德国新加坡住房模式分析报告.docx

德国新加坡住房模式分析报告.docx

《德国新加坡住房模式分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《德国新加坡住房模式分析报告.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

德国新加坡住房模式分析报告

2017年德国新加坡住房模式分析报告

2017年10月

目录

自2016年以来的调控思路和以往并不完全相似，除了传统的限购限贷，还叠加了供给端的变化，以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革，这一切说明调控的思路正在围绕“房住不炒”的理念全面展开，长效机制并不在于未来的某一个文件，而是已经在搭建的过程当中。

长效机制的顶层设计将会带来什么样的效果？

国外的住房体系又有何启示？

我们本文希望通过梳理德国以及新加坡的住房制度，进一步探究针对我国未来长效机制的可能面貌。

德国住房制度——合作互助打造“福利产业”。

德国房价长期保持稳定性，源于二战后建立起来的完善住房制度，政府高度重视住房保障体系建设，包括住房补贴制度、储蓄制度、税收优惠等政策的推行保障了居民的基本住房需求。

租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色，超过一半以上的德国人口通过租房解决住房问题，德国稳定的房租以及对租房者的全面保护使得居民不会仅依赖购买住房来满足住房需求。

德国实行多元化的供应体系，政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持住房供给，并对其进行严格的管理和监督，同时住房合作社制度将租房的灵活性与住房所有权的安全性相结合，成为德国公共住房独具特色的关键组成形式。

住房金融体系则实行“先存后贷”和“固定利率”的合同住房储蓄模式，旨在通过共同储蓄保障居民购房贷款。

此外，德国通过严厉的惩罚机制以及税收政策抑制了房地产投资套利行为。

新加坡住房制度——居者有其屋的成功典范。

新加坡通过成立建屋发展局，以强有力的介入实现公共住房的有效供给，统一为中低收入者提供保障性住房——组屋政策。

新加坡政府通过该种非市场化成交机制促进长期房价平稳，2016年居民住房自有率已达到90.9%，在国际上处于领先水平。

供给层面，政府提供公共组屋及私人住宅多种供应类型以满足不同阶层需求，其中仅新加坡公民才有资格向政府申请购买新组屋，永久居民只能从组屋转售市场中购买二手组屋，私人住宅则主要针对高收入人群及外国人。

金融支持方面，新加坡中央公积金制度不仅支撑了新加坡公共组屋规划建设，还为新加坡人购房提供了资金来源，是一种集中管理和强制性管理程度都很高的社会保障制度。

此外，建屋发展局为符合条件的新加坡公民提供长期低息优惠贷款进一步保障了购房资金来源。

新加坡建屋发展局与中央公积金局支撑了新加坡公共组屋规划，同时扮演着组屋开发商和贷款提供者的角色，依靠政府的强执行力以及公平的分配体系，使得新加坡成为一个“居者有其屋”的国家。

以国际经验看待我国长效机制的可能性。

德国和新加坡的住房体系取得独特成效有其特定的历史契机，完

全照搬并不现实，而通过理解这两个国家模式的优势，取其精华，推进适合国家特色的模式仍然是可以期待的。

我国从2013年开始首次在政府工作报告中提到“长效机制”，至今以来相关的规划和内容也在不断完善，我们结合新加坡和德国的模式，分别针对住房供给、保障和金融体系，对我国长效机制进行展望。

住房供给体系：

供给类型多元、价格可控以及规模持续；住房保障体系：

购租并举，并提供财富增值的空间；住房金融体系：

住房金融机构的专业化和住房租赁REITs的推进。

一、德国住房制度：

合作互助打造“福利产业”

1、市场特点：

房价相对平稳，负担压力较小

德国房价长期保持稳定性，源于二战后建立起来的完善住房制度，政府高度重视住房保障体系建设，包括住房补贴制度、储蓄制度、税收优惠等政策的推行保障了居民的基本住房需求。

德国1990年以来价格指数始终保持平稳，仅近年来由于移民人口大量流入以及避险资金流入房地产市场导致房价有所上涨。

对比部分其它国家房价收入比及贷款收入比指标，德国均位于最低之列。

2、低住房自有率下的强租赁市场格局

根据德国联邦统计局数据，截至2014年，德国只有45.5%的居民拥有自己的住房，也就是说超过一半以上的德国人口通过租房解决住房问题，从国际范围比较来看，拥有私人住宅的人口比例仍然保持在低水平，而主要城市如柏林、汉堡住房自有率仅分别为14.2%和22.6%，可见租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色，同时租金占家庭可支配收入比重近年来均保持在30%以下，租金负担压力较轻。

3、德国住房体系特征之供给端

（1）多元化供应渠道保障供给充足

二战造成德国约半数的家庭住房被严重损坏或摧毁，政府亟需新建大量住房以应对住房缺口。

在城市百废待兴以及政府缺乏储蓄资金的背景下，德国分别在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建设法》，通过提供在土地供应、房租、贷款和税收等方面的政策性补贴，调动社会各方积极加快社会公共住宅建设。

德国在战后的1949年至1978年共建造了住房约1800万套，显著缓解了战后居民住房的供需矛盾；1990年德国统一后，大量东德人口迁入西德导致供给再次出现缺口，联邦政府重新加强对公共住宅建设的支持力度，继续对自有住宅建设、改造和维修进行鼓励和补贴，增加面向低收入阶层的供给。

通过建立起多渠道的住房供应，至2016年末，德国已拥有存量住房达到4170万套，户均套数约为1.02套，人均居住面积达到43.8平方米，其中自有住房及租房者人均拥有住房面积分别为49.9及37.4平米，高于世界主要发达国家水平。

（2）独特的住宅合作社制度

德国住房保障体系发展几经演变，其中住宅合作社是德国战后初期向社员提供住房服务的主要组织形式，住房合作社模式依赖社员入社资金，并从国家和银行获取低息贷款，继而建房出租给社员居住，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数30%以上。

住宅合作社运作模式：

修建房屋前，住房合作社成员根据合作社章程缴纳一定数量的会员费作为修建房屋的基金，而建造款项不足的部分则由政府提供低息贷款。

房屋建成后，社员根据住宅的造价、面积及地理位置等按时支付月租金。

住宅合作社特征：

会员不仅是租客，同时也是合作社股东，住宅产权归住宅合作社所有，会员对合作社住房享有终生使用权，使用权可以继承，但不可以转让。

若中途退出或搬迁，合作社将向个人退还至此为止的全部房款，再将该房转让给新加入的社员。

住房合作社的形式将租房的灵活性与住房所有权的安全性相结合，成为德国公共住房独具特色的关键组成形式。

住房合作社政策优惠：

政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策优惠，一方面，政府为住宅合作社提供价格合理的土地，并以较低税率向合作社征收所得税、财产税、土地转移税和交易税等；另一方面，住宅合作社可申请长期联邦银行无息贷款，额度通常占建房费用的60%-70%，贷款期限一般在20年左右；如房屋用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金。

其它供给渠道方面，政府还利用税收优惠鼓励私人建房，居民购建住房的资金来源主要有三部分：

1、积蓄资金；2、储蓄银行或抵押银行申请的抵押贷款；3、住房储蓄贷款。

政府在针对私人建房提供的优惠措施方面，规定居民建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，从而降低房主应纳税的收入，此外还可享受免征10年土地税、并在购买房地产时免征地产购置税、可申请私人建房贷款等优惠。

4、德国住房体系特征之需求端

（1）政策补贴低收入人群，法律保障承租者权益

需求端方面，政府在多方面给予承租人和房东补贴及权益保护：

1、政府给予中低收入承租者租金补贴，上涨部分的90%由政府来补贴。

2、租金管制，官方机构根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的租房价格表，并且每两年公开更新一次，房租的具体价格应当在合理房租上下波动：

要求初始租金的确立要参照近四年同地段、同类住房的租金水平。

1970年代颁布的《住房租赁法》规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后修订为不得超过20%，2013年5月起的新规定为要求3年内房租涨幅不得超过15%。

3、保护承租人的利益，德国法律规定房主只在承租人不支付房租、损坏财物、有反社会行为或将租赁房改为自住和出售时，方可终止合同。

由于一般的房租合同都无限期，承租者可提前几个月提出退租要求，出租者除非特殊情况，不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。

而针对房东的保障中，明确禁止二房东现象，并且签署租房合同前，承租者必须向房东出具所需证明，通常还规定租房人须按入住时原样交还房屋。

此外，房客不得因房东对改善住房条件（例如安装外墙保温、新的采暖系统）的行为而要求减租，他们必须忍受噪声、灰尘等。

相关政策及法律法规的完善也优化了租售同权的实际执行效果。

（2）强化租购同权

针对租赁关系产生的承租人的租赁权，《德国民法典》规定“买卖不破租赁”的原则：

在租赁关系存续期间，出租人将出租之不动产交付给承租人后，承租人在自己保持使用权期间，就租赁关系的权利义务关系取得出租人的地位。

此外，租购同权还主要体现在社会资源的配置倾斜方面，在德国只要居民合法纳税，即可享有同等的本地公共服务，因此德国公民不需依赖购买住房来满足生活相关需求，通过租房同样可以满足相同需求。

德国宪法规定“德国应追求区域的平衡发展和共同富裕”，德国主要的行政机构、医院、大学和文化设施等公共资源均衡分布在各地区，而非集中在大城市，德国还建立了包括社会福利和社会保险、救济等在内的社会保障制度，通过收入再分配达到经济效率与社会平衡的兼顾，削弱地区和城乡间的差异，因此德国地区之间公共基础设施和公共服务配置较为均衡。

在教育同权方面，租房即代表拥有在该地区上学的权利，并且德国学校无等级之分，各学区内教师轮岗导致师资力量相对均衡，因此适龄儿童选择小学时多数按就近入学的原则，很少出现跨区择校现象，租房和买房均能够无差异享受教育资源。

5、合同住房储蓄制度控制居民杠杆

在保障居民购房贷款方面，德国实行“先存后贷”和“固定利率”的合同住房储蓄模式，公民可根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，每月按合同约定存钱，一般是存款额达到合同金额的40%-50%以上才可取得贷款权，此种方式降低了居民肆意加杠杆导致的违约风险。

同时德国购房贷款期限较长，期限平均超过10年，并且抵押贷款利率不受资本市场供求关系以及通货膨胀等利率变动因素的影响，这种长期固定的房贷利率使购房者对利率的敏感性降低。

此外，德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序，保证储户得到公正平等的配贷机会。

德国居民购房的资金来源方面，按规定，商业银行或抵押银行的抵押贷款为第一抵押权贷款，住房储蓄贷款为第二抵押权贷款，当购房者个人资产以及前两类抵押贷款不能满足需要时，可借助商业银行或保险公司提供的浮动利率短期抵押或无抵押贷款。

通过对比我国的公积金制度，德国的合同住房储蓄制度在购房中所起的作用更为明显，同时固定利率对稳定房贷市场预期起到积极效果，观察德国银行各类型贷款余额比重，5年以上居民住房贷款余额占比一直高于50%。

6、法律保障以及严格的税收制度抑制投资属性

（1）惩罚机制弱化房地产炒房行为

德国宪法明确指出“住宅不仅仅是经济品,也是公共品，住宅不应该追求利润最大化”，德国政府将住房政策看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分。

《住房建设法》为社会保障住房供给提供了法律框架，规定政府如何通过税收减免和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开展社会住房的建设，逐渐建立了包括城市政府、公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的社会住房在内的多元化住房供应模式。

此外，《住房补助金法》规定住房补助金用来帮助不能独立获得合适的、与家庭情况相宜住房的家庭，住房补助金大多被作为房租补贴支付，而很少作为购置房屋的补贴，由联邦和州各承担一半，特困家庭租金补贴由联邦和州政府按3:

7的比例负担，而针对购置私有住房以供自己使用的人，同样有自有住房促进相关条款保障。

在惩罚机制方面，《住房犯罪法》规定若开发商制定的房价超过合理房价20%，购房者可向法庭起诉；超过50%则定