广东某高层商品房监理大纲.docx

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广东某高层商品房监理大纲

天乙海岸明都

监理大纲

监理单位：

惠州市工程建设监理有限公司

日期：

2010年7月12日

一、公司简介

惠州市工程建设监理有限公司成立于1993年12月,是一家房屋建筑工程甲级资质市政工程乙级资质的监理企业。

公司可以承接工业民用建筑工程、市政工程、道路桥梁工程、输排水工程、给水厂工程、污水处理厂工程监理业务及工程概算、预算、结算和建筑经济技术咨询服务。

本公司具有丰富的工程建设监理经验，建立了完善的管理制度，已通过IS09001:

2000质量体系认证。

公司现有专业技术人员68人，其中高级工程师12人，工程师39人，国家注册监理工程师30人，其余监理人员全部具有监理服务资格的上岗证，部分监理人员同时具备国家一、二级注册建造师、注册结构工程师、注册造价师的执业资格。

公司至今为止已完成各类型工程建设监理项目约400项，其中承接的金湖苑商住楼、碧水湾商住楼、东湖花园、石湖苑安居工程、东华苑商住楼、阳关名邸等多项工程获得省、市优良样板工程和省、市安全文明生产文明施工优良样板工程。

多年来，公司建立完善了严谨的工程建设监理基本制度和内部管理制度，对工程监理项目实施专业化、规范化、标准化、制度化的管理，使工程项目的“质量，进度，投资”三大目标得到有效控制，监理效果明显，取得了较好的经济效益和社会效益。

公司严格遵守“科学、公正、廉洁、优质”宗旨，竭诚为建设单位、施工单位提供优质高效的服务，并得到建筑市场众多业主的厚爱，业务蒸蒸日上，已经成为省内重要的工程建设监理企业。

二、公司特点

1、技术力量雄厚，专业齐全的甲级监理单位；

2、监理人员大部分从事过多年工程设计与施工工作，有较强的技术优势；

3、具有健全的各项规章制度和科学的质量管理体系，在规范化、标准化方面努力与国际惯例接轨，并已通过ISO9001：

2000国际质量体系认证；

4、具有良好的服务意识、优良的监理业绩和良好的社会信誉。

5、公司经营业务范围广：

主营工业民用建筑工程、市政工程、道路桥梁工程、输排水工程、给水厂工程、污水处理厂工程监理业务及工程概算、预算、结算和建筑经济技术咨询服务。

三、监理优势

1、技术力量雄厚、专业齐全

我公司各专业人员配套合理，拥有雄厚的技术力量，具有丰富的工程建设监理经验，建立健全了完善的管理制度。

配套了土建、水电、市政、园林、造价等各方面的专业管理人才。

2、具有良好的服务意识

监理是为业主提供高智能技术服务的行业，因此，我公司特别注重公司技术人员“树立良好的服务意识”，把“严格监理、热情服务”作为工作准则，我们没有固定的任务来源，是一支在市场经济中完全靠“技术、服务、信誉”来赢得顾客的专业服务队伍，在监理过程中能充分尊重业主意见，自觉维护业主利益，保证工程质量和服务质量。

对承接的每一个工程项目，我们都以优质的服务与业主、施工方共同合作，保证工程的安全、保质、按期完成。

我公司的质量方针是“重‘四控’，抓协调，讲信誉，守合同，严纪律，持续发展，与时俱进”。

三、公司组织机构

公司组织机构简况

单位名称：

惠州市工程建设监理有限公司

成立日期：

一九九三年十二月

领导层名单

姓名

职务

职称

黄林友

经理

高级工程师

郭肇剑

技术负责人

高级工程师

林青松

中山分公司经理

高级工程师

李全保

中山分公司技术负责人

工程师

经理

经理

组织结构框图：

技术负责人

行政副经理

业务副经理

技术部

驻现场

监理部

合同部

监理部

业务部

财务部

办公室

第一节监理工程概况

一、工程概况

1、工程名称：

天乙海岸明都联排住宅小区

2、建设单位：

中山市天乙集团有限公司

3、总用地地面积：

约400亩，总建筑面积约6.2万平方米

4、开竣工日期：

一期工程64幢联排住宅加会所一幢计划2010年8月1日开工，计划2011年3月30日竣工；二期工程126幢联排住宅计划2010年9月1日开工，计划2011年9月30日竣工

5、该建设项目承监范围包括：

土建、水电、安装、消防、防雷、防白蚁、市政、园林及附属工程。

二、工程特点：

1、本工程以三、四层的联排低密住宅区为主，会所为局部五层，该工程点多面广，加大了管理的难度。

2、本工程工期较短，因此进度控制也是本工程的重中之重。

3、由于本工程是商品楼，将面向社会进行推销，质量的好坏严重影响到销售工作。

因此质量的控制也是本工程的重中之重。

三、监理时限

本工程的监理服务期从2010年8月1日至2011年9月30日。

四、监理工作目标

1、工程质量监理目标：

确保符合设计要求及国家验收规范合格等级。

2、工程工期监理目标：

满足计划工期的要求。

3、工程投资监理目标：

控制在概算投资限额内，力求造价合理，节约费用。

4、安全、文明施工总目标：

杜绝工程事故，安全、文明达标。

第二节监理工作内容及依据

一、监理工作内容

监理范围：

详见“施工阶段工程监理服务范围及取费一览表”内容，施工阶段和保修期内全过程监理。

即运用合同管理、信息管理和全面组织协调等方面的手段和措施来控制工程项目的质量、工期和造价。

１、根据施工图的设计和预算，协助业主组织图纸会审，做好记录，写出会审纪要。

2、协助业主做好开工准备，编制开工报告，签发开工令，复核灰线等。

3、审核承建商提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、质量保证体系及安全保证体系。

4、督促、检查承建商严格执行工程合同和国家工程技术规范、标准，协调业主和承包商之间的关系。

5、审核承包商或业主提供的材料、构配件、设备的规格、数量和质量以及无定额材料的单价。

６、组织施工图交底、负责施工现场的签证。

７、组织和参加定期召开的工程协调会议并做好纪要，调解有关工程建设各种合同的有关争议，协助业主处理索赔事项。

８、监督、检查承建商落实施工安全技术措施；组织检查并监督控制工程进度、质量和投资；组织分项工程和隐蔽工程的检查和验收，签发工程付款凭证。

９、协助业主审核承包合同文件，审核技术档案资料及竣工验收资料。

10、及时提供完整的监理档案资料、定期编制监理报告。

11、协助业主组织工程交工初步验收，参加工程竣工验收，提出交工或竣工验收申请报告。

12、负责检查保修阶段的工程状况、督促承建商回访，监理保修直到规定的质量标准。

二、监理工作依据

１、《中华人民共和国建筑法》，《建设工程监理规范》，建设部、国家计委《工程建设监理规定》等有关政府法律、法规、条例、文件。

２、建设单位与监理单位签订的监理合同。

３、业主提供的本项目扩初设计、施工图及说明。

４、国家或省、市现行的建筑工程质量评定标准及验收规范，《工程建设标准强制性条文》。

５、省、市现行的预算定额及有关规定。

第三节项目监理班子的组织结构形式

资料管理

信息管理

1名

第四节工程监理的方法、制度及程序

一、工程监理的方法

在项目建设监理实施过程中，我们采用目标控制方法，制定措施，建立起畅通、高效的信息反馈系统。

1、质量目标控制方法

建立一套有力的质量控制体系，具体分为四个层次，即由公司管理层、总监理工程师、专业监理工程师、监理员组成的四级质量控制体系。

在施工阶段的质量控制中，强调事前控制，以主动控制为主，加强质量的事中控制及事后控制的验收工作，确保工程质量目标的实现。

2、进度目标控制方法

以动态控制方法为主，建立总进度网络计划和关键节点进度计划，在项目实施过程中，及时收集实际进度情况，与进度计划进行比较，对存在的偏差进行分析，从组织、技术、经济合同方面考虑，提出改进措施，并会同建设单位、工程承包人一起协商、调整计划，确保达到预期的工期目标。

3、投资目标的控制方法

审核施工单位的投标报价，为确定合同造价提供依据，初核施工单位预算报价，签署监理意见；根据施工实际完成质量合格的工程计算其工程量，签署监理意见，并签署工程月付款凭证；严格控制工程合同外新增项目的费用。

如发生影响较大且确实必要的变更，则应从多方面（主要是技术经济）考虑，采取最合理的方案，将变更对工程费用的影响减少到最小程度。

4、合同管理目标的控制方法

根据项目的管理组织关系及承包关系，建立项目的合同结构体系，明确建设单位、设计、监理、施工、材料供应商的相互关系，对分承包上进行资格审查，运用法律、法规和规章制度以及采取法律、行政、经济手段，按合同关系进行组织、协调、监督，保护合同当事人的合法权益，正确处理合同执行中的纠纷，帮助建设单位和承包商共同履行合同。

二、监理工作制度

（一）开工报告审批制度

1、在单位工程开工前，项目监理部应要求承包方提交工程开工报告并进行审批，项目监理部应根据施工合同规定的开工日期在符合开工条件下，经建设单位同意向承包商签发开工令。

2、在各主要分部、分项工程开工前，承包商应提交分部、分项工程开工报告由项目监理部进行审批。

开工报告应提出工程实施计划和施工方案，依据技术规范列明本项工程的质量控制指标及检验频率和方法，说明材料、设备、劳动力及现场管理人员等情况，提供放样测量、标准试验、施工图等必要的基础资料，由总监理工程师批准。

（二）施工组织设计（技术方案）审批制度

1、施工组织设计的审批必须是在承包商自审手续齐全的基础上（即有编制人、承包商技术负责人的签名和承包商的公章）由承包商填写施工组织设计报审表报项目监理部。

2、总监理工程师应组织专业监理工程师进行审查，提出审查意见后，返

回承包商修改，直至项目监理部审批通过，涉及增加工程措施费的项目经征得建设单位同意，并将已审批的施工组织设计送建设单位备案。

3、经审批的施工组织设计，承包商应认真贯彻执行，不得随意改动，需要改动时，承包商应报请项目监理部审查同意，承包商擅自改动，所发生的质量、安全、工期及措施费用等应由承包商负责。

4、施工组织设计实施完毕后，项目监理部应对实施的效果作出评价。

5、结合监理工程的具体情况，要求承包商编制重点分部分项工程的施工工艺文件，由项目监理部审批后方可施工。

6、要求承包商提交针对工程质量通病所制定的技术措施。

7、针对监理工程的具体情况，要求承包商提交为保证工程质量而制定的质量预控措施，并设置质量控制点。

（三）旁站监理和现场巡视检查制度

施工过程是由于现场施工或操作不当或不符合规程、标准所导致工程质量问题，对此施工旁站监理和现场巡视检查制度加以控制。

1、对形成工程主体的主要工序及对工程质量具有重大影响的工序过程，必须进行旁站监理。

如桩基施工、土方开挖、混凝土浇筑、设备系统联动调试等。

2、对其他一般工序执行现场巡视检查制度。

3、旁站监理及现场巡视检查均应有详细记录。

（四）隐蔽工程验收及技术复核制度

1、凡被其他后继工序施工所隐蔽和覆盖的分部、分项工程即隐蔽工程，在隐蔽或覆盖前，必须经监理人员检查、验收，确认其质量合格后，才允许加以覆盖。

2、隐蔽工程应进行交接检查，即监理人员检查确认质量合格并签字后，方可移交下道工序施工。

若发现其施工质量与施工图纸、技术交底、施工规范、操作规程等不符合，则监理人员应以书面形式通知施工承包方，指令其进行处理、改正和返工。

3、技术复核制就是在该工程尚未施工之前所进行的复核性的预先检查，如轴线、标高、预留孔洞位置、尺寸等。

这种预检主要针对工程施工之前已进

行的一些与之有密切关系的工程质量及正确性进行复核。

4、技术复核主要范围

（1）建筑工程定位：

预检和复核标准轴线桩及水平桩。

（2）基础工程：

检查、复核轴线、标高、预留孔洞、预埋件位置等。

（3）砌体工程：

检查和复核墙身轴线、楼层标高、预留孔洞位置尺寸、砂浆配合比等。

（4）钢筋混凝土工程；检查模板尺寸、位置、支撑锚固件、预留孔洞、预埋件、钢筋规格、型号、数量、位置、混凝土配合比等。

（5）若经检查、复核后证明其质量符合要求，则监理人员应予以书面确认；若发现与施工图纸、技术规程、标准等不符合，则监理人员应以书面形式指令施工承包商改正和返工，并做好记录。

（五）施工图纸会审及设计交底制度

1、施工图纸交付施工承包商后，应及时组织设计单位向施工承包商进行设计交底。

2、为确保设计图纸的正确性、减少设计差错，应及时组织对将用于工程施工的施工图纸进行由监理、设计、施工等方参加的施工图纸会审。

3、施工图纸会审及设计交底结束后，由项目监理部签发会议纪要。

4、未经会审和交底的施工图纸，不得进行施工。

（六）设计变更和会签设计变更制度

1、对设计修改（包括承包对设计的修改意见）应由监理通过现场设计代表（或通过业主与设计单位联系），请设计单位研究确定后提出修改通知，并须经监理会签后交承包商施工。

2、项目监理部会签有关各设计变更，应侧重审查工程质量、进度、投资是否有不利影响，如发现不利影响时，应明确提出监理意见，必要时向建设单位提出书面意见。

（七）监理例会制度

1、每周召集监理人员小结上周监理工作，根据工作进展情况布置下周监理工作和要求。

2、每周由专业监理工程师向总监提交项目监理周记报表，报表的内容一般包括：

本周检查、验收项目的验收结果以及在检查、验收过程中发现的问题

和处理情况，本周工程进度情况等。

3、每月总监向建设单位提交月报，月报内容一般包括：

本月工程质量、工程进度和投资计划完成情况、施工质量事故和处理以及需要上报的其他问题。

4、总监定期召开由建设单位、设计单位和承建单位参加的施工例会，协调处理施工过程中出现的各种问题。

5、监理人员参加现场定期召开的施工例会。

（八）请示汇报制度

1、施工监理过程中的一般问题，由专业监理人员负责处理，并及时将处理结果向总监理工程师汇报；重大事项由总监理工程师及时向建设单位汇报，并会同建设单位组织有关单位进行分析处理。

2、监理日记：

由专业监理工程师按日期填写工程监理日记，记载工程监理主要问题等。

各专业监理人员按专业监理情况随时记入监理日记，监理日记应认真填写，以便日后查阅。

（九）技术资料的管理制度

收、发文：

凡收到和发出的文件均需编号并登记。

收、发文手续：

收、发文本统一设置，按收、发文日期顺序登记填写；收、发文本要有签字手续，收文由受件人及保管人签字，发文由发往单位的有关人

员签字。

（十）工程文档保存制度

1、凡与工程相关文档均应妥善保存。

2、文档保存应按有关编码规则分类编码。

3、文档查找、借阅应进行专项登记。

（十一）其他相关制度

1、学习制度

（1）定期组织监理业务学习。

（2）各岗位监理人员应经常熟悉工程图纸，学习技术规范、质量检查验收标准和有关文件，做到全面了解工程。

（3）组织分项工程专题讨论，弄清各分项工程的设计要求，运用规范和检查、验收标准，以便在监理过程中准确、一致地进行工作。

（4）定期组织监理工作座谈会，总结经验，改进不足，提高监理水平。

2、质量保证体系

质量控制是施工监理的重点，本工程的质量控制应体现出以下特点和要求。

（1）坚持预防为主，防患于未然的原则，质量控制应以事前控制为主，把质量问题消灭于施工准备期内。

（2）对影响工程质量的五个主要方面：

人、材料、机械、方法、环境进行全面控制。

（3）变被动监理为主动监理，在坚持质量标准，严格检查，着重帮助承包商改进工作，健全制度，完善承包商以自检为主的质量保证系统的同时，充分体谅承包商因工期紧迫、技术难度较高的实际困难，热心帮助承包商。

（4）督促承包商建立健全质量保证系统，推行三级自检、一级验收制度。

在质量保证系统中，承包商的质量保证系统是质量控制的基础，要求做到：

a.施工班组自检；

b.下道工序对上道工序的互检；

c.承包商专职质检人员自检。

（5）监理单位的质保体系将着重做好下列工作：

a.全面贯彻ISO9002质量保证体系。

b.做好现场监理，对各项施工程序、施工方法和施工工艺以及材料、机械、配比等进行全方位的巡视、全过程的旁站、全环节的检查以达到对施工质量有效的监督和管理。

c.原材料、半成品、场外预制件的检测和试验以抽检为主，抽检频率不低于规范要求。

d.加强工序检查，坚持上道工序未经二级检查合格不得进入下道工序，隐蔽工程不经验收不得覆盖，确保工程不留隐患。

三、监理工作的程序

1、监理工作流程

附件：

1、施工组织设计

2、机械与技术人员数量

3、材料到场情况

4、主要机械、设备到场情况

填写开工申请单

施工单位

不同意

参与审核开工申请单

审核的结果

填写开工申请单

施工单位

同意监理书面意见

开工

每道工序自检后填自检单

施工单位

通知监理

返工

现场实测实量、抽检

监理工程师

不合格

检验结果

签认质量验收单

监理工程师

分项分部和单位工程完成

工程初验和终验

监理参与

工程核验

有关质检

2、技术联系工作流程图

设计单位

3、质量控制工作流程图

进行下一道工序

4、工程测量监理工序流程

复测核算

有错误

书面接收桩点

承包人

承包人建立

控制网

有错误

有错误

5、原材料质量监理工作流程

监理发现材料

有疑问抽检

换

材

料

不合格

合格

6、混凝土、砂浆质量监理工作流程

不合格

7、隐蔽工程验收流程

可

8、现场浇筑钢筋砼构件质量监理工作流程

检查浇筑前的准备工作

监理工程师、承包人

不合格

合格

不合格

合格

9、竣工验收流程

监理单位提出

评估报告

申报否

申报否

10、进度控制工作流程

实施过程分阶段提

详细计划和变更计划

申报否

可

申报否

可

滞后

符合

11、主要设备订货流程

承包单位订货

12、工程计量流程

建设单位

13、工程付款流程

否

14、监理见证取样送样的范围和程序

（1）监理见证取样送样的范围

工程所作用的全部原材料和现场制作的混凝土试块、砌筑砂浆试块均实行监理见证取样送样的制度。

（2）监理见证取样送样的程序

a.建设单位向工程受监质监站和工程检测单位递交“监理见证单位和见证人员授权书”。

授权书应写明本工程现场委托的监理见证单位和见证人姓名，以便质监机构和检测单位检查核对。

b.施工企业取样人员在现场进行原材料取样和试块制作时，监理见证人必须在旁见证。

c.监理见证人应对试样进行监护，并和施工企业取样人员一起将试样送至检测单位或采取有效的封样措施送样。

d.检测单位在接受委托检验任务时，须由送检单位填写委托单，监理见证人应在检验委托单上签名。

e.检测单位应在检验报告单备注栏中注明监理见证单位和监理见证人姓名，发生试样不合格情况，首先要通知工程受监质监方和监理见证单位。

第五节监理前期工作内容

一、组建项目监理部

１、由公司法人任命并书面授权，按监理投标文件的要求组建项目监理部，安排人员到岗。

２、召开监理工作准备会，组织监理人员学习监理人员岗位责任制及监理人员工作守则。

二、熟悉施工图纸、监理委托合同和建设工程施工合同

三、编制工程项目监理规划及监理实施细则

四、开展施工准备阶段的监理工作

１、组织并参与设计技术交底与图纸会审，做好记录负责编写会审纪要。

２、协助业主做好开工准备工作，督促施工单位施工准备工作的进行，编写开工报告。

３、审查施工单位的施工组织设计、施工技术方案和各项施工计划，包括队伍进场计划、施工设备材料进场计划，各类施工进度计划，监督计划实施，及时向业主提供项目建设的有关信息，以供决策。

４、协助业主办理有关开工手续，如施工许可证、质检手续、安检手续及其它相关事宜。

５、查验施工测量放线、复核灰线、引测水准点。

６、参加第一次工地会议并进行施工监理交底。

７、核查开工条件，批准工程动工。

核查内容主要有：

（1）《施工许可证》已签发。

（2）质监手续已办理。

（3）施工组织设计已经项目总监理工程师审核批准。

（4）现场测量控制桩已查验合格。

（5）承包单位技术管理人员已到位，企业资质、人员资质已通过审查。

（6）施工机具设备已进场，主要建材供应已落实。

（7）施工现场道路、水、电、通讯已达到开工条件。

（8）用于施工的设计文件和图纸满足施工需要。

第六节工程质量控制的手段和措施

一、工程质量控制的原则

（一）以国家施工及验收规范、工程质量验评标准及《工程建设规范强制性条文》、设计图纸等为依据，督促承包单位全面实现工程项目合同约定的质量目标。

（二）对工程项目施工全过程实施质量控制，以质量预控为重点。

（三）对工程项目的人员、机械、材料、方法、环境等因素进行全面的质量控制，监督承包单位的质量保证体系落实到位。

（四）严格要求承包单位执行有关材料试验制度和设备检验制度。

（五）坚持不合格的建筑材料、构配件和设备不准在工程上使用。

（六）坚持本工序质量不合格或未进行验收不予签认，下一道工序不得施工。

二、工程质量控制的手段

（一）质量控制应以事前控制（预防）为主。

（二）应按监理规划、监理实施细则的要求对施工过程进行检查，及时纠正违规操作，消除质量隐患，跟踪质量问题，验证纠正效果。

（三）应采用必要的检查、测量和试验手段，以验证施工质量。

（四）应对工程的关键工序和重点部位施工过程进行旁站监理。

（五）严格执行现场见证取样和送检制度。

（六）应建议撤换承包单位不称职的人员及不合格分包单位。

三、工程质量控制的措施

（一）事前控制

施工准备阶段是施工单位为正式施工进行各项准备、创造开工条件的阶段。

施工阶段发生的质量问题、质量事故，往往是由于施工准备阶段工作的不充分而引起的。

因此，项目监理部在进行质量控制时，将十分关注施工准备阶段各项准备工作的落实情况。

项目监理部将通过抓住工程开工审查关，采集施工现场各种准备情况的信息，及时发现可能造成质量问题的隐患，以便及时采取措施，实施预防。

在施工准备阶段，项目监理部采取预控制方法进行监理，具体控制要点及手段主要有：

（1）检查和督促施工单位健全质量及安全保证措施

每个施工承包单位都应有项目经理全面负责，并设施工员、质量员和资料员、安全员，在施工现场进行全过程质量管理和质量控制。

建立施工工序的自检验收制度。

（2）对施工队伍及人员控制

审查承包单位施工队伍及人员的技术资质与条件是否符合要求，项目监理部审查认可后，方可上岗施工；对不合格人员，项目监理部有权要求承包单位予以撤换。

（3）施工准备的检验和监理

施工准备工作的检查是预控制的重要环节。

对于分部工程的开工，监理工程师要着重从工程质量保证角度逐项审查。

对于不具备开工条件者，有权要求施工单位暂缓开工，直至达到开工条件为止。

（4）施工组织设计和技术措施的审批

项目监理部进驻施工现场后，将严格审查施工承包单位编写的施工组织设

计和技术措施，审查应以确保工程质量为前题。

项目监理部将以施工单位是否按施工承包合同中所承诺的机具、人员、材料进行投入来作为衡量是否已做好开工准备的条件之一。

（5）原材料、半成品供应商的审批

在保证质量的前提条件下，项目监理部允许施工单位在多个原材料、半成品供应商中间进行合理的选择，但施工单位必须进行采样试验，并将试验结果报项目监理部审批