资产评估工作底稿参考格式.docx

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资产评估工作底稿参考格式资产评估工作底稿参考格式附录工作底稿参考格式研究资料资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元序号名称及计量单位账面价值存放地点外埠确认数量盘存盈亏（金额）实际数量调整后账面值评估价值交叉索引号备注规格型号数量单价金额单价金额本页小计合计披露及调整事项说明：

存货-（）抽查盘点表索引号：

C3-10-（资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元货名称细表序号名及量申报（基准日）基准日至盘点日盘点日抽查盘盈（+）/亏（-）品质状况叉索引号注格型号位价量额库库存存量额常次损销量量量量常计1、盘点数量_项，占总数量的_；盘点对应的金额_元，占总金额的_。

2、品质状况在相应的栏内打“”。

3、披露及调整事项说明：

仓库保管：

企业会计：

评估人员：

复核人：

盘点日期：

年月日产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。

表式如下：

产成品作业分析表1索引号：

C3-10-9/2资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元号称及格型号量单位账面价值整后账面值销程度参数测算过程评估价值叉索引号注量价额含税售价售费（、费（得税（利润折减率计际数量价额）（）本页小计合计披露及调整事项说明：

清查日期：

年月日评估人员：

复核人：

产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。

表式如下：

产成品作业分析表2索引号：

C3-10-9/3资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元号称量单位账面价值整后销程度评估单价测算过程评估价值叉索引号注格型号量价额面值面成本当利润得税利润折减额小计=+-际数量价额本页小计合计披露及调整事项说明：

清查日期：

年月日评估人员：

复核人：

与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。

表式如下：

产成品评估参数测算表索引号：

C3-10-9/4资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元项目名称：

年月年月年月平均值行业平均值参数确定方法确定评估参数交叉索引号备注金额比率金额比率金额比率比率调整值确定参数营业收入销售费用*销售税金及附加*所得税*净利润净利润*折减率1、评估方法介绍：

2、披露及调整事项说明：

清查日期：

年月日评估人员：

复核人：

固定资产房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表索引号：

C5-资产占有方评估基准日评估人员现场工作日期操作步骤与要求评估人员复核人员是否不适用确认不确认1、获取固定资产房屋建筑物/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。

2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。

3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。

4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。

5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。

6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。

7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况,有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物,关注建筑物生产使用环境如蒸汽、酸、碱），填写现场勘查表。

现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料。

8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。

10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。

11、核实其他需要说明的事项。

12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。

13、有无需要报告中特别说明的事项。

说明与备注复核人签名：

年月日房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：

资产占有方：

评估基准日：

年月日号引号类（可按占用土地框架排架混合砖木简易钢合计外工程项数数积数积数积数积数积数积数积单位、地块等分类）的对应明细表序号项数合计评估人员：

复核人：

房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：

资产占有方：

评估基准日：

年月日序号索引号分类（可按单位、地块等分类）所占用土地的对应明细表序号有权证房屋无权证房屋合计账面原值账面净值面积账面原值账面净值面积合计评估人员：

复核人：

房屋建筑物清查评估明细表1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）：

房屋建筑物清查评估明细表1索引号：

C5-1-1/2-1资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元页次：

共页第页号筑物名称构成月筑积途面原值面净值数高高度数距础面筑装修情况备修维修保养情况清查日期：

年月日企业管理人员：

评估人员：

复核人：

房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：

房屋建筑物清查评估明细表2索引号：

C5-1-1/2-2资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元页次：

共页第页号筑物准日结构调整修备它整后前期费用管理费用资金成本其它置名称造价修正数高度距它整整整造价率额率额期率额费率额原值评估人员：

复核人：

房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：

房屋建筑物清查评估明细表3索引号：

C5-1-1/2-3资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元次：

页第页号筑物名称理论成新率勘察成新率新率估值叉索引号注经济寿命年限已使用年限论成新率重构构权重修装修权重设备设备权重察成新率重评估人员：

复核人：

房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：

房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表序号：

评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/3-1建筑物名称座落四至土地用途权证编号建筑面积结构类型总高层数层高柱距屋面他项权利跨度跨数竣工日期装璜情况楼地面设备水卫外墙煤气内墙照明顶棚空调门电梯窗行车楼梯维护保养经济寿命年限已使用年限房屋结构构造及现状标准分评定分结构部分G1.地基基础人工地基；天然地基有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。

桩基础条形基础；独立基础；筏型基础；箱型基础；其他2.承重构件

（1）梁：

木梁、钢梁、钢砼梁足够承载力；梁身弯曲变形；梁身遭损；梁身锈蚀；梁身有裂纹；连接牢固；其他：

（2）板：

木板、钢板、钢砼板足够承载力；板身弯曲变形；板身锈蚀；板身有裂纹；连接牢固；其他：

（3）柱：

木柱、砖柱、石柱、钢柱、钢砼柱足够承载力；柱身弯曲变形；柱身锈蚀；柱身有裂纹；连接牢固；柱身有剥落；其他：

（4）承重墙：

砖墙；石墙、钢砼墙足够承载力；墙体变形；墙体有裂纹；连接牢固；墙体有剥落；其他：

3.非承砖墙；板材墙（槽形、空心）；节点坚固严实；少量轻度裂缝；轻微裂缝空鼓；严重裂缝酥松；重墙砌块墙；其他4.屋面刚性屋面、柔性屋面、瓦屋面不渗漏，保温隔热层完好；局部渗漏，保温隔热局部损坏；局部开裂，局部渗漏；严重漏雨严重损坏；5.楼地面水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；素土；地砖；花岗石；大理石；木地板；其他平整坚固完好；轻度磨损剥落；局部磨损断裂；沉陷不平残破；小计（1+2+3+4+5）权重评定分小计权重结构得分装修部分S6.门窗

（1）门：

木门；钢门；铝合金门；塑钢门；完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）；少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底

（2）窗：

木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；7.外墙清水墙；大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰墙；裱糊类；其他完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。

8.内墙清水墙；石灰浆；水泥浆；抹灰墙；完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；稍有空鼓、裂缝、剥落；部分裱糊类；其他空鼓、裂缝、剥落；严重空鼓、裂缝、剥落。

9.顶棚抹灰顶棚；板材顶棚；吊顶棚；完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落；严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。

小计（6+7+8+9）权重评定分小计权重装修得分设备部分B10.水卫管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；11.电照线路装置齐全完好，绝缘良好；基本完好，个别部件受损；局部陈旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良12.暖气设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；13.通风现状良好；基本完好使用正常；不能正常使用；严重损坏；14.其他小计（10+11+12+13+14）权重评定分小计权重设备得分打分法评定成新率（P）：

P=G+S+B理论成新率（N）：

（经济寿命年限已使用年限）/经济寿命年限综合成新率=勘察成新率权重+理论成新率权重成新率取值重置全价成新率评估值示意图：

备注：

评估人员：

年月日复核人：

年月日房屋建筑物作业分析表-成本法1：

本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。

房屋建筑物作业分析表-成本法1序号：

案例来源：

索引号：

C5-1-1/3-2序号修正项目工程实例待估建筑物调整系数备注1建筑面积2建造时间3结构4层数5层高6基础7楼地面8门窗9外粉刷10内粉刷11屋面12电气13管道14设备1516小计序号计算项目取费标准计算公式计算值备注1重置单价实例单价（1+调整系数）2重置造价重置单价建筑面积3前期费用重置造价费率4期间费用重置造价费率5资金成本贷款利率前期费用利率工期+（重置造价+期间费用）（1+利率）工期1/2-16建设工期7开发利润（重置造价+前期费用+期间费用）开发利润率89重置全价造价+前期费用+期间费用+资金成本+利润10重置单价重置全价/建筑面积评估人员：

年月日复核人：

年月日房屋建筑物作业分析表成本法2：

本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表成本法2序号：

评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/3-3成本明细计算依据及取费标准费率金额建安工程造价按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算建筑面积勘察设计和前期工程费根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算基础配套设施建设费根据各地基准日规定估算管理费用可以按照建安工程造价的一定比例估算资金成本按照现行银行贷款利息结合建设工期计算开发利润根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算其它重置全价重置单价成新率评估值评估人员：

复核人：

房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表：

本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表序号评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/4-1建筑物名称座落四至土地用途权证编号建筑面积竣工日期个别因素房屋结构层高总高房型层数新旧程度层次绿化朝向水卫楼地面煤气外墙照明内墙空调顶棚电梯门、窗车库楼梯通信屋顶弱电工程质量土地使用年限土地性质维护保养临街状况容积率区域因素商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完备程度城市基础设施设施水平保证率齐备程度社会公共服务设施设施水平保证率齐备程度城市规划限制评估人员：

年月日复核人：

年月日房屋建筑物作业分析表-市场法比较表：

本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表-市场法比较表-因素条件说明表序号：

评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/4-2影响因素评估对象实例一实例二实例三实例四交易价格交易日期交易情况区域因素说明商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完城市基础设施设施水平保证率备程度齐备程度社会公共服务设施设施水平保证率齐备程度城市规划限制个别因素说明新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件指数表影响因素实例一实例二实例三实例四交易日期交易情况区域因素说明商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完备程度城市基础设施设施水平保证率齐备程度社会公共服务设施设施水平保证率齐备程度城市规划限制个别因素说明新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件修正计算表影响因素实例一实例二实例三实例四交易价格交易日期交易情况区域因素说明商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完备程度城市基础设施设施水平保证率齐备程度社会公共服务设施设施水平保证率齐备程度城市规划限制个别因素说明新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质修正价格权重比准价格房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表：

本表供房地产市场案例调查使用。

房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/4-3名称座落用途权利状况交易日期货币种类交易价格交易情况说明区域因素说明商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通设施分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完备程度城市基础设施设施水平保证率齐备程度社会公共服务设施设施水平保证率齐备程度城市规划限制个别因素说明新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质坐落位置简图建筑平面简图资料来源调查日期调查人屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表：

本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表序号：

索引号：

C5-1-1/5-1建筑物名称座落四至土地用途权证编号建筑面积竣工日期个别因素总高层高层数房型层次新旧程度朝向绿化楼地面水卫外墙煤气内墙照明顶棚空调门电梯窗车库楼梯通信屋顶弱电工程质量土地使用年限土地性质维护保养临街状况现状出租率可出租面积现状租金区域因素商业繁华程度商业集聚规模商业等级交通便捷程度道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况环境自然环境人文环境环境质量公共设施配套完备程度城市基础设施社会公共服务设施城市规划限制成本物业管理费保险费维修费等税金评估人员：

年月日房屋建筑物作业分析表-收益法计算表1：

本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，参考使用的工作底稿。

资产占有方：

评估基准日：

年月日金额单位：

元页次：

共页第页号收益阶段收入1（商场）收入2（办公）收入3（居住）出租面积租金单价置率年有效租出租面积租金单价置率年有效租出租面积租金单价置率年有效租金利息它收入有效收租约面积约外面积约单价场单价金收入1租约面积约外面积约单价场单价金收入2租约面积约外面积约单价场单价金收入3收入入小计始日止日1）2）3）4）5）（6）=

（1）（3）+

（2）（4）（1-（5）1）2）3）4）5）（6）=

（1）（3）+

（2）（4）（1-（5）1）2）3）4）5）（6）=

（1）（3）+

（2）（4）（1-（5）7）8）9）（6）+（7）+（8）评估值评估人员：

年月日复核人：

年月日房屋建筑物作业分析表-收益法计算表2：

本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，推荐使用的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表-收益法计算表2资产占有方：

评估基准日：

年月日索引号：

C5-1-1/5-3号收益阶段有效费用收益本折现值总收入维修费管理费保险费税金它费用用小计入-费用化率率置价金额率金额率置价金额率金额始日止日（9）10）11）（12）=（10）（11）13）（14）=（9）（13）15）11）（16）=（11）（15）17）（18）=（9）（17）19）20）=（12）（14）（16）（18）（19）21）=（9）-（20）22）（23）=（21）（22）-N评估值经营情况前（）年分析表：

行次项目/年度年年年调整前调整后增长率%调整前调整后增长率%调整前调整后增长率%1一.营业收入2减：

营业成本3营业税金及附加4销售费用5管理费用6财务费用7资产减值损失8加：

公允价值变动收益9投资收益10其中：

对联营企业和合营企业的投资收益11二、营业利润12加：

营业外收入13减：

营业外支出14其中：

非流动资产处置损失15三.利润总额16减：

所得税费用17四.净利润18加：

财务费用19加：

折旧与摊销20减：

营运资金增加21减：

资本性支出（资本金追加）22五.投资资本自由现金流量23六、自由现金流现值经营情况未来（）年预测表及评估结果表：

行次项目/年度年年年调整前调整后增长率%调整前调整后增长率%调整前调整后增长率%1一.营业收入2减：

营业成本3营业税金及附加4二.营业利润5加：

其它业务利润6减：

销售费用7管理费用8财务费用9三.营业利润10加：

投资收益11补贴收入12营业外收入13减：

营业外支出14四.利润总额15减：

所得税16五.净利润17加：

财务费用18加：

折旧与摊销19减：

营运资金增加20减：

资本性支出（资本金追加）21六.投资资本自由现金流量21七、自由现金流现值资产、负债前（）年情况分析表：

行次项目历史数据年年基准日账面价值清查值非经营性资产、负债溢余资产基准日调整后账面价值调整原因1一、流动资产：

2货币资金3交易性金融资产4应收票据5应收账款6预付账款7应收利息8应收股利9其他应收款10存货11一年内到期非流动资产12其他流动资产13流动资产合计14二、非流动资产：

15可供出售金融资产16持有至到期投资17长期应收款18长期股权投资19投资性房地产20固定资产21在建工程22工程物资23固定资产清理24生产性生物资产25油气资产26无形资产27开发支出28商誉29长期待摊费用30递延所得税资产31其他非流动资产32非流动资产合计33三、资产总计34四、流动负债：

35短期借款36交易性金融负债37应付票据38应付账款39预收账款40应付职工薪酬41应交税费42应付利息43应付股利44其他应付款45一年内到期的非流动负债46其他流动负债47流动负债合计48五、非流动负债：

49长期借款50应付债券51长期应付款52专项应付款53预计负债54递延所得税负债55递延所得税负债56非流动负债合计57六、负债总计58七、所有者权益59八、营运资金资产、负债情况未来（）年预测表：

预测数据交叉索引号备注年年年年年1一、流动资产：

2货币资金3交易性金融资产4应收票据5应收账款6预付账款7应收利息8应收股利9其他应收款10存货11一年内到期非流动资产12其他流动资产13流动资产合计14二、非流动资产：

15可供出售金融资产16持有至到期投资17长期应收款18长期股权投资19投资性房地产20固定资产21在建工程22工程物资23固定资产清理24生产性生物资产25油气资产26无形资产27开发支出28商誉29长期待摊费用30递延所得税资产31其他非流动资产32非流动资产合计33三、资产总计34四、流动负债：

35短期借款36交易性金融负债37应付票据38应付账款39预收账款40应付职工薪酬41应交税费42应付利息43应付股利44其他应付款45一年内到期的非流动负债46其他流动负债47流动负债合计48五、非流动负债：

49长期借款50应付债券51长期应付款52专项应付款53预计负债54递延所得税负债55递延所得税负债56非流动负债合计57六、负债总计58七、所有者权益