龙湖郦江开盘深度分析.docx
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龙湖郦江开盘深度分析
龙湖·郦江开盘深度分析
一、项目评价
1.区位
位于重庆南滨路弹子石段，具体位置如图所示：
2.基本技术指标分析：
占地面积：
185亩容积率：
3.2（洋房容积率为1）
3.规划方案评析
（1）建筑形态组合：
（2）楼栋特征
6+1电梯花园洋房：
标准层2户/层，一梯两户；
高town：
3梯8户
江天下：
尚在规划中；
板楼：
标准层2户/层，2梯两户
楼王：
标准层4户/层，两梯四户
注：
楼王及板楼可能有部分精装修；
4.产品解析
（1）户型配比
各楼层赠送面积大小？
？
？
楼层
户型
面积区间
赠送面积
套数
比例
底town（跃层）
3*2*2
124.9
花园面积41-60
地下室98-102
36
15.9%
133.7-139.6
花园面积39-73
地下室84-92
23
10.2%
140.3
花园面积96-160
地下室94-95
14
6.2%
4*2*3
170.9
花园面积173
地下室139
1
0.4%
中间楼层（平层）
2*2*1
67.9-70.7
3
1.3%
2*2*2
80.8-86.4
3
1.3%
3*2*2
112.3-119.9
58
25.7%
120.7-125.3
50
22.1%
顶跃
3*2*2
115.2
1
0.4%
122.6
1
0.4%
4*2*3
157.9
21
9.3%
161.6
15
6.6%
注：
红色字体代表主力面积，133.7-139.6区间中有一套为花园赠送面积为143㎡
从整个供应情况来看，110-130㎡为供应的主力，比重达47.8%；从不同楼层来看，顶跃的面积在150㎡以上的供应占整体供应15.9%；而底跃的面积相对于顶跃来说，要小一些，主要集中在120-140㎡，占总体供应比例为26.1%，这可能是由于底跃赠送地下室和花园的原因，造成面积比顶跃要小。
（2）各楼层的户型特征（洋房的元素运用等）
底town：
跃层，类别墅处理
顶层（跃层）：
产品分析较浅：
1、底层采用窄面宽的方式处理，适当控制面积
2、底层花园具有前庭后院
3、大面积的开窗处理
二、首期开盘状况分析
1.开盘部分的位置及产品特征
本次开盘均为6+1的电梯花园洋房，底层均采用类别墅处理，均赠送地下室和40-160㎡不等的花园；
2.价格特征
1、总体及各楼层均价
楼层
折前均价（元/㎡）
折后均价（元/㎡）
折扣方式
底层
9559
9259
开盘当日优惠300元/㎡，一次性付款再优惠200元/㎡
中间楼层
7666
7366
顶层
9312
9012
总体均价
8639
8339
从不同楼层分布来看，底层的均价是最高的，是由于底层赠送地下室和花园，导致其均价较高；顶层次之，折后均价为9012元/㎡；再次为中间楼层，折后均价仅为7366元/㎡，由此可以，花园洋房采用类别墅处理，可以有效的提升溢价空间；
2、资源不同楼栋均价比较
楼栋号
折后均价（元/㎡）
资源
资源评价
5#
9294
靠近樱花大道，正看水景带
★★★★★
9#1、2单元
9045
正看水景带
★★★★★
1#
8929
靠近樱花大道，5层以上观江
★★★★★
8#
8351
正对樱花大道，部分单位观江
★★★★
11#
8391
正对樱花大道
★★★★
4#
7931
靠近樱花大道
★★★
3#
7876
靠近樱花大道，部分单位观江
★★★
9#3、4单元
7857
面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源
★★
10#
7677
面对加油站，靠近车库入口，5层以上观江
★
以优势资源与劣势资源比较分析，两者之间的价格极差达1617元/㎡之间，而拥有观江单位的楼栋比非观江楼栋在均价上低347元/㎡，这可能是由于观江单位楼栋，在社区内部资源占有率比非观江楼栋要差，因此导致整体均价相比要低一些。
3、总价特征
第一次开盘不同楼层总价分布
总价区间
底town
顶跃
平层
合计
[50-60）
0.9%
0.9%
[60-70）
1.3%
1.3%
[70-80）
11.5%
11.5%
[80-90）
18.6%
18.6%
[90-100）
0.9%
14.2%
15.1%
[100-110）
4.4%
4.0%
8.4%
[110-120）
12.8%
12.8%
[120-130）
8.8%
6.2%
15.0%
[130-140）
1.3%
4.0%
5.3%
[140-150）
2.7%
1.3%
4.0%
150万以上
1.8%
5.3%
7.1%
注：
红色字体代表集中分布
从本次开盘总价分布来看，70-100万和110-120万是相对集中的分布区域，但是不同楼层的总价分布来看，中间楼层的总价主要集中分布在80-90万，其次分别为90-100万和70-80万；而底跃和顶跃主要分布在110-120万和120-140万之间，在两者单价相差不大的情况下，由于底跃的主力面积分布在120-140㎡和顶跃主力面积分布在150-160㎡造成的，从性价比的角度看，由于底跃赠送地下室和花园，其性价比更高；
3.销售状况
1、开盘前积累状况
（1）开始推广时间、外卖场开放时间及地点
开始推广时间：
2008年3月
外卖场开放时间：
2008年3月
外卖场地点：
北城天街龙湖项目展示中心、扬子江假日饭店
（2）报媒推广主题
项目面市：
“把南滨还给生活”
第一次开盘前：
“龙湖洋房，首现南滨”
（3）景观示范区、样板房及销售中心开放与开盘时间的关系
2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放
2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘
（4）现场开放时间与相关活动
2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放
活动：
歌舞、热气球洒花瓣，冷餐会
2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘
活动：
航模飞行，冷餐会
（5）样板房特征
面积
户型结构
户型
所处楼层
装修风格
140㎡
跃层
3*2*2
1层（底town）
欧式
120㎡
平层
3*2*2
3层
现代
160㎡
跃层
4*2*3
顶层
现代
2、开盘时间
2008年4月26日，第一次开盘，共计推出226套6+1电梯花园洋房
3、销售率
时间
推出套数
销售套数
累积销售率
2008年4月26日
226
142
63%
2008年4月27日
50
85%
注：
截至2008年4月27日晚，共销售192套，销售率达85%。
4、各楼栋的去化速度及原因
楼栋号
楼层
面积（㎡）
折后均价（元/㎡）
折后总价
（万元）
资源
套数
销售率
去化速度
5#
底跃
120-150
10146
124-164
靠近樱花大道，正看水景带
8
100%
★★★★★
中间楼层
110-130
8050
88-101
12
25%
★★
顶跃
157-161
10683
158-178
4
75%
★★★★
9#1、2单元
底跃
124-170
9686
122-159
侧看水景带
8
88%
★★★★★
中间楼层
70-125
8027
58-102
15
60%
★★★★
顶跃
115-161
9860
123-164
5
40%
★★★
1#
底跃
124-140
9188
114-140
靠近樱花大道，5层以上观江
6
68%
★★★★
中间楼层
112-119
7899
85-100
9
11%
★
顶跃
157-161
10790
167-180
3
100%
★★★★★
8#
底跃
124-140
9383
114-147
看樱花大道，部分单位观江
8
100%
★★★★★
中间楼层
113-125
7619
81-100
12
50%
★★★
顶跃
157-161
8302
127-140
4
100%
★★★★★
11#
底跃
124-140
9699
120-147
正看樱花大道
8
75%
★★★★
中间楼层
113-125
7328
79-90
12
75%
★★★★
顶跃
157-161
8629
129-156
4
100%
★★★★★
4#
底跃
124-140
8803
99-150
靠近樱花大道
12
75%
★★★★
中间楼层
113-125
7066
73-98
18
50%
★★★
顶跃
157-161
8444
123-153
6
33.3%
★★
3#
底跃
124-140
9013
109-145
靠近樱花大道，部分单位观江
8
75%
★★★★
中间楼层
113-119
6842
73-90
12
92%
★★★★★
顶跃
157-161
8329
120-159
4
100%
★★★★★
9#3、4单元
底跃
124-140
8798
111-129
面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源
8
63%
★★★★
中间楼层
113-123
6975
76-86
12
17%
★★
顶跃
157-161
8298
129-134
4
100%
★★★★★
10#
底跃
124-140
8807
109-130
面对加油站，靠近车库入口，5层以上拥有江景资源
8
50%
★★★
中间楼层
113-125
6530
73-81
12
75%
★★★★
顶跃
157-161
8396
129-137
4
100%
★★★★★
从整体上来看，底跃或者顶跃单位的去化是最快的，中间楼层单位的去化情况比较慢，并且底跃或者顶跃单位无论从单价上还是总价上都比中间楼层高，但是去化速度仍然较快，反映出客群对资源占有欲望强，且对价格不是很敏感从整个楼栋的去化情况来看，3#楼由于性价比较高，去化情况最理想，11#楼由于紧邻樱花大道，并且价格较为适中，去化情况也比较理想；虽然10#楼靠近车库和加油站，但是由于拥有较低的单价，因此去化情况也比较理想。
拥有江景资源的顶跃或者良好社区景观的房源去化速度快，如3#、8#；并且虽然一部分观江的房源旁有一些不利因素，但是仍然没有影响到其去化速度，仍然快速去化，如，11#和9#3、4单元，说明有部分客群具有强烈的江景情结；
5、前期客户积累状况与实际销售状况分析
前期客户约积累1500组，办卡客户约500组，开盘当日摇号客户426组，共成交100套，开盘当日成交142套，销售率为62%。
6、客户特征
龙湖·老业主
拥有良好的龙湖生活经历，对品牌的忠诚度高，以再次改善或投资为购买目的，年龄分布在35-45岁，主要来自“三北地区”。
龙湖·新客户
年龄在35-45岁，向往龙湖生活，以首改或再改为投资目的，主要来源于南岸区与渝中区。
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