住宅工程质量通病专项治理实施细则最新版.docx

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住宅工程质量通病专项治理实施细则最新版

通病防治监理交底

住场项目监理部：

交底监理：

施工单位接受人：

项目经理：

技术员：

质检员：

鹤岗市洪安监理有限责任公司

年月日

住宅工程质量通病专项治监理交底

我公司在接到，《鹤岗市住宅工程质量通病专项治理实施细则》后，认真组织学习，贯彻鹤岗市建委的精神，我项目监理部结合本工程实际特点，认真编制监理质量通病防治交底，及与施工单位认真抓好落实工作，质量通病又牵扯到设计，业主，监理，施工等有关各方及施工阶段，解决好质量通病的防治成了各方义不容辞的责任和义务，为了保证在施工中有效的进行质量控制，克服质量通病，我监理部现根据《鹤岗市住宅工程质量通病专项治理实施细则》编制如下；要求现场监理，及施工方必须认真贯彻，落实。

具体实施细则如下：

首先：

我项目部成立防治小组，小组名单如下：

组长：

褚群

副组长：

刘景元

组员：

汪志沈富献张国华

防治小组的权限，责任，范围：

1）质量通病防治小组的权限：

防治小组发现未按监理方及批准的质量通病防治方案施工的，有责令施工队限期整改的权利，如果没有整改或整改不到位，有权进行停工，要求返工，责令整改，

2）质量通病防治小组的责任：

尽量消除因施工原因造成的质量通病，

3）质量通病防治小组的负责范围：

本方案中所涉及的质量通病范围。

防治小组的管理措施：

1）工程开工前，编制质量通病防治交底，并对所以管理人员进行交底，增强施工人员的质量意识，

2）装饰装修工程必须做到“方案指路，样板先行”样板间（苯板——样板块）必须经质量监督站，监理，建设等有关方验收合格后方可下部施工，

3）严格执行三检制度，

4）建立成品保护制度等。

一、楼地面工程通病防治措施监理交底

（1）在施工中熟悉设计给出图纸，是否明确各层的施工厚度以及施工和材料要求。

（2）浇筑面层混凝土或铺设水泥砂浆前，基层是否清理干净并湿润，是否消除积水。

基层处于面干内潮时，应均匀涂刷水泥素浆，随刷随铺水泥砂浆或细石混凝土面层。

（3）严格控制水灰比，用于面层的水泥砂浆稠度应≤35mm，用于铺设楼地面的混凝土坍落度应≤50mm。

（4）水泥砂浆面层要涂抹均匀，随抹随用短杠刮平。

混凝土面层浇筑时，应采用平板振捣器或辊子滚压，保证面层强度和密实。

（5）掌握和控制压光时间，压光次数不少于2遍，分遍压实。

（6）地面面层施工后，应及时进行养护，并加强对成品的保护;当环境温度低于5℃时，应采取防冻施工措施。

二、装饰装修工程通病防治措施

（1）顶棚抹灰

1.1对平整度好的混凝土板底，宜采用免刷直接刮腻子的做法（厨房、卫生间除外）。

刮腻子前应先清理干净板底污物，并先刮一至两遍聚合物清水泥腻子，再刮聚合物白水泥腻子。

每遍厚度不应大于0.5mm,总厚度不宜大于2mm。

1.2抹灰顶棚的混凝土基层应采用人工凿毛，或刷界面剂。

（2）内墙面

2.1混凝土凹凸明显部位应事先剔平或用1：

3聚合物水泥砂浆补平。

2.2抹灰前，均应清除墙面污物，并提前浇水湿润（内湿面干）。

2.3混凝土基层抹灰前应用人工凿毛。

轻质砌块基层应满铺网片等措施来增强基层的粘结力。

2.4不同材料基体交接处，必须铺设抗裂钢丝网或玻纤网，与各基体间的搭接宽度不应小于150mm。

2.5抹灰前应刮糙，严禁一次成活。

2.6每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理（空鼓应重新抹灰）后方可进行。

两层间的间隔时间不应少于1d。

（3）窗

3.1塑料门窗的型材应严格执行GB/T8814-2004《门、窗用未增塑聚氯乙烯（PVCU）型材》的规定。

按国家建筑工业行业标准《未增塑聚氯乙烯（PVC—U）塑料窗》JG/T140-2005的要求，塑料窗装配等必须符合设计要求。

3.2组装厂应有技术监督部门的生产许可证、省建设厅及市建设局颁发的节能产品核准备案证书等，并必须持有效原件到鹤岗市建设局办理备案手续，取得备案证书后方可进场安装，否则不许安装。

3.3门窗进入施工现场时，企业应提供符合国家质量验收标准的检测报告和出厂合格证，并由建设、施工、监理单位按国家有关规定及合同约定的要求进行验收。

3.4进入现场的塑料窗应进行拆解验收，抽查塑窗型材可视面厚度是否达到要求：

平开窗主型材可视面最小实测厚度≥2.5mm。

窗主型材构件长度大于450mm时，其内腔是否有增强型钢，增强型钢是否达到最小厚度1.5mm。

是否采用镀锌防腐处理，端头距型材端头内角距离不宜大于15mm。

3.5塑窗固定片材质应采用不低于Q235力学性能的冷轧钢板制作，厚度不应小于1.5mm，宽度不应小于20mm。

表面进行镀锌处理，表面不应有露底、锈蚀等缺陷。

固定片应设在铰链的位置，相邻两固定片的距离不应大于600mm。

3.6塑窗渗水的防治措施

3.6.1外窗窗框、窗扇应有排水通道，使浸入框、扇内的水及时排至室外，排水通道不得与放置增强型钢的空腔连通。

3.6.2在外抹灰时应控制好外窗台流水坡向的标高，外泄水孔应高于外窗台。

泄水孔被封堵时应及时清理。

3.6.3密封条应使用三元乙丙橡胶密封条，不得使用改性聚氯乙烯（PVC）弹性密封胶条，装配应均匀牢固，回弹性好，接口应在窗上框对接，粘接严密，无脱槽现象，四角转弯处，不能凸起，更不能扒缝。

转角胶条要割45°斜角，再用胶粘牢，防止回弹。

每个框或扇的密封条只允许有一个接口，即用一根胶条环绕密封。

3.6.4当采用普通抹灰时，内外抹灰与塑窗框交接处应用片材隔开，留深7mm、宽5mm的嵌胶缝。

内外涂饰前应在打胶面干净干燥后施打嵌缝胶，应采用中性硅酮密封胶，并与墙面平齐。

3.6.5当室外采用聚合物砂浆或薄抹灰砂浆时，在外饰面完成后，窗周边打边长不小于5mm的直角三角形斜45°嵌缝胶。

3.6.6嵌缝胶应采用低温有柔性、防开裂的密封胶。

打胶面应干净干燥后施打密封胶，窗底边框与窗台板接茬处，应打上八字胶密封，严禁在涂料面层上打密封胶。

3.6.7窗框与窗洞口之间的伸缩缝内腔应采用吸水率小于0.2％保温材料，一般采用聚氨酯发泡剂。

发泡剂应在窗洞口干净干燥后施打发泡并连续施打、一次成型，溢出窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

3.7当图集窗立面不能满足使用要求时，设计单位应通过计算绘制立面图，但需要满足抗风压性能要求。

阳台窗或大洞口组合窗如需改动的必须由设计单位复核。

3.8设计应明确窗的抗风压、气密性和水密性三项性能指标，设计时塑料窗应出节点详图。

门窗安装前应进行抗风压、空气渗透性、雨水渗透性、气密性等物理性能指标的见证取样检测。

三、渗漏防治的技术措施

（1）楼地面渗漏防治的技术措施

1.1熟悉图纸，审查设计单位在楼地面在设计时，是否明确防水、防渗漏的具体做法，如果不明，及时与设计沟通。

（2）施工防治措施

2.1防水层施工前应将楼板四周清理干净，阴角处做成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于300mm。

2.2现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、粗糙度处理、涂刷加胶水泥砂浆作粘结层。

洞口填塞分二次进行，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验。

无渗漏后，采用柔性材料密封。

2.3给、排水管道等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。

2.4凡穿越楼地面的管道，应安装高出地面装饰20mm的套管，卫生间高出地面50mm。

其根部应预留20mm×20mm的凹槽，槽内以及穿管与套管之间的缝隙应用弹塑性密封材料嵌填密实。

2.5烟道、通气孔根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

2.6地面找平层向地漏放坡2％，地漏口要比相邻地面低5mm。

初装饰地面时，应预留出二次装饰量。

2.7有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm。

（3）外墙渗漏防治的技术措施

3.1外墙抹灰应使用含泥量低于2％、细度模数不小于2.5的中粗砂。

3.2抹灰前应清除墙面污物，并提前1d喷水湿润。

3.3外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。

外墙抹灰各层接缝位置应错开，两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂缝措施的要求。

3.4外墙洞眼应按规范留置，应采用防水砂浆二次堵砌，表面用1：

3防水砂浆堵严。

3.5窗台、窗眉、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处抹灰的排水坡度不应小于2％。

滴水线抹灰应密实、顺直，不得出现流水和排水不畅的现象。

（4）屋面渗漏防治的技术措施

4.1对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面的管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造图。

变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，屋面变形缝的施工方法见下图：

伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起浇筑一道钢筋混凝土防水圈。

女儿墙泛水具体做法如下图：

4.2隔气层施工应符合设计要求，并应进行蓄水试验。

4.3屋面工程施工应符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002的规定。

必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

4.4屋面保温材料及制品质量必须满足规范要求，进场应有黑龙江省建设厅及鹤岗市建设局的准入证书和质量证明文件，施工前对材料的密度进行抽样复试。

松散保温材料应分层铺设，适当压实，板状保温材料应铺平垫稳，板间缝隙应采用同类材料嵌填密实。

4.5卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应采用防腐条加盖金属木条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。

4.6在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应采用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）。

最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

（做法见下图）

4.7屋面天沟、檐沟、屋面水落口处理方法见下图：

四、建筑节能工程通病防治措施：

（一）EPS板外墙外保温系统裂缝防治措施

（1）设计的防治措施

1.1熟悉图纸，审查设计单位是否给出外墙保温的节点详图，是否满足工程需要，

1.2选用外保温系统时，不得更改系统构造和组成材料。

1.3设计时除应在基层墙体的变形缝处设系统的变形缝外，还应该在基层墙面连续高、宽超过20m处设置外保温系统的变形缝，变形缝处保温层应断开。

并进行弹性密封处理。

1.4外墙距室外地面300～50Omm处应设置变形缝，缝宽5mm，并用硅酮密封胶嵌填，防止地面冻胀引起变形开裂。

1.5在基础防潮层的同一标高处的外保温系统中增设防潮层，阻止基础中的潮气通过空腔向上部墙身渗透。

减少上部保温空腔内的湿度增量过大，对外薄抹灰面层的影响。

（2）施工的防治措施

2.1EPS板出厂前应在自然条件下42d或60℃蒸汽养护条件下5d以上，条件允许时可延长存储时间，消解自身变形。

EPS板的表观密度应符合设计和规范要求。

2.2对进场EPS板、耐碱网格布、胶料等产品必须取得《黑龙江省建筑节能产品核准证书》和《鹤岗市建筑节能产品备案证书》，而且应现场见证取样送检合格方可使用。

2.3施工期间以及完工后24h小时内，基层环境空气温度不应低于5°C,夏季应避免阳光暴晒。

在五级以上大风天气和雨天不得施工。

2.4加强基层处理，特别是窗口侧边的找平层应牢固，棱角清晰，大面积墙面粘结时基层必须控制垂直与平整，砌筑结构应用1：

3水泥砂浆找平，避免由于墙面不平，用粘结材料调整EPS板面平整，易产生粘结不牢的现象。

2.5窗洞口处，苯板粘贴应符合设计或定型图的要求，确保在门窗洞口处苯板的套割及胶浆粘贴率达到50%的要求，窗口处网格布翻包应按规定操作。

（如下图）

2.6粘贴聚苯板时窗口与塑窗交接处应设10mm伸缩缝，窗上口处应设滴水燕尾槽如下图。

2.7变形缝处应设20mm伸缩缝，墙面的连续高度和宽度超过20m时，应设外保温系统的变形缝。

（如下图）

2.8应采用柔性、耐水性好、抗老化的专用外墙腻子，外涂料应具有良好的抗裂性能和透气性，腻子与涂料应相容匹配。

2.9薄抹灰施工时，要坚持先在EPS板上抹2～2.5mm胶浆，再贴耐碱网格布，然后抹面层的方法。

要严格控制耐碱网格布的搭接长度，防止耐碱网格布漏放现象，薄抹灰厚度控制在4～5mm，薄抹灰不得过厚。

2.10薄抹灰常温施工后，应进行洒水养护不少于3d。

（二）外墙外保温脱落问题防治措施

1.1防止雨水对EPS板的浸泡。

粘结EPS板前基层应充分干燥，护面胶浆施工时要避开雨天，使保温层内重量湿度增量降至最低点。

1.2EPS板粘贴后，应及时对大于2mm以上的缝隙进行处理，保证空气水蒸气渗透时分和均匀，防止渗透集中现象的发生。

1.3施工单位在工程竣工验收前应加强通风，减少室内湿度。

1.4建设单位应在使用说明书中必须明确规定用户在使用过程中注意成品保护，不要踩踏外窗台及窗台外线条等以免破坏保温层及饰面层，避免发生危险。

五、给排水工程通病防治措施

（1）给排水管道系统施工时，应复核冷、热水管道的压力等级和类别。

不同种类的塑料管道不得混装，安装时，管道标记应朝向易观察的方向。

（2）给排水管道穿越基础预留洞时，给水引入管管顶上部净空一般不小于l0Omm。

排水排出管管顶上部净空一般不小于150mm。

（3）室内给水系统管道宜采用明敷方式，不得在混凝土结构层内敷设。

确需暗敷时，直埋在地坪面层内及墙体内的管道，不得有机械式连接管件，塑料采暖管暗敷不应有接头。

（4）管道连接：

管径小于或等于100mm的热镀锌钢管应采用螺纹连接，套丝扣时破坏的镀锌层表面及外露螺纹部分应作防腐处理。

管径大于100mm的镀锌钢管应采用丝接法兰或卡套式专用管件连接。

焊接钢管的连接：

管径小于或等于32mm，采用螺纹连接。

管径大于32mm，采用焊接。

塑料管：

应采用热熔连接。

（5）管道暗敷设时，管道固定应牢固，楼地面应有防裂措施，墙体管道保护层宜采用不小于墙体强度的材料填补密实，管道保护层厚度不得小于15mm，在墙表面或地表面上应标明暗管的位置和走向，管道经过处严禁局部重压或尖锐物体冲击。

（6）当给水排水管道穿过楼板（墙）、地下室等有严格防水要求的部位时，其防水套管的材质、形式及所用填充材料应在施工方案中明确。

安装在楼板内的套管顶部必须高出装饰地面20～30mm，卫生间或潮湿场所的套管顶部必须高出装饰地面30～50mm，套管与管道间环缝间隙宜控制在10～15mm之间，套管与管道之间缝隙应采用阻燃和防水柔性材料封堵密实，防水由设备和土建专业共同完成。

（作法见附图二）

（7）进出卫生间、浴室等潮湿房间的管道，不得破坏防水层。

（8）管道在穿过结构伸缩缝、抗震缝及沉降缝时，管道系统应采取如下措施：

（作法见附图三）

在结构缝处应采取柔性连接。

管道或管道保温层的外壳上、下均应留有不小于150mm可位移的净空。

六、采暖工程通病防治措施：

（1）采暖工程室内明装管道或埋地敷设管道采用的塑料管材，水温及壁厚应满足设计要求，暗埋管道不应有接头。

（2）采暖水平管与其他管道交叉时，其他管道应避让采暖管道，当采暖管道被迫上下绕行时，应在绕行高点安装排气阀。

水平管变径时应采用顶平异径管。

（3）采暖系统的温控阀、过滤器或过滤网、流量控制阀、热量表在系统冲洗完成后安装。

（4）散热器的支架、托架安装位置应准确埋设牢同，散热器的支架、托架、数量应符合要求。

七、电气工程通病防治措施：

（1）防雷、接地网（带）应根据设计要求的位置和数量进行施工，焊缝应饱满，接地装置顶面埋设深度不应小于0.6m。

圆钢、角钢及钢管接地极应垂直埋入地下，间距不应小于5m。

接地装置的焊接应采用搭接焊，搭接长度应符合下列规定：

1.1扁钢与扁钢搭接为扁钢宽度的2倍，不少于三面施焊。

1.2圆钢与扁钢搭接为圆钢直径的6倍，双面施焊。

1.3除埋设在混凝土中的焊接接头外，应有防腐措施。

（2）管路入盒（箱）要求一管一孔。

先接端子，管端采用内锁母固定在盒（箱）上。

（3）开关盒预埋离门边间距150～200mm，同一幢楼应一个尺寸。

（4）单相三孔插座，面对插座的上孔与接地线连接，右孔与相线连接，左孔与零线连接。

（5）当采用多相供电时，三相线色应分别采用黄色、绿色、红色，零线应采用淡蓝色，保护地线应采用黄绿相间色。

（6）墙体内暗敷设电导管时，严禁在承重墙上开长度大于300mm的水平槽。

墙体内集中布置电导管和大管径电导管的部位应用混凝土浇筑，保护层厚度应大于15mm。

与墙体交接处应采取加强措施，防止墙体开裂。

八、钢筋混凝土工程通病防治措施：

（1）受力钢筋保护层宜优先采用塑料垫卡。

垫块间距：

梁类构件不应大于1.5m,板类构件不应大于1.2m。

（2）严格控制现浇板中钢筋保护层厚度，阳台、雨篷等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面应设置间距不大于500mm的钢筋保护层支架。

（3）模板和支架应具有足够的承载能力、刚度、稳定性。

模板支撑系统应有专项施工方案并经审查通过。

（4）后浇带两侧应有独立的模板支撑系统，后浇带砼强度达到设计强度后方可拆除支撑系统。

（5）现浇板中的线管必须布置在两层钢筋网片之间，交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于l/3楼板厚度，预埋管线方向应增设Φ6@150，宽度不小于500mm的钢筋网带。

（6）现浇板砼浇筑前，必须搭设可靠的施工平台、走道，施工中应派专人护理。

（7）严禁预拌砼浇筑前在施工现场加水或随意添加外加剂等。

（9）现浇板浇筑时，在砼初凝前应进行二次振捣，在砼终凝前进行两次抹压。

（10）砼浇筑完毕后的12h以内，应对砼加以覆盖和保湿养护，砼养护时间应根据所用水泥品种确定。

现浇板养护期间，当砼强度小于1.2Mpa时不应进行后续施工，当砼强度小于10Mpa时，不应在现浇板上吊运、堆放重物。

十、砌体工程通病防治措施：

（1）混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，当墙长大于5m时，应增设间距不大于3m的构造柱。

每层墙高的中部应增设高度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁。

（2）框架间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不应折弯压入砖缝，拉结筋应采用预埋法留置。

（3）填充墙采用陶粒、加气砼砌块等材料时，框架柱与墙的交接处用15mmX15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1:

3水泥砂浆嵌实。

（4）严禁在墙体上交叉埋设管线和开凿水平槽，竖向槽须在砂浆强度达到设计要求后用机械开凿，且在抹灰前加贴钢丝网片等抗裂材料。

（5）砖砌体工程应采用“三一法”砌筑。

砌块工程当采用铺浆法砌筑时，铺浆长度不应超过500mm，且应保证顶头缝砂浆饱满密实。

（6）应严格控制砌筑时砌块材料的含水率。

应提前1～2d浇水湿润，砌筑时块体材料表面不应有浮灰。

十一、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治技术措施：

（1）设计防治措施

1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强，当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成规则的平面。

1.2为防止转角45°斜裂缝，应在转角配置放射筋，长度大于l/3跨。

上部支座负弯矩筋应每隔1根设置l根通长筋，以抵抗板中及端头裂缝。

同时分布筋应加密，间距l50mm～200mm。

使楼板受力均匀，增强混凝土抵抗温度、干缩变形的能力。

1.3在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。

1.4住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带，后浇带两边应设置加强钢筋。

（2）施工防治措施

2.1严格按设计和规范要求控制板厚度。

2.2现浇板中的管线必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设Φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。

2.3现浇板浇筑混凝土完毕，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d。