存量时代的地产中介如何笑到最后.docx

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存量时代的地产中介如何笑到最后

存量时代的地产中介，如何笑到最后？

游戏凶险，但幸存者优势在等待贝壳。

贝壳（BEKE.US）在房屋中介行业的龙头地位，既来自于与一批最优秀房产中介的关联，也来自于它的行业影响力。

对于这家即将发布2021年财报的公司而言，它的影响力还包括了一项有趣的指标：

券商分析师的关注度。

这个关注度如何量化，有两个指标：

一是券商分析师的调研勤不勤，二是回来写的研报多不多。

而这两个指标，又可以简化成一个，分析师写了多少研报。

在贝壳上市后的一年里，关于这家公司的研报，周周可见，甚至一天三篇。

GTV、经纪人、新房交易、真房源、交易系统……这些名词挂满研报终端，以至于全体投资者都跟着认真学习了一遍“先竖再横”；明白了为什么一套房的交易，可以由十位经纪人按劳分享佣金；还第一次意识到价值观牵引能成为一种商业模式。

与高关注度相伴的是股价的表现，截止美东时间8月10日收盘，贝壳股价报收20.96美元/股。

这个数字跌破了上市当日的收盘价37.44美元，接近了20美元的发行价。

比起高点，它竟跌掉了四分之三。

贝壳遭遇了什么？

观点如暗流般在私下涌动。

有人认为，二手房市场降温是主要原因；另外一些人认为，反垄断调查是核心因素。

这些观点看起来都事出有名，有理有据，但笔者认为：

背后的原因可能是对监管政策的过激反应。

对于房产中介行业的监管传闻始于8月初，一张关于调整中介费的传言截图。

“最新指示：

房产交易的中介费，不得超过当地社平工资的3倍。

”

这个“薛定谔猫”式的通知，虽然没有一家主流房产中介拿到白纸黑字，但“流言猛于虎”的效应，仍然显现了出来，贝壳股价因此应声大跌。

传言被人信服，是因为它并非空穴来风，而是自有其背景。

7月份对于教培行业的治理，震荡了整个商业界与资本市场。

医疗、教育、住房一向被认为是阻碍民众生育的三座大山。

因此投资者们担心，继校外学科培训后，监管政策也将重磅治理整个房产行业，并波及房产中介。

在2021年7月30日，高层召开会议，提出稳中求进，再次为房地产行业定下维稳的基调。

“要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。

”

尽管具体的监管政策并未落地，但这一段紧似一段的雷声，却仿佛预示着暴雨的前兆。

正是出于对监管将至未至的担忧，带动了市场的情绪，使得原本热衷于“中介龙头”的分析师们，转而忧虑贝壳的业务经营，忧虑它在资本市场的表现。

这的确是贝壳自上市以来最艰难的环境，也是在左晖之后，对彭永东带领的新任管理层的考验时刻。

这只股票是否值得长期持有，其背后高度关联的中介命运又在何方？

012021年前房产中介的三段征途

在“房住不炒”之前，中国房地产中介，经历了三段征途。

97年底，王石与高层的对话，开启了房地产商品化序幕。

因此在1998到2008年的第一段征途，房市由刚需主导，房价涨幅温和，国内房产中介完成了早期的“认知启蒙”。

此时的中介公司大体分为两派：

海外派有21世纪、信义以及中原；海内派有链家、好旺角、我爱我家、麦田。

与此同时，行业完成了线上与线下的并行发展，安家网、搜房网、安居客等巨头迎运而生。

这个阶段，本质上属于中介行业的野蛮生长期，吃差价、押房子是比较普遍的商业模式。

贝壳的前身链家，也是在这个阶段的入局者。

但与众多从业者不同的是，链家完成了一件打破惯例与习俗的事情——在房产中介这个超低频交易的行业里，培育高度的信用与合作。

由此我们看到了杜绝“两头吃差价”、“自做二房东”的行为，也看到了确保真房源的房屋普查运动。

第二段征途，应当归纳为2008年—2015年。

这个阶段，历经了房地产的金融周期，房子的投资性需求爆发，房价快速上涨。

新房平均交易量从第一周期的3.5亿平/年涨至11亿平/年。

此阶段二手房交易量甚至超过新房交易量，为中介行业的发展奠定了强有力的基础。

因此，这是一个属于中介行业的发展阶段，历经优胜劣汰，小公司大多在扩张之路上折戟沉沙，巨头则借机实现了品牌化、规模化与全国化。

线上领域，搜房网、世联行、易居网纷纷上市，并购融资，于赛道内争先恐后，不甘相让。

第三阶段，同样与房地产行业的跌宕相伴随。

2015年—2020年。

中国迎来了商品房交易的黄金时代，开发商高杠杆、高周转、高回报的模式达到巅峰。

在这个阶段，我们看到了学区房等概念引发多轮炒房热，核心地区的房价上涨速度远远超过市场平均水平。

而二手房市场由一线主导发展到一、二线并驾齐驱，房地产逐渐步入存量时代。

此阶段的中介行业，掀起平台化与加盟化浪潮，以链家为代表的直营中介公司开启加盟模式。

随后左晖创立贝壳，进入平台化发展阶段，贝壳并就此改变过去的发展道路，从做中介到服务中介，其转身带来市值一度超越万科+碧桂园的总和，这是房地产领域领军企业的又一次高光时刻。

2020年8月，贝壳凭借2019年21277亿元的GTV（平台成交总额）成为仅次于阿里的国内第二大商业平台。

其身处的房产销售赛道拥有数十万亿级的市场空间，平台蕴含的巨大消费升级、本地生活服务潜力，成为了投资者普遍看好的理由。

也正是凭借这个背景，贝壳的股价在上市首日，便大涨87.2%。

最高涨至79.4美元。

贝壳的暴涨，与疫情之下的宽松货币政策不无关系。

由于有政策“托底”，2020全年国内房地产销售面积和销售金额再次双双创下历史最高水平。

但这并不是一个可持续的环境。

无论是开发商杠杆，还是居民杠杆，都有一个绷紧的临界线。

作为监管方，显然也对这条临界线洞若观火。

在2021年2月，房地产调控如约而至。

在2020年房价涨幅最高的深圳市，住建局发布监管新政，对外宣布建立二手住房成交参考价格发布机制——银行以官方参考价发放贷款。

这造成了一个经营层面的变化——在主流的中介网站上，不符合参考价格的房源全部因此下架，网签量也大幅腰斩。

贝壳的股价，在2月份的最后一根周K线上跳了水，跌幅超过30%。

在此之后，以金融为切入点，收紧房企融资渠道，控制房贷额度，一系列调控政策陆续出台，而对于贝壳而言，反垄断调查传言、创始人左晖离世、中介费率调整传闻……各种负面冲击下，地产行业股价普遍步入连续下跌。

02恐慌：

市场信心最大的毒素

如果用“密云不雨”来形容当下的房产中介行业，密云，当是实情。

在7月23日“双减”政策出台的同一天，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

但这个通知，联系其他的政策，也仅仅是“密云”，对于房产中介行业而言，真正令市场担心的大雨，最伤害其中长期成长逻辑的政策，其实莫过于传言中的中介费率调整。

目前，国内大部分二手房佣金比例在1.5%~2.0%之间，与“当地社平工资的3倍”，仍然有较大的差距。

财经自媒体“巨潮商业评论”曾经做过一个计算，一线城市二手房套均成交金额在500~600万左右，一套房子的中介费约为15~20万。

如果按传言所称，2020年北京平均工资12160元/月，那么调整后的中介费，仅剩下36480元。

看上去，有利于用户，但这显然在理论和实践上都不可行，用户交易需要好服务，而好的服务需要能活下去的服务者。

然而，恐慌的市场宁可选择相信，毕竟规避风险是资本的天性。

如果二手房中介费率传闻为真，那么影响中介行业的，恐怕不只是营收和利润表现。

更囊括其整个商业模式与盈利逻辑。

对于一个行业而言，传闻落地实锤之前，其实是既无法证实，也无法证伪的东西。

对于一个行业的分析，如果只凭传闻，恐怕既失之于草率，也有悖于科学。

就当下而言，二手房行业的低迷，是现状。

这是我们需要承认的事实。

房地产中介素来有这样的特点：

强周期、受政策影响大。

在2021年房地产频繁的调控政策之下，房产热点城市出现了下架价格不合规房源、二手房大面积停贷的现象，这导致国内多个城市的二手房成交量出现大幅下滑。

特别是由于调控，房地产行业的交易价格和次数都已经被压制。

使得人们普遍认为，贝壳在2021年后三个季度的增长，其持续性堪忧。

即便是一季度交出了营业收入207.0亿元，同比增长190.7%，实现归母净利润10.6亿元的财务报表，仍然得不到市场的普遍认可。

风雨之下，贝壳能否穿越周期，明天之后，答案将更加明朗。

03监管动作频频之下的本心

如果让我们冷静下来，在市场的彤云密布中，来仔细品读这些“密云”的成色，相信可以得到一些不同的结论。

在住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中，问题提了不少，但结论却有一线阳光——力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

明显好转是什么含义，相信熟悉房地产行业的读者，早已烂熟于心——短期稳房价、长期去杠杆，维持房地产行业的可持续发展。

20年来，房地产行业几经起伏，但市场无论如何变迁，房地产行业作为中国经济发展的重要支柱，却始终伴随着社会的发展日新月盛。

依托于中国经济发展的高增速，房地产行业在过去20年呈现出蓬勃的发展态势。

当下，中国城镇住房的总值已达400万亿，远超国民生产总值，住宅在百姓的财富比例中占据近70%，房地产无疑成为了国泰民安的重要保证。

而此情形下，“炒房热”的问题也被直接暴露。

房价的大幅上涨，增加了自居购房者的经济压力，年轻人迅速沦为“房奴”。

这也导致了当今的社会现状：

买得起房的人不住房，真正需要住房的人却又买不起房，房子的根本属性被扭曲。

对炒房者而言，杠杆又是把双刃剑，盈利空间愈发减少，风险却水涨船高。

“炒房热”的破坏性就像是被污染的水源，不断蔓延却又难以根除。

为此，国家针对楼市进行全面调控，通过政策的落实与开展，呈现出维稳的宏观态度。

2016年12月，中央经济工作会议召开，首次提出了“房住不炒”的概念，此后相关政策接踵而至，成功抑制住了楼市的虚火。

现阶段，中国住房总量呈现出基本平缓的增长态势，若房价再次暴涨，资金势必会重回房地产，直接影响实体经济的资金需求与获得。

事实上，经济的高速增长，必然会使得房地产经济与宏观经济之间形成互动的双向机制。

房地产在我国未来社会经济发展过程中的作用，不再是短期的经济刺激手段，而需要其形成稳定的发展态势。

因此，房价稳住不崩是先决条件。

同时，房地产作为国家经济的重要支柱，维持长远稳定健康发展对房地产行业，乃至整个国民经济的发展都至关重要。

一者房地产如果再像此前一样无序发展，势必会增加其它行业生存成本，不利于整个国民经济的活力；二者也会压制新兴行业创新，不利于国家转型升级的大的发展步调。

对于房价调控预期，并不像老百姓期待的那样一味降房价，对于整个宏观经济发展大局，当下“稳房价”才是第一位。

也就是说，房价稳住不崩是先决条件。

房价不可肆意上涨，亦不可肆意下跌。

当下，政府、房企、民众均处于高杠杆的状态，房价大幅下跌，将直接导致政府债务紧缩、开发商周转率下降、家庭出现负向财富效应，使经济陷入更大的负循环。

所以，国家对于房地产行业的维稳调控，将在最大程度上规避和防范金融风险。

2021年7月30日，中共中央政治局召开会议，提出稳中求进，再次为房地产行业定下维稳的基调。

“要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。

”

但调控房地产绝不是禁止打压，而是使其步入有序健康发展轨道。

房价下跌更是对于整个国民经济产生不利影响，甚至可