体育公园建设项目建议书可行性研究报告.docx

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体育公园建设项目建议书可行性研究报告

xxxx体育公园建设项目

可行性研究报告

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

xxxx体育公园建设项目

1.1.2建设性质

新建工程

1.1.3建设单位

建设单位为湖南湘水投房地产有限公司，是2011年1月20日在湖南省工商管理局注册成立，是由湖南水利厅下属的湖南水利投资有限公司控股的股份制企业。

公司主要从事房地产开发及相关业务，注册资金3000万元。

1.1.4建设地点

项目用地位于湖南省省会长沙市的东南部雨花区，正处在长沙、株洲、湘潭这个湖南省最具发展潜力的城市群的中心地带。

规划用地范围：

东与同升路接壤，西至城际高速公路，南临xxxx二期，北靠xxxx住宅区。

地块东西长约394米，南北长约192米。

1.1.5可行性研究编制单位

单位名称：

资质编号：

发证单位：

1.2编制原则与依据

1.2.1编制原则

（1）保护原生态原则：

方案设计要遵从自然，整体以保护原生态为目标，在保持原有地形地貌基础上局部改造为主。

（2）地方性原则：

充分结合本地的特色，本地的风格，与周边环境协调一致进行设计。

（3）经济性原则：

强调经济实用，节约原则，即充分利用本地苗木，场地现有绿化，构筑情切宜人的空间。

（4）可持续发展原则：

运用设计的手段，充分结合自然环境，将项目区的山体资源充分挖掘，对环境和生态起到强化作用，充分利用可再生能源，节约不可再生资源的消耗。

1.2.2编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国环境保护法》；

（4）《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日施行）；

（5）《中华人民共和国循环经济促进法》（2009年1月1日施行）；

（6）《中华人民共和国建筑法》（2011修正版）；

（7）《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；

（8）《建设项目经济评价与参数》（第三版）；

（9）国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》；

（10）《公园设计规范》（CJJ48-92）；

（11）《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年1月）；

（12）《湖南省人民政府关于支持长株潭城市群两型社会示范区改革建设的若干意见》；

（13）长沙市城市总体规划（2010~2020）；

（14）《长沙市城市绿地系统规划》（2003~2020）；

（15）国家和地方有关法律、规范、及有效的政府指导性文件；

（16）项目建设单位提供的有关基础资料。

1.3主要技术经济指标

xxxx体育公园建设项目主要技术经济指标如下表1-1。

表1-1主要技术经济指标表

序号

项目

单位

数值

比例

备注

一

占地面积

m2

68591

100%

1

园路铺装

m2

6807.3

9.9%

不含球场

2

球场面积

m2

2056.9

3%

3

管理用房

m2

320

0.5%

4

公用建筑

m2

1350

2%

5

绿化

m2

58056.8

84.6%

二

建筑面积

m2

1760

三

绿化率

%

84.6

1.4项目规模及内容

xxxx体育公园建设项目，按照相关要求确定项目规模与内容如下：

（1）建筑工程：

景区内园务管理区分布在公园南侧，主要有公共建筑和服务用房两部分组成，面积为1760平方米。

（2）给排水工程：

主要包括室内外生活给水系统、室内外生活排水系统、室外雨水排水系统、消火给水系统、气体灭火装置；

（3）电气工程：

主要包括强电设计、电缆和导线的选择、弱电设计和设备选型；

（4）消防工程：

消火给水系统、气体灭火装置、电器消防等；

（5）道路工程：

公园内道路网系统共分为一级园路、二级园路、三级园路。

一级园路为双向2车道，考虑公园车辆逐年增加的因素，一级园路宽度为8m；其下为2.5米二级园路和1米三级园路。

（6）景观绿化工程；主要包括景观亭设计、景观照明设计、绿化设计、植物选择及其他园林小品等。

1.5项目投资及资金来源

本项目建设期为1年，项目建设总投资2455.71万元，其中工程费用2058.79万元，工程建设其他费215.02万元，预备费181.90万元。

全部为建设单位自筹资金，无银行贷款。

1.6研究范围

（1）建设项目背景及必要性。

（2）项目建设条件：

主要有项目所在地的自然和经济条件、基础设施条件、原材料供应条件。

（3）项目工程方案：

包括建筑工程、给排水工程、电气工程、消防工程、道路工程、景观绿化工程和生态工程等方案。

（4）环境影响评价：

包括环境现状分析、环境治理、环境监测方案等内容。

（5）节能评价：

对项目运营后能耗计算并分析。

（6）组织机构与保障措施：

建立一个强有力的组织机构和保障措施促进项目有序、高效的实施，确保项目正常运营及后期公园维护。

（7）工程进度计划与招标方案：

制定工程总工期及施工要求，确定招标方案等。

（8）投资估算及资金来源：

估算工程费用、工程建设其他费用和预备费等及资源来源情况。

（9）效益分析：

分析项目的社会效益和环境效益。

（10）结论与建议：

项目可行性研究结论及提出相应的建议。

1.7研究结论

（1）项目的建设很有必要，为附近当地居民及游客提供休闲、娱乐、运动空间，丰富人们的精神生活。

（2）保护生态资源，美化周边环境，符合长株潭两型社会建设的需要。

（2）项目建设条件已经具备。

建设资金已经落实，建设单位经营状况良好。

（3）建设方案经济可行，景观和绿化设计符合生态公园的建设理念。

（4）组织机构和保障措施完善，施工进度计划合理，招标方案符合国家和地方法律法规要求。

（5）该项目总投资2455.71万元，其中工程费用2058.79万元，工程建设其他费215.02万元，预备费181.90万元。

资金来源：

建设单位自筹。

（6）项目社会效益显著，环境效益良好。

（7）xxxx体育公园建设项目可行。

第2章项目建设的背景与必要性

2.1项目建设背景

2.1.1长株潭两型社会建设背景

2007年12月14日，国家批准长株潭城市群成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。

作为城市群核心的长株潭三市，沿湘江呈品字形分布，两两之间半小时车程，总面积2.8万平方公里，人口1325万，分别占全省13.3%和19.2%。

两型社会指的是“资源节约型、环境友好型社会”。

资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。

环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。

项目所在地位于长沙市东南部雨花区，正处在长沙、株洲、湘潭这个湖南省最具发展潜力的城市群的中心地带，xxxx体育公园的建设将是推进长株潭发展两型社会的代表项目。

2.1.2雨花区基本情况

雨花地理位置优越，区位独特，正处在湖南经济新的“增长极”—长株潭“两型社会”示范区的中心地带，是湖南推进“长株潭一体化”的核心之区，也是湖南参与“泛珠三角”区域经济合作的前沿阵地。

区内交通十分发达，“六纵七横”的城市道路交织成网，东有已经建成的武广高铁长沙南站、长株潭客运总站及正在兴建的城市地铁黎托站，南有汽车南站，是省会现代交通枢纽的核心区域。

这里风景秀丽，教育资源丰富，拥有被喻为“天然氧吧”、占地3000多亩的湖南省森林植物园，区内森林覆盖率达36.03%，人均公共绿地面积18平方米，空气质量优良率达92%。

长沙市雨花区地处长沙市的东南方向，下辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，人口50万。

2012年全区实现地区生产总值（GDP）727.67亿元（含长烟），同比增长11.3%。

其中，第一产业实现增加值2.27亿元，同比下降15.7%；第二产业实现增加值288.65亿元，同比增长9.9%，其中工业实现增加值210.84亿元，同比增长10.4%；第三产业实现增加值436.75亿元，同比增长12.3%。

2012年含中烟的地区生产总值为1168.84亿元，同比增长13.0%。

全年实现财政总收入920458万元，同比增长20.0%（剔除上年调整期数据），其中地方公共财政预算收入325146万元，同比增长26.6%（剔除上年调整期数据）。

地方公共财政预算支出423670万元，同比增长18.2%。

地方公共财政预算收入总量连续11年保持全市内五区第一。

2012年旅游总收入106.58亿元，同比增长8.2%，其中国内旅游收入100.57亿元，同比增长9.2%。

国内旅游人数1073.9万人次，同比增长13.0%；境外入境人数14.26万人次，同比增长27.4%。

2.1.3湖南环保科技产业园基本情况

湖南环保科技产业园是经湖南省人民政府批准成立的省级开发区，由雨花区人民政府投资兴建，规划面积15平方公里。

湖南环保科技产业园于2003年元月才正式启动建设，是长沙市“两区九园”中最年轻的园区，同时也是当前长沙市最具潜力和后劲的园区。

园区规划总面积15.2平方公里，显要的地理位置，广阔的发展空间，科学合理的布局是园区的优势所在。

园区由雨花区人民政府投资建设，实行“一次性规划，分期实施，滚动发展”的建设方针，以环保产业为主体，以高新技术产业为龙头，规划总投资120亿元，首期开发投资30亿元。

目前园区已投入建设资金近5亿元，已引进企业7家，项目总投资额近10亿元，预期可形成工业产值100亿元。

园区已纳入长沙市“二区六园”规划，为湖南省的重点建设项目之一，享受国家支持环保产业的所有优惠政策，园区视项目情况实行特殊的优惠政策。

2.1.4建设单位基本情况

建设单位为湖南湘水投房地产有限公司，是2011年1月20日在湖南省工商管理局注册成立，是由湖南水利厅下属的湖南水利投资有限公司控股的股份制企业。

公司主要从事房地产开发及相关业务，注册资金3000万元。

现有员工22人，其中高管3人、中层管理人员5人、员工14人。

专业技术人员占公司总人数68%，其中工程管理人员6人，中级职称专业技术人员9人。

2.1.5“xxxx”项目基本情况

目前公司在长沙开发有“xxxx”项目，项目用地面积约120亩，总建筑面积约20万平方米，其中包含16万平方米的住宅与4万平方米的商业，项目容积率2.5。

根据公司的战略方针，后续将继续在长沙、衡阳、湘潭、岳阳等地开发新项目与开展合作业务。

2.1.6与《长沙市城市绿地系统规划》的衔接

根据《长沙市城市绿地系统规划》（2003~2020）目标为把长沙建设成为融山、水、洲、城于一体，特色鲜明，环境优美，可持续发展，全国一流的现代化生态园林城市。

实现“森林进城，园林下乡，城乡绿化一体”的总体目标，形成“绿地公园化、庭院园林化、乡村生态化”的城市生态格局和以森林为主体、生物多样化、多功能、立体化的绿色生态系统。

本项目是处于总体规划确定的12个片区之一暮云片区，暮云片区规划公园个数为25个，规划公园绿地总面积为1120.14公顷，规划人均公园绿地面积为33.94平方米/人。

现暮云片区公园较少，公园面积严重不足，人均公园绿地不足，不能满足城市休闲功能的需要和市民对公园绿地的迫切需求。

同时由于公园绿地缺乏，必然导致其分布的不均衡。

这种现状不但使居民找不到户外休闲活动的适宜场所，而且使城市热岛效应有增强的趋势。

所以建设xxxx体育公园项目既符合长沙市城市绿地系统规划的目标，也为长沙市更早实现“森林进城，园林下乡，城乡绿化一体”的总体目标奠定了基础。

2.2项目建设的必要性

2.2.1推进长株潭“两型”社会建设的需要

长株潭城市群是“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，吸引了全国乃至世界的目光，同时也带来了无限的发展潜能。

“两型”社会建设的推进激情和动力，关键在于惠民宗旨的不断深入。

科学发展至少应该包含三个主题词：

生态、节约和惠民，“两型”社会建设同样如此。

能源、环境,是经济社会赖以发展的两大基础性要件，而这一切归结为人民和谐幸福的生活。

现实告诉我们，以大量消耗有限的能源资源和自然环境的破坏为代价换取经济发展是得不偿失的，也是人民群众所不愿意看到的，只有将“两型”社会建设和人民群众的现实需求有机地结合起来，实现人与自然和谐相处,才是构建和谐社会的内在要求。

也只有将“两型”社会建设和切实解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题结合起来，让长株潭改革发展的成果惠及全三市人民甚至全省人民，才是“两型”社会建设的终极追求。

“两型”社会即资源节约型和环境友好型社会的建设,以“两型”产业发展和产业结构调整为核心推动经济建设，以改善民生、促进和谐为重点推动社会建设，以加强环境保护、打造生态宜居城市为核心推动生态建设。

通过经济建设、社会建设和生态建设，形成空间布局合理、承载功能健全、“两型”产业优强、城乡统筹发展的全新格局。

项目的建设正是以资源节约型和环境友好型社会的建设为目标，推进长株潭“两型”社会建设更快更好的发展。

2.2.2提升城市品味的需要

建设品位高、生态环境好的秀美城乡，是“两型”社会建设的重要理念。

近年来长沙市建设改造了一批湿地公园、社区公园和生态公园绿化项目，供居民和游客休闲。

并通过建设城镇绿色廊道等形式，增加绿地面积。

绿草如茵、树木成行、令人仿佛置身南国水乡。

为提升城市品位，改善人居环境起到了积极作用。

xxxx体育公园项目运用山地空间把各个运动场地节点进行合理的集中布置，通过登山步道和慢跑道连接成一个网络系统。

把不同年龄层次的人们可以各自寻找自己喜好的运动，从而拥有各自在这个公园的独特体验和享受自然的亲近感。

打造出极具城市品位的生活休闲公园。

随着经济的快速发展，雨花区集聚了大量的人口，为了缓解压力，提高当地居民城市生活品质，建设xxxx体育公园很有必要。

2.2.3改善周边地区生态环境的需要

近几年，政府大力支持雨花区的开发建设，每年都有很多工程陆续开工，对雨花区的原始生态环境造成了不同程度的影响：

水体收到污染，植被遭到破坏，水体流失严重等等，导致周边居民生活环境遭到破坏，环境质量严重下降，城市可持续发展受到影响。

同升街道地处大长沙新南城建设的重要板块，截至2012底，片区项目总数达270个，共完成规模工业产值近140亿元。

由于工业项目建设给当地环境带来了一些破坏，尤其是植被破坏及水土流失比较严重，部分地段长期裸露，绿化面积缩小，植物物种减少，周边水体受到不同程度的污染，空气质量下降。

人们的生活环境质量下降。

xxxx体育公园的建设将对改善周边生态环境的起到积极地作用，将会提高当地人居环境，带动当地经济发展，为当地可持续发展做出贡献。

2.2.4满足周边居民对休闲活动场地的需求

随着长沙市现代化建设进程快速前进的步伐，人民群众的生活水平日益提高，人们已不仅仅要求满足物质方面的需要，还开始追求精神方面的享受与愉悦。

因而，将人们放逐于大自然、尽情休憩身心的生态公园已逐渐成为城乡人民精神生活的重要组成部分。

xxxx体育公园利用山体、植被等优越条件，以自然山体为依托，构筑以体育运动、休闲、健身为一体的生态体育公园。

通过整个山体的自然形态，把我们得设计融入其中，形成一个立体三维的休闲健身场所。

项目地处长沙市雨花区内，2012年，常住人口和流动人口合计达50万余人。

作为长沙市经济第一区的雨花区，大量建设项目在当地开始开工建设，未来人口也会急剧增长，而目前xxxx体育公园项目及相关的娱乐设施，将会为周边居民提供一个原生态的休闲场所。

2.2.5xxxx项目的配套需要

“xxxx”项目，项目用地面积约120亩，总建筑面积约20万平方米，其中包含16万平方米的住宅与4万平方米的商业，项目容积率2.5。

建筑主要为高层住宅，最高33层，最低15层，总户数为1041人，住宅服务人数达3388人，“xxxx”项目绿化用地面积仅31313.03m2，景观水面面积为3374.18m2，休闲活动铺地面积为2424.23m2，人均公共绿地面积仅为10.22m2，人均公用绿地面积、休闲活动面积、景观面积的严重不足将制约着“xxxx”项目打造成为具有国际水准的高档住宅小区的目标。

xxxx体育公园以生态山体为依托，营造高端人居环境；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为住宅小区及周边居民服务，xxxx体育公园总面积68591m2，绿化面积达到58056.8m2，将大大提升“xxxx”项目住宅小区人均公用绿地面积、景观休闲活动区域。

所以xxxx体育公园项目的建设，将完善“xxxx”项目人均公用绿地面积、休闲活动面积、景观面积不足的缺陷，为“xxxx”项目提供良好的自然生态环境、休闲娱乐场所，将成为“xxxx”项目的重要配套设施。

第3章项目选址与建设条件

3.1项目选址

xxxx体育公园位于北临水乡路，南面对城市公园，西侧为城际高速公路，交通十分便利，占地面积102.88亩，地块程长方形，地形起伏，植被覆盖。

具体位置如下图3-1。

图3-1项目区位图

目前同升湖片区正处于跨越式发展时期，城镇化水平不断提高，外来人口不断增加，片区附近基本没有能够提供休闲娱乐的公园及休闲场所。

项目所在地为有大面积的绿地和树木，项目建设在保持原有的绿地的基础上，还起到保护环境，保持原生态的作用。

该项目建设选址比较合理。

项目选址符合长沙市城市总体规划以及土地总体利用规划，符合《长沙市城市绿地系统规划》（2003~2020），符合当地居民对休闲娱乐设施的需求，地方政府坚决支持公园的选址方案。

项目选址充分考虑了现有环境状态、没有拆迁和青苗补偿等因素。

公园虽然邻近各交通要道，但又保持一定距离，项目所在地基本为原生态的山林，无基本农田，开发成本低，能尽量不占或少占农田，减少对生态和环境的影响，较好地保护了自然环境及附近居民的生活环境。

该项目的选址，是在建设单位调查研究了多个场址并多次与当地政府及相关部门沟通协调后、进行科学分析和比选而确定的，得到了当地政府的大力支持和相关职能部门的积极配合。

3.2项目规模

根据项目功能定位，确定地上建设内容包括：

绿化、造景、照明、给排水、供电设施、服务设施、交通设施等。

3.2.1用地规模

项目规划总用地面积为68591平方米。

3.2.2游人容量

根据《公园设计规范》CJJ48－92标准，公园游人容量按下式计算：

C＝A/Am　　　　　　　　　　　　　　

式中C——公园游人容量（人）

A——公园总面积（㎡）

Am——公园游人人均占有面积（㎡/人）

居住区公园游人人均占有公园面积以30平方米为宜，本项目总用地面积为68591平方米，因此游人的容量为2286人。

3.2项目建设条件

3.2.1气候条件

　雨花区位于中国中亚热带的典型地段，具有春季低温多雨、夏季高温光强、秋季温和少雨、冬季冷湿的特点。

镇内年平均气温在16－17.3℃之间，气温年较差24.6℃，历年平均最低气温4.4℃（一月中旬），最高气温29.8℃（7月中旬），历年极端最高气温40.6℃，最低气温零下11.3℃，年平均无霜期275天（2月27日－11月28日）。

日照在全省属中等偏上，年均日照总时数为1677.1小时，日照率38%。

　　历年平均降水为1300－1500mm，年平均降水量1389.8毫米，降水年际幅度在800－2300毫米之间；历年平均暴雨（日降水量＞50毫米）日数3.7天，最大日降水量192.5毫米；历年平均相对湿度为80%。

该区冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。

3.2.2水文条件

本项目所在区域地表水主要为浏阳河和圭塘河。

浏阳河为长沙地区最大的湘江支流，源于罗霄山脉西麓的浏阳市境内大围山，流经浏阳市、长沙县，最后于长沙城北的开福区汇入湘江。

全长234km，流域面积4665km2。

浏阳河长沙断面宽约200-400m，平均水位30.29m，平均流量约为95.7m3/s，枯水期浏阳河黑石渡至湘江河口流量为31.9m3/s，流速为0.28m/s。

本项目位于圭塘河自然集水区，圭塘河为浏阳河的一级支流，发源于长沙县跳马乡石门村的鸭巢冲，河流长度28.265km，流域面积125km2，平均坡降2.7‰，多年平均径流量1.0亿m3，平均流量为1.8m3/s，枯水期流量（90%保证率）为1.05m3/s。

3.2.3地形地貌

雨花区处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原发展的过渡地带，属滨江河床冲击后的地质结构，地势南高北低，属丘陵地形，大地构造为湘江河浏阳河谷地，西向部分为冲积土，部分为山地土壤，出露地层较简单。

地质属于元古冷家溪群大托组地质年代，成土母质为四世纪的网纹状粘土，下层以砂砾为主，土壤渗水能力强，底层厚度中等，负重强度较大，位层稳定。

场地地貌单元属于湘江冲击阶地，覆盖层为第四纪新近沉积和冲积、残积层，表层为人工填土。

项目用地现状呈不规则长方形，用地范围内有一定地势高差，基本呈东低西高、南低北高的态势。

本工程场地土的类型为中硬土，建筑场地类别为II类。

长沙地区抗震设防烈度为6度，地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g，场地特征周期为0.35s。

3.3交通条件

区内有京广高铁长沙南站，长沙汽车南站、火车货运南站和“五纵五横”的道路交通网络，交通十分便利。

区中心地带距长沙火车站、黄花国际机场仅十多分钟车距，距株洲、湘潭两市均只有半小时车程。

3.4原材料供应条件

项目建设所需的主要材料有水泥、砂砾、钢材、木材等。

项目所在地雨花区内现有29家专业市场，14家大集贸市场。

水泥可在附近水泥厂购买，距离都很近；砂砾可在项目附近的湘江流域砂石场购买；钢材用量不大，可就近在钢材贸易公司或者长沙市大托钢材市场购买；木材主要是建设景观亭用的防腐木材，在长沙、株洲或者湘潭的专业生产厂家可购买。

该项目所需电力消耗量不大，项目附近有高压线路通过，能满足项目施工和运营用电需求。

目前城市自来水管网已经覆盖xxxx体育公园，通过DN200的城市给水管网接入公园，提供生活用水，确保用水水质。

生态公园通过收集公园内的雨水提供灌溉用水和公共卫生间的用水。

雨花区电信、网络等已经开通，可就近接入。

第4章工程方案

4.1设计依据

（1）《公园设计规范》（CJJ48-92）；

（2）《民用建筑设计通则》（GB50325－2005）；

（3）《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；

（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50189－2001）；

（5）《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；

（6）《长沙市城市规划管理技术规定》长政发[2002]46号；

（7）国家及省市其他有关设计规范与规定。

4.2总空间布置

4.2.1总空间布置原则与理念

4.2.1.1总空间布置原则

（1）因地制宜、合理利用土地，尽量保持原有地貌及植被，以局部改造为主。

一方面改善地区生态环境，另一方面可以满足人们休闲娱乐的需要。

（2）以人为本是公园规划建设的出发点、根本原则和理念。

充分考虑使用者的时代、社会和文化因素以及生活习惯，加强绿色空间的亲和性、开放性与可达性，提高开放空间利用程度，提升交往空间的人本品质，从而营造和谐的公园空间。

（3）立足于国情、注意节能和运行的经济性。

管理用房与园林景观协调一致，建构筑物布局相对密集布局，以利于多保留绿化用地。

（4）将现代建筑设计