地产行业莱坊中国商业房地产投资市场主题研究报告市场营销策划地产研报doc可编辑版.docx
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地产行业莱坊中国商业房地产投资市场主题研究报告市场营销策划地产研报doc可编辑版
目01疫情对中国房地产市场的影响04
02中国内地投资市场09
03北京投资市场17
04上海投资市场23
05广州投资市场29
06深圳投资市场35
07总结及未来展望41
全球经济增长预测
根据国际货币基金组织的报告，新冠病毒疫情将严重影响全球所有地区的经济增长。
预计2020年全球GDP增长将为-3%，经济衰退程度比2008-2009年金融危机期间更为严重。
但是，报告预计中国在2020年的经济表现将好于发达经济体。
尽管2020年中国的GDP增长暂时不明朗，但预计到了2020年下半年，可能会出现大幅反弹。
表一:
GDP年度增长率
国家或地区
2019
2020
2021
全球
2.9
-3.0
5.8
发达经济体
1.7
-6.1
4.5
美国
2.3
-5.9
4.7
欧盟
德国
1.2
-7.5
4.7
0.6
-7.0
5.2
法国
1.3
-7.2
4.5
意大利
0.3
-9.1
4.8
西班牙
2.0
-8.0
4.3
日本
0.7
-5.2
3.0
英国
1.4
-6.5
4.0
加拿大
1.6
-6.2
4.2
其他发达经济体
1.7
-4.6
4.5
新兴及发展中经济体
3.7
-1.0
6.6
新兴及发展中的亚洲经济体
5.5
1.0
8.5
中国
6.1
1.2
9.2
印度
4.2
1.9
7.4
东盟五国
4.8
-0.6
7.8
新兴及发展中的欧洲经济体
2.1
-5.2
4.2
俄罗斯
1.3
-5.5
3.5
拉丁美洲和加勒比海区域
0.1
-5.2
3.4
巴西
1.1
-5.3
2.9
墨西哥
-0.1
-6.6
3.0
中东和中亚地区
1.2
-2.8
4.0
沙特阿拉伯
0.3
-2.3
2.9
非洲（撒哈拉以南）
3.1
-1.6
4.1
尼日利亚
2.2
-3.4
2.4
南非
0.2
-5.8
4.0
低收入发展中国家
5.1
0.4
5.6
来源:
国际货币基金组织
中国经济指标
根据中国国家统计局的数据，2020年第一季度，受新冠病毒疫情爆发的影
表二:
2020年第一季度GDP初步核算数据
响，中国GDP同比下降6.8%。
第二产业增加值同比下降9.6%，是三大产业中降幅最大的。
与此同时，在第三产业中，酒店业，餐饮业和零售业受到了严重影响。
然而，电信、软件和IT行业却有两位数的增长率。
绝对额第一季度
比上年同期增长
第（一季度）
来源：
中国国家统计局、统计年鉴
政府出台相关政策以支持和刺激中国经济
政府已经出台了相关货币和财政政策以支持和刺激经济。
中央银行已经降低了利率/存款准备金率。
税收减免、租金减免、财政补贴、融资
优惠等政策的实施，扶持严重受疫情影响的企业渡过难关。
根据莱坊对部分开发商和租户的问卷调查，大部分受访者认为他们的企业所
享受的扶持政策对企业是有帮助的，他
们可以借助政府的扶持政策渡过难关。
来源：
莱坊研究部
疫情对房地产市场的影响
受疫情的影响，一些公司在CBD写字楼市场的扩张和搬迁计划已经暂缓。
尽管如此，北京和上海的写字楼租赁活动开始升温，但暂时没有出现大面积成交活动的发生。
在中国一线城市，新租约的有效租金下降了3-5%，许多租户从业主方和地方政府得到了1-2个月的租金减免和优惠。
与CBD的写字楼相比，商务园区的租赁情况相对稳定，这主要得益于TMT类企业的业务仍然在稳定增长。
中国正在通过“新基建”以抵御疫情
所产生的不利影响，并借“新基建”在长期内促进中国经济的发展。
包括5G、人工智能、工业互联网、物联网和大数据在内的新基建投资，正在推动商务园区、科技园区和数据中心这几类房地产项目的发展。
关于零售地产市场，疫情带动了电商的发展，到目前为止，几乎所有的购物中心都恢复了营业，消费状况也几乎恢复到疫情爆发前的水平。
酒店业是受疫情影响最严重的行业之一。
我们看到酒店的业务收入大幅
下降，所有经营性指标都处于历史低点，迄今也还没有出现复苏。
尽管酒店业正在经历衰退，但部分酒店转型为长租公寓的机会，也正给酒店带来新的发展方向。
疫情推动了网上购物的发展。
因此，对物流仓库空间以及数据中心的需求正在激增。
我们所访谈的大多数国际机构投资者仍然积极地寻求写字楼、物流仓库和数据中心的投资机会。
中国内地宏观经济数据回顾中国内地大宗交易成交宗数
总人口
14亿
（截止至2019年末）
人民币
11,691
3.9%同比
2020年第一季度）
人（均可支配收入（城镇）
21,960
7.7%同比
2020年第一季度）
来源：
中国国家统计局
104
4.0%同比
（居民消费价格指数
2020年第一季度）
人民币亿
122,680
（第三产业增加值
5.2%同比
2020年第一季度）
19
42.5%同比
实际（利用外商直接投资金额
206,504
人民币亿
6.8%同比
（全国生产总值
2020年第一季度）
59.4%
第三（产业增加值占GDP比重
2020年第一季度）
32,380
0.7%同比
2020年第一季度）
78,580
人民币亿
社（会消费品零售总额
19.0%同比
2020年第一季度）
2020年第一季度）
16.1%同比
固定（资产投资额累计增长
33,363
11.4%同比
（2020年第一季度）
在过去十年，中国内地房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为877宗，在2011、2014、2015和2016年这四年间平均每年的成交宗数超过了1,000宗。
在2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易宗数为726宗，同比下降11.8%，但每宗交易平均金额同比
大幅上升41.2%，达到3.8亿元人民币。
2020年第一季度，录得大宗交易成交宗数为193宗，平均成交金额为
3.7亿元人民币。
中国内地大宗交易金额细分
写字楼在国内一直占房地产大宗交易市场成交金额的最大份额，过去十年的年度交易金额平均超过了1,050亿元人民币，约占总成交金额的
47.5%。
其次是商业，过去十年的年度交易金额平均超过680亿元人民
中国内地大宗交易成交金额
在过去十年，中国内地房地产投资市场大宗交易年度成交总额平均达到2,060亿元人民币，在2015、2016和年这三年间，年度成交总额都突
2,500亿元人民币。
而在2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易总金额接近2,780亿元人民币，同比上升24.5%，也是近十年来年度成交总额最高的年份。
在2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元人民币。
币，约占总成交金额的31.7%。
工业地产年度交易金额在最近三年有所上升，从之前约100亿元人民币的年交易金额大幅上升至超过360亿元人民币，所占总成交金额的比例也从6.1%上升至15%。
纵观2019年全年，写字楼成交金额占全年中国内地年度大宗交易金额的50.9%，商业占31.6%，工业地产为11%，酒店为6.5%。
而在2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易录得写字楼、商业、工业地产和酒店的交易金额占比分别为：
57.9%、27.1%、10.9%和4%。
中国内地大宗交易数量细分
过去十年，商业的成交数量平均约占中国内地市场大宗交易成交宗数的42%，为最大份额。
其次是写字楼，约占
33.3%，工业约占16.24%。
回顾2019年全年，商业和写字楼的成交宗数所占比例分别为41.8%和34%，分别同比上升17.7和14.1个百分点。
这两类房地产资产所占总成交宗数比例的上升，除了和这两类资产成交量的上升有关外，也和工业地产资产的交易数量的占比下降有关。
近年来，更多投资者或原业主以资产包形式转让资产，以至大宗交易数量大幅下降。
在2019年全年，工业地产的交易数量占比约为17.3%，同比大幅下跌约24.5个百分点。
2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易有录得写字楼、商业、工业地产和酒店的交易数量占比分别为：
34.2%、41.8%、17.2%和
6.3%。
中国内地一线城市大宗交易成交金额分布
将2016和2019年全年进行对比，北京和广州在一线城市房地产大宗交易成交金额所占的比例上升，上海和深圳占比下跌。
特别是北京，比例大幅上升，改变了之前上海占据半壁江山以上份额的情况。
中国内地大宗交易活动
表三:
中国内地大宗交易活动
日期项目城市物业类型买家卖家人民成币交（金亿额元）
2018年12月
上海港城市综合体
上海
写字楼、商业
新加凯德集团，公司坡政府投资
上海国际港务集团
128.00
2019年4月
深（圳60华%侨股城权大）厦
深圳
写字楼
中国人寿
深圳华侨城股份有限公司
120.00
2019年7月
绿地黄埔滨江
上海
商业
博枫资产管理公司
绿地集团
105.65
2019年3月
长泰广场
上海
写字楼、商业
黑石集团
长甲集团
100.27
2018年12月
三里屯盈科中心
北京
写字楼、商业、公寓
愿景明德
合众集团,基汇资本
105.00
2019年2月
大钟寺中坤广场
北京
商业
字节跳动
北京中坤投资集团
90.00
2019年11月
上海丰树商业城及怡丰城
上海
写字楼、商业
黑石集团
丰树投资集团
82.50
2020年2月
LG双子座大厦
北京
写字楼
新加坡RECOChanganPrivateLtd
LG控股
80.46
2019年12月
华润前海大厦T2栋
深圳
写字楼
中信保诚人寿
华润置地前海有限公司
80.00
2019年1月
天津银河国际购物中心
天津
商业
华润置地
天津城市基础设施建设投资集团有限公司
79.34
RCA、莱坊研究部
注数释据：
来本源列：
表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。
交易金额以实际交易金额为准。
中国内地大宗交易买家细分
从投资金额看，中国内地房地产投资市场的买家在过去以私人买家为主，但从2013年开始，私人买家所占的比例开始出现下降的趋势。
2019年全年，私人买家投资金额仅占市场买家投资总额的39.4%，较2018年有所下降。
而房地产信托/上市公司在过去十年所占的比例有上升的趋势，在2019年全年，房地产信托/上市公司的投资金额占市场买家投资总额的40.8%。
外资买家在过去十年所占的比例保持一个稳定的状态，但在2019年全年外资买家所占的投资金额比例为十年最高，达到15.8%，这一变化主要与人民币汇率较弱有关。
中国内地大宗交易主要卖家
表四:
中国内地大宗交易活动
排名卖家出人售民成币交（亿金元额）出售项目数量平均人出民售币成（亿交元金）额
1
海航集团
320
15
20
2
SOHO中国
220
14
20
3
云南城投集团
220
27
10
4
绿地集团
210
36
10
5
广州地铁集团
190
3
60
6
中国泛海控股集团
150
2
80
7
泰禾集团
130
23
10
8
上海国际港务（集团）股份有限公司
130
2
60
9
中国民生投资集团
120
1
120
10
合众集团
102
3
34
注数释据：
来本源列：
表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。
交易金额以实际交易金额为准。
2020年第一季度，外资、私人和房地产信托/上市公司买家的交易金额占中国
内地大宗交易投资市场的比例相近，机构型买家最少。
RCA、莱坊研究部
中国内地大宗交易卖家细分
从出售成交金额看，中国内地房地产投资市场在2010-2018年这8年间，以私人卖家和外资卖家为主。
但回顾2019年全年，外资卖家的成交金额所占的总成交金额的比例为10年最低，占比约15.4%，大幅下跌26个百分点，这一变化和人民币汇率的走弱有关。
年全年，私人卖家的出售成交金约占市场卖家出售成交总金额的
，房地产信托/上市公司所占的例。
33%，为过去十年所占的最大比
机构型卖家的成交额在过去十年平均每年所占总成交额的比例约为8%，在2019年全年所占比例为13.2%。
2020年第一季度，外资卖家成交金额占比最大，为48.2%，房地产信托/上市
公司和私人卖家各占比25.9%。
中国内地投资相关政策
表五:
近期中国内地一线城市的房地产投资相关政策
城市近期房地产投资相关政策
北京
在将在20大19宗年交3月易的市十场三保届持全优国势两地会位中，起，外到商活投跃资北法京为市境场外的投作资用者。
在中国的投资提供了更加完善的市场条件。
预计未来，境外投资者2投0资19投年机8月性2购日房，需北求京。
市住建委发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2019）》，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制市施政。
其府中办，公优厅化印地发区《总上部海认市定人标民准政使府得关更于多本企市业促例进如跨互国联公网司、地数区字总化部等发新展兴的领若域干轻意资见产》企，并业可于以20符19合年地9月区1总日部起认开定始，正享式受实财
上海
2宽0或19取年消9月金1融2日机，构市外府资出股台权了关比于例限进制一将步进促一进步外扩商大投在资证的券26、条基具金体以措及施人，寿旨保在险在等更多广个领金域融、更领深域层的次对吸外引开外放商。
投资。
其中，放
2目0，19涉年及初11，个《区广。
州市2019年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州计划投入313亿元推进52个项广州金融政策整体宽松，但居民房贷、企业融资却没有明显放松，2019年5月以来房企的融资环境持续收紧，重点涉及信托、外
债、开发贷等多个领域。
城市近期房地产投资相关政策
2019年8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。
根据《意见》，深圳未来将被战略定位为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
深圳
2020年2月，《深圳市2020年重大项目计划》发布，计划内容包含产业园、生产线、研发中心项目122个；城市更新项目48
个；总部项目37个。
北京宏观经济数据回顾北京大宗交易成交宗数
总人口
2,154万
（截止至2019年末）
人民币
103.8
3.8%同比
（居民消费价格指数
2020年第一季度）
7,462
人民币亿
6.6%同比
（地区生产总值
2020年第一季度）
2,716
人民币亿
社（会消费品零售总额
21.5%同比
2020年第一季度）
在过去十年，北京房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为212宗。
在2010和2016年这两年间平均每年的成交宗数超过了350宗。
2019年全年北京房地产市场大宗交易宗数为116宗，低于过去十年里平均每年的成交宗数，但每宗交易平均成交金额同比大幅上升105.6%至7.4亿元人
19,349人民币6,539亿
87.6%
7.1%同比
民币。
4.8%同比
2020年第一季度）
人（均可支配收入（城镇）
4.8%同比
（第三产业增加值
2020年第一季度）
第三（产业增加值占GDP比重
固定（资产投资额累计增长
2020年第一季度，录得大宗交易成交
宗数为33宗，平均每宗成交金额为8亿元人民币。
2020年第一季度）
2020年第一季度）
6.4%同比4.3%同比人民币5,029亿
1,224
4.4%同比
北京大宗交易金额细分
（2020年第一季度）
实际利用（外商直接投资金额
2020年第一季度）
2020年第一季度）
写字楼的交易在北京几乎一直占房地产大宗交易市场的最大份额，过去十
来源：
官方数据
北京大宗交易成交金额
在过去十年，北京房地产投资市场大宗交易成交金额平均达到486亿元人民币。
其中，在2019年成交总额超过850亿元人民币。
2020年第一季度，录得大宗交易成交金额为263亿元人民币。
年平均年交易金额超过北京房地产大宗交易的一半，平均约占50.3%。
其次是商业，过去十年平均约占北京房地产大宗交易的35.4%。
除了写字楼和商业外，酒店类排第三，但平均占比低于10%。
工业及公寓类平均占比则低于
5%。
2019年全年，写字楼的大宗交易成交金额占比约56.7%，商业占比约
32.为2%
，其余类型房地产资产占比约11%。
而在2020年第一季度，北京大宗交易市场上，仅有写字楼和商业录得成交，成交金额分别占比87.7%和
12.3%。
北京大宗交易宗数细分
2016年以后，更多投资者或原业主以资产包形式转让北京房地产资产，以至写字楼、商业、工业、酒店及公寓这五类房地产资产的大宗交易数量大幅下降，但各类资产的成交比例没有大幅度波动。
2019年全年，写字楼占北京房地产大宗交易成交宗数的47.4%，商业
占43.1%，酒店和公寓占比各低于10%。
2020年第一季度，写字楼的成交宗数占总成交宗数的66.7%，商业为33.3%。
北京大宗交易金额细分
表六:
北京大宗交易活动
日期项目物业类型买家卖家
RCA、莱坊研究部
注数释据：
来本源列：
表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。
交易金额以实际交易金额为准。
北京大宗交易买家细分
从投资金额看，北京房地产投资市场的买家在过去以房地产信托/上市公司和私人投资者为主，但从2012年开始，房地产信托/上市公司所占的比例总体逐步上升。
2019年全年，房地产信托/上市公司的投资金额占市场买家总投资金额的32.6%，私人买家仅占19.6%。
外资买家在2019年所占的北京买家比例达到了过去十年的最高点，莱坊推测这一变化是受到人民币汇率走弱的推动。
从成交金额看，2020年第一季度，外资买家为最主要的买家，成交金额占比
55.2%，房地产信托/上市公司、私人买家及机构型投资人则各占比29%、12%
人民成币交（金亿额元）
日期项目物业类型买家卖家
人民成币交（金亿额元）
和3.7%。
2018年12月
三里屯盈科中心
写字楼、商业、公寓
愿景明德
合众集团,基汇资本
105.00
2019年2月
北京中坤广场
商业
字节跳动
中坤投资集团
90.00
2020年2月
LG双子座大厦
写字楼
新加坡RECOChanganPrivateLtd
LG控股
80.46
2019年3月
鼎好电子大厦
写字楼
合众集团,颢腾投资,凯雷集团,中东家族财富基金
鼎固控股
75.09
2019年10月
北京中关村时代购物广场
商业
光大安石
光耀东方
68.00
2019年10月
北京融新科技中心
（85%股权）
写字楼、商业
安联集团、首峰亚洲
东久中国
66.00
2019年8月
盘古大观
写字楼
北京金隅集团
北京盘古氏投资有限公司
51.87
2018年12月
东方文化艺术中心北楼
写字楼
AEW集团,弘毅投资
合生创展
40.50
2018年6月
新光大安石
写字楼
中国邮政储蓄银行
光大安石
40.00
2019年3月
聚杰金融大厦
写字楼
丰树投资
工银国际控股有限公司
34.00
北京大宗交易卖家细分
从出售成交金额看，在2010-2013年这四年间，北京房地产投资市场的卖家
间，以外资卖家为主；而在2017-2019
这三年间，卖家细分比例持续变化。
回顾2019年全年，房地产信托/上市公
司所占的比例为33.5%，同比大幅上升
29.8个百分点；私人卖家成交金额约占市场卖家总成交金额的39.1%，同比上升16.1个百分点。
外资卖家的出售成交金额在2019年全年所占的年度市场卖家出售成交总金额的比例为22.2%，同比大幅下跌
29.4个百分点。
机构型卖家在2019年全年占比约为5.2%，同比下降16.5个
2020年第一季度，房地产信托/上市公司的出售项目金额占出售交易总额的
，其余出售成交金额来自于外资和私人卖家，各占比为49.3%和0.7%。
上海宏观经济数据回顾上海大宗交易成交宗数
2,428103.4
3.4%yoy
7,856
6.7%同比
3,060
20.4%同比
在过去十年，上海房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为172宗，而2019年大宗交易宗数为138宗，同比下跌9.2%。
但是，2019年全年每宗交易平均交易金额同比上升
（截止至2019年末）
2020年第一季度）
2020年第一季度）
2020年第一季度）
30.6%至6.5亿元人民币。
2020年第一季度，录得大宗交易成交宗数为44宗，平均每宗交易金额为
人民币20,646人民币6,096亿
77.5%
9.3%同比
5.5亿元人民币。
4.9%同比
人均可支配收入（城镇）
2.7%同比
第三产业增加值
第三产业增加值占比重
固定资产投资额累计增长
（2020年第一季度）
（2020年第一季
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