宝呈城市综合体规划书.docx
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宝呈城市综合体规划书
——科技·时尚·魅力
宝呈中央公园（暂命名）项目概况
投资方简介
新加坡宝呈国际控股有限公司（以下简称宝呈国际）是一家注册于新加坡的国际投资公司，目前已拥有数十个大型国际投资项目，其投资领域包括：
城市基础建设、市政自来水、城市污水处理、城市垃圾处理、工业纯水设备制造等，投资总额超过50亿美元。
宝呈国际把握投资机会和投资管理方面的卓越能力和实力，取得了国际各级政府及同业的高度评价和肯定。
福建宝呈凯瑞尔投资有限公司（以下简称：
宝呈投资），作为宝呈国际在中国的第一个全资子公司。
公司主要业务范围包括：
1.自来水、污水处理、垃圾处理项目BOT、TOT投资；2.污泥处理BOT投资；3.房地产综合开发；4.PE股权投资；5.科技环保应用开发。
宝呈国际进驻中国市场后已迅速投资成立了包括石狮科达凯瑞尔水务有限公司、安阳宝呈凯瑞尔水务有限公司、安溪宝呈科达水务有限公司、许昌新区自来水厂、厦门南卡宝呈环境治理有限公司、许昌假日宝呈置业有限公司、中鼎环境科技股份有限公司、厦门京道产业投资基金管理有限公司、厦门凯瑞尔数字环保科技有限公司等十三家下属公司，累计投资达二十多亿元人民币。
目前其下属公司中，拟上市公司3家，分别为与厦门水务集团合资的中鼎环境科技股份有限公司拟在国内主板上市，全资子公司厦门凯瑞尔数字环保科技有限公司已准备在香港证券市场上市，与假日（澳洲）投资集团合资的厦门南卡宝呈环境治理有限公司拟在国内主板上市。
中国市场投资形势发展势头良好。
宝呈国际计划在今后三年，在原有投资领域的基础上增加对新能源、生物技术、城市综合体项目等领域的实体投资，预计还将持续投入数十亿美元加入祖国大陆的建设大潮，我公司将依托海西优势，立足鹭岛，面向全国，为振兴中华尽一份绵薄之力！
福建宝呈凯瑞尔投资有限公司部分下属子公司介绍
1）中鼎环境科技股份有限公司
福建宝呈投资和厦门水务集团作为共同发起人的中鼎环境科技股份有限公司，投资规模10亿元人民币，第一期注册到位资本为2亿元人民币。
主营业务：
污水处理、垃圾处理项目BOT、TOT投资。
预期三年内将达到日处理污水400万吨能力，三年内主营业务年收入预期将突破35亿元人民币。
2）厦门京道产业投资基金管理有限公司
福建宝呈和上海九城集团作为共同发起人的厦门京道产业投资基金管理有限公司，于2011年7月28日在厦门市委市政府的高度重视与支持下隆重开业。
基金规模三十亿人民币，已到位一号基金为十亿元人民币。
目前从海内外引进了优秀的基金管理团队，与银行、保险、券商、基金、交易所等金融机构有良好合作关系，参投的超日能源、御银股份、易居中国、中国房产信息网等十余家企业在海内外各资本市场成功上市，并有大量的准上市项目储备。
3）厦门南卡宝呈环境治理有限公司
福建宝呈和假日（澳洲）投资集团作为共同发起人的厦门南卡宝呈环境治理有限公司，是一家以污泥处理处置为核心，致力于环保项目的新兴企业。
南卡宝呈将美国ABS公司先进、前沿的生物处理技术引入中国，其主要经营范围为污泥处理、垃圾渗滤液处理BOT投资。
ABS技术的适时引入填补了中国污泥市场的空白。
创立至今厦门南卡宝呈环境治理有限公司依托ABS顶尖技术先后已在中国区域内投资兴建了15座中、大型污泥处置中心，日处理污泥规模达到了3.4万吨。
污泥平均处理收费为170元人民币，产值产量都已遥遥领先国内同业。
我们预期未来三年内南卡宝呈有望突破日处理污泥量20万吨，实现产值100亿人民币，同时成功导入资本市场完成IPO。
4）许昌假日宝呈置业有限公司
福建宝呈与假日（澳洲）投资集团合作成立的河南许昌假日宝呈置业有限公司，一期注册资本人民币1亿元，总投资约为人民币20个亿。
专业投资开发地产及土地项目一级开发，目前和许昌政府已经签订并在实施开发的土地面积已达6000亩。
投资方意向
福建宝呈拟于在莆田投巨资兴建大型集居住、办公、餐饮、休闲、娱乐、购物等为一体的城市综合体，把在亚洲其它城市成熟的“主题式HOPSCA——宝呈·中央公园”成功模式复制到莆田这座新兴的经济、旅游城市。
宝呈·中央公园项目的背景与标志意义
项目开发契机
在莆田作为海峡西岸经济开发区对台引资招商主战场的宏观背景下，莆田市提出了以大力发展绿色莆田，打造宜居莆田，来提升城市的品质与投资环境从而带动莆田经济圈的整体发展。
而要提高一个城市的档次与品味，城市综合体已成为繁华大都市的标志物业形态。
对一个怀有理想的城市而言，城市综合体是“从城市进化到大都市”的催化剂。
城市综合体的最大特点就是其复合性，将商业、办公、酒店、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
它在一个城市的发展历程中，对一个城市的生活，一个城市的形象提升上，都起了非常重要的点睛之笔和拉动作用，城市综合体因为其高品质的规划建设而成为城市的名片和城市的地标，承载了一个城市的嬗变梦想，为城市催生繁荣与文明。
项目开发理念
城市综合体，因为万达广场的全国性普遍存在，无论县级市或是省会都有它的身影，从而造成了一种共性大现象，它已很难再起到提升城市形象的作用。
目前全国类似此类广场数不胜数，所以我们必须开发出具有鲜明的主题和科学的规划城市综合体。
宝呈·中央公园，既要符合城市综合体的功能特征，又要有自己独特的主题与科技，必须承载着莆田城市新地标的使命。
城市生活魅力本就在于工作场所、购物场所、教育、社交与娱乐场所，项目将以此为中心围绕开发建设，把“科技、时尚、魅力”的概念融入其中。
科技之城，时尚之城，魅力之城。
这就是宝呈·中央公园的开发理念。
项目第一期规划用地
宝呈·中央公园第一期规划总用地：
300亩项目性质：
城市综合体
项目定位
宝呈·中央公园可以做到如下三个方面：
第一，提升城市竞争力和城市形象。
当前，国际城市搞排名，国内城市搞排名，甚至省内各城市也要论等级，城市竞争日趋激烈，政府希望复兴城市、增强活力、具备国际竞争力。
宝呈·中央央公园的强大整合能力及特色业态与科技建筑是城市的地标、时代名片，在改善城市形象有充分的价值期待。
第二，激活城市新中心区。
一座历史悠久的城市必定有着历史形象的中心商业圈，然而这些建筑因其年代久远，大都已走向破落，其格局与形象早已失去了担纲城市地标的能力，与现代化城市的建设需要脱节。
宝呈·中央央公园以独特魅力完成城区间的新商业中心领导模式，将多种城市功能立体复合并集约化地组织和建造，以适应高度知识化、信息化产业时代都市人的工作、居住、商务、休闲、教育、学习、餐饮、医疗等，多样而便利的生活需求，吸引大量人流，引导一个崭新现代化商业中心的形成，激发城市的活力与魅力。
第三，承载城市公共生活的重要空间。
宝呈·中央公园以商业为主导功能，借鉴商业街、大型购物中心等传统商业业态优势，以开放空间塑造，让人何时何地都是一种享受，享受购物、享受娱乐、享受居住、享受工作、享受一切。
宝呈·中央公园将开创一种全新的公共生活体验。
定位思路
商业是城市生活的永恒主题，在我国，大部份的所谓城市综合体还是处于购物中心、百货商店等单体简单并立的状态，宝呈·中央公园，倡导公园式的购物、公园式的娱乐、公园式的居住、公园式的办公、公园式的休闲方式。
将从建筑形态、商业布局、科技应用、绿色环保、功能规划等方面着手，以“主题式”的鲜明概念，以矗立城市建筑名片、构筑城市新中心经济圈为核心创意，将商圈经济、综合商业、高尚人居的产业理念、建设工艺、技术体系导入，打造一个全新的城市综合体。
项目建设目标
第一、莆田城市的环境优美标志性建筑，建筑与城市环境完美结合的典范。
第二、具有高科技内涵的建筑精品。
第三、莆田名片、莆田新商业中心圈的开创。
项目规划设计
宝呈·中央公园，将以HOPSCA（城市综合体）模式规划。
项目配套规划
HOPSCA之Hotel-酒店概念：
五星酒店
HOPSCA之Office-商务办公概念：
纯正国际商务写字楼（项目标志性景观）
配合“星级酒店”频繁的商务行为，体现了传统商务模式的改变。
工作与生活之间找到了一个“舒服”的切入点。
HOPSCA之Parking-公园、停车场（四个概念主题）
概念1：
休闲性、景观性
注重景观的设计，让绿地不单是绿化，并结合主体性和参与性，增强绿地的休闲功能，让人流能够聚集于此。
概念2：
主题性、参与性
攀岩、儿童娱乐区、定期举办展示活动等，让绿地“活”起来，用参与性极强的主题性活动吸引更多人流。
概念3：
生态居住区
营造一个人与自然和谐共生的现代生态居住区，在服务于本项目高端企业主、办公楼企业中层管理人员的同时，满足区域内的住宅市场需求。
概念4：
双重景观造景
注重景观的双重性是人居住宅公园打造的重点，即中央的大型绿地结合小区内部的核心景观的营造，以此提高绿化的实际使用率，真正营造出居住在公园的生活意境。
HOPSCA之shopping-mall-商业中心概念：
国际化
打造莆田商业旗舰，带动区域经济繁荣。
整个商业中心由主广场、购物中心、4D电影城、美食城、休闲咖啡茶语街、动漫娱乐城等组成。
商业中心：
主广场音乐喷泉+水幕电影
主入口的广场中心规划大型喷泉，配合超大功率的音响效果，变幻莫测的激光束，如同海市蜃楼一般的景象，让临近现场的观众感受神秘奇幻的仙境一般。
商业中心：
购物中心
商业中心：
4D动感电影城
规划4D动感影院，给游客带来生动和多样感官体验的电影效果，在放映电影的同时，影厅内的设备会根据电影中的情况提供多种特殊效果。
通过刮风、喷香、喷水、座椅上下，前后，左右摇动、灯光等特殊效果，真实地展现电影剧情，使观众真正身临其境。
影厅的顶部、墙体、座椅上安装的专用设备，可以模拟电影中的闪电、灯光、震动、移动、刮风、雾水、飘香、身体撞击等20多种特技效果。
随着故事情节出现的这些多样的真实效果，结合立体画面使得观众犹如银幕上的主人公那样能感受到环境的变化，用全身体验电影场景，提供了别样的乐趣。
商业中心：
美食城
商业中心：
酒吧咖啡茶语街
商业中心：
动漫娱乐城（下沉地下布局）
业态：
电子游艺、娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性，与城市公园相融合
概念：
广场与采光井，在公园上设玻璃采光井，为地下商业采光
商业中心：
嘉年华活动
商业中心：
（其他项）
银行：
银行网点及ATM网点，方便游客。
康复中心诊所：
病情诊断，伤病治疗，专家特约门诊等；并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。
护理中心：
老人或病人护理，小孩寄托。
美容中心：
专业美容，专家作美容知识讲座。
邮政、通信：
满足游客对通信、网络方面的需求。
健身场馆：
室内游泳池、室内羽毛球场、壁球室、乒乓球室、舞蹈室及综合健身中心。
······
HOPSCA之Club（俱乐部）概念：
时尚生活
规划美体会所、健身会所、瑜珈会所等。
HOPSCA之Apartment-高尚住宅概念：
科技公寓
做为HOPSCA的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节，融入了国际建筑设计理念，具有强力的附属价值的支撑，她体现了传统生活模式的改变。
科技住宅体系
着重体现于项目产品的生态与智能化包装，使业主在山水怀抱的周时享受到生态的、智能的优越生活，同时提升产品档次，从而有效规避无差异化竞争，树立项目品牌形象。
以菜单式智能化家居生活方案为业主量身定做新型科技住宅体系。
其它科技应用：
生态节能型采暖制冷技术、集中热水地板低温辐射采暖系统、外墙保温隔热技术和屋面保温技术、高级断桥铝合金钢窗和LOW-E中空玻璃、平板式太阳能集热
四大智能化生活保障
1、智能化安防系统：
◇小区物业电视监控◇室内红外安防系统◇可视对讲系统
2、智能化物管系统：
◇远程抄表系统◇智能化特约综合经营服务◇智能化园区监控与报警系统
3、智能化通信系统：
◇智能化网络通信系统◇数字化卫星电视接收与VOD点播系统
4、智能化节能系统：
◇雨水回收利用◇太阳能利用
宝呈·中央公园项目社会效益
项目价值
形象展示窗口：
把项目打造成为城市的客厅
城市的名片、城市的标签
起到展示莆田经济繁荣作用
拉动城市经济：
通过项目的成功开发
可以提升区域的形象
增加就业和税收
项目意义
宝呈·中央公园能好地促进和完善莆田的发展定位，莆田城市本身的发展，需要城市综合体，改变城市的面貌。
宝呈·中央公园，将成为莆田的名片，产生巨大的社会效应，带来巨大的社会价值。
今天的莆田占据天时、地利、人和全部的有利条件，应借着海西建设崛起的契机，十二五的政策东风，通过建设城市综合体建设接轨福州、厦门；成为个海西建设先发平台，立足东南沿海成为一个引领全省先发区域；充分发挥莆田独特优势成为一个合作发展的产业城市。
宝呈·中央公园城市综合体由高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民休闲广场及大型高尚居住社区等组成。
它的建成，将扩大中心城区的影响力、辐射力和带动力，为进一步改善城市基础设施、完善城市功能，对于进一步提升莆田城市的商业档次、品位都将发挥重要作用，它将成为福建众商圈中的新贵和新星，宝呈·中央公园将成为莆田商业最具活力、最具潜力的高档商业区域之一，对进一步强化莆田的枢纽地位，提升莆田商业影响力，建设莆田商贸都市都有十分重要的意义！
附录：
运营模式与社会效益
运营模式概述：
（注：
如需送交政府，则本章需要修改）
Ø宝呈·中央公园开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能得生活服务，对提升城市价值有着不可或缺的作用。
Ø对于一个成熟的城市综合体而言，项目的建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力，开发企业的融资结构。
由于城市综合体的开发投资远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
（1）出租持有经营为主动
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因为开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业牧业价值递增。
（2）出售部份商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
A、这种模式出售比例一般能够基本收回投资，资金实力有限的开发商一般采用这种模式。
B、随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，将融合更多的住宅居住功能，而住宅部分
销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。
C、宝呈·中央公园的地理位置与开发商的实力将决定用何种模式运营。
Ø宝呈·中央公园各种规划的功能都具有各自特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。
主要包括零售商业的经营管理，酒店的经营管理，写字楼的经营管理，公寓住宅的物业管理。
Ø目前城市综合体运营管理模式共有以下三种：
1、开发商自行管理
A、由出资方共同组建公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。
2、国外的管理机构参与合作管理
A、由国外的管理机构参与合作管理。
从招商，经营，活动，管理，一条龙服务。
3、专业的物业管理公司进行市场管理
A、商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修
B、专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
Ø宝呈·中央公园因为目前业态还未定性，待确定后根据各种相关的条件最终选择何种管理模式。
策略建议：
以开发持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发。
步骤一：
通常先开发可以拉动项目价值及可收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。
步骤二：
利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售。
步骤三：
利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目的资本需求、实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。
宝呈·中央公园价值
Ø宝呈·中央公园最大优势是“人流的聚合优势”，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。
Ø宝呈·中央公园集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。
Ø宝呈·中央公园不仅是莆田城市形象提升的一大标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。
Ø从项目自身价值看，宝呈·中央公园很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长，自我繁荣，持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。
Ø宝呈·中央公园通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活。
宝呈·中央公园商业价值与社会价值
商业价值
Ø做为城市综合体，宝呈·中央公园是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。
Ø宝呈·中央公园在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升。
社会价值
Ø宝呈·中央公园是一个与城市高度融合的项目。
Ø一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体表现；是一个城市经济发展的带动者。
Ø对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。
（本方案的其他规划将在项目确定后再做详细补充完整）
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