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1、参考文档拆迁安置谈判word范文 14页本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！= 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ = 拆迁安置谈判篇一：拆迁谈判策略拆迁征地谈判策略前提准备要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗。 老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、 斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关? 不一而足。自杀壮烈，但代价太大，效果不好。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白两道，所谓“白道”更可恶，明摆着老百姓吃亏。尤其不可采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集

2、团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”的“合法”解决。 大量的案件证明1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄，这实在简单，一抓一大把。2.吃透各种法律法规，这最要紧，一定可以打垮利益集团。调查发现，在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，再加上紧扣宪法以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握? 记住，要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效这就是有的象36计中的“围魏救赵”。 措施实施1 、拖。生病住院、离家出走

3、、找不到人都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复，时间就是胜利。2、撤。面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意，要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的，拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，当然，写上他们反对宪法，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。 3、抓。你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则，比如说，给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀。4、访。一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，

4、要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据，希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾。 5、谈。告诉他们。你们支持拆迁。但反对违法拆迁。一定要把违法问题理顺才可以进行。记住。永远不谈补偿问题-决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们：“名不正则言不顺”。一定要

5、他们解决所有违法乱纪。不违法乱纪，怎么搞拆迁，最后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程 步骤推进要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。第1阶段 公告阶段当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆 迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素

6、:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑，背后鼓动。 第2阶段 商谈、协议阶段房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地。以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令划拨用地目录，不符合此目录取得划拨土地将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令，201X年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

7、未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法，追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁，3级资质为3万平方米以下；是否持证上岗；拆迁资金是否到位等。此时亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐、示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急，不能随便签字。因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价，你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳?心理素质一定要好，千万不能

8、怕他们的恐吓。要知道拆迁就是一种心理战，就看你有多大的忍耐度，拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等。采用轮翻轰炸，甚 至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨，投降了，能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。坚持就是胜利。这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论。团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都他是可装赖的，寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈

9、,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢，拆迁办，建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价，满足就签。 第3阶段 听证调解、行政裁决阶段1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办，建设局,对方当事人，并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关，要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住，这是你的权利，拿不出就有问题，不能拆。五项文件为：一、建设项目批准文件，一般由地方

10、计划委员会批准立项。二、建设用地规划许可证，附红线图，一般由地方城市规划行政主管部门核发。三、国有土地使用权批准文件，一般由地方土地行政主管部门颁发。四、拆迁计划和拆迁方案，是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。五、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户。一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变 更，擅自扩大拆迁规模。详见国办发46号国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。 不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一

11、定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的，违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如1、 上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题。 2、 嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放建设用地规划许可证，先办理建设用地批准书，再补办土地使用权挂牌出让手续，在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土地使用证。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证。在没有按规定程序举行听证

12、的情况下对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁。去年12月份以来。先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余。在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票! 3、 抓住要害，“公开”“公平”“公正”，一招致敌。例如，暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用.等。数不胜数。你可以要求同等待遇呀，强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补

13、偿费。按规定，这是必须的，现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费，否则，奖金、补助没有.等等。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照才 篇二：拆迁谈判技巧(很实用)拆迁谈判技巧谈判的技巧有几条要点 ： 总结 起来就是一句话，首先绝对不签字， 不签字， 你就有资本谈， 相信大家身边都有签了字然后要翻耙 ，天天找拆迁办闹的人， 那种人要翻过来几率是非常小的，这点大家其实心里都知道，只不过有时候被策晕了， 迷迷糊糊就签了。 其次 ，这一点， 很多人谈判的时候就没有注意到了，在和你谈之前 ，他们会有一个评估价出来 ，你们每家每户房子按他们的政策， 价值多少钱

14、， 都会有个表， 当然， 这个价格很底 ，也肯定不是最后的成交价。 你们注意到没有， 在谈判开始相当长的一段时间内， 他们是不会和你说你的房子到底他们最多出到多少钱的，大家仔细想想 ，是不是？你如果问：“那你说， 我的房子最多你们能出多少？“ 这个问题 我可以代替所有拆迁办的回答那就是：“政策是不能逾越的！我只能私下帮你争取最大的利益” 他的这个回答是什么意思呢？前半句， 说的是， 你问我你的房子能值多少钱， 之前给你的评估表已经写得很清楚了， 就是那个价， 这是政策 ，不会改变， 但是呢 ，我可以私下照顾你， 比如给你家测量的时候量宽一米， 或者把你家2楼也按1楼的价格算， 之类。 拆迁人员

15、往往喜欢用小恩惠来诱惑你， 让你觉得给你的政策是与别人不同的，最优惠的， 骗你先签字， 最后往往糊涂的人被宰了之后还对拆迁的人千恩万谢。他们为什么不肯说他们的底线 到底你的房子价多少钱呢！？ 因为他们在等你说！一般的人往往开始开口会非常大！但是反复交涉对方给出的价格都只是那个评估价格之后， 大家心里往往就动摇了， 觉得没希望， 然后主动改口降价。 谈判的双方都很想知道对方的底线。你们很难套出拆迁办的底线的 ，因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度 ，也许比他的底线还是高 ，也许比他的底线已经低了 ，你得到的回答永远是一个， 不可能， 政策是不能变的。 但是， 往往在这种你自己反复开价的过程中，

16、 他已经掌握了你的底线！ 这很重要 ，一方的底线被对方掌握 ，那谈判就非常的被动。 打个比方你的房子 ，第一次评估价格是100万， 而拆迁办对你的底线是200万 ，你第一次的开价是300万。 大部分的情况是在前几个月的谈判中，拆迁办和你说的价格永远是100万！ 而你的要价可能会是300， 250， 200， 180，分好几个阶段。 拆迁办的那些拆迁员， 都经过了非常专业的谈判训练！强拆的部分我一会会说到的。总结下就是一句话 ：你不能轻易说价格！ 一但说了， 不要轻易变 。这句话很简单， 但是很少人能做到。 因为大家心里都害怕。相对于政府 ，我们确实太弱势了。 但是有一点我要告诉你们： 一般会把拆迁户分成若干小组， 每组大概7，8户每组有若干的人负责 ，一个组长。这个是第一步的谈判，这个时候出马的人 ，就是你