重庆XRY综合市场仓储物流发展可行性分析.docx
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重庆XRY综合市场仓储物流发展可行性分析
目录
一、企业简介1
二、环境分析1
（一）宏观环境分析1
1.社会与文化环境分析1
2.政策法律环境分析2
3.经济环境分析2
4.技术环境分析8
5.地理环境分析8
（二）微观环境分析9
1.行业及竞争环境分析9
2.行业及竞争结构分析10
（三）企业内部条件分析12
1.企业资源要素分析12
2.企业经营价值链分析13
3.公司能力及核心竞争力分析14
4.SWOT分析15
三、战略分析16
（一）战略方向16
1.差异化战略16
2.创新战略17
（二）经营目标17
1.短期目标17
2.中期目标18
3.长期目标18
（三）战略实施阶段18
四、经济可行性分析19
（一）计算依据19
（二）财务分析19
1.营业费用及税金估算19
2.成本费用估算20
3.财务现金流量表21
4.损益和利润分配表23
5.投资评价指标24
（三）不确定性分析25
1.盈亏平衡分析25
2.敏感性分析26
（四）结论26
XRY公司发展战略可行性分析
一、企业简介
重庆XRY综合市场（仓储）成立于2013年8月，由重庆xx仓储有限公司（凤中市场）、重庆XX钢材市场经营管理有限公司、重庆XX商贸有限公司、重庆XX物流有限公司共同出资，拟从事物流仓储等业务，旨在打造辐射整个西南地区的大型综合仓储物流基地。
现有资源包括A区100亩（已建成2万多平方米的办公用房及仓库）、B区300亩、C区近60亩（有专用铁路线）。
二、环境分析
（一）宏观环境分析
1.社会与文化环境分析
社会及文化环境影响因素虽然对企业物流没有直接的影响，但它们都通过各种途径反映到企业中来。
从江津区的人口统计数据来看，人口增长较为平缓，总体变化趋势不太明显，但城镇化的加大也影响着对企业产品及劳务的需求，对社会发展产生一定促进作用。
表格1江津区人口情况
年份
指标
2008
2009
2010
2011
2012
年末总户数（万）
55.39
56.76
59.59
60.55
61.59
年末总人口（万）
148.65
149.16
149.23
150.41
150.26
0-18岁
26.05
26.5
26.11
18-35岁
26.83
27.17
27.85
35-60岁
68.53
67.72
65.93
60岁以上
27.82
29.02
30.37
人口增长数（万）
0.78
0.51
0.34
1.12
-0.04
人口增长率（‰）
5.27
3.46
2.28
7.47
-0.27
常住人口（万）
127.51
127.94
123.31
124.93
125.35
年末失业人数登记数（人）
4459
4413
4413
2.政策法律环境分析
2006年3月，十届全国人大四次会议批准的《国名经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，“要大力发展现代物流业”至此，现代物流业的产业地位在国家层面得到了确立，开始进入全面快速、持续稳定发展的新阶段。
在2009年4月24日，针对于整个物流园区，发展与改革委正式发布了《物流业调整和振兴规划》，它明确了本地区的今后三年物流行业九大重点工程：
多是联运和运站设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流工程。
我国的政治局势稳定、经济体制不断完善，这些较好的形势与状况都是企业市场营销等工作顺利开展的前提。
自改革开放以来，我国商品流通和对外贸易不断扩大，物流业逐步受到政府的关注和重视，包括《关于促进我国现代物流业发展的意见》（2004）、《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》（2008）、《物流业调整和振兴规划》（2009）、《推动物流业发展的8项配套措施》（2011）、《商务部关于推进现代物流技术应用和共同配送工作的指导意见》（2012）在内的一系列重要政策的发布，对物流业的发展产生极大地促进作用。
与企业物流相关的法律规范提供了一个有效的法律环境。
以仓储为例，《中华人民共和国》中有关仓储合同的规定、《海关对保税仓库及所有货物的管办法》等规范不仅可以保证企业自身严格按法律办事，不违反各项法律法规，规范企业行为，同时又能够用法律手段来保障企业自身的权益不受危害。
3.经济环境分析
企业的经济环境是一个多元动态系统，主要从经济发展水平、社会经济结构和宏观经济政策要素等方面进行分析。
1）经济发展水平
反映一个国家或地区经济发展水平的主要指标有国民生产总值、国民收入、人均国民收入、经济增长速度等。
表格2江津区生产总值
2008
2009
2010
2011
2012
生产总值（亿元）
219.24
249.3
303.0
383.8
426.0
生产总值增速%
17.50%
16.50%
17.60%
17.90%
14.00%
人均生产总（元）
17263
19517
24572
30926
34043
从表中可知，江津区的生产总值一直保持17%左右的增长，人均生产总值更是呈现快速增长。
经济发展呈现比较好的势头，2012年的增长率有所下降，但依然保持在14%。
江津区“十二五”时期经济社会发展的总体目标是到2015年，经济社会发展主要指标增速高于全市平均水平，地区生产总值、人均地区生产总值、工业总产值、财政收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、实际利用内外资、进出口总值、农村居民人均纯收入在2010年的基础上翻一番以上，城镇居民人均可支配收入增长85%，基本建成区域性中心大城市，在“一小时经济圈”内的重要增长极作用初步显现。
表格2江津区货运情况
2008
2009
2010
2011
2012
货运量（万吨）
1589
2694
3202
4190
5049
货运量增速%
24.40%
21.40%
20.20%
30.90%
20.50%
货运周转量（万吨/公里）
386115
534975
555667
488846
800805
货运周转量增速%
24.20%
7.30%
8.20%
19.40%
16.30%
从08年到现在，货运量一直呈现快速增长的势头，一度保持在20%的增长速度，说明江津区经济发展良好，势头动力很足。
对于企业进入物流仓储行业来说，意义重大。
由上表可知，从2008年到2012年，江津区的地区生产总值增长接近一倍，每年的增长速度在15%左右上下浮动。
江津地区经济发展表现出的较好走势，反映出未来潜在需求的增长趋势，对市场发展产生促进作用。
社会零售总额的大幅度增长对市场需求的刺激，也包括了对物流需求的刺激。
结合货运量和货运周转量的实际增加数据，这些都可以说明地区经济的良好发展对物流业产生的积极作用，企业所选择的物流行业是一个具有较好发展形势的行业。
为进一步了解经济发展与物流业之间的关系，下面将使用相关分析和回归分析的方法，利用地区生产总值、社会零售总额、货运量、货运周转量等数据进行具体说明。
表格3江津区经济发展相关系数矩阵
指标
地区生产总值（亿元）x1
货运量（万吨）y1
地区生产总值（亿元）x1
1
货运量（万吨）y1
0.982347362
1
地区生产总值（亿元）x1
货运周转量（万吨/公里）y2
地区生产总值（亿元）x1
1
货运周转量（万吨/公里）y2
0.750234219
1
社会零售总额（亿元）x2
货运量（万吨）y1
社会零售总额（亿元）x2
1
货运量（万吨）y1
0.990823122
1
社会零售总额（亿元）x2
货运周转量（万吨/公里）y2
社会零售总额（亿元）x2
1
货运周转量（万吨/公里）y2
0.799464905
1
以上计算结果表明地区生产总值、社会零售总额与货运量之间存在高度线性正相关关系，而地区生产总值、社会零售总额与货运周转量之间存在线性正相关关系。
图表1地区生产总值与货运量散点图
由插入趋势线后的散点图可知，地区生产总值与货运量的函数关系为：
货运量=14.992*地区生产总值-1396.8
表示每增加一单位（亿元）的地区生产总值，引起的货运量的平均变化为14.992单位（万吨）。
模型的拟合优度由R2加以检验，表示货运量的变化中有96.5%可用地区生产总值通过回归模型加以解释。
图表2地区生产总值与货运周转量回归分析图
由插入趋势线后的散点图可知，地区生产总值与货运周转量的函数关系为：
货运周转量=1311.2*地区生产总值+138587
表示每增加一单位（亿元）的地区生产总值，引起的货运转轴量的平均变化为1311.2单位（万吨/公里）。
模型的拟合优度由R2加以检验，表示货运周转量的变化中有56.29%可用地区生产总值通过回归模型加以解释。
图表3社会零售总额与货运量回归分析图
由插入趋势线后的散点图可知，社会零售总额与货运量的函数关系为：
货运量=43.108*社会零售总额-1413.9
表示每增加一单位（亿元）的社会零售总额，引起的货运量的平均变化为43.108单位（万吨）。
模型的拟合优度由R2加以检验，表示货运量的变化中有98.17%可用社会零售总额通过回归模型加以解释。
图表4社会零售总额与货运周转量回归分析图
由插入趋势线后的散点图可知，社会零售总额与货运周转量的函数关系为：
货运周转量=3983.2*社会零售总额+113580
表示每增加一单位（亿元）的社会零售总额，引起的货运周转量的平均变化为3983.2单位（万吨/公里）。
模型的拟合优度由R2加以检验，表示货运周转量的变化中有63.91%可用社会零售总额通过回归模型加以解释。
同理，我们可以利用增长率数据进行相关分析和回归分析。
综合以上分析结果可以进一步说明经济发展对物流的影响和作用，经济发展的良好趋势必然带来物流行业的继续繁荣。
2）社会经济结构
表格4江津区产业结构情况
2008
2009
2010
2011
2012
生产总值（亿元）
219.24
249.29
302.99
383.85
426.01
第一产业（亿元）
38.10
40.79
45.97
55.27
60.73
第一产业增长率%
9.04%
7.06%
12.69%
20.23%
9.88%
第一产业对GDP的贡献率%
17.38%
16.36%
15.17%
14.39%
14.26%
第二产业（亿元）
111.80
130.86
171.41
230.86
255.57
第二产业增长率%
39.57%
17.05%
30.99%
34.68%
10.70%
第二产业对GDP的贡献率%
50.99%
52.49%
56.57%
60.14%
59.99%
第三产业（亿元）
69.34
77.63
85.62
97.72
109.71
第二产业增长率
13.93%
11.96%
10.29%
14.13%
12.27%
第三产业对GDP的贡献率%
39.97%
31.15%
28.26%
25.47%
25.75%
江津区的第二产业对于区GDP的贡献一直保持在50%以上，而第二产业主要是工业，说明工业经济在这几年发展较快，对于物流仓储来说是个利好消息。
3）经济政策
表格5国家政策
政府及相关部门
政策与措施
国家发改委（2004年）
《关于促进我国现代物流业发展的意见》
国务院（2006年）
《国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
商务部（2008年）
《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》
发改委（2009年）
《物流业调整和振兴规划》
国务院（2011年）
《推动物流业发展的8项配套措施》
商务部（2012年）
《商务部关于推进现代物流技术应用和共同配送工作的指导意见》
4.技术环境分析
目前我国物流企业的技术水平远落后于发达国家物流企业的运用水平。
许多物流企业由于资金短缺，在物流设施上投资不够，尤其是一些传统的储运企业面临严重的设施老化、物流作业手段落后问题，致使物流作业效率低下，费时费力，企业经营成本居高不下，许多企业信息化建设严重滞后，导致信息加工和处理手段十分落后，还不能满足商家追求快速反应和为顾客提供最大化的增值服务的要求。
当然，我国物流业的技术是分布不均的，少数规模化企业的技术也走在世界前列，而大多数的企业如上述所述作业手段落后、作业效率低下。
5.地理环境分析
珞璜工业园地处重庆市江津区，三分之二以上的面积都在重庆外环以内，是重庆主城南部唯一一个集水运、铁路、高速公路等资源于一体的工业园。
既有的渝黔铁路在工业园B区内设立了珞璜站和小岚垭站，其中珞璜站是长江南岸唯一一个一级铁路物流节点，小岚垭站与玖龙港、猫儿沱港口有铁路专线联系，实现了江铁并联，园内AB快速干道直接将B区与A区的猫儿沱港连接，顺江直下直达寸滩港等大型外贸港区。
绕城高速贯穿园区，高速路上道口距物流园仅2公里。
2014年在珞璜工业园小岚垭站建设年吞吐量1500万吨的特大件及散货集散铁路物流枢纽，有很好的区域优势。
园区境内公路顺畅，重庆绕城高速穿园而过，经渝黔高速、渝滇高速、渝湘高速可快速通达西南、华中等地区；云篆山隧道连接巴南，融城迅速。
水运发达，拥有3个国家级深水港口——玖龙港、猫儿沱港、华能港。
铁路纵横，渝黔铁路和已经开工建设的渝黔高铁纵贯园区全境，并设有渝黔铁路珞璜站、小南垭站、珞璜南站。
轻轨便捷，二、三号线鱼洞换成枢纽站距园区仅6公里。
图表5珞璜工业园区位图
（二）微观环境分析
6.行业及竞争环境分析
1）调整成本占比周期,实为物流业压力期
目前物流业的大宏观调控背景是物流成本占GDP比重下滑。
在这个背景下,实际上影射的含义是:
在未来相当长的一段时期,物流业全行业收入增速经历将低于GDP增速。
如果GDP增速7%,物流业全行业收入水平零增长,需10年时间换得物流成本占比下降一半。
因此行业实际是压力倍增的时期。
2）回看北美,物流成本占比下降期确不是物流业“盛宴”
北美物流成本占比下降的周期在1980-1990年区间。
在此期间,北美物流成本的三个组成部分中,运输成本占比水平下降了24%,而仓储成本占比下降了40%。
分解两条成本下降路径,我们发现:
第一,运输成本下降是政策形成的市场卡车供给大幅增加,导致运价快速下滑所致。
第二,仓储成本的下降是一个量价齐跌的过程。
但是量跌的过程并非物流企业参与助推的,是制造业的内部效率提升带来的半成品和原料库存大幅度减少所致。
因此这个时期物流企业并不享受任何溢价,无论是供应链类或者基础运输公司,仅享有货量增长。
3）实物流企业在成本占比下降的通道中更具优势
物流企业只享受社会货量不断增长的这个大背景下,具备更多货源的企业才是最大受益者。
而负责实物流的企业更能享受到更多的货源。
从美国的数据来看,也符合这一特征。
完全的供应链公司RyderSys（全美最大供应链）一直以来均劣势于处理实物流的UPS和CHRobinson。
这主要是因为实物流公司处理的是物流核心业务,在动荡时期其需求稳定性较非核心的供应链业务更佳。
4）回到揽货能力的比较,依然仓储物流
同样,我国物流业正处在成本占比下降的通道之中,与美国类比,我们可以确认三项行业趋势:
（1）、政策无法再刺激行业受益;
（2）、行业将长期受压于价格因素下滑;
（3）、不指望物流业能助推物流成本下降并享受盈利溢价。
而到公司层面,不在于谁的模式更高级,谁处于产业链的更上游,那么谁的生存空间就会更好。
物流业中,谁坐拥货源,谁才是具备盈利底气的物流公司。
7.行业及竞争结构分析
1）企业竞争对手
有的仓储做得比较好，有的线路齐全，有的运输货保质量高，运输效率高，种种竞争都会给大道物流公司带来压力。
大大小小物流企业大约200家。
从消费需求的角度看，结合企业开展的具体业务，将CRY综合市场（仓储）竞争对手分为以下几种类型：
产品竞争者、品种竞争者、品牌竞争者。
产品竞争者是满足同一消费欲望的同类产品不同产品形式之间的竞争者，主要可以分为单独从事仓储业的竞争者和从事物流集成服务的竞争者。
重庆物流业起步较早，政府也积极促进物流业的全面发展，但成立物流公司门槛低，物流企业规模普遍偏小，公司业务分散，很多物流公司就是一些小型运输公司和个体商户的仓储公司，仅从事传统的运输、仓储、货代、配送等单一的功能性业务，缺乏现代物流经营管理理念，难以为客户提供系统性集成物流服务。
品种竞争者是同一产品不同品种的竞争者，目前，仓储市场上的企业主要分为外资企业、大型国有企业和新兴的民营企业三种。
外资企业携资本优势和技术优势，并承接传统客户以及国内国际两个市场对接优势，进入中国仓储领域并大肆扩张，APL、DHL、UPS、丹麦马士基、美国普洛斯、新泽西、美国泛嘉国际投资集团、香港招商局物流、香港东方海外、新加坡东方海皇、韩国韩进等为代表的国内外知名物流巨头在重庆或设立分公司，或参与项目投资，他们的进入使得重庆物流业业内的竞争更加激烈；大型的国有企业凭借资本和政策性优势，也在加快全国布局和发展，中国远洋、中国海运、中铁快运、中国集装箱、中国仓储国等国有大型物流企业纷纷进入重庆的物流市场。
他们大都从传统运输、存储企业转型而来，拥有全国性的网络运输和仓储资产，凭借原有的物流业务基础、市场和经营网络、设施和企业规模等方面的优势，具有极大竞争力；新兴的民营企业利用自己灵活性的优点扩大业务，随着近几年重庆经济的发展和政府的支持，本土更是涌现了一批在设施、技术和规模上具有相当优势的大型物流企业，如民生物流等。
他们拥有一部分稳定的物流市场。
品牌竞争者是同一品种不同品牌的竞争者，就本土市场而言，重庆市的物流服务主体初具规模，运输、仓储、货代、物流加工等物流企业数量达到近8，000家。
其中，营业收入上亿元的物流企业约30家，上10亿元的物流企业5家。
目前重庆拥有A级物流企业19家；在中国物流百强企业中，重庆本地企业有2家；在中国民营物流企业前30名排行榜上，重庆有1家；3家重庆本土国际物流企业跻身中国国际货代物流百强榜。
重庆本土排名中，重庆百强企业，物流企业占5家；重庆服务企业百强中，物流企业占11家。
总的来说，仓储行业的竞争相对比较激烈，仓储业竞争的手段多种多样。
就珞璜工业园区而言，“国字号”大型企业中国物流、亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商普洛斯，这两大资金雄厚、知名度高、服务多元化的物流企业已进驻珞璜工业园，投资规模大，给企业形成较大竞争给压力。
2）供应商讨价还价能力
仓储服务业的供应商为仓储地产业和社会物流资源。
仓储地产业的供应商主要为政府土地供应，国家严格的土地政策和土地使用税的提高，使仓储企业取得土地和占用土地的成本进一步上升，供应商对行业的影响力越来越大。
而丰富的社会物流资源能否为企业所用，主要取决于企业与资源所有者之间的关系，建立长期的战略合作关系能够帮助企业更加有效使用社会物流资源。
3）购买者讨价还价能力
服务水平得到了专业（得到了SI9001R认证）和广大消费者的认可。
大道在规模和服务在湖北民企中位列前茅。
与东风、金牛管业等建立的牢固的合作关系。
仓储业的消费者主要分为工业企业和商业企业。
工业企业期望物流服务商提供的服务内容，主要以干线运输、市内配送、物流管理与咨询、物流系统改造、仓储保管；商贸企业目前的物流需求主要以市内配送、仓储保管为主，说明商贸企业物流运作主要以区域为主，更关心同城物流的仓储与配送。
对包装加工、物流系统再设计需求、开发物流信息系统需求、仓储保管需求正在增加。
同时仓储的客户的货物储量比较大，而且比较稳定，在价格谈判过程中的仓储企业处于劣势。
4）新进入者的威胁
许多新进入者往往都携带大量的资源。
一方面根据业务对象来说，对于货物来说，普通货物仓储的要求比较低，物流企业、货代企业等向仓储企业转型比较容易，潜在进入者较多；而特殊物品仓储进入壁垒较高，潜在的相对较少。
另一方面根据业务区域来说，随着经济持续发展、物流行业扩张、仓储需求的增加，也会使得相邻业务辐射区域中更多组织及企业的加入，潜在进入者增多。
（三）企业内部条件分析
8.企业资源要素分析
表格6企业资源要素
人力资源
目前拥有员工21-50人,其中主要管理层及决策层的管理者都是经验丰富的老员工.员工主要来自仓储物流市场、钢铁木材石材贸易、地产开发业务.具有较强的合作能力.
财力资源
投资7亿元.资金雄厚
物力资源
铁、公、水三种通道,其中物流设备等还在筹备中
信息技术
具有一般物流公司的信息技术
技术资源
现代化的仓储库存物流管理系统及生产物流管理系统
组织资源
仓储配送、信息交易、铁水公联运
信誉资源
受到大多数行业的支持
9.企业经营价值链分析
5）主营业务对象分析
根据相关调研数据显示，流出重庆的产品主要集中在家电、IT产品、汽摩、机械设备；流入重庆的产品主要集中钢材等原材料以及食品、纺织品等商品。
根据对珞璜工业园以及巴南区鱼洞天明产业园入驻企业的调查显示，企业附近工业园区的主导产业集中在装备制造、汽车摩托车整车及关键零部件、新型材料、印刷包装、纺织服装等五大产业中。
其中汽摩产业以及装备制造占到绝大多数，另外园区入驻的两大印刷包装企业——玖龙纸业、正隆纸业，对物流都具有极大需求。
结合上述分析，公司主要业务对象包括汽摩、汽摩零配件、机械、装备原材料、家电、IT产品物流。
另外，伴随近几年电子商务的蓬勃发展，电子商务物流也成为企业的重要业务对象。
6）主要业务流向分析
根据相关调研数据结果显示，流入重庆的原材料主要来自云南、贵州、四川，广西等地，而其他商品来自长江中下游地区。
根据对企业主营业务对象的分析，工业园内主要产成品的流向涵盖了全国各地。
结合企业所处位置以及现有资源，主要的业务流向辐射整个西南区域以及长江中下游地区。
10.公司能力及核心竞争力分析
a）区位优势
图表6三大功能区园区位置卫星图
企业地处重庆江津珞璜工业园。
珞璜工业园距重庆主城区35公里，距江津42公里与重庆大渡口区、九龙坡区仅一江之隔，东邻巴南区鱼洞镇，南街杜市，贾嗣镇，西南靠支坪、西湖镇。
是江津区融入重庆主城区的重要节点。
紧临铁路线渝黔铁路。
渝黔铁路是重庆至贵阳的一条铁路，年运能为1100万吨左右，先已开始改造工程，2017年改建完成以后，北起重庆市，自重庆西站引出后，向南经綦江，进入贵州省遵义市桐梓县境内，经遵义市、息烽县接入贵阳市新客站贵阳北站。
还可联结四川、甘肃、云南、广西、广东等地。
毗邻深水良港猫儿沱港。
猫儿沱港是重庆长江与綦江交汇口下游500米处，下距重庆朝天门50公里，上海2449公里，上距宜宾335公里。
进港公路与106省道连接，距重庆绕城高速支坪互通7公里。
b）基础设施优势
目前公司拥有3个区块，A区紧临猫儿沱港，全面建成后，将拥有4万平方米的仓储能力；B区地处珞璜工业园
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