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第一部房地产专业基础专业知识

一、房地产业与房地产

（一）房地产的概念和特点

（1）概念：

房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称为不动产，

（2）房产：

是房屋及其权利义务关系的总和

地产：

是土地及其权利义务关系的总和

（3）房地产的特点：

a.位置的不可移动固定性

b.地域的差别性

c.耐久性和高价值

d．保值和增值性

（二）房地产业：

（1）概念：

房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。

它是一个巨大的产业体系，具体说，包括：

土地开发，房屋建设，房屋维修和管理，土地使用权的有偿转让与出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。

（2）具体内容：

a.地开发和再开发

b.房屋开发和再建设

c.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。

★（出让和转让的区别：

①流通市场不同（转让属出让）：

出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不同；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不同，出让关系中，必有一方是土地所有者（政府，国家），转让关系中，双方都是土地的使用者）

d.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。

e.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等

f.物业管理服务：

包括家居服务，房屋及配套设施和公共场所的维修养护，

保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。

g、房地产金融，包括信贷，保险和房地产金融资产的投资等。

（三）房地产市场

（1）概念：

广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。

（2）房地产市场的分类：

一级市场—政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场

二级市场—开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场

三级市场—消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场

（四）我国住宅产业的发展前景

住宅建设是房地产业的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多机遇和挑战，主要来自以下几方面：

（1）城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求

（2）流动人口增长对住宅形成巨大需求（3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求（4）旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅（5）政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革和启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的措施有：

（1）取消福利分房，实行住房分配货币化（94年取消福利分房）

（2）开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费

（五）房地产的周期分析

①房地产的发展期：

84—88年、92—95年。

②低落期88—91年、96—97年。

③98年住宅商品化开始是在沿海城市。

④在中国房地产发展7—8年为一个周期，发展期在5年左右，低落期在2—3年。

二、房地产开发经营的程序

（一）房地产开发经营的主要阶段和过程

1、建设工程项目设立和企业组建

2、房地产建设工程项目规划与规与审批

3、土地使用权的取得

4、征地与拆迁

5、工程建设与管理

6、房地产租售管理

7、房地产的物业管理

（二）房地产开发的程序

1、立项

概念：

开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划

程序：

市场调研选项

财务评估（项目决策）

可行性研究报告

申报，审批，取得《项目建议书》

2、规划：

概念：

完成开发项目的规划审批和方案设计

程序：

办理《项目建议书》

办理《建设用地规划许可证》

办理《建设工程规划许可证》

3、拆迁：

程序：

冻结户口—审查拆迁计划（资金，房源）---核发《拆迁许可证》---发布拆迁公告---进行拆迁动员---达成拆迁协议---调解处理拆迁纠纷

4、土地使用权取得：

程序：

行政规划，出让，补地价，取得《国有土地使用证》

5、开工准备

审查规划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。

办理《开工许可证》（申请招投标，工程概预算，办理质检，安检登记备案，验货

6、施工管理（项目管理）

施工监理：

控制质量，工程，造价，管理合同，信息，协调甲，乙方关系

7、竣工验收

内容：

隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工程验收，整体验收（以上由建委负责验收）

8、市场（租赁经营）

办理《商品销售许可证》办理预售合同备案登记市场营销

9、物业管理

三、房地产常用概念

基本概念：

（1）标准层：

是指平面布置相同的住宅楼层

（2）层高：

通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心

（3）净高：

是制层高减去楼板厚度的净剩值（低于2.2m不计面积）

（4）开间：

通常指房间宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离

（5）进深：

通常指房间的长度，是指一间房屋内从前墙皮到后墙皮之间的实际长度

（6）玄关：

就是登堂入室的第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段，增加玄关是为

了增强秘密性和方便性。

关于面积的概念：

（1）规划建设用地面积：

是指项目用地规划红线范围内的土地面积，即小区总占地面积

（2）建筑面积：

是指建筑物外墙外围成空间的水平面积，如果计算多层，高层住宅的建筑面积，则是各层面积建筑面积之和，建筑面积包含了房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。

（3）使用面积：

是指住宅中分户门内部可供使用的净面积总和，不包括墙体和柱体，也即地毯面积。

（4）建筑面积（销售面积）：

套内建筑面积+公摊面积

（5）公共建筑面积：

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所占面积的总和。

公用建筑面积=整栋建筑面积-整栋各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如：

地下车库，仓库，人防工程等）

（6）公摊面积：

商品房公摊面积的公用建筑面积主要由两部分组成：

a梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共门厅和过道等功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积

b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

公摊系数=整栋建筑物的公共建筑面积除整栋建筑物的各单位建筑面积之和（每套商品房所应分摊的公共建筑面积=分摊系数乘单套建筑面积）

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

（7）得房率：

也称使用率，是指可供用户支配的面积与每户建筑面积之比，得房率太低不实惠，太高，不方便

关于房屋的建筑形成

（1）低层：

1-3或一层独立

（2）多层：

4-7层，也可指1-7层（3）小高层8-18层（4）

高层：

18-32层（5）超高层：

32层以上（6）跃层：

一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间等活动性空间，二层设置主要休息私秘空间（7）复式：

一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，但两层合计的层高低于跃层。

（8）错层：

是指一套房子的各个功能间处于同一层面但不在同一标高上（9）板式楼：

从平面上看，楼体长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起，另一种是单元式拼接，若干个单元连在一起，特点，板楼户型比较方正，南北通透，采光，通风效果好，进深长了可以增加销售面积，但户内采光就差了，板楼占地面积大，相对减少小区绿地。

（11）塔式楼：

从平面上看，一层若干户，一般多于四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼平面，平面的长度和宽度大致相同

关于地产项目开发模式的概念

（1）豪宅：

豪宅应具备的四个特点:

a其地点，区位有特定的地理空间，b与其他物业相比，其应在价格，配套，品质等方面有明显的区别，c购买和使用毫宅的人应具有相当的教育程度，他们对自身的社会地位应该相当自信，d毫宅应该具有相对比较长久的生命力，要有较大的发展空间。

（2）绿色住宅：

不是一般人认为的绿化较好的住宅，实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的主体环保工程，他是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地，节水，节能，改善生态环境，

（3）水景住宅：

依水而建的住宅

（4）别墅：

泛指高收入阶层的第二居所，有独立的私家花园空间，独立的居住环境，私密性很强，不受任何外来的干扰。

（5）酒店式公寓：

能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓，始于1994年，意为“酒店式的服务”“公寓式的管理”，市场定位很高，它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有自用和投资两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有家的感觉。

（6）小户型住宅：

业内认定的小户型主要是从面积上来界定的，一般3居在80-100m2，二居在60-80m2，1居在30-50m2。

（7）经济适用房：

是指具有社会环境保障性质的高品住宅，具有经济性和实用性的特点，经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低挡收入家庭住房问题而修建的普通住房。

（8）SOHO住宅：

smallofficehomeoffice（小型家庭办公室）

关于房屋的建筑结构

（1）砖混结构：

这类建筑物的竖向承重结构（墙，柱等）采用砖或者砌块，水平承重构件（楼板，屋面板），采用钢筋混凝土

特点：

层数一般在6层以下，造价低，抗震性能差，开间和进深的尺寸及高都受到一

定限制

（2）钢筋混凝土结构：

这类建筑物承重构件（比如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等是由钢筋和混凝土两大材料构成，其围护物件（如部分外墙、内隔墙是由青制砖或其他砌体构成。

特点：

结构适应性强，抗震性能好，耐久，年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，

都可以采用此类结构

以下几类均属钢混结构：

（3）框架结构：

以梁、柱为主（起承重作用），外墙仅起围护作用，最高可达15层

（4）框剪结构：

在框架结构的基础上，加部分剪力墙，增加稳固性和抗震性，最高可达20层（40-60米高）

（5）纯剪力墙结构：

只有剪力墙，没有梁、柱，剪力墙节约室内空间，承载力强，更加稳固，抗震性强，建筑物最高可盖100米

（6）地基：

不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层岩层，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，分为两种：

（1）天然地基：

不需要经过人工加固，可以在其上建筑的天然土层岩层；

（2）人工地基：

是经过人工加固处理过的地基，地基必须有足够的承载力，均匀的压缩量，保证均匀下沉，不会发生开裂，变形，有防止产生滑坡、倾斜方面的能力

（7）基础：

是建筑物的组成部分，是建筑地面以下的承重构件，他支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载和自重传给下面的地基，基础必须坚固，稳定而可靠。

建筑常用的概念：

（1）建筑密度：

也叫建筑覆盖率，是指项目用地范围内，所有建筑物基底面积之和与规划建设用地面积（小区占地面积）之比

作用：

反映项目用地范围内、空地率和建筑密集程度

（2）容积率：

指项目规划用地范围内，总建筑面积与总用地面积之比

作用：

直接反映居住社区的人口密度和居住品位，反映和衡量建筑用地强度的一项重要指标。

高层大于3，小高层小于3，多层0.8-2，一般为1.3-1.5

（3）绿化率：

是指规划建设用地范围内，绿地总面积与规划建设用地面积之比

（4）建筑间距：

是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，建筑间距主要是根据所在地区内日照、通风、采光，防止噪音和视线干扰，还有防火防震，绿化，管线埋设，建筑布局形式及节约用地等要求综合因素确立，一般来说要满足大寒日（冬至）中午满窗日照一两小时或斜日照2小时。

（5）日照间距系数：

是根据日照标准，确定房屋间距与遮挡房屋脊高的比值，通俗讲就是楼间距与楼高之比

（6）飘窗：

指房屋窗呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的享受自然，亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗

（7）垂直交通：

电梯

关于

地块的概念：

（1）熟地：

是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地（七通一平）

（2）生地：

是指不具有城市基础设施的土地，是国土局尚未出让，拍卖，划拨土地使用权的土地，如荒地、农地。

（3）毛地：

是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地

（4）三通一平：

水，电，路通，土地平整（项目开始的必要条件）

（5）七通一平：

水、电、路、煤气、暖气、通讯、邮政（排污）通，土地平整（项目开发的充分条件）

房屋房屋产权概念：

（1）商品房：

是指在以市场地价获得的土地上建造的，可以自由转让的或出租的建筑物，其

全意包括：

建筑物所有权和所占用的土地使用权，二者合一，不可分割，地上建筑的所有权，依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、用途、年限，决定了房屋所有权的性质、类别和年限。

（2）产权证书：

是指房屋所有权证和土地使用权证，房屋产权证书包括：

产权类别，产权比

例，产权坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附注，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图

（3）期房：

房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权为止，所出售商品房称为期房，消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

（4）现房：

通常是指项目竣工可以入住，所有配套都基本能交付使用的房屋，严格意义上讲，开发商已办妥房地产证（大产权证）

（5）准现房：

是指房屋主题已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外装修和进行配套施工阶段的房屋

（6）廉租房：

是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

（7）经济适用房：

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设计划安排建设的住宅，由

国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，

对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本

微利的原则确定。

四、房地产相关基础知识

我国土地所有权形式：

（1）国家所有

（2）乡（镇）农民集体所有

（3）村农民集体所有

国有土地使用权的取得方式

（1）通过行政划拨方式（是国家命令行为，无偿无年限）

划拨土地使用权的范围：

a,国家机关用地和军事用地

b.城市基础设施和公共事业用地

c.国家重点扶持的能源，交通，水利与项目用地

d.法律行政法规规定的其他用地

（2）通过国家出让方式取得：

a.土地使用权出让：

是指国家将国有土地使用权在一定年限内提供给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

b.国有土地使用权出让金：

是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

c.土地出让方式有三种；

（1）招标方式

（2）拍卖方式（3）协议出让

d.土地使用权年限：

（1）居住用地70年（太原目前是50年）

（2）工业用地（科，教，文，体）和综合用地50年

（3）商业，旅游，娱乐用地40年

（3）通过房地产转让方式取得（如买卖，赠予，和其他合法方式）

（4）通过土地或房地产租赁方式取得

商品房销售管理

1．商品房预售的概念：

是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，预先出售给承购人，由

承购人预付定金或房价款的行为。

《城市房地产管理法》明确了“商品房预售许可证制度”

2．商品房预售的条件：

（1）已支付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金，得到工程建设总投总投资25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付的日

期。

（4）开发企业房地产管理部门办理预售登记，取得高品房预售许可证五证两书一表

五证：

建设用地规划许可证规划局

建设工程规划许可证规划局

国有土地使用权证国土资源局

建设工程施工许可证建委

商品房预售许可证房屋管理局

两书：

商品房（住宅）使用说明书

住宅质量保证书

《国有土地使用证》：

是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

《建设用地规划许可证》：

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》：

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：

确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

《建设工程施工许可证》：

建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。

未取得施工许可证的不得擅自开工。

《商品房销售（预售）许可证》：

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。

购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

《住宅质量保证书》：

是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

具体保修期限与保修范围是：

地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

《住宅使用说明书》：

应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

一表：

房屋竣工验收备案表

3、办理《商品房预售许可证》需向房地产管理部门提交的证件及资料

（1）土地使用权证书

（2）建设工程规划许可证和施工许可证

（3）投入资金达到项目建设总投资25%的证明

（4）开发企业的《营业执照》和资质等级证书

（5）工程施工合同

（6）商品房预售方案，方案应该说明商品房的位置，装修标准，竣工交付时期。

预售总面积，交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图以及分层平面图。

（7）其他有关资料

4、4、商品房预售合同登记备案：

签约之日起三十日内要求办理备案手续

购房签约及按揭资料

1、签约所需资料：

1单位购房：

法人身份证，公司营业执照副本，法人名章（盖章：

公司公章和法人名章，不按手印，后面附营业执照复印件）签字：

法人名字

②个人购房：

身份证（或者户口本原件），个人专用章（即名章）

2、按揭资料：

①户口本（夫妻双方）

②身份证：

（夫妻双方）

③婚姻状况证明（已婚人士提供结婚证，未婚提供单身证明）

④收入证明（夫妻双方）

⑤首付款收据

⑥银行要求的其他资产证明

3、按揭指南：

（1）贷款金额：

最高可高达总房价的80%，太原目前基本上都是70%

（2）贷款年限：

1---30年

（3）还款方式：

a.到期一次还本付息法

借款人在贷款期间内不是按月偿还本息，而是贷款到期后，一次性还本金金和利息，目前人民银行颁布的一年期内（含一年）的个人住房贷款，采采用这种方式。

b.等额本息还款法（月还款相同）

是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式，由于月还款额相相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的客户（如国家机关，科研教学单位人员等。

c.等额本金还款法（逐月递减）

又称利随本清法，等本不等息还款法，就是借款人将贷款平均分摊到整个个还款期内每期（月）归还，同时付清上一交易日至本次还款日之间的贷利息的一种还款方式，这种方式，每月还款额逐月减少，较适合于已经有有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭。

办理房产证流程

权属申请----交纳文件----查看房屋状况----领证交费

取得产权证通常的做法是客户与开发商指定的房地产专业律师签订代理办理产权证协议，收费由双方协商（一般为交易款的0.3%，时间约定为一到二年。

客户所需要做的是：

提供购房合同一份，购房发票（复印件），身份证，户口本（复印件），私人名章等，另外，客户还需要在产权登记表，申请购买商品房登记表，买卖契约上盖章，按照国家有关政策交纳费用，其余的就由开发商来完成了，大致步骤为：

（1）开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证，用地许可证，拨地图，开工证，土地

出让合同或用地批准书。

（2）根据上述资料，由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图

（3）根据实际绘制的面积结果到房地局交易部门立契过户

（4）凭借买卖契约，房地局房证部门审核后装订齐备的档案并制证，发证

房地产价格的构成

1．简单的计算公式：

房屋的价格+土地费用+建安费用+公共设施配套费+流通费用+税费+利润

2．分开来讲这些构成要素：

（1）