与房地产销售相关的法律法规.docx
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与房地产销售相关的法律法规
与房地产销售相关的法律法规
房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。
合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。
不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。
从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容：
一、《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权，第三章明确了建设用地的管理与使用。
这些内容的规定确立了房地产的权属关系，是我们从事房地产营销活动的基础。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。
掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。
三、《中华人民共和国合同法》
为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。
《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章租赁合同”
中其中第230条、234条有具体规定。
四、《商品房销售管理办法》
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》
该办法于2001年6月1日起施行。
地产市场营销人员应着重了解其中的第二、
三、四、五、六章的内容。
五、《城市商品房预售管理办法》
六、《城市新建住宅小区管理办法》
目前我国的物业管理以新建住宅小区的管理为重点，因此《城市新建住宅小区管理办法》是物业管理的最主要的法律依据。
《城市新建住宅小区管理办法》
主要规定了以下内容：
1、住宅小区的管理体制
2、住宅小区的物业管理责任
3、住宅管理委员会及其权利和义务
4、物业管理公司的权利和义务
5、物业管理合同的内容
6、关于房地产产权人、使用人、的权利和义务
这些内容也应是房地产市场营销人员着重了解的内容。
七、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》：
着重掌握国家在收费方面的一些规定。
八、《前期物业管理服务协议》：
了解《协议》的适用范围及其效力。
第二篇房屋建筑基本知识
本篇涉及以下几个内容
一、房屋建筑识图：
该部分应该掌握识读建筑施工程图的方法。
各种图纸的形成、用途、图纸内容和表达方法是该部分的重点内容。
二、建筑材料概述：
该部分重点介绍建筑材料的一些基本性质，常用建筑材料的性能、特点、要求。
使有关人员对房屋建筑中所用到的材料有了初步的认识和了解。
三、房屋建筑构造：
该部分应重点掌握建筑物（民用建筑）的组成、分类以及各种类型结构的性能、应用，从而使有关人员对房屋建筑最基本的构造组成有所了解。
四、房屋户型与装饰装修：
该部分主要介绍住宅建筑户型组合设计，明确了住宅建筑设计应满足其功能及人们使用要求。
五、房屋建筑配套设施与环境规划设计：
该部分重点介绍了房屋建筑配套设施（公共建筑、道路、绿化等）的规划布置，从而明确了居住区的环境与居民需求之间的关系。
六、房屋建筑质量与缺陷：
该部分介绍了房屋建筑在使用过程中常见的质量
（通病）问题,并进行了原因分析，如何采取预防措施，问题一旦出现如何治理。
使人们清醒认识到房屋建筑质量与人类生活之间的利害关系。
七、商品房销售面积的测算：
该部分重点介绍了如何测算商品房的销售面积，使有关人员对自己所销售的产品一一房屋的销售面积都包括哪些，如何测算了如指掌。
第一章房屋建筑识图
第一节什么是房屋建筑工程图
一、什麽是房屋建筑工程图
房屋建筑工程图就是在房屋建筑工程上所用的，一种能够十分准确地表达出
房屋建筑的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料作法的图样。
二、图纸的形成
房屋建筑工程图是根据投影原理绘制而成的。
（一）、什么是投影
投影来源于影子”这一自然现象（你知道影子是怎么形成的吗？
）。
（见图1a）画法几何中，用一组假想的光线（光线称为投影线）将物体的形状投影到一个平面（平面称为投影面）上去投影法。
（见图1b）
（二）、三面正投影图
图1
1、什么是正投影
当投影线相互平行且垂直于投影面所得到的投影一一正投影。
（见图1b）
2、三面正投影图
物体有六个面，即左右（长度）、前后（宽度）、上下（高度）,所以可以在空间六个面上进行投影。
（见图2）
对于一个物体一般有了三个面的投影就可以反映出它的大小和形状。
即：
从前向后投影一一正投影图；从上向下投影一一水平投影图；从左向右投影一一侧面投影图。
（见图3）图2图3
当物体是空心的需剖开（水平剖、竖直剖），反映出内部情况。
房屋建筑工程图就是采用投影方法，把想建造的房屋绘制成各种图纸，如：
前后左右各个侧面的外部投影图——立面图；
水平剖切的投影图一一平面图；
竖直剖切的投影图一一剖面图。
第二节如何读建筑施工图
一、建筑施工图包括哪些图纸
建筑施工图主要表示建筑物的内部布置情况、外部形状及装修、构造、施工要求等。
图纸有：
建筑总平面图；建筑平面图；建筑立面图；建筑剖面图；建筑详图。
二、识图的一般步骤和方法
㈠识图的一般步骤和顺序
先看图纸目录，后看图样；
先看基本图纸（平、立、剖），后看详图；
先看图样，后读文字；
先看整体，后看局部。
㈡看图的方法
看图时应作到以下几点：
1、掌握投影原理（前已述，什么是投影你知道了吗？
）
2、熟悉房屋建筑基本构造（见第二章）
3、熟悉图纸中常用的图例、符号、线型等的意义（本章介绍）。
三、怎么读建筑施工图
建筑施工图简称建施图
㈠怎么看总平面图（见图4）
1、总平面图是怎么形成的
假想站在建筑地段上空向下观看，画出它的水平投影图，即为建筑总平面图,简称总平面图。
2、总平面图的内容
总平面图的内容主要反映出新建、拟建、原有、拆除房屋建筑的平面形状、位置、朝向以及标高、地形、地貌等情况。
3、总平面图的用途
总平面图用于新建房屋的定位、施工放线、土方工程以及施工总平面图的布
4、怎么看总平面图（以图为例）
⑴看比例、图例、有关文字说明；
⑵了解工程性质、场地的地形、地貌等；
⑶查看建筑物的室内地坪标高、室内外高差、道路标高、坡道及地面排水情况；图4
⑷查看建筑物的朝向；
⑸其它，如道路走向、绿化情况等。
㈡怎么看平面图
1.平面图的形成
假想用一个水平剖切平面沿建筑物窗口（比窗台稍高）的地方切开，移去上半部分，然后向下进行投影所得到的投影图，称为建筑平面图，简称平面图。
在多层房屋建筑中，如果中间各层的情况完全相同（房间的布置、大小、数量及结构构造情况等），一般画出首层平面图、标准层平面图（中间各层的一张代替）、顶层平面图。
2.平面图的内容
平面图的内容一般有：
⑴建筑物的朝向、形状及内部布置；
⑵表示建筑物的结构形式及主要建筑材料；
⑶标出建筑物的有关尺寸及楼地面标高；
⑷标出门窗编号及开启方式；
⑸表示其它一些构件的位置尺寸，如阳台、雨蓬、散水等；
⑹屋顶平面图中有排水分区、坡度、上人孔、女儿墙等。
3.平面图的用途
施工前平面图用于编制概预算、备料等；在施工过程中作为放线、砌墙、门窗安装、室内装修等的依据。
4.怎么读平面图
⑴看图的顺序
看平面图一般按以下顺序进行
a.先看图标，从而了解图名、比例等；
b.看房屋的朝向、平面形状、内部布置；
c.看建筑物各部分的尺寸标注（有尺寸线、尺寸界线、尺寸起止线、尺寸数字组成）、轴线（横轴线、纵轴线、附加轴线）编号；
d.看图中门窗的类型、数量和位置；
e.看剖切线的位置、编号；
f.看图中其它细部的配置和位置情况
⑵如何具体看图（见图5）
图5
⑶看图应抓住什么：
看图时应该抓住主要部位，如：
记住房屋的总长、总宽――房屋建筑的总面积；记住轴线间（开间、进深）的尺寸一一房间的面积；记住墙厚一一结构面积，等等。
所以看图时应抓住总体，抓住关键，一步步的看才能把图记住。
开间：
房层建筑工程图中，在水平方向编号的轴线（横轴线）墙之间的标志尺寸。
进深:
房层建筑工程图中，在垂直于水平方向编号的轴线（纵轴线）墙之间的标志尺寸。
㈢怎么读立面图
1.立面图的形成
对建筑物各个侧面进行投影所得到的投影图，称为建筑立面图，简称立面图。
因建筑物侧面有多个，故名称也有区分。
⑴按主要出入口所在一侧命名，贝U有正立面图、背立面图、侧立面图。
⑵按建筑物侧面所朝的方向命名，则有南立面图、北立面图、东立面图、西
立面图。
⑶也可按轴线编号命名，如①〜⑨轴立面图等。
2.立面图的内容
立面图的内容一般有
⑴房屋的层数，各部分的标高（标高:
建筑物某一点的高度。
有相对标高和绝对标高之分）；
⑵室外地坪线；
⑶门窗的形式、位置；
⑷外墙面的作法；
⑸其它，如雨蓬、阳台、勒脚、台阶、雨水管等。
3.立面图的用途
用于房屋立面的装修、概预算等。
4.怎么读立面图
看图时应对照着平面图。
⑴看图的顺序
a.看图标；
b.看建筑物的层数和标高；
c.看建筑物立面上各构件的位置和形状；
d.看外墙面的装修作法。
⑵如何具体看图（见图6）
图6
⑶看立面图应记住什么
立面图是表示建筑物外侧的形状，故应记住其外形。
外形中主要的是标高、门窗的位置，其次记住装修作法；再有记住附加构件的位置。
㈣怎么读剖面图
1、剖面图的形成
假想用一个（或多个）垂直的剖切平面将房屋切开（应沿门窗洞口处），移
出一部分，对剩下部分进行投影所得到的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。
2、剖面图的内容
剖面图的基本内容有：
⑴各层楼面、楼梯休息平台的标高，窗台、窗上口、门、顶棚的标高；
⑵房屋内部（垂直方向）特征；
⑶楼、地面及屋顶的构造层次及装修作法、所用材料；
⑷其它，如女儿墙、檐口等构造作法。
3、剖面图的用途
编制概预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。
4、怎么读剖面图
看剖面图时应对照平面图，剖切位置从首层平面图上找。
⑴看图的顺序
a.看图名和轴线编号；
b.看楼层标高及竖向尺寸；
c.看房屋的内部特征，即结构形式和构造内容；
d.看楼、地面及屋面的作法。
⑵如何具体看图（见图7）图7
⑶应记住什么：
通过看剖面图应记住各层的标高一一层高（上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离），各部位的材料做法，关键部位的尺寸。
其它如外墙竖向尺寸、标高可以结合立面图一起记就较容易记住。
思考题
1.什么是房屋建筑工程图？
2.图纸是根据什么原理绘制而成的？
什么是投影？
3.三个投影面各反映物体哪几个方向的情况？
4.建筑施工图包括哪些内容？
5.什么是总平面图？
有何用途？
表达了哪些基本内容？
6.平面图是怎么形成的？
一个单项工程一般画出哪几张平面图即可？
7.平面图有何用途？
主要包括哪些内容？
8.平面图上尺寸标注如何规定？
什么是开间？
进深？
9.怎么读平面图？
10.立面图是怎么形成的？
有哪些命名方法？
11.立面图有何用途？
主要包括哪些内容？
12.怎么读立面图
13.剖面图是怎么形成的？
有何用途？
主要包括哪些内容？
14.怎么读剖面图？
.
15.掌握图纸中常用图例、符号的含义'
16.
什么是层高？
层迭迭什么是标高？
参考资料：
第一节建筑材料基本性质
、重力密度
材料在自然状态下单位体积（包括材料结构内部孔隙占有的体积）的重量,称为材料的重力密度，简称重度。
在建筑工程中，计算材料用量、构件自重、配料等，常用
二、材料的密实度
材料的密实度是指材料体积内被固体物质充实的程度
三、材料的孔隙率
材料的孔隙率是指材料体积内，孔隙体积所占的比例。
孔隙率与密实度的关系为：
孔隙率+密实度=1，这一关系说明同一材料的孔隙率越大，则密实度越小。
孔隙率的大小直接反映了材料的固体物质致密的程度。
工程上常用孔隙率表示材料的密实度。
四、材料的强度
材料的强度即是材料在外力（荷载）作用下抵抗破坏的能力。
五、材料的弹性
材料在外力作用下产生变形。
当外力取消后能完全恢复原来形状的性质，称为材料的弹性。
这种完全恢复的变形称为弹性变形。
六、材料的塑性
材料在外力的作用下产生变形，当外力取消后不能恢复原来的形状而仍保持变形后的形状的性质，称为材料的塑性。
这种不能恢复的变形称为塑性变形。
七、材料的脆性
材料受到外力的作用达到一定限度后突然破坏，而破坏时无明显的塑性变形，材料的这种性质称为脆性。
第二节常用建筑材料的性能特点
一、普通粘土砖
㈠普通粘土砖的标准尺寸
普通粘土砖的标准尺寸为240X115>53mm。
一般4块砖长,8块砖宽、16块砖厚为1m。
㈡砖的种类
普通粘土砖以天然的粘土为主要原料。
1、按生产方式分有：
机制砖和手工砖
2、按颜色分有：
红砖和青砖
目前大量生产和使用的是机制红砖。
㈢普通粘土砖的性能特点
1、属脆性材料。
脆性材料的抗压强度很高，而抗拉强度低，故适用于受压构件，普通粘土砖是最常见的墙体材料。
2、块体小，易于施工。
普通粘土砖体积小，重量轻，进行砌筑施工比较容易，而且可以使建筑物造型自由灵活。
3、外形规则。
普通粘土砖为矩形体，外形规则，尺寸均一，能形成井然有序的外观。
根据各种砌筑（方法）工艺设计，构成不同的立面线条，增加建筑物的美感。
4、承重、保温。
用普通粘土砖砌筑的墙体能同时起到承重、保温、隔热的作用。
⑴承重：
粘土砖是脆性材料，具有较高的抗压强度，能承受一定的荷载，因此在建筑物中一般用做承重墙体。
⑵保温（隔热）:
由于砖内部孔隙较多，所以它具有较好的保温（隔热）性能，而且隔音性能也较好。
但是，普通粘土砖的原材料是粘土，要消耗一部分耕地，而人类的生存在很大程度上依赖于土地资源，目前我国耕地资源已经严重不足。
所以我国已经开始对墙体进行改革，逐步用新型的墙体材料来替代普通粘土砖。
二、砂浆
砌筑墙体、抹墙面、地面、拌制混凝土等均用到砂浆。
所以砂浆质量的好坏直接影响砌墙、抹灰等。
㈠砂浆的种类
砂浆主要可分为砌筑砂浆和抹面砂浆。
1、砌筑砂浆：
用于砖石砌体的砂浆称为砌筑砂浆。
它起着传递荷载的作用。
2、抹面砂浆：
涂抹在建筑构配件表面的砂浆称为抹面砂浆，起着保护建筑物构配件的作用。
㈡砂浆的特性
硬化后的砂浆呈现出脆性。
即其抗压强度高，抗拉强度低。
而砂浆在硬化过程中体积收缩，易出现裂缝。
对于砌筑砂浆应充分利用其抗压强度高的特性来保证砌体的强度。
但变形应
均匀且不宜过大（应在允许值范围内），否则会降低砌体的质量，引起裂缝。
对于抹灰砂浆，为防止出现裂缝一般分层进行抹灰，起到一定的效果。
三、混凝土
混凝土是建筑业中用量很大的建筑材料。
㈠混凝土的组成成分
一般有水泥、沙子、石子和水。
㈡混凝土的特性
1、混凝土的原材料来源丰富，造价低廉。
2、利用模板可浇筑成任何形状、尺寸的结构构件。
3、抗压强度高，并根据需要配置成不同强度的混凝土。
4、与钢筋有牢固的粘结力，配成各种钢筋混凝土结构构件。
5、具有良好的耐久性与耐火性。
6、混凝土在日常使用过程中修理和保养费用少。
但混凝土也有其不足的一面，如：
自重大；抗拉强度低，受力破坏呈明显的脆性，受拉时变形能力小，易开裂，抗冲击能力差，不适合高层建筑和有抗震性能要求的结构，保温热性能差；养护时间长等。
混凝土适用于制作受压构件。
四、钢材
钢材是建筑工程中的主要建材之一。
㈠钢材的组成成分
钢材的主要成分是铁和碳，但碳的含量在2%以下。
㈡钢材的种类
1、钢筋：
是建筑工程中用量最大的钢材品种之一，与混凝土形成钢筋混凝
土结构构件，常有的有HPB235级钢（外形光圆），HRB335级钢、HRB400级钢（外形带肋）。
2、型钢：
具有一定断面形式和外形尺寸的钢材，有工字钢、槽型钢、角钢等。
可铆接或焊接成各种钢构件，如钢屋架、钢梁、钢柱等。
大型工字钢、槽钢可直接用做钢构件,如梁、柱等。
㈢钢材的性能特点
1、轻质高强：
钢材的强度（抗压、抗拉）比较高，故适用于高层、大型结构物。
2、韧性好，抗冲击力强：
钢材具有良好的韧性，抗冲击能力强，随着钢构件连接技术的不断进步，其整体性也好。
所以承受冲击荷载的桥梁、高层建筑以及其他抗震结构物大多采用钢结构。
3、外表轻巧：
由于钢材强度高，与混凝土等材料相比，构件的截面尺寸小，给人以轻巧、明快、纤细的感觉。
4、易腐蚀：
由于钢材的主要成分是铁，故在使用过程中易生锈腐蚀。
5、耐火性差：
钢材的导热系数大，在高温下易变形软化，强度降低，故表面需要覆盖防火层。
五、玻璃
普通的平板玻璃由于具有透明性，因此被广泛地用于建筑物中的采光材料。
随着玻璃生产加工技术的进步，具有特殊功能的玻璃深加工制品越来越多，如具有控制光线、调节温度、防止噪音和提高建筑艺术装饰等功能的玻璃品种。
随着
现代建筑逐渐向多功能方向发展，玻璃不仅是采光材料，而且还作为结构材料和装饰材料使用。
女口：
可作为建筑物中墙体材料和地面材料，玻璃幕墙、玻璃砖等。
因此，玻璃已经成为现代建筑工程的重要材料之一。
玻璃的主要性能特点有以下几个方面：
㈠透明性
玻璃的最大特点是透明性。
玻璃即透光又透视，给人以开阔感。
到目前为止，玻璃作为建筑物门窗开口部位的采光材料，是其他材料所不能代替的。
㈡坚硬性
玻璃受力破坏表现为明显的脆性。
玻璃坚硬、强度高，所以玻璃作为建筑物
采光材料，其厚度只有2〜3mm，即可以抵抗自身的重力、外部的风雨等荷载。
但玻璃的致命弱点是脆性，抗冲击力差。
玻璃用于建筑物的外观效果给人以轻快感、豪华感和大空间感。
六、木材
木材是天然生长的有机材料。
很早以前木材就被人类用作建筑材料，现代社会木材仍然是不可缺少的房屋建筑材料。
但由于资源问题，建筑结构的发展情况等木材的使用受到一定的限制。
木材有如下特性
㈠木材属暖性材料，易使人亲近，且不易传导热量。
㈡木材是轻而强的材料。
㈢木材是耐久性良好（通风干燥）。
㈣加工性能良好。
㈤装饰性能好。
但潮湿环境中易腐朽，必须采取防腐处理。
思考题
1、掌握建筑材料的一些基本性质
2、你知道普通粘土砖的标准尺寸是多少？
砖混结构中墙体的厚度有哪几种规格？
哪几种适用于承重墙？
哪几种适用于隔墙？
3、普通粘土砖的特性是什么？
我国当前要求对墙体材料进行改革，为什么？
4、砂浆质量如何对建筑物使用有影响吗？
5、什么是混凝土？
其性能特点是什么？
6、钢材的特点是什么？
有哪几种？
7、木材有什么特性？
&玻璃的主要性能特点是什么？
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