昆明三永别墅项目融资计划书.docx

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昆明三永别墅项目融资计划书

昆明三永水乡别墅区开发项目

Part1-开发单位|Part2-项目情况|Part3-市场分析|Part4-融资需求

春城绝地，价值尊享

春城之肺——毗邻滇池、五甲塘湿地公园、新世界会展中心的绝有地理位置

宜居天堂——高端别墅、水系生态社区，春城乃至全国罕有的生活体验

“三永水乡住宅区”项目，位于昆明市官渡区六甲乡永胜村，紧邻滇池和实地公园。

项目规划用地面积21万平方米（313亩），总建筑面积35万平方米，其中地上建筑面积23万平方米，地下建筑面积12万平方米；住宅建筑面积30万平方米，商业及配套建筑面积5万平方米；容积率1.05，绿化率45%。

该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建300座别墅、约1万平方米的商业用房以及3-4万平方米的别墅式酒店。

一、项目开发单位概况

云南空港房地产开发有限公司（简称“空港房地产公司”）成立于1995年，注册资本816万元，住所在昆明市巫家坝国际机场。

经营范围为房地产开发及房地产配套相关设施的租赁管理；建筑材料、装饰材料、金属材料、五金、交电、百货、普通机械、电器机械及器材的销售。

空港房地产公司于2005年12月经昆明市土地局批准，取得了位于官渡区六甲街道办事处永胜村的6宗土地，并已办理了土地使用权证，6宗土地计187442.63平方米，一宗整合用地32亩，合计313亩。

该地块现用于开发“三永水乡住宅区”项目（简称“本项目”）。

该项目于2008年12月17日，经昆明市城乡规划委员会第十九次主任办公会审核批准项目建设，2011年4月26日经昆明市规划局审核批发了《建设项目规划条件许可证》。

二、开发项目简况分析

（一）项目建设概况

本项目位于昆明六甲乡永胜村。

项目规划用地面积21万平方米（313亩），总建筑面积35万平方米，其中地上建筑面积23万平方米，地下建筑面积12万平方米；住宅建筑面积30万平方米，商业及配套建筑面积5万平方米；容积率1.05，绿化率45%。

该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建300座别墅、约1万平方米的商业用房以及3-4万平方米的别墅式酒店。

本项目户型均为南北通透，多面采光通风，宽敞明亮；24米超宽楼间距奢侈阳光新风，超大景观视野有私密，有阳光；实行8度最严日照规范，让生活充满阳光的顶级日照规划指标，1.05超低容积率，轻松实现8度日照硬指标；本项目对地基进行整体基础全开挖建设，有效避免和解决了地质沉降问题，安稳舒心稳固。

本项目建设有住宅和商业，住宅为上下五层别墅，地上三层为居住用房，地下负二层为车库，停车直接入户，人车完全分流，地下环保停车，让爱车有个阔绰的家；负一层为储物间，地下两层均为出售地上三层别墅时附带免费赠送给客户的。

本项目区域内配有百种名贵树木，千种奇花异草，6座喷泉，游憩广场以及温泉设施。

国际一级资质的规划设计院倾力打造的欧式风格建筑群，设计独特、格调典雅。

公建配套设施完善合理，优雅的园区环境，专业的物业管理，而且紧邻优美的滇池及五甲塘湿地公园，是置业安居的理想住宅区，拟建的“三永水乡住宅区”将能很容易吸引昆明财富精英及有识之士的购房欲望，市场前景良好。

（二）项目区位特点

交通状况：

本项目距离昆明市区仅15公里，交通便捷，南北向有滇池路、官南大道，东西向有广福路、环湖东路，规划中的地铁2号线穿越本项目所在区域。

自然环境：

与滇池为邻，该地块位于高原湖泊滇池直线距离几百米，常年西南风向从滇池上空刮来，空气质量佳，湿度相对较大；毗邻1200多亩的五甲塘湿地公园，环境优美。

会展中心：

由省城投主导的占地约三千亩、总投资1000亿元的新会展中心项目紧贴本地块，其土地整理也基本完成，使本区片的配套和建设趋于成熟。

周边商业：

世纪金源购物中心、新亚洲体育城商圈、奥辰财富中心、红星美凯龙等。

周边医院：

同仁医院、妇女儿童医院。

周边学校：

云秀书院、云大附中。

周边在建项目：

在该项目对面五甲塘湿地公园东侧，中航国际云玺大宅的开发进入实施阶段。

（三）项目市场定位

定位依据及原则：

1.地理位置优越、环境优美。

2.与周边楼盘相比，本项目价格优势巨大。

3.高水平开发、高起点规划。

4.符合市场需求。

5.符合昆明市定位及长期规划。

项目整体定位：

具有城市属性的高端优雅居住区

居住区定位：

大型低密度、生态居住区；采用欧式典雅设计，建筑结构为框架结构。

物业类型：

别墅。

客户定位：

昆明市及周边中高收入阶层

1.昆明市及周边中上层收入水平。

2.发展较好的中小私企骨干。

3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。

4.昆明周边范围市县高收入者。

5.个体经营者。

价格定位

目前，临近滇池的中高端楼盘“西南海”售价都在8万元/平方米，楼盘销售形势可观。

本项目规划设计为临滇池高端住宅区，因此，在售价上也可比较“西南海”等楼盘，但我们更应该在售价上有所优势。

根据比较分析后，本项目初售均价定为5万元/平方米左右，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和较大的增值潜力。

（四）项目进度

根据昆明市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将本项目的开发工期控制在15个月。

工程进度安排如下：

项目

工程进度

建筑规划设计，定稿

2013年7月—8月15日

工程施工图设计，定稿

2013年8月16—9月30日

工程招标

2013年10月—10月20日

建筑施工工期

2013年10月20日-2014年5月底

装饰工程工期

2014年6月—8月15日

室内外配套、绿化

2014年8月16日—9月底

工程竣工交验

2014年10月

（五）投资估算：

土地成本：

313亩*265万元/亩=82945万元

建造成本预算（单方造价:

1,500元/m2）：

350,000平方米*1,500元/m2=52500万元

预估建造总成本:

82945万元+52500万元=135445万元

销售额：

（销售均价：

50000元/m2）（23万m2*50000元/m2=115亿元

三、市场分析

（一）地方宏观经济分析

1、地理状况：

昆明是云南省唯一的特大城市和西南地区（仅次于成都、重庆）第三大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市。

全市人口726万人；常住人口648万，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的66%，为428万人。

昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的86.16%。

各少数民族人口占全市常住人口的13.84%，人口最多的少数民族为彝族（44.1万人）、回族（15.2万人）、白族（8.3万人）。

昆明是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，中国唯一面向东盟的大都市。

因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，四季温度始终保持在3～29℃之间，年温差为全国最小，这样的气候特征使昆明以“春城”的美名而享誉中外。

2、交通情况：

昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。

昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。

昆明周边200km范围内主干道基本实现高等级化，昆河、沪昆、成昆、南昆等铁路通达国内外。

昆明长水国际机场年吞吐量计划3800万人次远期达到8000万人次，已于2012年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。

发展目标：

以滇池为中心，实施“环湖交通”、“环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城”、“历史文化名城”、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。

3、经济状况：

2012年，全市完成地区生产总值3011亿元，同比增长14%以上。

全市地方公共财政预算收入完成378.4亿元，比2011年同期增收60.71亿元，同比增长19.1%，完成年初预算的103.6%，地方财政收入继续保持稳步增长，顺利实现年初既定目标。

预计全市完成规模以上固定资产投资2350亿元，同比增长25%以上。

全市规模以上工业投资预计完成520亿元，同比增长36%。

城镇居民人均可支配收入达到25706元，农民人均纯收入达8200元，分别增长17%和18%。

4、旅游业：

美丽的自然风光、灿烂的历史古迹、绚丽的民族风情，使昆明跻身为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优秀旅游城市行列。

全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。

10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系，旅游业继续呈增长态势。

5、昆明地产现状

（二）项目前景分析

1、建设成本低

该项目所处位置位于云南昆明，全年四季入春、气候温和，因无供暖等因素限制，建设成本相对较低，初步估算，建筑成本1500元/平方米，成本比北方房地产市场的建筑成本低30%-40%，利润空间大。

2、土地增值大

该项目所在地块规划现为住宅，经评估，价值为每亩900万元人民币，总价值约为27亿元人民币。

该地块经重新规划修正后，拟建设独栋别墅、商业用房及酒店等，预计评估价值能达到1500万元/亩，升值空间巨大。

3、市场空间广

本项目具有邻滇池、近湿地、接商圈的独有区位特点，在春城昆明可说绝无仅有，纯别墅项目更为稀有，以临近滇池的可比楼盘“西南海”来看，售价都在8万元/平方米，本项目定位高端，与“西南海”等楼盘比较野毫不逊色，但我们在售价上更具备竞争优势和较大的增值潜力。

（三）项目总体评价

绝有的区位——春城之肺。

该项目所处位置地处云南昆明滇池周边，其核心价值就在于它拥有稀缺的天然湖景和生态湿地公园，生态良好，风景秀丽，空气环境俱佳，有昆明环湖最大的城市景观湿地公园之一。

高品质生活——宜居天堂。

本项目致力于打造昆明市的具有独特风格的高端别墅住宅区，为昆明在这片风景秀丽的环境中打造一个居住的天堂，以此来进一步提升昆明的居住价值和城市形象。

四、融资需求

本项目采用整体规划，整体开发，一次性投资建设住宅及商业项目，开发周期约2年。

计划融资共15亿元人民币，采取土地抵押担保的方式，分批使用该笔融资额度。

1、其中5亿元用于缴纳土地补偿金等费用

2、其中10亿元用于缴纳规划费、设计费、项目建设施工费用等。