费43文华书城20174米13601-4层零售消费44EOOTMARK78.54米178.51-3层零售消费45杰之行时尚店58.54米851-2层零售消费46LEE58.54米851-2层零售消费47耐克58.54米42.51层零售消费48SHAKE58.54米851-2层零售消费49FAIRWHALE68.54米1021-2层零售消费50晶殿礼宴54174米36721-4层餐饮51蓉李记68.54米1531-3层餐饮52汉点 1911118.54米280.51-3层餐饮53Private Corner4.58.54

22、米76.51-2层餐饮54一茶一坐188.54米3061-2层餐饮55鹿港小镇7154米2101-2层餐饮56FADO法朵9154米2701-2层餐饮57巴适15154米4501-2层餐饮58青花元年餐饮19154米8551-3层餐饮59骏德酒业6.5154米1951-2层餐饮60黄记煌12154米3601-2层餐饮61SHOW CLUB30154米9001-2层休闲、娱乐62星巴克1275米1681、2163GODIVA575米701、2巧克力64麦当劳2075米2801、216590PLUS13.575米1891、2166论道775米1001、2茶叶67交通银行633米181银行68汉街9

23、号20104.5米4001、269四季恋24114.5米4921、2170ONEZERO23104.5米4601、2数码71辉哥火锅15115米3221、2172万宁15115米1801超市73俏立方餐厅21.5105米4301、2174德颂吉3104米301造型75柏斯琴行20115.5米2201琴行76通灵14104米1401钻石珠宝77I DO6104米601钻石珠宝78BLOVES12104米1201珠宝79周大福99104米901珠宝80HILY6105米601音响碟片81美国哈曼音响6105米1201、2音响碟片82美克美家家居馆12105米2401、2家居馆83蹦猪158.55米

24、2551、2快餐84SASA18124米2161化妆品85kartell18.5105米1851、2家居馆86无印良品674米421、2日常品87秀玉红茶坊1063.5米601188阿诗玛6454米5401、2289爱慕744米281内衣90OZZO1184米1601、2291COCOON1394米2401、2292英格蜜儿563.5米301、2SPA养生93仟吉4.533.5米13.51糕点屋94AZONA7米7.5米4米1051-2层295美术馆13米8.5米5米110.51层5（美术）96翠华餐厅31米11.5米4米7131-2层197麦当劳3.5米3.5米3.5米12.251层198老汉口牛肉粉3.5米3.5米3.5米12.251层199果平方3.5米3.5米3.5米12.251层1100易记7米3.5米3.5米24.51层1101汉口精武7米3.5米3.5米24.51层1102都可茶饮3.5米3.5米3.5米12.251层1103良品铺子5.5米3.5米3.5米19.251层1104周黑鸭5米4米3.5米201层1105快乐柠檬3.5米3.5米3.5米12.251层1106冰雪皇后7米5.5米3.5米38.51层1107伤辛凉粉6米7米3.5米421层1108M&S40米10米4米8001-2层2109ONLY16米9米