5厦门国际信托业务展业手册+北京业务部四种主要业务+房地产基金业务基本风控原则共17页.docx
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5厦门国际信托业务展业手册+北京业务部四种主要业务+房地产基金业务基本风控原则共17页
厦门国际信托有限公司信托业务展业手册
厦门国际信托有限公司成立于1985年，注册资本金23亿元人民币（其中外汇资本金1500万美元），净资产超过30亿元，股东为厦门金财公司占80%，厦门建发和厦门港务各占10%。
一、目前信托业务的主要类型：
信政合作业务；房地产信托业务；股票收益权投资信托业务；BT投资业务。
二、外部合作中介机构的准入标准
公司在开展业务尽职调查过程中，可以聘请外部中介机构参与，但应与公司认可的外部中介机构（评估事务所、会计师事务所、律师事务所等）展开合作。
若拟合作的外部中介机构不属于公司认可范围的，应按照公司的《外部会计事务所、评估机构管理办法》等制度进行准入评审。
三、信政合作类业务展业原则
（一）交易对手准入
1、对融资平台新发放的信托贷款等融资，应满足现金流全覆盖（融资方自有现金流量占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上）、资产负债率低于80%、抵押担保等符合相关规定等条件。
2、对于“仍按平台管理类”，新增融资的投向主要有五个方面：
（1）符合《公路法》的收费公路项目;
（2）国务院审批或核准通过且资本金到位的重大项目;
（3）符合《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发（2012）162号）要求，已列入国土资源部名录的土地储备机构的土地储备贷款;
（4）保障性安居工程建设项目;
（5）工程进度达到60%以上，且现金流测算达到全覆盖的在建项目。
3、退出类融资平台的公司，其新增融资的项目应当为非公益性项目；不在名单内公司，其新增融资的项目应当为非公益性项目。
（二）展业区域
1、厦门大市范围，其中对镇级融资平台应谨慎展业。
2、福建省内重点城市的市级范围。
3、福建省内其他区域（省内重点城市的区、县及省内其他城市）展业：
需提前制定该区域的展业规划，经公司批准后实施。
4、福建省外谨慎展业，原则上选择省会所在城市；且当地政府上年公共财政预算收入不低于300亿元，存续信托规模不超过其上年公共财政预算收入的10%。
（三）交易方式
信政合作业务主要交易方式：
1、融资：
以贷款，股权+回购（第三方收购），受让应收账款+回购等方式。
2、投资：
股权投资、以买断形式受让应收账款等方式。
3、受让应收账款原则上应以折价方式进行，必须对应收账款的真实进行核实、确认，并由外部会计师事务所出具专项审计报告。
（四）业务要求（禁止行为）
对存在以下情形的融资平台，不得发放任何形式的贷款等融资：
（1）信贷分类结果为“压缩类”的；
（2）所在地区地方政府债务规模达到或超出限额的；
（3）地方政府以直接或间接形式为新增贷款提供担保承诺的；
（4）以学校、医院、公园等公益性资产作为抵质押品的；
（5）以无合法土地使用权证的土地预期出让收入作为质押的；
（6）存量贷款担保抵押、贷款合同等方面整改不到位的；
（7）资产负载率和现金流覆盖率不符合规定要求的。
（五）收费标准
集合信托报酬率不低于1%。
单一信托原则上信托报酬率不低于0.1%
（六）后续管理原则
以股权、股权+回购（第三方收购）等方式运用信托资金的项目，原则上应派遣董事，并视项目具体情况派遣监事。
四、房地产信托业务展业原则
（一）房地产信托融资业务
1、交易对手准入
（1）全国房地产开发商综合实力排名前100强；
（2）福建省房地产开发商综合实力排名前50强；
（3）厦门大市范围内房地产开发商综合实力排名前20强；
（4）控股股东或实际控制人为国资委允许从事房地产业务的央企；
（5）上市房企；
（6）以上五项至少有一项符合即可；超出上述四项范围的，一事一议。
2、交易方式
房地产信托融资业务主要交易方式：
贷款、项目收益权+回购、股权+回购等。
3、业务要求
（1）开发商或其控股股东具备二级开发资质；
（2）保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；
（3）四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全；
（4）优先与劣后受益人设计的信托产品，其优先与劣后受益人比不超过3：
1；
（5）公司从事房地产信托业务，不得以下列方式运用资金：
（禁止行为）
1）向房地产开发企业提供流动资金贷款；
2）向房地产开发企业提供缴纳土地出让金的贷款；
3）向房地产开发企业提供土地储备贷款；
4）以商品房预售回购的形式变相向房地产开发企业发放贷款；
5）其他法律法规及监管文件禁止的方式。
4、收费标准
信托报酬率不低于1%；
5、后续管理原则
（1）对资金使用情况进行监控；
（2）对地产项目的销售回款进行监管。
（二）房地产信托投资业务
1、交易对手准入
（1）全国房地产开发商综合实力排名前100强；
（2）福建省房地产开发商综合实力排名前50强；
（3）厦门大市范围内房地产开发商综合实力排名前20强；
（4）控股股东或实际控制人为国资委允许从事房地产业务的央企；
（5）上市房企；
（6）以上五项至少有一项符合即可；超出上述四项范围的，一事一议。
2、交易方式
房地产信托投资业务主要方式：
股权投资、股权+债权、有限合伙基金型等方式。
3、业务要求
（1）优先与劣后受益人设计的信托产品，其优先与劣后受益人比不超过3：
1；
（2）对于以有限合伙基金形式开展的房地产投资业务，公司应保留提前终止的权利。
4、收费标准
信托报酬率满足“1%+浮动”；
5、后续管理
体现主动管理原则，派遣与相应岗位要求相适应的人员。
五、股票收益权投资信托业务展业原则
（一）交易对手准入
交易对手或标的股票存在以下任何一种情况的，原则上不得作为业务开展或质押对象：
（1）连续两年亏损或信用记录不良的公司；
（2）近1年来财务状况恶化的公司；
（3）近2年存在较大违规行为的公司；
（4）被证监会处罚、谴责过的公司；
（5）近3年审计报告被出具“保留意见”、“拒绝表示意见”等非“无保留意见”情况的公司；
（6）重大诉讼案件未结的公司；
（7）近半年股价异常波动的；
（8）ST、﹡ST、创业板股票。
（二）业务要求
1、符合监管部门文件要求；
2、信托到期日应在限售股解禁日之后至少2个月；
3、若出质人与交易对手不一致，则须取得出质人出具的相关文件，同意出让股票收益权并做质押担保和强制公证；
4、股票收益权投资项目，信托期限原则上不超过3年。
（三）交易方式
股票收益权信托业务主要方式：
股权收益权投资+回购等融资方式。
（四）收费标准
上市公司股权融资（含投资+回购），信托报酬率1%。
（五）保障措施
1、质押价格
（1）流通股质押率原则上不超过50%，限售股质押率原则上不超过40%；股票出质人为第一大股东或实际控制人的，质押率原则上不超过50%；质押股票在过去半年涨幅超过50%的，质押率原则上不超过30%。
（2）质押股票基准价格以决策审批日前20日均价为依据，决策审批日至项目募集结束期间，基准价格出现5%以上波动的，质押价格另行确定。
2、补仓线、预警线
补仓线：
存续信托规模的140%；
预警线：
连续3个交易日收盘市值低于存续信托规模的140%，或任一交易日收盘市值低于存续信托规模的130%；
3、股票必须质押并作强制公证；
4、交易对手未按约履行补仓义务时，受托人有权处置质押股票。
六、BT投资业务展业原则
（一）展业区域
1、厦门大市范围；
2、福建省内除厦门大市范围外的其他重点城市（福州、泉州、漳州、宁德、莆田等）；
3、福建省外的省会所在城市；
4、超出上述范围的，一事一议。
（二）准入标准
符合法律和国务院规定，且有明细可行的资金偿还计划的租赁住房、公路项目。
（三）收费标准
信托报酬率不低于1%。
（四）保障措施
BT业务主要保障措施如下：
1、政府融资平台（发债主体）对政府回购义务提供连带责任担保；
2、核心资产抵押。
以上两项至少有一项符合即可。
（五）后续管理原则
公司对建设工程亲自管理，项目资金封闭运作。
厦门国际信托有限公司
二零一五年一月十九日
附件4：
2014中国房地产开发企业500强榜单第1-100名
1
万科企业股份有限公司
51
农工商房地产（集团）股份有限公司
2
恒大地产集团
52
联发集团有限公司
3
大连万达商业地产股份有限公司
53
上海中建东孚投资发展有限公司
4
绿地控股集团有限公司
54
海航地产控股（集团）有限公司
5
保利房地产（集团）股份有限公司
55
朗诗集团股份有限公司
6
中国海外发展有限公司
56
宁波奥克斯置业有限公司
7
世茂房地产控股有限公司
57
北京城建投资发展股份有限公司
8
碧桂园控股有限公司
58
上海证大房地产有限公司
9
绿城房地产集团有限公司
59
重庆华宇物业（集团）有限公司
10
龙湖地产有限公司
60
中骏置业控股有限公司
11
广州富力地产股份有限公司
61
俊发地产有限责任公司
12
融创中国控股有限公司
62
三盛地产集团
13
金地（集团）股份有限公司
63
荣盛房地产发展股份有限公司
14
华润置地有限公司
64
首创置业股份有限公司
15
招商局地产控股股份有限公司
65
重庆新鸥鹏地产（集团）
16
远洋地产控股有限公司
66
方兴地产（中国）有限公司
17
佳兆业集团控股有限公司
67
福晟集团
18
华夏幸福基业股份有限公司
68
上海城建置业发展有限公司
19
复地（集团）股份有限公司
69
上置集团有限公司
20
金科地产集团股份有限公司
70
越秀地产股份有限公司
21
雅居乐地产控股有限公司
71
中粮地产（集团）股份有限公司
22
新城控股集团有限公司
72
天朗控股集团
23
北京首都开发控股（集团）有限公司
73
K2地产
24
金融街控股股份有限公司
74
宁夏亘元房地产开发有限公司
25
融侨集团股份有限公司
75
南京栖霞建设股份有限公司
26
建业住宅集团（中国）有限公司
76
西安紫薇地产开发有限公司
27
阳光城集团股份有限公司
77
上海建工房产有限公司
28
四川蓝光和骏实业股份有限公司
78
浙江祥生房地产开发有限公司
29
江苏中南建设集团股份有限公司
79
龙记地产集团股份有限公司
30
路劲地产集团有限公司
80
新疆华源实业（集团）有限公司
31
旭辉控股（集团）有限公司
81
上海城投置地（集团）有限公司
32
泰禾集团股份有限公司
82
方圆地产控股有限公司
33
亿达集团有限公司
83
鸿坤地产集团
34
正荣集团有限公司
84
五洲国际控股有限公司
35
卓越置业集团有限公司
85
天山房地产开发集团有限公司
36
宝龙地产控股有限公司
86
苏州圆融发展集团有限公司
37
融信（福建）投资集团有限公司
87
国贸地产集团有限公司
38
广东珠江投资股份有限公司
88
中锐地产集团
39
建发房地产集团有限公司
89
重庆泽京房地产开发有限公司
40
禹洲集团
90
荣和集团
41
上海实业城市开发集团有限公司
91
天同宏基集团股份有限公司
42
龙光地产控股有限公司
92
上海鹏欣房地产（集团）有限公司
43
重庆隆鑫地产（集团）有限公司
93
润地利房地产投资集团有限公司
44
上海升龙投资集团有限公司
94
天津高盛房地产开发有限公司
45
广州时代地产集团有限公司
95
象屿建设集团有限责任公司
46
景瑞地产（集团）股份有限公司
96
厦门海投房地产有限公司
47
浙江佳源房地产集团有限公司
97
上海国际集团投资发展有限公司
48
大华（集团）有限公司
98
广州广电房地产开发集团股份有限公司
49
雨润控股集团有限公司
99
汉飞投资控股集团
50
金辉地产
100
北京金隅股份有限公司
注：
数据来源于中房网（
厦门国际信托北京业务部四种主要业务简介
一、房地产（需还款来源明确保障措施有力非常放心才做）
（一）开发信托贷款：
对房地产项目的贷款必须符合基本的“四、三、二”要求，即四证齐全、30%自有投入、本项目公司或控股股东是二级或二级以上房地产开发资质（原则上暂定二级只能做单一信托贷款）。
尽调上注意证照的审查，四证数据的对比不能出现偏差，发改委的批文不能与项目实际情况出现太大差异，否则要说明原因，出入10%以上要重新报批修订。
对抵押物价值的认定，注意是否之前做过抵押，关注抵押物变现风险，参照原值进行评估，五折抵押率。
注重对项目和项目公司、项目公司股东/实际控制人背景的调查，项目借款的真实意图的调查，特别关注实质还款风险。
项目公司和母公司、担保方财务情况的调查，需和历年审计报告比对发现变化并分析财务情况。
注意开发周期，项目处于不同开发周期可能存在不同风险点。
关注开发类型，对别墅、联排为主项目注意去化较慢风险。
关注项目公司和母公司对外负债、担保情况，实际控制人信用情况和起步发展历程。
未来的销售现金流全覆盖，注意资金的使用，测算项目资金缺口与借款的对比。
对现金流的考察重点关注本项目的同时注意项目所在公司的情况。
关注国家宏观调控对房地产项目的影响，做压力测试降价30%仍能保持正现金流的中度压力就可认为公司现金流测算基本健康。
注意在当前调控的前提下压力测试对价格的影响之外，对销售数量的影响。
关注项目所在地区房地产形势，规避过热地区，原则上不做地级和百强县以下地区项目。
关注目前的销售情况，目前未售房源的情况，如大户型较多未售可能存在风险。
注意价格同周边行情的对比，如类型相似定价较高可能存在风险。
注意项目各期联动开发情况，视情况注意资金挪用风险。
对未来销售的监管，注意回款回到监管账户的风险，尽量和银行配合好监管工作。
注意房地产项目无论单一集合都面临银监局报备，注意预留时间。
（二）对于股权投资方式投资房地产项目，原则上谨慎，实质重于形式，监管必须到位才行。
如果是采用有限合伙方式，对GP要求较高，项目公司原则上是地产百强企业或者上市的地方龙头地产企业。
能有银行包销LP信托资金。
签订几方合作的框架协议。
（三）关于房地产基金业务基本风控原则
至目前为止，公司开展的房地产基金按照管理模式分为主动管理和事务管理类：
1、事务管理类
信托计划作为有限合伙人（LP）加入有限合伙基金，基金的具体投资事项由普通合伙人（GP）负责运作，并按季度向LP出具基金管理报告。
在此类业务模式中，受托人并不直接掌控有限合伙基金的投资决策和运营，为控制风险、保证受益人利益最大化，需提高合作伙伴准入和项目选择标准，并合理参与基金条款的设置。
事务管理类房地产基金业务的风控基本原则包括：
（1）严格筛选合作伙伴。
公司在开展此类业务时，重点考察合作伙伴在房地产业务方面的投资管理能力及过往的业绩；控股股东的房地产开发经验等，优先选择与房地产行业内实力较强、排名靠前的地产开发商合作。
基金管理人的准入需符合：
1）管理人应当在房地产领域中具有专业的投资管理能力、丰富的行业经验以及良好的过往业绩。
管理人的注册资本不低于1000万元，存续管理的房地产信托基金规模不低于10亿元。
2）管理人应当拥有自己的房地产投资管理团队以及较为完善缜密的投资决策系统。
3）管理人应当能够选派符合要求的管理团队和主要负责人，相关人员具备操盘的经验、能力、精力和良好的职业操守。
4）公司分管业务和风控的领导组成考察小组，对基金管理人及管理团队进行考察和准入。
项目交易对手准入需符合：
1）全国房地产开发商综合实力排名前100强；
2）福建省房地产开发商综合实力排名前50强；
3）厦门大市范围内房地产开发商综合实力排名前20强；
4）控股股东或实际控制人为国资委允许从事房地产业服务的央企；
5）上市房地产企业；
6）以上五项至少符合一项；超出上述五项范围的，一事一议。
（2）要求有限合伙基金在地产项目的选择上，项目定位与市场环境匹配，区位发展空间大，具有一定的竞争优势（如：
土地成本低、地理位置优越等）。
倾向于选择去化率较快的住宅项目，以及部分经济发达城市核心地段的商业地产项目，并且在城市地域、地块容积率、FIRR等方面设定了定量指标。
（3）在合伙基金层面上，合理设置回购机制。
有限合伙基金持有的项目公司股权可按约定由项目方（或其股东）进行回购，以确保有限合伙基金所投的股权及债权能顺利退出，从而保证信托计划顺利运行。
（4）设置提前终止条款。
信托计划中设置了提前终止条款，若合作伙伴违反相关约定，受托人有权提前单方面终止信托计划，合作方按约定回购信托计划持有的有限合伙基金份额，以控制风险。
（5）在该类信托产品设计时，注重对《合伙协议》的研究，保证信托文件表述与《合伙协议》的相关条款直接对应，做到对应关系严密、意思表达清晰。
（6）在信托文件中充分揭示风险,将信托计划运作过程、有限合伙基金管理、投资项目情况和受托人的管理职责向投资者做充分完整的披露，对投资风险、操作风险、信用风险等具体风险表现和影响向投资者做具体详细的揭示。
同时，按照监管要求，对投资者做好风险适应性调查，确保每个投资人都能在充分了解信托计划风险和自身风险承受能力的基础上作出理性的选择。
2、主动管理类
主动管理类业务是指信托公司作为受托人，在房地产基金管理中发挥主导性作用，承担了产品推介、项目筛选、投资决策及实施等主要管理职责，并收取合理信托报酬的营业性信托业务。
主动管理类信托包括但不限于以下两个特点：
（1）受托人在信托项目中处于主导地位；
（2）受托人承担主要管理职责。
主动管理类房地产基金业务的风控基本原则包括：
（1）合理确定交易对手及投资项目的选择标准及相关指标。
（2）重视交易结构。
信托计划设计包括采用基金型、结构化等多种形式，考量股债结合模式下的基础资产现金流状况，与相应的发行、募集、分配相匹配。
在信托计划的设计、管理过程中，重视因结构化设计而可能导致出现的操作风险和流动性风险，进行多情景下的压力测试和流动性模拟推演。
（3）股债结合运用模式下，股权部分争取利益最大化，债权部分夯实保障措施。
（4）强调主动管理，选派与管理要求相匹配的人员，合理地参与项目开发的各项具体工作，提高房地产开发专业能力，其管理的核心是掌握实际情况和进行过程控制。
二、基础设施：
（一）平台公司：
项目选择上按照银监发（2012）12号文规定，一是符合公路法的收费公路项目，二是国务院审批或核准通过且资本金到位的重大项目，三是土地储备类和保障房建设项目，四是农业发展银行支持且符合中央政策的农田水利类项目，五是工程进度达到60%以上，且现金流测算达到全覆盖的在建项目。
因平台公司还款来源主要依赖当地政府财力，重点关注当地政府财政情况，一般财政收入良好的发达地区项目风险较小，热点地区慎重考虑。
（1）厦门市内业务拓展的风险控制原则
公司鼓励业务部门在展业中要争取核心资产抵押，选择资产质量较好、地位较高的平台公司（如发债主体等）进行合作，争取和政府、优质企业签订项目的合作协议。
A、交易对手为地市级平台，鼓励争取核心资产抵押，可适当做信用。
B、交易对手为区级（县级）平台，鼓励争取核心资产抵押，可适当做信用。
信用类业务需要同等资质平台公司提供担保，争取区级政府出具财政安排文件。
C、交易对手为镇一级，应谨慎开展业务。
合作的平台公司现金流保障要充足，需要有核心资产抵押担保或者公司认可的国有担保公司（农业担保、国发担保）担保。
（2）省内重点城市及其他区域的风险控制原则
对于省内重点城市，业务部门可以积极开展政府层面的合作，鼓励争取核心资产抵押。
如交易对手为地市级平台，可适当做信用，但是信用类业务需要本级政府和人大出具财政安排文件并且由同等资质平台公司提供担保，并要求在当地完成全部或绝大部分销售。
其他区域（包括重点城市区县及省内其他城市），业务部门应在对该区域的财政状况、政府信用情况和潜在市场机会进行了认真的尽职调查及可行性分析后，制定清晰的展业规划，讨论确定具体实施方案和风控原则，提请公司对该区域拓展的原则和风险控制标准进行决策，最终形成行之有效的方案，并要求在当地完成全部或绝大部分销售。
（3）福建省外城市的风险控制原则
对福建省外的城市，公司坚持谨慎原则，业务合作的基本要求是保障充足、重在增信，合作对象原则上选择省会城市且当地政府上年一般预算收入不低于300亿，存续信托规模不超过其上年一般预算收入的10%，并要求在当地完成全部或绝大部分销售。
（4）抵押率
业务部门在评估抵押物价值时，抵押率原则上不高于50%（厦门大市内可以放宽至70%）。
（二）非平台公司：
一般公司和退出类平台公司项目按一般项目公司对待，必须是批复完整的项目，资本金到位，有足够现金流全覆盖本息，或有其他收入补充，其他风险审查比照一般项目处理。
可应用购买应收账款等方式处理投资方向，注意当地政府财政情况，重点关注一般财政收支和本地本级政府负债情况。
原则上只做到地级市或百强县以上。
需银行提供销售一半以上信托客户资金。
三、证券类
股票质押：
确认客户股票性质，是否限售股、是否上市公司或金融类企业股票，是主板、中小板、创业板，限售期等。
原则上不做st、预亏等股票的质押。
注意是否限售，如是限售信托计划需在限售期后结束。
关注项目方用款是否合规，还款来源是否合理。
要求股票质押一般为四折质押率，不超过4.5折。
如集合类需和客户及其券商（如有）签署操作协议，注意托管券商态度。
如是上市公司股权需到公证处办理强制公证手续，前往中国登记结算公司办理质押登记。
中登公司材料要提前准备好，质押双方向中登公司申请办理证券质押登记，应提交以下材料：
（一）证券质押登记申请，申请中应列明出质人姓名（全称）、出质人证券账户号码、质权人姓名（全称）、质押合同编号、拟质押证券简称、证券代码、证券数量等内容；
（二）经公证的质押合同原件（应对质押合同的真实性和合法性进行公证）；
（三）质押双方有效身份证明文件及复印件（境内法人需提供营业执照及复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、法定代表人授权委托书、经办人有效身份证明文件及复印件；境外法人需提供经认证或公证的有效商业登记证明文件、董事会或者执行董事授权委托书、授权人有权授权的证明文件、授权人有效身份证明文件复印件、经办人有效身份证明文件及复印件；境内自然人需提供中华人民共和国居民身份证及复印件，委托他人代办的还需提供经公证的委托代办书、代办人身份证及复印件；境外自然人需提供经认证或公证的境外所在国家或者地区护照或者身份证明,有境外其他国家、地区永久居留签证的中国护照,香港和澳门特区居民身份证,台湾同胞台胞证等，委托他人代办的还需提供经认证或公证的委托代办书、代办人身份证及复印件）；
（四）出质人证券账户卡原件及复印件；
（五）质押股份为国有股东持有的，出质人应当取得省级以上国有资产管理部门出具的质押备案表。
金融机构可不提供营业执照副本原件。
四、银信合作
因银信合作类项目主要为银行主导，应尽量做到事先做好合规审查，权责对等，注意用途是否指定，尽量设置免责条款，合同中对用途的描述
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