房地产报.docx

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房地产报

11月营销月报

★市场动态

★11月份销量套数排行榜

★市区各板块楼市供销情况

★市区成交房源户型、面积配比

★11月份楼市报广分析

★竞争楼盘资讯

★项目工程进度

★激励小故事

★案例分享

连云港国琛.瑞豪置地营销部

2011年12月

一.市场动态

11月全市成交跌至全年最低同比去年“拦腰斩”

据连房研究统计数据显示，11月份我市市区及四县共成交商品房2324套，成交面积约228509平方米。

与10月份相比，11月全市商品房成交套数减少662套，环比下滑22%；商品房成交面积减少70913平方米，环比下滑24%。

其中，11月份市区楼市成交商品房996套，成交面积约88360平方米。

较10月份市区的商品房成交套数减少609套，环比下滑38%，成交面积减少58107平方米，环比下滑40%。

四县楼市成交商品房1328套，成交面积约140149平方米，较10月份的商品房成交套数减少53套，环比下滑4%，成交面积减少12806平方米，环比下滑8%。

与去年同期相比，今年11月份全市商品房成交量可以说是“拦腰斩”，月度成交套数减少4357套，同比下滑65%，成交面积缩水33.5366万方，同比下滑56%。

其中，今年11月份市区楼市商品房成交套数同比去年减少1602套，下滑62%，成交面积同比去年缩水15.5861万方，下滑64%。

四县楼市商品房成交套数同比去年减少2755套，下滑67%，成交面积缩水17.9504万方，下滑56%。

对于11月份全市商品房成交量的明显下滑，有关业内人士认为，当前交易低迷的局势至少将延续到明年一二季度，而且何时能够走出低谷仍有赖于政策的松动。

市区房产人员也表示，虽然在11月份不乏有楼盘推出了大幅的降价促销活动，但是就市场整体成交情况而言，这些楼盘的大幅降价让利并未能提振市场信心，购房者观望心理依然浓厚，市区多个楼盘售楼处内人气冷清。

成交量下滑房价小涨业内称样本价格不足以代表整个市场

按常理在市场成交量持续低迷的情况下，房源价格也应该停涨或者有所下滑，但是放眼港城楼市来看，在10月份住宅均价出现下滑后，下跌通道戛然而止，11月港城住宅均价达到每平方米5459元，环比上涨0.29%。

据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8832元，与10月份相比下降0.28%。

而连云港房价却有些意外的逆势上涨，11月份港城住宅均价为每平方米5459元，与10月份的住宅均价相比环比上涨0.29%。

对此，连房研究人员表示，据了解，在中国房地产指数研究院公布的百城价格指数编制规则中，样本价格是项目的实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。

若项目推出少量特价房（占比不超过5%），则不考虑少量特价因素。

另外，百城价格指数样本选择标准包括住宅、办公用房和商业营业用房。

而在11月份我市办公用房和商业营业用房销售情况较好，比如义乌小商品城、华东城、光伸国际购物中心等商业性楼盘，纷纷排名在市区在售楼盘销量排行榜之上。

众所周知，商业性房源价格要远远比住宅类房源价格要高，同时再加上在成交的住宅类房源中还包括一些高端住宅产品，所以，这些因素都在一定程度上影响了11月份港城住宅均价的样本调查数据，但不足以代表整个市场的价格走势。

存准率三年来首降房地产市场不宜乐观太早

2011年11月30日晚，中国人民银行宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。

该消息的宣布虽然不是专指房地产行业，但是对于资金链极为紧张的房地产市场而言，也算是一个利好消息。

如果说新增的信贷规模有一部分流入了房地产市场，那么对于部分资金吃紧的房企而言，可以暂时松一口气。

而业内人士则普遍认为，下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。

这种微调并不是针对房地产行业的，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。

对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“量变开始，质变只是结果。

2012年楼市存转机。

此次存款准备金率下调不可能将楼市救出水火，但它标志着新一轮货币宽松周期的开始，接下去还要降多次，明年还会降息。

此次下调是万里长征第一步，对房地产从业者的心理预期影响，远大于对市场的影响。

”

易居中国董事局主席周忻表示：

“央行降准备金率0.5%，是重大利好！

但如果就此认为房地产的春天不远了，乐观得太早了。

对开发商而言，还是要快卖房、缓建房、少拿地、现金为王。

”

二．2011连云港11月份销量套数排行榜

三.市区各板块楼市供销情况

新浦区成交量骤减推盘量增加

据统计，11月新浦区共成交商品房371套，成交面积约35547平方米，与今年10月份相比，商品房成交套数减少389套，成交面积缩水36723平方米，均环比下滑51%，相比11月份市区其他各板块的成交量，该区成交量是环比下滑幅度最高的一个区域。

而与去年同期相比，今年11月份新浦区商品房成交量同比下滑幅度也是最大。

其中，商品房成交套数同比去年11月减少1207套，下滑76%，成交面积缩水12.45万方，下滑78%。

在新房源的上市量上，据统计数据显示，11月份新浦区共有5家楼盘推出了792套新房源，房源面积约97237.91平方米，分别为万山城市花园、万润一品苑、瑞城嘉园、苏园和中盛康城。

其中，新推住宅类房源666套，房源面积约84598.3平方米，非住宅类房源126套，房源面积约12639.61平方米。

与今年10月份该区的推盘总量相比，11月份新浦区新推房源总套数增加120套，环比上涨18%，房源总面积增加34278.36平方米，环比上涨54%。

对于今年11月份新浦区供大于求的现象，市区知情人士表示，由于市场行情不明朗的原因，房源成交量持续低迷。

不过，虽然11月新浦区的新房上市量高于成交量，但是市场上的实际有效新推房源未必有这么多。

“据了解，瑞城嘉园新推出的300多套住宅类房源中已有较大一部分的房源被内销。

”该人士对此透露。

海州区供销双降商业楼盘成交量占比大

与今年10月份海州区成交量缩水、推盘量增加的供销情况相比，今年11月份不仅该区的成交量依然呈下滑趋势，推盘量也是一落千丈。

据统计数据显示，今年11月份海州区共成交商品房231套，成交面积约13199平方米，与今年10月份该区的成交量相比，商品房成交套数减少41套，环比下滑15%，成交面积减少1935平方米，环比下滑13%。

与去年同期相比，今年11月份海州区商品房成交量下滑幅度仅次于新浦区。

其中，商品房成交套数同比减少302套，下滑57%，成交面积缩水22372平方米，下滑63%。

在新推房源上，海州区仅有一方山水一家楼盘推出34套、近4000方新房源，与10月份261套、3万余方的推盘量相比可谓一落千丈。

值得一提的是，虽然11月份海州区板块是供销双降，但是在区域楼盘的销量上，商业性楼盘取得了较好的销售业绩，最具代表性的莫过于义乌小商品城了，该楼盘以月度99套的成交量不仅位居市区在售楼盘月度销售套数排行榜的榜眼位置，还占据了海州区区域成交总套数的43%。

连云区推盘量增加成交量环比下滑幅度较小

11月份连云区新房源上市量相比10月份有所增加，据统计，11月份连云区共有保利海上五月花、藤花园和光伸国际购房中心三家楼盘推出了366套新房源，新推房源面积约36234.23平方米。

与10月份该区291套、31452.43平方米的推盘总量相比，分别增加75套、4781.8平方米。

其中，保利海上五月花和藤花园两家楼盘推出的全部为住宅类房源，共计221套，房源面积约24699.31平方米，而光伸国际购物中心楼盘推出的房源则全部为商业类房源，共计145套，房源面积约11534.92平方米。

在商品房成交量上，虽然11月份连云区的成交总量也是环比下滑，但是下滑幅度相对市区其他板块而言，幅度较小。

据统计，11月份连云区共成交商品房142套，成交面积约15898平方米，与今年10月份该区的商品房成交量相比，成交套数减少18套，环比下滑11%，成交面积减少2290平方米，环比下滑13%。

相比市区其他三大板块的下滑幅度而言，连云区商品房成交量下滑幅度较小。

与去年同期相比，今年11月份连云区商品房成交量下滑幅度又仅次于海州区。

其中，商品房成交套数同比减少168套，下滑54%，成交面积缩水17451平方米，下滑52%。

个盘销量定乾坤开发区成交量环比下滑、同比增长

据连房研究统计数据显示，11月份开发区共成交商品房252套，成交面积约23716平方米，与今年10月份该区的商品房成交量相比，成交套数减少161套，环比下滑39%，成交面积减少17159平方米，环比下滑42%，该区成交量环比下滑幅度仅次于新浦区。

而与去年同期相比，今年11月份开发区商品房成交量不但没有减少，反而还增加了许多。

其中，商品房成交套数同比去年增加了75套，同比增长42%，成交面积同比增加8461平方米，同比增长55%。

相对于市区其他各板块的同比数据，该区不仅没有出现同期下滑，还出现了较大幅度的同期增长。

连房研究人员分析认为，今年11月份开发区商品房成交量之所以出现环比下滑、同比增长的现象主要是源于该区个盘——绿地世纪城的影响。

“11月份绿地世纪城共成交房源108套，成交房源1万余方，这一数据几近赶上去年同期该区177套、1.5万方的成交总量。

所以与去年同期相比，今年开发区的成交总量出现了同比上涨。

但是与今年10月份相比，该区成交量呈环比下滑的趋势。

”该人员对此表示。

4.市区成交房源户型、面积配比

11月份市区成交房源面积偏小，70平方米以下的房源占当月市区成交总房源的43%，这主要是因为商铺类房源比较热销的原因，其次是90-120平方米之间的房源占当月市区成交总房源的28%。

在市区成交房源户型配比方面，11月份市区两室户型房源占当月市场成交房源户型比例的35%，其次是商铺房源，占当月市场成交房源户型比例的34%。

五．11月份楼市报广分析

11月份市区共有32家楼盘项目投放99频次的报广，推广诉求多为楼盘营销活动、认筹优惠、开盘预告、商铺的宣传招商、项目的品牌宣传等。

与10月份的纸媒投放情况相比，虽然投放楼盘数量减少1家，但是投放频次增加了18次，而且还不包括项目软文的发布、批前规划公示（10月份的报广统计有包括）。

在报广投放楼盘区域分布上，11月份进行纸媒投放的32家楼盘，位于新浦区的较多。

据统计，11月份位于新浦的纸媒投放楼盘有14家，投放频次为43次，平均每个楼盘项目发布广告约3.07次。

其次是位于东部城区的纸媒投放楼盘是12家，投放频次为29次，平均每个楼盘项目发布广告为2.416次。

位于海州区的纸媒投放楼盘是2家，投放频次为9次，平均每个楼盘项目发布广告为4.5次。

位于四县的纸媒投放楼盘是3家，投放频次为4次，平均每个楼盘项目发布广告为1.333次。

而位于科教园区的纸媒投放楼盘虽然只有四季金辉1家，但是楼盘投放频次却高达14次。

在楼盘投放的物业类型上，据统计，11月份在进行纸媒投放的32家楼盘中，有21家楼盘为住宅项目，投放频次共69次。

有4家楼盘是为别墅项目产品做宣传，投放频次为12次，剩余的7家楼盘则是为商铺产品做推广，投放频次为18次。

6．竞争楼盘资讯

博威江南明珠苑·天域推32#、35#楼

博威江南明珠苑streetmall商业街一期商业街即将全城发售，目前的优惠活动是VIP卡客户可享1万元抵8万元。

同时，博威天域即将推出32、35号楼，共200余套房源。

其中32号楼为11层的小高层、35号楼为18层的高层建筑，户型多样，共有6种户型可供市民选择。

现办理VIP卡，开盘当天不仅可以享受优先选房权，同时还有5000抵5万的优惠，对于一次付款的市民，每平方立减1000元。

送家电、推特价房香缇花园优惠大酬宾

香缇花园近期推出了各种优惠活动，即日起至30日购房送全套品牌家家电。

同时，香缇花园B9-B15#盛大交房，在11月26号到28号推出部分特价房，优惠可达8折。

香缇花园“名品家电1元竞拍，6折封顶”活动完美落幕

香缇花园第二届“名品家电1元竞拍，6折封顶”活动11月20日再掀热潮，现场竞价喊声不断，业主热情高涨让新老业主受益良多，远低于市场售价的成交价格让竞拍成功者心花怒放。

云顶·英伦汇推出60套房源，最低价4358元/㎡起

云顶·英伦汇回馈广大购房者推出优惠活动，加推60余套房源，港城别墅最低价4358元/㎡起。

此次推出的联排别墅还有4个阳光露台、2个私家花园、1个私家车位以及价值10000元的太阳能热水设备。

福园名邸预计12月份开盘开盘享5万抵10万优惠

福园名邸开盘时间初步定于今年12月份，而且将和新售楼处一起公开。

同时项目的会员征集活动也在进行中，现在加入幸福会，在开盘时，不仅可享受优先选房的权利，还可享受5万元抵10万元的优惠。

平高府邸购房可享受30-50元/㎡的优惠

平高府邸目前在售房源最低价7370元/㎡，销售均价为7700元/㎡。

购房可享受30-50元/㎡的优惠。

7.项目工程进度

项目还在桩基施工过程中

八.激励小故事

走一里路的士兵

不要为明天忧虑，因为明天自有明天的忧虑，一天的难处一天也就够了。

——耶稣

第二次世界大战时，有几个士兵因为飞机故障，不得不从机上紧急跳伞逃生，他们降落的地方是一座广阔的原始森林，他们必须艰辛地走上一段很长很长的路，甚至要花费数星期的时间，才能走到盟军的阵地。

才没有多久的时间，就有人被树枝刺破脚，也有人被锐利的树叶割得遍体鳞伤，每个人都走出几个大水泡，彼此对问能撑得过去吗？

其中一位士兵给大家打气：

“只要我们专心下一里必须走的路，别去想那以后的路，我相信就可以到达目的地了。

”

这群人以这句话互相勉励，只注意眼前的这一段路，用心把它走完，虽然经过长途的跋涉，他们一群人终于脱险了。

点评：

不必为明日而烦恼，甚至不为下一刻而忧心，好好的活每一时刻，让每一个片段都成为永恒。

人生路途虽然遥远，我只要专心的走好眼前的每一步，何必自生烦恼？

虽然在人生的奔跑过程中，有许多的不顺利，甚至挫折、难堪不断的袭来，但是你的一切努力都是值得的。

继续再加把劲吧！

天地都在为你打气加油呢。

九.案例分享

浦东星河湾，何以打动上海？

11月29日我们营销部一行人对浦东星河湾进行了考察，星河湾的品牌在业内影响巨大，经过这次考察，特别是在销售人员的营销说辞后，带给我们更多的震憾.

浦东星河湾大量采用的黑檀木，这种木材是现在市场上价格最高也是表现力最佳的“贵族”家具用材，而浦东星河湾的室内木材95%以上采用该材料作为木饰面，而由于天然木材本身带有的节疤、色差、虫眼等，故为追求装修效果的美观，其材料损耗和整体加工成本往往加倍增加。

此外，整块石材的整体加工使用在浦东星河湾似乎也是一种惯例，超过30种采购自世界各地的价值不菲的天然石材，依照石块的自然质地纹理进行拼接，被用在室内装修得每个不同的地方。

在这里像对待艺术品一样进行加工石料，即使是踢脚线，也是整石打磨，不为节省只为追求效果最佳，运用“水刀”工艺精准切割。

一般这种地方所需打造的弧形石板，其损耗率是平板的2倍，也使得石材在使用过程中淘汰率和损耗率极高。

园林景观打造是整个社区环境另一个重中之重。

通常来讲一般的楼盘在园林环境上的投入约为每平方米绿化面积200-300元，较好的楼盘会在400-500元左右，而浦东星河湾为营造处处移步换景、错落有致的多层次立体绿化环境和园林景观，不仅运用了多种造园造景手法，而且跋山涉水寻找适宜的名贵树种全冠移植，并大量运输景观黄蜡石装点园区。

粗略估计浦东星河湾在这方面的整体投入每平米绿化面积约2000-3000元左右。

在浦东星河湾的各类植物种类接近150种，园林中最贵的一颗树10多万，普遍树木基本近于1万元。

以社区主干道的150棵乐昌含笑为例，该树种原产广东乐昌，90年代引到华中，杭州苏堤灵隐寺就大量使用该树，但市场中用的很少。

星河湾的这批树木胸径达25-30cm，而这种树每年只长1cm，冠幅6-8米，高度9-10米，整齐划一，枝干优美，属于常绿乔木，十分珍贵难得，可能是江浙一带最顶级的乐昌含笑。

进入样板房里,很多国际级材料都只有在浦东星河湾才可以看到。

德国海福乐的精良制锁、意大利的纯铜工艺手把、符合人体工学标准的门把弯度,新宝金、帝王金、凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达几十种的采自全球的顶级石材……就连世界唯一一款触摸式电子光感应智能化多功能液晶对讲系统,也是该品牌为浦东星河湾定制的第一批新产品。

第一次看样板房，我觉得这是一种颠覆，颠覆了我以前对房子的判断。

这个房子让我觉得它有一种称得上艺术或是作品的概念，让人感到很佩服，甚至是感动。

我也是第一次打消了把所谓的精装修敲掉重来的念头。

其次，我有一个感觉，星河湾在用一种其他人没有的责任心在做一个楼盘，非常用功，在细节上的处理很见功力。

如果只看地段，单价的确高于周边，但是如果放在整个上海的范围来看，目前还缺少能和它媲美的如此高标准的产品设计和建造工艺的豪宅社区。

浦东星河湾带给上海楼市的还不仅仅是一片美仑美奂的建筑作品，作为一个高端公寓住宅项目，它前所未有地激起了业界关于楼盘价值与开发模式的全新思考。

在当下国内集体浮躁的行业大环境下，真正肯用心、投入的做事情、做产品是值得被肯定的，也是最终会得到市场价值高度认同的。