长沙鑫远湘府佳城暂定名项目规划设计任务书18页.docx
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长沙鑫远湘府佳城暂定名项目规划设计任务书18页
XX鑫远投资集团
鑫远·湘府佳城（暂定名）项目
规划设计任务书
2007.2.10
一．项目概况
1.1项目地理位置…………………………………………………………………………1
1.2项目地块现状………………………………………………………………………2
1.3项目市场情况…………………………………………………………………………2
1.4项目周边环境…………………………………………………………………………2
二．设计依据
三．规划设计重点问题
四．规划设计原则
3.1注重效益的设计原则……………………………………………………………………6
3.2符合项目开发的定位原则……………………………………………………………7
五．规划设计要求
5.1规划设计指导思想…………………………………………………………………7
5．2规划设计具体要求………………………………………………………………8
5.3经济技术指标………………………………………………………………………8
六．总体规划设计要求
6.1整体布局构想…………………………………………………………………………9
6.2分期开发思路…………………………………………………………………………9
七．住宅部分规划设计要求
7.1对地形利用的原则……………………………………………………………………9
7.2各地块功能的平面布局………………………………………………………………10
7.3道路交通要求…………………………………………………………………………11
7.4车库布局的要求………………………………………………………………………11
7.5园林环境设计要求……………………………………………………………………12
7.6建筑风格设计要求……………………………………………………………………13
7.7建筑产品设计要求……………………………………………………………………13
7.8社区商业配套…………………………………………………………………………16
7.9社区公共服务设施配套………………………………………………………………17
7.10建筑节能与设备设计要求…………………………………………………………18
一．项目概况
1.1项目地理位置
该项目位于芙蓉南路以东，桂花坪路南北两厢。
项目东靠园艺路和梓枫小学、梓枫幼儿园，西望芙蓉南路和三馆一中心，南临生活艺术城，北接新城国际公馆。
该项目由控规编号E-12、E-14、E-15、E-18-1、E-21-1地块组成。
如图所示。
项目地块构成示意图
项目位置示意图
1.2项目地块现状
地块现状为空地，地形有高差，坡度不大，地块内部自然植被丰富（应根据地形图纸及现场勘测设定初始地形资料）。
大量的原生植被（以香樟为主），树龄较长的大香樟估计在20年以上，这些大树可以移植到未来的小区里；同时，地块高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建议在规划设计中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社区。
部分地块拆迁并未开始，土地尚未平整。
地块为熟地。
1.3区域市场情况
Ø随着省政府、区政府的搬迁，芙蓉路的南部贯通，中央政务区与生活区概念已形成，区域发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏；
Ø本区域内楼盘多为中等规模社区，小高层、高层为主，价格水平相对紧凑，约在3200-4600元/平方米之间；
Ø区域目前同规模的精品楼盘不多，开发水平处于XX中高水平；
Ø目前，湘府路和芙蓉南路全线贯通，杉木冲路和桂花坪路已经拉通芙蓉南路以西路段。
与基础设施建设相应的是房地产发展迅猛，随着奥林匹克花园、泰祥苑、湘府东苑、生活艺术城等项目的开发，天心生态新城基础设施建设和房地产发展迅猛，区域日新月异，呈现一派生机，区域未来开发量巨大。
1.4项目周边环境
项目临近省科技馆、群众艺术馆、地质博物馆、省青少年活动中心及三百亩的省府绿化广场，湖湘文化艺术公园、省政府机关大院、桂花坪公园、园艺公园等，周边有一定的景观资源。
二．设计依据
2.4XX地区相关的规划及建筑设计规X及规程；
2.5国家强制性设计规X。
2.1本项目设计任务书的有关文件内容；
2.2XX市规划局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；
2.3本项目地块地形图；
三．规划设计重点问题
3．1定位——通过规划、产品、园林景观设计，有效呈现“立体山水，生态人居”的规划理念。
3．2规划——提供地块不利因素的解决方案。
如：
如何有效、合理利用现状地貌；在既满足容积率要求又满足建筑限高要求的前提下，合理保留利用现状山体和水体，形成立体山水；如何合理利用原生植被——尤其是大量的香樟树；如何规避周边道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影响。
3．3景观——强调建筑与景观之间的协调性，强调景观的参与性，提升景观价值。
3．4理念——从建筑设计与景观设计上，具体落实本项目的开发定位主题精神，打造“生态人居”的项目大景观和大建筑布局环境。
3．5朝向——在保证大南北朝向的前提下，又要照顾向中心景观、组团景观取景的要求
3．6产品——在建筑产品和建筑风格上本着“以新古典主义建筑为主体”这一建筑设计思路，开发适合XX人的人性化优居生活产品。
3．7单体设计——重点考虑如何体现产品的价值化、高性价比和创新性，
3．8户型——户型功能设计如何体现高品质、高价值化住宅的理念，如引入包括入户花园、空中院馆、错层阳台等创新户型设计元素，同时也应考虑在户型设计方面既要满足本项目中高端项目的定位，同时也能满足国六条的规定。
3．9配套——公建和商业配套的合理比例和摆放位置与方式，实现项目商业价值的最大化的同时要考虑成本控制。
3．10成本——在尽量满足容积率的情况下实现本项目的开发主题内容，在哪些方面重点考虑成本的控制，使项目在最优的成本控制方案下达到高性价比的产品档次。
四、规划设计原则
规划设计应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对XX房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。
4.1注重效益的设计原则
4.1.1考虑发展商的开发效益。
应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织社区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。
同时符合以后的运营和管理要求。
4.1.2考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。
4.1.3考虑开发商的社会效益，高起点树立项目的品牌和社会形象。
4.2符合项目开发的定位原则
规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。
4.2.1项目总体定位
大XX新城市中心上层领地生态人居
4.2.2项目档次定位
中高档品质复合街区
4.2.3项目形象定位
新古典主义高素质人文社区
4.2.4目标客户定位
企业高管、高级知识分子、私营业主、公务员
4．2．5业态定位
●酒店式公寓或商务公寓；
●小户型公寓
●电梯小高层住宅；
●风情商业街铺；
4．2．5建筑风格定位
本项目的建筑风格方向是——新古典主义风格
所谓“古典主义”的特点：
相比罗马主义，它多了一份现代感，更具操作性；相比现代主义，它多了一分庄重，更具质感；是改良的古典主义，是庄重的现代主义。
能满足新贵一族对身份感、价值感、厚重感的追求。
五、规划设计要求
5.1规划设计指导思想
5.1.1充分考虑到项目的区位价值、居住价值——北靠省政府、天心区政府，西临湖湘文化艺术公园、三馆一中心，在规划设计中贯彻项目的尊贵属性；
5.1.2充分考虑到项目的山林、坡地、洼地，能够做适当的保留——在规划设计中贯彻项目的生态属性；
5.1.3充分考虑到该地块区位价值的尊贵性与唯一性，在规划设计中贯彻精品意识，成就具创新特色的高端产品。
5．2规划设计具体要求
5．2．1设计要注重建筑与人、环境与人、文化与人的和谐与统一协调，突出“以人为本”的人性化设计。
5．2．2临芙蓉南路建筑应充分考虑城市主干道建筑景观需要，部分的门面外立面和小高层住宅天际线形成高低错落差异,丰富立体感。
同时应考虑外立面的公建化特色。
5．2．3小区内部部分建筑可利用地块的自然起落（或制造起落）形成建筑的高低起伏。
5.3经济技术指标
地块编号
E-12
E-14
E-15
E-18-1
E-21-1
净用地面积
13718
16798
37373
5506
33157
容积率
3.5
2.8
2.6
3.5
2.6
建筑密度
30%
30%
24%
30%
24%
计算容积率建筑面积
48000
47000
97000
19000
86000
总净用地面积
106552
平均容积率
≤2.8
绿地率
≥40%
建筑限高
＜44m
注：
1、最终指标根据最新规划批文为准。
2、平均容积率定位2.8的理由:
（1）满足技术规X要求。
（2）具有现实可能性。
（3）确保项目品质：
生活艺术城容积率为2.5，但感觉建筑密度依然大；本项目定位为中高档产品，保持适当容积率，可体现产品的舒适度与品质。
六、规划布局建议
6.1整体布局构想
整体结构可通过“一心、三带、三功能、四组团”的思路进行布局。
■一心——建议以桂花坪路中心点作为布局核心、文化核心及景观核心，同时是整体项目的共享资源，有效将三个地块、三种功能联系起来，并作为日后整体项目的中心商业区及主体会所。
■三带——建设一条纵贯地块的二车道小区路，道路沿途营造水景，形成一条核心景观带；沿桂花坪路两厢建设商业，形成风情商业街，同时也是小区的一条横向景观带；建设一条横贯北侧地块的步行道，结合绿化形成一条步行景观轴。
■三功能——住宅、商业、商务。
除主体为住宅外，为弥补周边生活配套设施不足的缺憾，项目将设置一定数量商业物业及会所、幼儿园、网球场等配套设施，在桂花坪路北侧设置集中商业，主要临街面设置商业门面；同时，考虑该项目地段的优越性，在E-12地块规划商务公寓或酒店式公寓，以满足未来可转换为商务建筑需求。
■四组团——桂花坪路和园艺路把地块分成三块，其中E-12、E-18地块为商务公寓、酒店式公寓、小户型公寓式住宅；E-14、E-15地块主体为住宅，可以中心景观为界分为两个组团，E-21地块主体为住宅，整个项目可分为四个组团。
6.2分期开发思路
本项目是一个不完整的地块，桂花坪路与杉木冲路把项目分割成5个地块（见项目地块构成示意图），但规划设计时应整体布局，充分考虑分期建设的可行性与便利性。
分期开发的基本思路如下：
一、二期开发E-14、E-15地块、三期开发E21-1地块、四期开发E18-1地块，E12地块为最后一期开发；总体规划应有利于分期实施。
七、住宅部分规划设计要求
7.1对地形的利用原则
设计中应当尽量考虑对现有地形的保持，设计出有一定坡地的空间。
对于基地内现有的原生态树木，应适当保留或移栽，以丰富景观，尽量创造原生态坡地社区。
7.2各地块业态平面布局
大户型住宅（90平米以上）布局
追求建筑实用性、景观均好性、立面美观性的前提下，初步规划构想如下：
●根据地块实际条件，以行列式方式布局。
考虑到XX的气候条件及XX人的居住习惯，建议以“迎风纳水”方式排布，即建筑座向考虑向南。
●小区中心景观区域基本布局90㎡以上的中大户型，或可拼合为大中户型的小户型住宅，以符合小区中高端产品的定位。
小户型住宅布局（90平米以下）
芙蓉南路和杉木冲路作为城市主干道，车流量大，噪音干扰大，为尽量避免噪音带来的影响，紧临芙蓉南路与杉木冲路旁的E-12、E-21-1的部分地块全部布置90㎡以下的公寓和小户型住宅，临芙蓉南路部分小户型住宅产品可适当布局东西朝向，但要考虑与小区风格的统一协调与景观分享。
园艺路东侧的E-18-1地块由于脱离了整体，被城市道路区隔，所以建议该地块布置成纯粹的小户型公寓，面积全部在90㎡以下。
该种产品布局难以兼顾朝向，应尽量强化景观。
在小区内部适当安排便于与中大户型拼合的小户型。
公寓布局
在E-12地块（芙蓉南路和杉木冲路交汇处西南角）设置酒店式或商务公寓。
以40-45平米为标准模块，采用框架-核心筒结构，便于空间的灵活使用与分隔。
商业布局
●集中式商业——在桂花坪路北侧设置集中商业，二~三层商业裙楼，面积5000㎡左右，引入生活超市等卖场和娱乐休闲餐饮等业态。
E-12地块公寓裙楼也可考虑少量集中式商业。
●临街商铺——临芙蓉南路、杉木冲路沿线和桂花坪路两厢、园艺路北侧两厢（1万平米左右）。
7.3道路交通要求
7.3．1小区主要出入口：
主要车行、人行出入口设置在桂花坪路两侧。
北侧地块临杉木冲路设置车行次入口，临芙蓉南路设置人行次入口；南侧地块在与生活艺术城的共有道路上设置人行次入口；东侧小地块出入口设置在园艺路上。
7.3．2小区内部道路：
小区中间设置一条双向二车道小区道路，该车道平常可以行车。
围绕每个组团设计环行消防车道，消防车道以草地砖铺设，平常封闭不走车。
7.3．3各类道路分布应合理且与景观呼应，达到“移步换景”的效果。
7.3．4车行道原则上不伸入组团内，步行道路则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其它建筑联系起来。
7.3．5小区主次道路应考虑车流、人流，合理确定道路的宽度及转弯半径。
7.3．6小区内道路宽度设置应符合消防要求。
7.3．7道路照明在满足使用功能的前提下，尽量使用低能耗的照明灯具，以节约使用成本。
7.3．8确定主次道路路面控制标高及道路坡向。
并结合市政管网（给水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修及美观的问题。
市政管网各管线的阀井、检修井应尽量不要设在路网内，如必须设在路网内，应进行美观处理。
道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规X要求。
道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。
路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。
7.4车库布局的要求
四个组团分别设置四个地下停车场。
车辆基本不进入小区内部，直接进入地下停车场。
地下停车场地按照每100㎡住宅配备0.7个停车位的要求设计。
一部分车位建议结合地形设计半地下车库。
将半地下车库与景观园林的设计结合起来，造成立体景观及阳光车库，提高车库的舒适度，从而达到提升楼盘档次形象的效果。
同时，针对临时来访停车，宜设定固定的外来车辆停放区域。
7.5环境规划要求
7.5.1主题：
自然主义园林
7.5.2核心景观：
自然主义水景园林
7.5.3共享：
打通各园林组团之间的联系，园林形成渗透
7.5.4要求：
体现品质感、趣味性、自然及参与性
7.5.5具体实施：
（供参考）
☆从城市运营及南城发展态势着手，以园林规划与细节处理相结合，创造本案独有的景观环境。
☆园林的布局安排，呈现出一种自然的状态，看不到人工雕琢的痕迹；不管是与建筑还是与人的关系，都体现出一种浑然相成。
在树种的选择上均以本地植物为主，原生态、少修剪，一年四季保持茂盛绿色。
☆沿芙蓉南路的建筑物局部可做成平台花园,然后种植一些乔木等吸收噪音的植物。
☆以桂花坪路为项目开发基点，向南塑造一条花街景观线，向北打通一条双车道景观线，形成以桂花坪路为横轴、花街与双车道线为纵轴形成第一个“十”字型景观（参考思路：
半月型罗马广场、双车道顺延的水景线、花街顺延的水景线、商铺断开处的小罗马广场，以及楼间距产生的小园林和绿色点缀。
）横贯北侧地块的步行道（结合绿化形成一条步行景观轴），与纵轴形成另一个“十”字形景观。
☆强化桂花坪路主入口景观。
参考思路：
南北分为两个半月型罗马广场，北面罗马广场分布有：
新古典主义的罗马柱、临街商铺、保安亭、双车道进口、人行罗马门柱以及花坛水景等；南面罗马广场则以双车道进口、人行广场（台阶式和残疾人道）和小高层组合。
☆以S型双车道为景观轴，自南向北、挖掘一条贯通的自然水景线。
水景包括：
水栈道、水景台、水景广场、拱桥等，应合理布局，加大中心水景的共享性。
☆沿芙蓉南路建造新古典主义临街商铺。
基于政府规定临街商业只能占60%，在商铺断开处建立一个个小罗马广场，同时商铺有退台式空中花园和拐角艺术造型。
☆在不影响项目建筑高度和项目规划基础上，适当保留洼地和移植数十年大樟树，将原生态与园林设计融会贯通，实现自然与新古典的和谐统一。
☆利用本土原生态绿色植物，不经任何人工修剪，种植在小区建筑旁边、路径边和休憩广场中，一年四季保持绿XX趣。
7.6建筑风格要求
7.6.1新古典主义建筑群风格——以朝向及景观原则为导向，打造纯粹新古典主义建筑群，体现项目尊贵特征，使项目成为区域地标及未来城市化的最新代言人。
7.6.2外立面色彩——采用外墙砖贴面，三段式建筑：
顶部为浅色，退台，形成跳动的天际线；中部采用温暖的咖啡色系；底部采用厚重色系。
7.6.3外立面具体细节：
罗马柱、典雅厚重的廊亭、窗格角窗、仿古的路灯、石材质感的廊柱、雕花铁艺栏杆等。
以建筑元素的合理运用体现特色建筑风格，但不宜繁琐堆砌，应考虑建造成本与工艺水平要求因素。
7.6.3小户型公寓建筑风格：
小户型公寓立面城市感强，公建感强。
但立面处理上也要考虑到与小区住宅的古典主义建筑风格的融合，在具体细节上可融合一些新古典主义的元素。
7.6.4具体实施：
☆利用跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷。
☆利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，减少体量建筑立面的压抑感。
☆利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感。
☆结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感。
☆通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色彩等的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。
7.7建筑产品设计要求
7.7.1具体的产品物业形态定位为：
☆景观电梯小高层住宅
☆风情商业街铺
☆酒店式公寓、商务公寓
☆小户型公寓式住宅
7.7.2建筑单体设计要求
☆在能满足容积率要求的前提下，尽量多采用板式结构；在需要采用点式结构时，尽量多采用板点式结构。
以满足XX人对于南北通透的居住习惯。
☆规划楼层为12～14层。
☆尽量考虑到景观的最大化，应在布局上打破“兵营式”排列的旧有模式，通过巧妙错位处理楼座的摆放，随景而动，或是蜿蜒曲折，或是高低错落有致，呈现出跃动的活力和韵律感。
☆首层部分设计成部分复式，赠送私家花园的形式，化解其光线不足的劣势，形成市场稀缺产品。
☆顶层设计成空中别墅，采用退台的形式，形成独享蓝天白云的特征，形成市场稀缺产品。
☆中心区域部分架空以保持小区通透感。
7.7.3户型设计基本要求
☆主要通过户型创新来解决
☆小户型产品不能太单一
☆大面宽、短进深
☆南北通透
☆布局合理，分区清晰且实用
☆大客厅，双阳台（景观阳台），凸窗
☆主卧衣帽间
☆入户花园：
引入入户花园，同时应考虑入户花园可以通过二次装修处理成一间房。
☆空中院馆：
入户花园的升级版本，在客厅与餐厅之间设置一个独立空间，形成空中院馆。
同时应考虑空中院馆可以通过二次装修处理成一间房。
☆错层阳台：
奇偶数层阳台位置不同，形成双层挑高的阳台。
☆270度观景窗：
靠近中心景观带的户型，设计207度观景窗。
☆假凸窗：
在凸窗设计中引入可拆卸的假窗台，可在装修时打掉，相当于赠送客户面积，形成实惠感。
尤其在小户型住宅和公寓式住宅中应加以运用。
☆小复式、空中别墅：
在景观环境较好的区域，以上下两套小户型组合为实用、有特色的170平方米左右复式或空中别墅。
户型具体设计要求：
户型
户型设计要求
户型设计
1R1H1C
经济实用，尽量带明厨、明卫、阳台设计
可考虑通过设计凸窗等方式赠送部分面积，部分亲情设计：
将一房和二房、三房紧贴设计,化解新政的影响。
2R2H1C
客厅开间不少于4.2米
可以考虑潜复式设计：
将两套二房上下潜复式设计，可打通做复式。
3R2H2C
主卧开间大于3.6米
客厅开间大于4.5米
入户花园或空中院馆面积大于10平米（舒适型）
入户花园、主卧凸窗（少量拐角凸窗）、空中院馆。
4R2H2C
及复式
主卧开间大于3.6米（衣帽间设置）
客厅开间大于4.5米
入户花园面积大于10平米
空中院馆面积大于12平米（舒适型）
入户花园、主卧凸窗（少量拐角凸窗）、空中院馆、复式采用退台的形式，送露台。
7.7.4户型经济指标
户型配比为：
小户型50%（90平米以下）、中大户型50%（详细数据请见下表）：
户型
面积
面积配比（%）
说明
酒店式公寓
40-45
5
50
可聘用专业公司进行酒店式管理。
一房
30-49
5
白领阶层或用来投资
LOFT公寓
60-75
5
户型层高5.1米，挑高客厅，赠送部分层高不足2.2米面积，实际使用率达到160%以上。
可拼房
待定
20
化解新政压力，拼合捆绑销售，打通可做两代居；拼合后110~140平方米户型面积配比约为12%，155~175平方米户型面积配比约为8%
两房
80-90
15
满足第一次置业者的需要。
三房
紧凑型
106-125
10
50
紧凑面积缓解房屋总价高的购买压力。
舒适型
128-141
15
1、从产品定位来看：
本案定位为中高档楼盘，主力客户群体为第二次置业者，三房将成为其主要需求；
2、从生活角度来看：
随着物质生活的丰富，居住空间的增多已成为发展趋势；
3、从家庭结构来看：
客房、儿童房或书房、娱乐房已是一个理想家庭必需。
四房
紧凑型
136-142
12
形成市场上紧缺、个性化鲜明的畅销产品。
大四
房
以上
舒适型
155以上
10
满足部分少量追求舒适型客户的需求。
复式
170-250
3
170-220平米为主力户型、满足部分少量追求舒适型客户需求。
7.8社区商业配套
7.8.1商业数量控制:
项目中应设计部分社区商业，社区商业的建筑面积（含沿芙蓉南路裙楼商业面积）应控制在2万平米左右。
沿桂花坪路两侧可规划设计集中式商业，E-12地块公寓裙楼部分也可考虑少量集中式商业。
项目地块沿芙蓉南路、杉木冲路以1-2层临街铺面为主。
7.8.2商业设计要求:
商业建筑形式的建筑设计处理，必须要考虑地块特点和减少对住宅的影响，设计合理的进深和开间。
主要商业建筑的功能应满足社区业主为主，兼顾对外要求（但不做过多考虑），打造高品质的街区型商业设施。
沿芙蓉南路的临街商铺设计既要考虑到城市主干道景观，又要与新古典主义建筑风格的融合。
7.8.3沿街商铺的设计要求：
一般门面的开间在3.3-4.5米之间。
进深在8-10米之间。
层高5.8米；使空间可设置夹层。
总面积在30-50平米之间。
每个独立商铺均设独立的给排水管道。
7.9社区公共服务设施配套
会所：
桂花坪路北侧设置中心会所，建设前期作为营销中心。
建筑面积1200㎡左右，主要服务设施设置室内体育运动项目，如室内羽毛球场、乒乓球场、健身馆、棋牌室等。
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