合同审核要点.docx

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合同审核要点

合同审核“十三点”

（1）审主体，看别人又看自己，审核合同主体是否具备独立的民事行为能力，是否具备特定的资质，是否进行了必要的资信调查等；

（2）审形式，看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（3）审意思，看意思表示是否真实，是否因为信息的传递发生扭曲或衰竭，要了解合同当事人的最真实的想法，看合同主体的意思表示是否失真；

（4）审标的，看交易标的是否合法，对标的相关法律、规范和标准的引用是否到位，尤其是对标的的定性分析和定量描述是否全面、精准；

（5）审利害，看权利、义务和责任是否合理对等，尤其是关注双方义务或责任倾向是否能为彼此接受，是否属于关联交易等；

（6）审文字，需使用确切的词语，数字是否精确，是否有错别字，字句是否有歧义，文本是否美观简洁；

（7）审框架，看是否有能对交易内容、方式等进行锁定、交易要素预测条款是否完备，是否存在遗漏，合同之间或同一合同条款、结构之间是否协调一致；

（8）审风险，看合同是否存在不合理的或不可控制的风险，看风险防范措施是否能奏效；

（9）审免责，看其中的免责条款或不可抗力条款是否范围适当或公平，看有关弃权或豁免放弃条款是否适当等；

（10）审纠纷，对潜在的纠纷预测是否全面，违约责任是否对应潜在的违约形态，违约责任形式是否可操作，是否足以挽回损失，纠纷解决方式是否明确，关于诉讼或仲裁管辖是否存在无效情形的问题；

（11）审手续，合同签订是否需要行政许可或者备案，签字盖章是否完备，货与款的交接手续是否明晰，授权人签名、授权书内容等是否完整有效；

（12）审效力，看合同整体上的能否保证其有效性，合同的效力所附带的期限和条件是否适当；

（13）审涉外，涉外合同往往涉及一些特殊的法律问题，需要特殊处理，如准据法、合同语言效力等。

合同审核的要点

1、合同的起草

合同的起草权非常重要，因此我们应该尽可能争取到合同的起草权。

2、合同管理过程不仅要重视单位公章的使用管理，而且在合同履行过程中注意不能擅自更改合同，特别需要注意双方的会议记录，这也可能构成合同的一部分。

3、注意区分合同的标的和合同的标的额的区别。

合同的标的指的是实物，是合同的目标。

合同的标的额是对标的金额的描述。

4、合同审核的八个要点（八审八看）：

（1）审主体，既看别人又看自己；

（2）审内容，这主要包括权利、义务和责任；

（3）审意思表示，主要是看意思表示是否真实；

（4）审查文字是否规范，需使用确切的词语；

（5）审合同签订手续是否合法，授权人签名、授权书；

（6）审合同条款是否完备，按《合同法》程序操作；

（7）审合同条款中的风险防范措施，按《合同法》第十二条一共八个组成；

（8）审合同纠纷的解决方法，关于仲裁的问题。

合同的审核和管理

由于合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使之成为一种受法律规范和调整的社会关系，涉及了大量的法律专业问题。

所以，企业应专门成立法律顾问部门，来统一审核管理合同的签订和管理合同的履行。

那么，作为一个企业的合同审核，到底该如何来审核和管理合同呢？

笔者根据自身的从事法律顾问和法律纠纷处理的经验，对合同的审核和管理主要应从以下几个方面着手：

第一，企业应成立一个合同管理部门，统一归口审核和管理各业务部门、各单位分口管理的模式。

对企业合同的签订和履行负有监督、检查和指导的职责。

具体操作上，对合同实行分级、划块管理，各业务部门（主要有供销、基建、技改等）和所属各单位（主要有各个分公司、驻外机构）作为合同二级管理单位，负责本部门、本单位的合同签订和履行，并向法律顾问部门定期汇报有关合同的执行情况。

要使该统一合同管理模式有效运行，则必须要建立健全的企业内部规章制度，使管理工作有章可循。

合同管理制度的主要内容应包括：

合同的归口管理，合同资信调查、签订、审批、会签、审查、登记、备案，法人授权委托办法，合同示范文本管理，合同专用章管理，合同履行与纠分处理，合同定期统计与考核检查，合同管理人员培训，合同管理奖惩与挂钩考核等。

企业通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。

在这个统一合同管理模式中，着重要注意以下几方面：

其一，对企业公章或合同章的保管。

根据我国当前对企业公章和合同章的使用规定，企业的公章和合同章具有法定的法律效力。

换句话说，企业公章等于企业的签字。

在合同中，就算没有企业法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了公章或者合同章，也可以认为，该企业已经认可了该合同的有关条款，该合同对该企业就有了法律的约束力。

当然，如果是企业内部职工私自使用公章为自己谋取利益，则企业无须承担责任。

《最高人民法院关于企业职工利用本单位公章为自己实施的民事行为担保企业是否应承担担保责任问题的函》（1992年9月8日法函〔1992〕113号）对此有规定。

但值得注意的是，对如何界定职工的私自使用行为，企业对此负有举证的义务，这点在实际上是有相当的困难的。

其二，对企业职工合同签订授权的管理与控制。

几乎所有的企业都会存在这个问题，由于市场经济的各类信息变幻莫测，许多机会瞬间即逝，因此，企业不可能将所有的合同签订都集中于企业的某人身上，这就会产生权力授予与权力控制的矛盾，如何来制衡该矛盾，是企业管理机制的问题，不是法律问题。

这里要讲的是如何来制约和约束职工签订合同的权力，以避免表见代理的产生，避免对企业带来被动的局面。

在实际操作过程中，企业往往是给那些驻外的销售代表或者驻外的销售分公司预先给于相当数量的盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式合同，以方便其在适当的时候签订合同。

这其实就是企业的一种授权行为，但是很不完善的。

因为，企业在授权的同时，对其的权力行使的上限并没有公示，这就会很容易产生狭义无权代理或表见代理行为。

因此，笔者建议，企业应在空白介绍信中明确规定该销售代表或该分公司可以签订合同的金额上限，以及该销售代表或该分公司有权独立签订合同的时间期限。

这样就可以有效防止狭义无权代理或表见代理行为的发生。

在他们的职务停止或者调整岗位后，一定要确保将原先预先给他的空白介绍信、授权委托书和空白的盖有企业公章的格式合同及时上缴，同时务必以最快的速度通知和他有业务往来的关系客户。

其三，对企业的被解聘主要负责人的防范。

如果企业解聘企业的负责人比如说总经理，则应在解聘的同时在公开化的媒体上公告，并应及时明确告知与企业有主要或者重要经济往来关系的客户，以防止表见处分的发生。

第二，把合同分类，对重要的合同要做重点审核和管理

一般地说，企业的重大合同主要有：

合作发展合同、企业购并合同、联营合同，独家代理协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同、房地产开发与交易合同、金额巨大的购销合同等。

由于这些合同涉及到企业的重要经济利益，对企业的发展有着至关重要的影响，因此，在签订合同过程中，一定要把这些合同挑出来，做为合同的重点审核和管理对象，从合同的项目论证、对方当事资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都应有法律顾问部门的主要人员的参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合法权益。

第三，合同审核的主要内容

合同内容丰富多样，合同的条款可以从几条到上百甚至上千条。

因此，对任何一个合同的审核，都应做到有的放矢，对主要的内容和重要的条款作主要的审核。

合同的主要内容，根据合同法的规定，主要包括：

当事人的名称或者姓名和住所；合同要履行的标的物；标的物数量；标的物质量；标的物价款或者需要支付的报酬；履行期限，履行的地点和履行的方式；违约责任；解决争议的方法。

笔者以为，重要的审核内容主要包括以下几方面：

一、对合同当事人身份和资格的审查。

这是合同审核中首先要确认的问题，也是防止合同诈骗的最有力的防范措施。

因为合同当事人的身份和资格直接关系到合同签订后是否有效是否能真正履行的先决条件。

首先，应要求对方出示企业营业执照，本人的授权委托书及本人的身份证。

还要对企业的生产资格进行审查。

比如说，房地产项目的，则一方必须要有房地产资格；特种机电设备生产的，则需要特种机电设备生产许可证；如果是药品的，则需要相应的国家药品生产的许可证，否则，就算合同签订了也常常会无效。

其次，如果是重大的合同，那么，企业在签订合同之前，应派遣相关人员去对方所在地进行审查，考察团的人员应是企业高级管理人员+主管负责人+专业技术人员+法律人士+财务人员等的综合组成。

这种审查并不仅仅是对对方企业表面化的考察，而是应对对方提供的各类执照、证件、资格证、许可证、财务报表等进行仔细的审查。

在对企业本身审查的同时，还应去法院调查核实该企业是否存在诉讼案件，去工商行政管理局调查核实该企业的年检注册和历年的奖罚情况，去土地管理部门和房屋管理部门调查核实该企业是否存在不动产的抵押担保，去税务局调查核实该企业是否存在拖延缴纳税费或者是否还有税费没有及时上缴情况，去环保局调查核实是否存在严重污染环境的行为等。

以上几个方面的实地调查核实的信息，都是公开化，因此，企业只要稍微认真，就不难对此进行实地审查，但对企业银行帐号的查询则是不容易的。

当然，以上几个方面的调查核实，因合同的内容侧重也就不同。

比如说，如果是合作发展项目，那么对缴纳税费的情况调查是必要的；如果是引进生产线，那么对该生产线的环保限制调查必须要详细化。

如果是房地产项目合作开发，那么对该房地产项目的土地审批的相关手续是否齐全和是否设立过抵押担保的调查则要尽可能详细。

二、对合同标的物符合国家各项标准（产品质量、卫生防疫等）的审查。

这种审查主要是帮助企业对对方产品质量的一种表面化理解。

企业不应该只相信对方提供的各类许可证和证件，而应根据对方提供的相关证件，通过电话咨询、委托异地审查或者实地考察等方式予以实际审核。

三、价款的支付审查

对价款的如何有效的约定，会直接影响到对方履行合同的心态，直接关系到合同是否会顺利履行。

产品销售方，则应审查对方是否有按时支付合同款的能力，应避免出现先供应产品后收款的情况，尤其应注意避免出现“货到后付款”之类的低级错误。

产品买受方，则应要求价款的支付应与产品的供应量和供应时间相配应，应尽可能避免出现价款先支付后提供产品的条款。

四、违约责任的约定

我们可以说，违约条款的如何约定，直接反映出该合同的质量如何，也直接反映了该合同可以顺利履行的可能性。

根据笔者多年的法律服务实践，合同对违约条款的约定越简单，就越容易出现法律纠纷。

我们经常会看见合同中关于违约责任的这么约定：

双方应严格履行本合同，如一方有违约，则另一方根据法律规定追究其违约责任。

稍微懂法律知识的人，都知道，这样的约定，对于保障合同的履行是起不了任何积极意义的。

合同法早就有规定，合同违约，违约方当然必须要承担违约责任，赔偿对方的经济损失。

这是法定义务，无须要当事人在合同中约定。

但如果赔偿、如何计算经济损失等这些最重要的问题都没有涉及，则会对守约方追究违约方的违约责任造成很大的障碍，而这也是违约责任的审核的核心所在。

在前面合同的概念中，我们就讲到过，如果当事人没有在合同约定明确的违约金或着违约金的计算方法，那么，一旦违约，守约方就无法直接向对方索赔。

守约方如要想对违约方索赔，那么，他首先要证明自己确实受到了经济损失，其次他还应证明自己的经济损失是因为对方的违约而导致的，再次他还应计算出自己受到经济损害的具体数额，该数额必须用货币价值来反映。

满足以上三个方面，他才可以向法院主张违约方的承担违约责任。

而在法庭上，他还要面对违约方的质证和抗辩，这些都无疑大大增加了他索赔的难度。

这里举个例子：

如某甲公司因乙公司延期交付某设备而导致其错过了一次绝好的市场机会。

于是，甲公司向乙公司索赔他的经济损失（包括可得利益），他提供的索赔理由如下：

（1）如果乙公司按期交付该设备的话，那么根据该设备的日生产量，每日可以生产1000个产品；

（2）该产品在8月、9月、10月这三个月中，市场处于供不应求，每个可以销售的利润为100元。

（3）根据以上数量乘加得到200万的利润。

如果甲公司要让法院支持他的索赔理由，那么他至少还应提供以下证据：

（1）该设备自交付起至正常开工调试日期需要多长时间；

（2）该设备每日生产1000个产品是正常状态、满负荷、超负荷下生产：

（3）该设备每日生产1000个产品的参照值依据；（4）该产品三个月的市场供不应求的依据；（5）甲公司的市场营销售能力、市场占有率、市场影响力、企业的知名度等，即证明生产出来的产品可以销售出去多少的依据。

因为，如果消费者不知道你或者不熟悉，那么，即使再畅销的产品，你生产的的产品再好，也会存在无法销售或者销售障碍情况。

（6）每个产品销售利润的依据，是甲公司的生产利润还是社会平均利润率。

等等。

以上6个方面的取证，甲公司自己说了不算数，还必须获得社会相关权威部门的认可。

这样，对甲公司来说简直是比登天还难。

当然，法院在审判时通常会利用自由裁决权，很少会如此精确审判。

但假如你的证据无法做到真实无误，让对方难以反驳，那么，你在法庭上，就很难面对对方的质证，这显然会使自己处于不利之地。

要解决该问题，最简洁最有效的办法就是双方在合同中约定违约金或者违约金的计算方法。

比如，在以上案例中，甲公司可以在签订合同时，根据该设备交付后每日生产的数量，结合销售市场，大致估算下每日可以获得的毛利润，然后约定：

如乙方逾期交付，则每日应向甲方支付多少元的违约金。

这样，只要对方一旦违约，甲方就可以直接向对方索赔该违约金。

只要该违约金的约定不是过高，法院是很难不支持的。

而且就算是违约金过高实际利润，那也是要对方来举证。

法院在调整违约金过高或过低时是很谨慎的，但不会判定说，因违约金过高或过低而该条款无效。

这就是为什么合同的违约条款的约定的越具体越详细，越可以保证合同的顺利履行的关键所在。

五、合同争议解决方式的审核

一旦发生违约情形，采用何种方式来解决争议纠纷就显得非常重要。

根据前面讲到的，当前解决合同争议纠纷，主要是仲裁或诉讼。

由于我国当前的地方保护主义的存在，因此，仲裁或诉讼的地点尤其显得重要。

笔者建议在合同中，应尽可能选择在企业本地诉讼或者仲裁，宁愿在其它方面作出些让步。

如果合同中没有约定或者约定不明确的，根据法律规定，当事人可以选择诉讼地的，那么，一旦双方争议无法协商一致，企业就应尽快先向有利自己的法院提起诉讼，以求得有利于自己的法院管辖权。

第四、合同签订后监督和管理

1、应充分注意合同的法定期限和约定的期限。

主要是指企业因超过法定规定的期限而丧失合同法规定的一些法定权利的行使权。

合同法中有许多法定权的行使都有明确的期限的，超过该期限，行使权也就丧失了。

而实际上，所有这些期限的规定，对企业履行合同都是有相当大的影响的。

因此，企业应定期经翻阅和审核合同备案件，一旦发现问题就及时向领导汇报，并采取相应的补救措施。

比如合同法第54条规定：

“当事人一方因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

”在54条中又规定：

具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，则该撤销权消灭。

比如合同法第158条关于对产品数量和质量检验的规定：

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。

买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

再比如合同法第192和第193条对赠与权的规定：

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。

如果企业在合同签订后，就把合同束之高阁，那么，显然不会注意到以上撤销权的时间限制。

以上几个方面的撤销权期限，其实都是国家从法律上对受损方的一种法定的救济权的规定。

由于合同本来就是双方在自愿互利的基础上的合意，双方都有义务审查对方的身份和资格，都有义务仔细审查相关的条款。

因此，这种法定撤销权的行使是不可能无时间限制的。

还有一种情况是双方自愿在合同中约定。

合同法第93和95条：

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

如何解释该合理期限，法律并没有规定，法院一般是根据日常履行期限来推算。

比如说：

如甲方交付产品逾期3个月，则乙方有权单方面解除本合同。

这是有效的合同条款。

也就是说，如果乙方不在合理期限内行使解除权，则该权利就自动消灭了。

2、要妥善保管好合同的原件，注意保密合同的具体内容

合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。

如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。

许多合同的内容是企业不愿意公开的，也有些合同中会涉及到商业秘密或者技术秘密。

对这些合同的保管，格外显得重要。

笔者建议将这些合同保管员列入企业商业技术人员中加以管理，以防止泄露重要的内部信息。

至于该将合同原件保管多少期限，笔者以为越长越好，最短不应少于2年期限，这2年期限自合同履行完毕之日起计算。

之所以是2年期限，主要是我国的民事纠纷期限也是2年。

当然，有些合同2年期限显然过短。

尤其是那些重要的设备、工程安装、工程施工合同等等，这些合同的保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

比如说房屋，根据我国规定，一般的民用高层建筑的安全通用期限为50-100年。

如果在使用60年后发生倒塌，开发商单位仍然负有承担违约责任之可能。

这时候如果开发商与相关单位的勘察设计合同、工程施工合同、设备安装合同等已经毁损了，那么就会陡然增大开发商向这些相关单位索赔的难度。