参考文档拆迁安置谈判word范文 14页.docx

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拆迁安置谈判

篇一：

拆迁谈判策略

拆迁征地谈判策略

前提准备

要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗。

老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。

跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关?

?

不一而足。

自杀壮烈，但代价太大，效果不好。

暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白两道，所谓“白道”更可恶，明摆着老百姓吃亏。

尤其不可采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。

因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。

一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”的“合法”解决。

大量的案件证明1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄，这实在简单，一抓一大把。

2.吃透各种法律法规，这最要紧，一定可以打垮利益集团。

调查发现，在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。

只要被拆迁户掌握以上两条，再加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握?

?

记住，要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效这就是有的象36计中的“围魏救赵”。

措施实施

1、拖。

生病住院、离家出走、找不到人都可以。

在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复，时间就是胜利。

2、撤。

面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意，要文斗不要武斗。

和他们去拼是一定吃亏的，拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。

拒绝任何所谓”安排“。

收集好一切证据，不能签任何字。

3、抓。

你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。

尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则，比如说，给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀。

4、访。

一去上级机关或者直接北京去上访。

二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据，希望大家想办法能够说服他们。

三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾。

5、谈。

告诉他们。

你们支持拆迁。

但反对违法拆迁。

一定要把违法问题理顺才可以进行。

记住。

永远不谈补偿问题---决不可以。

只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们：

“名不正则言不顺”。

一定要他们解决所有违法乱纪。

不违法乱纪，怎么搞拆迁，最后才谈拆迁。

一定要逼他们主动和你谈条件，绝对自己不先谈条件。

以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程

步骤推进

要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。

第1阶段公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。

作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆

迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。

你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:

立项,规划,土地批准书。

缺的话你就要小心了。

拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。

此阶段对策要点是装聋作哑，背后鼓动。

第2阶段商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁

设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地。

以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地将追究国土资源局领导责任。

国土资源部第11号令，201X年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法，追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁，3级资质为3万平方米以下；是否持证上岗；拆迁资金是否到位等。

此时亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。

动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐、示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。

别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急，不能随便签字。

因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价，你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳?

?

心理素质一定要好，千万不能怕他们的恐吓。

要知道拆迁就是一种心理战，就看你有多大的忍耐度，拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等。

采用轮翻轰炸，甚

至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨，投降了，能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。

坚持就是胜利。

这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。

有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论。

团结加互通信息很重要。

有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都他是可装赖的，寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。

挂号寄给哪些地方呢，拆迁办，建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。

此阶段对策要点是漫天要价，满足就签。

第3阶段听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。

现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。

既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。

这个是违规的

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办，建设局,对方当事人，并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关，要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。

记住，这是你的权利，拿不出就有问题，不能拆。

五项文件为：

一、建设项目批准文件，一般由地方计划委员会批准立项。

二、建设用地规划许可证，附红线图，一般由地方城市规划行政主管部门核发。

三、国有土地使用权批准文件，一般由地方土地行政主管部门颁发。

四、拆迁计划和拆迁方案，是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。

五、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户。

一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变

更，擅自扩大拆迁规模。

详见国办发<201X>46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。

现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。

胆好大的，违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如1、上海的周正毅（号称资产有150个亿）的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题。

2、嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。

现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》，先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续，在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。

在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》。

在没有按规定程序举行听证的情况下对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。

在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁。

去年12月份以来。

先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。

被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。

肯定会有所收获。

这样和拆迁人谈判也就游刃有余。

在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!

3、抓住要害，“公开”“公平”“公正”，一招致敌。

例如，暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用......等。

数不胜数。

你可以要求同等待遇呀，强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿费。

按规定，这是必须的，现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费，否则，奖金、补助没有.....等等。

为什么他们要如此。

因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照才

篇二：

拆迁谈判技巧（很实用）

拆迁谈判技巧

谈判的技巧有几条要点：

总结起来就是一句话，首先绝对不签字，不签字，你就有资本谈，相信大家身边都有签了字然后要翻耙，天天找拆迁办闹的人，那种人要翻过来几率是非常小的，这点大家其实心里都知道，只不过有时候被策晕了，迷迷糊糊就签了。

其次，这一点，很多人谈判的时候就没有注意到了，在和你谈之前，他们会有一个评估价出来，你们每家每户房子按他们的政策，价值多少钱，都会有个表，当然，这个价格很底，也肯定不是最后的成交价。

你们注意到没有，在谈判开始相当长的一段时间内，他们是不会和你说你的房子到底他们最多出到多少钱的，大家仔细想想，是不是？

你如果问：

“那你说，我的房子最多你们能出多少？

“这个问题我可以代替所有拆迁办的回答那就是：

“政策是不能逾越的！

我只能私下帮你争取最大的利益”他的这个回答是什么意思呢？

前半句，说的是，你问我你的房子能值多少钱，之前给你的评估表已经写得很清楚了，就是那个价，这是政策，不会改变，但是呢，我可以私下照顾你，比如给你家测量的时候量宽一米，或者把你家2楼也按1楼的价格算，之类。

拆迁人员往往喜欢用小恩惠来诱惑你，让你觉得给你的政策是与别人不同的，最优惠的，骗你先签字，最后往往糊涂的人被宰了之后还对拆迁的人千恩万谢。

他们为什么不肯说他们的底线到底你的房子价多少钱呢！

？

因为他们在等你说！

！

！

一般的人往往开始开口会非常大！

但是反复交涉对方给出的价格都只是那个评估价格之后，大家心里往往就动摇了，觉得没希望，然后主动改口降价。

谈判的双方都很想知道对方的底线。

你们很难套出拆迁办的底线的，因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度，也许比他的底线还是高，也许比他的底线已经低了，你得到的回答永远是一个，不可能，政策是不能变的。

但是，往往在这种你自己反复开价的过程中，他已经掌握了你的底线！

！

！

这很重要，一方的底线被对方掌握，那谈判就非常的被动。

打个比方

你的房子，第一次评估价格是100万，而拆迁办对你的底线是200万，你第一次的开价是300万。

大部分的情况是

在前几个月的谈判中，拆迁办和你说的价格永远是100万！

而你的要价可能会是300，250，200，180，分好几个阶段。

拆迁办的那些拆迁员，都经过了非常专业的谈判训练！

！

！

强拆的部分我一会会说到的。

总结下就是一句话：

你不能轻易说价格！

一但说了，不要轻易变。

这句话很简单，但是很少人能做到。

因为大家心里都害怕。

相对于政府，我们确实太弱势了。

但是有一点我要告诉你们：

一般会把拆迁户分成若干小组，每组大概7，8户

每组有若干的人负责，一个组长。

这个是第一步的谈判，这个时候出马的人，就是你